臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第155號原 告 紀三郎訴訟代理人 周志峰律師被 告 吳國華訴訟代理人 吳佳潓上列當事人間撤銷暴利行為等事件，本院於106 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
兩造於民國一百零四年六月八日以坐落臺中市○○區○○○段○○○段○○○地號土地（面積七一八平方公尺）及同段四五八之二地號土地（面積一○四四平方公尺）為買賣標的，價金為每坪新臺幣壹萬元，總價金為新臺幣伍佰參拾參萬元之買賣法律行為，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。查：
原告起訴聲明為：「兩造於民國（下同）104 年6 月8 日以坐落臺中市○○區○○○段○○○段000 地號（面積718 平方公尺）暨同段458 之2 地號（面積1,044 平方公尺）為買賣標的，價金為每坪新台幣（下同）1 萬元，總價金為533萬元之買賣法律行為請准予撤銷。」等語（見本院卷一第1頁）；嗣於106 年2 月8 日之審理期日當庭提出書狀，將前揭聲明改列為備位聲明，並追加先位聲明：「請求確認兩造於104 年6 月8 日以坐落臺中市○○區○○○段○○○段00
0 地號（面積718 平方公尺）暨同段458 之2 地號（面積1,
044 平方公尺）為買賣標的，價金為每坪1 萬元，總價金為
533 萬元之買賣法律關係不存在。」等語（見本院卷二第12
8 至130 頁）。核原告先位聲明部分所為請求確認買賣關係不存在之訴，與原請求撤銷買賣法律行為之形成之訴，兩者之訴訟標的及訴之聲明均不同，核係屬訴之追加，雖被告不同意原告之訴之追加（見本院卷二第126 頁背面），惟原告之前後主張均係基於系爭協議書所生原告應否移轉本件土地所有權予被告之同一原因事實，且證據資料具共通性，得互為援用，依上揭說明，應認其訴之追加要屬合法，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺中市○○區○○○段○○○段000 0000 00 地號土地（下稱系爭土地) ，原為原告所有，惟於80年3 月13日經改制前之臺中縣政府徵收，而成為現在改制後之臺中市所有。因系爭土地於徵收（計畫為學校用地）後一直有「未依徵收計畫開始使用者」或「未依核准徵收原定興辦事業使用者」等之情況，依土地徵收條例第9 條與土地法第219 條之規定，原告（原土地所有權人）得向該管直轄市主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，被告認為透過上揭徵收等規定先以原告名義向臺中市政府買回系爭土地，然後被告再隨即以低價向輕率、急迫、無經驗之原告買受系爭土地，將有暴利可圖，乃於104 年6 月8 日與原告簽立「土地買賣承諾書暨移轉協議書」（下稱系爭協議書），且於簽約同日早上數小時內就立即帶同原告至民間公證人處公證。因被告向原告買受之價金約定每坪僅1 萬元，原告因而獲得鉅額之土地利益（請求權）。本事件實際上並非單一個案，因為當時徵收之對象並非僅本件原告而已，若此類事件助長發生，很多知識不足與生活窘迫孤單之鄉下老人可能都會被誘使出名義向政府機關申請買回後賤賣給背後真正要獲取土地之人士。
二、關於原告先位之訴部分：㈠系爭協議書第2 條第2 項、第3 項、第3 項第2 款、第4 款
、第6 款、第9 款及第3 條均使用「（向）、機關、買回」等用詞，甚且協議書第2 條第3 項第3 款與第4 項更直接有使用「、（委託）代書、向、機關、申請買回」等用詞，而觀察地政局函覆資料中有原告吳國華曾委任楊格智代書申請買回的程序之申請書與委託書，其內容正就是使用「申請買回」之用詞，而該申請程序顯然係依據土地法第219 條買回之程序處理（或相同情況之土地徵收條例第9 條「收回」程序處理），此與土地法第219 條名稱為「原土地所有權人之買回權」名稱相符，亦與土地徵收條例第9 條之原土地所有權人此方進行申請而請求「收回」之意思相近。反觀土地徵收條例第51條對於廢止情況時，係用「發還」土地用詞（不需由人民提出申請），與土地法第219 條之人民申請「買回」或土地徵收條例第9 條人民申請收回土地情況並不同。㈡據此可知，系爭協議書純係以土地法第219 條方式申請買回
