臺灣臺中地方法院民事裁定 105年度聲字第30號聲 請 人 陳萬貴代 理 人 陳浩華律師複代理人 阮春龍律師相 對 人 陳萬選
陳萬華陳萬棟陳萬興陳永濂上5人共同代理人 黃錦郎律師相 對 人 吳美媛代 理 人 陳三銓上列當事人間聲請共有物管理終止租約事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），經本院98年度重訴字第543號判決分割為聲請人所有。而系爭土地上未辦保存登記建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段000號，下稱系爭房屋）為聲請人與相對人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂等人（下稱相對人陳萬選等5人）所共有。上開分割共有物判決分割後，相對人陳萬選等5人即屬無權占有系爭土地。詎相對人陳萬選等5人就系爭房屋，於民國102年10月31日與相對人吳美媛簽定不動產租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約）。聲請人自100年12月22日因分割取得系爭土地以來，未曾利用系爭土地，甚至每次租期屆至，相對人陳萬選等5人便濫用多數決之模式繼續出租系爭房屋，導致聲請人無法利用系爭土地，顯見相對人陳萬選等5人就系爭房屋所為之管理行為對聲請人顯失公平。為此，爰依民法第820條之規定，聲請本院將系爭房屋租賃關係終止等語。
二、相對人陳萬選等5人及吳美媛則辯以：系爭房屋於86年間起即持續由聲請人與陳萬選等5人共同出租予相對人吳美媛，伊等所為系爭房屋租賃契約與聲請人原欲與相對人吳美媛所簽定之租賃契約條件相同，故對聲請人並無任何顯失公平之處，聲請人依民法第820條第2項之規定請求裁定變更，顯屬無據等語。
三、按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。其次，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。查系爭房屋為聲請人與陳萬選等5人所共有，而出租系爭房屋之管理行為，為共有人即相對人陳萬選等5人以多數決方式所為，為兩造所不爭執。則陳萬選等5人出租系爭房屋之管理行為是否對聲請人顯失公平，自應以系爭房屋為判斷。經查，聲請人對系爭房屋租賃契約所約定之條件，並未說明有如何顯失公平之情形，本院自無從僅因聲請人為系爭土地之所有人，逕認為相對人陳萬選等5人間就系爭房屋之出租行為有顯失公平情形，而依民法第820條第2項規定裁定終止相對人間所訂立之系爭租賃契約關係。至聲請人主張系爭房屋租賃契約導致系爭土地無法利用，及無法強制執行之情形，則非本件非訟事件所應審究，併此敘明。
四、綜上所述，相對人陳萬選等5人將系爭房屋出租予相對人吳美媛之管理行為，在系爭房屋共有人間，並無何顯失公平情形，聲請人請求依民法第820條第2項規定裁定終止相對人間所訂立之系爭房屋租賃契約關係，為無理由，應予駁回。
五、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏上正本係依照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 105 年 2 月 5 日
書記官 陳念慈