（或以土地徵收條例第9 條方式申請收回）並經徵收機關核准買回為停止條件，所進行簽訂之契約權利義務。而依據卷內臺中市政府地政局106 年1 月4 日函覆文說明欄第2 點結論：本案至遲應於93年7 月1 日前申請買回等語，故本件依據系爭協議書第2 條第2 項與第3 條約定以及前述地政局函覆文法律意見，應足可認定系爭協議之停止條件不成就而使協議書確定失效，即兩造買賣關係已確定不存在。
三、關於原告備位之訴部分：㈠系爭協議書之簽立，從土地標的價值及向政府申請買回乙事
之單純性、被告實際無負擔性予以觀察，有顯失公平之客觀情事：
1.以系爭土地104 年度之公告現值計算，其總價高達2,237 萬7,400 元，反觀系爭協議書所約定之總額僅533 萬元，兩者相差4 倍有餘。另從鄰近同地段461-4 、467 地號土地買賣之每坪單價分別為13萬、16萬元；復依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢同地段1 年多來之交易資料，也顯示同地段土地常在每坪單價10萬元以上，高於前述約定每坪1萬元之10倍以上行情。
2.依系爭協議書第2 條第㈢項第2 款、第3 款及第3 條約定，兩造共同委任代書辦理，費用必需是由原告（乙方）負擔，需自總買賣價金先行扣除，而向政府機關申請買回之價金（即徵收補償費返還之金額），亦被列為買賣價金總額533 萬元之一部分（訂金) ，需自買賣價金中扣除，並於政府機關函准買回後，被告才會進一步真正拿出錢來買回，否則也不需出任何錢。故被告實際上對於申請買回，並未真正負擔任何金額或風險。
㈡就被告利用原告之輕率、急迫、無經驗，而為系爭土地買回法律行為之主觀情事而言：
1.原告於本件簽署系爭協議書時已為73歲之老年人，教育程度為「不識字」，職業為農夫，其僅能勉強簽寫自己的姓名。從原告於公證書簽名之字形來看，原告係特別就自己姓名硬學會書寫的。另原告因夫妻分居，且未跟小孩居住在一起，原告是自己單獨借住在朋友位於○○區○○○路的工寮內。反觀被告吳國華年齡為54歲，職業為沙鹿區統一黃昏市場之經理，專門從事生意，社會經驗豐富，據悉其自家就有很多土地常常在買賣，而本件之見證律師吳佳潓律師，其實就是被告之女兒。
2.本件買賣土地之緣起，是被告約於104 年6 月5 日（即簽約前三天），○○○區鎮○路統一黃昏市場（吳國華在此市場是擔任經理或主任），向原告初次提及此事，原告因對於買賣土地並沒有特別知識或想法，只回說「這個再看看」，事後未去找家人或其他人提及此段對話，也未對此作過任何之資訊蒐集準備或請求協助。於三天後之104 年6 月8 日約早上九點左右，原告接到被告之電話，並前往統一黃昏市場被告之辦公室，在場人有原告、被告及其女兒（吳佳潓律師)，雙方未商談很久，被告在現場就提出已經事先打好之系爭協議書要請原告簽約，被告在此期間並沒有特別作何種說明，也未給予系爭土地之現有市價資訊，原告因一直借住○○區○○○路朋友之工寮內，而朋友已經要求原告搬遷多次，原告亟需資金以另覓他處房屋居住，所以未想太多就輕率、急迫地答應簽約。雙方於同日早上一同前往戶政事務所領取印鑑證明兩份，再去地方稅務局清查系爭兩筆土地是否有欠稅問題，緊接著就去民間公證人連宏仁之事務所辦理公證手續，至公證完畢僅約同日中午12點多而已。在進行前述公證時，民間公證人連宏仁並未詳細講解契約內容與法律效果，當然亦未談及價格合理性問題，然後兩造就完成公證簽名了。因民間公證人收取公證費用時，曾說這些土地價值4,000多萬元，原告聽到後，不解地向在場之人包括民間公證人問說：有那多錢嗎？被告連忙說沒有，並趕忙拉原告離開現場。據上可知，本件系爭協議書之簽署過程，只有在104 年6月5 日之簡單對話幾分鐘，於104 年6 月8 日在統一黃昏市場被告辦公室之短短十多分鐘，以及在當日早上至中午間被告急著帶原告往民間公證人處做完公證手續，如此短暫之時間而已。被告是鎖定目標想好獲利之手段而有備而來；反之原告個人卻智識程度不足與經驗背景不足，被告應有利用原告輕率、急迫、無經驗而為系爭協議書之買賣土地之法律行為之主觀情事。
㈢原告於簽署與公證系爭協議書後，才告知親友此事，經親友
協助原告瞭解市價後，原告始知出售之價格太過離譜，原告在經驗不足之情況下，本件簽約實在匆促草率且不公平。乃在親友協助下委請律師於104 年7 月17日去函給被告，告知本件糾紛以及將會向法院提起撤銷買賣行為之訴之意旨，其間被告也委請律師於104 年7 月21日回函，原告再委請律師於104 年8 月4 日二度去函。另系爭協議書之內容是在對「將來財產」（原告申請買回之土地）為「給付之約定」（買回後需隨即轉賣給被告），而系爭協議書第3 條雖約定「系爭協議自標的土地經政府機關函准同意原告申請買回時生效」，然此在法律上應屬於一種「停止條件」性質，即系爭協議書之債權法律行為之約定於簽訂時已然成立，要不受影響。
四、本件被告有前述利用原告輕率，急迫、無經驗之情事而為簽立系爭協議書買賣土地之法律行為之主觀情形，且依當時亦有顯公平之客觀事實，且系爭協議書之停止條件不能成就，原告爰先位請求確認系爭買賣法律關係不存在，並依據民法第74條之規定，備位請求法院判決撤銷買賣法律行為，以維原告權益等語。
五、聲明：㈠先位訴之聲明
確認兩造於104 年6 月8 日以坐落臺中市○○區○○○段○○○段000 地號（面積718 平方公尺）暨同段458 之2 地號（面積1,044 平方公尺）為買賣標的，價金為每坪1 萬元，總價金為533 萬元之買賣法律關係不存在。
㈡備位訴之聲明
兩造於104 年6 月8 日以坐落臺中市○○區○○○段○○○段000 地號（面積718 平方公尺）暨同段458 之2 地號（面積1, 044平方公尺）為買賣標的，價金為每坪1 萬元，總價金為533萬元之買賣法律行為請准予撤銷。
貳、被告之答辯：
一、關於原告先位之訴部分：㈠本件雙方所簽立之土地買賣承諾暨移轉協議書，第2 條第2
項約定：「甲、乙雙方同意並認知，於標的土地經徵收機關或其上級機關函准同意由原所有權人（乙方，即原告) 買回時，本協議書買賣暨移轉條款始生效力。」，第2 條第3 項約定：「乙方同意於標的土地經徵收機關或其上級機關函准同意買回後，將標的土地出售並移轉登記予甲方，並應積極協助配合辦理土地移轉登記。」雙方是約定徵收機關或上級機關同意返還土地，並「未」約定應依照土地法第219 條申請為契約生效要件。且本件買賣契約之法律關係在於「買賣土地」，不是在研究應該依照土地法或土地徵收條例或何種法律申請返還徵收土地。被告學歷僅國中畢業也非代書，固不懂如何爭取返還徵收土地，被告自身所有而同樣在80年間被臺中市政府徵收為文九54九年制國校用地之土地，尚且須委任專業代書辦理土地徵收返還事宜，故不可能與原告約定依照何法條申請。
㈡雙方訂立契約之法律關係既在於「買賣土地」，「土地所有
權人必須為原告」才是雙方約定之重點。從而，契約書第2條第2 項係以「徵收機關或其上級機關核准同意返還徵收土地」為契約生效要件，否則所有權人為臺中市政府，無法在私人間買賣，該買賣契約僅是具文。至於徵收機關同意返還徵收土地後，後續原所有權人須給付價款，始得辦理徵收土地由臺中市政府所有變更登記為原所有權人所有，則是辦理變更登記時之程序要求（此參土地徵收條例第51條第2 項規定可知），而非雙方有約定買回權。此由雙方締約當日錄音檔內容清楚可知，雙方從未討論要依照土地法第219 條或土地徵收條例第9 條規定申請。
㈢又於具有土地徵收條例第49條第2 項之情形時，依土地徵收
條例第50條第1 項規定，原則上應由需用土地機關（系爭土地被徵收為文九54九年制國校用地，需用土地人為臺中市政府教育局) 向中央主管機關（即內政部）主動申請廢止徵收。惟系爭土地自80年徵收以來，雖具有土地徵收條例第49條第2 項應予廢止徵收之事由，但臺中市政府教育局從未主動向內政部申請廢止徵收，故依據土地徵收條例第50條第2 項規定，原土地所有權人固得向直轄巿主管機關（即臺中市政府) 申請廢止徵收照價買回原土地，而臺中市政府於收到原土地所有權人之申請後，依據土地徵收條例第50條第3 項規定會同教育局內部審查是否具有廢止徵收之事由，如有，須再由臺中市政府教育局主動向上級主管機關內政部申請廢止，由內政部進行審查，臺中市政府教育局並無廢止徵收之最終決定權。再依土地徵收條例第51條第2 項規定，若中央主管機關內政部核准廢止徵收，應通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之「價款」。亦即，原土地所有權人是透過繳清價款「買回」之方式，才能重新取得土地所有權。由此可知，縱使徵收機關或其上級機關核准廢止徵收土地，土地也不是憑空就會返還，尚須原土地所有權人付清價款予以買回。故原告主張系爭協議書必定是約定依照土地法第219 條及土地徵收條例第9 條規定申請為生效要件云云，顯然無據。
二、關於原告備位之訴部分：原告與被告於104 年6 月8 日，基於雙方合意簽署系爭協議書，並依據契約第2 條第3 項第5 款約定，於臺灣台中地方法院所屬民間公證人連宏仁事務所就雙方合意內容進行公證。是雙方當事人對於買賣標的物及買賣價金基於自由意志已互相同意，並表彰於書面，及經公正客觀之第三人公證。又公證人於計算公證費用時，依據公證法施行細則第85條規定，即當場告知原告買賣標的之公告現值為何，以及公告現值高於契約價金乙事，且與原告再三確認合意之內容、契約條件；原告並回覆：「我栽啦! （閩南語，即「我知道啦! 」) 我栽影（閩南語，即「知道」) 公告現值較高！我那塊地只是教育用地，公共設施保留地，我就是跟人講好，心甘情願歡喜賣那個價錢。」可見原告所稱其係於急迫、輕率、無經驗之情形而簽署本契約，乃係為逃避其履約義務所為之偽飾之詞。原告主張其係在被告明知且乘其急迫輕率無經驗情形下，使其為財產上給付之約定，請求鈞院撤銷法律行為，確屬無據。
三、聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製
作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、不爭執事項：㈠兩造於104 年6 月8 日簽訂系爭協議書，約定由被告向原告
買受系爭土地，約定買賣價金為每坪1 萬元，總價金為533萬元；另由被告負擔向系爭土地徵收機關買回系爭土地之徵收補償費返還，該筆款項視為買賣系爭土地之訂金（參原證三）。
㈡兩造於104 年6 月8 日中午在臺灣臺中地方法院所屬民間公
證人連宏仁事務所就系爭買賣協議書之簽訂辦理公證，製有
104 年度中院民公仁字第0457號公證書（參原證三) 。公證時系爭買賣協議書已有檢附系爭土地謄本、公告現值、使用分區等資料，並附於公證卷宗內（參本院卷附公證人卷宗）。
㈢系爭土地前於80年間經改制前之臺中縣政府公告徵收為臺中
港特定區文九（54）學校預定地（使用分區為國校用地），目前所有權人為「臺中市」，管理者為「臺中市政府教育局」。系爭土地迄今仍為臺中市政府教育局徵收中，土地所有權人為臺中市政府教育局，使用分區為九年制國校用地，地目為公共設施保留地（參被證三、被證四、被證五、被證八）（按已經內政部廢止徵收，並經臺中市政府公告在案，詳後述）。
㈣兩造對臺中市政府教育局103 年7 月2 日中市教中字第1030
049659號函、台中市政府地政局103 年6 月12日府授地用字第1030107614號函、103 年6 月12日府授地用字第1030110642號函、台中市政府地政局104年6月18日府授地用字第1040136651號函之真正均不爭執。
二、爭點事項：㈠系爭土地之合理價值為若干？原告聲請鑑定價值之效力為何
？㈡依系爭買賣協議書之約定，是否以土地法第219 條、土地徵
收條例第9 條等規定內容作為契約之停止條件或生效要件？其停止條件是否成就？或生效要件已否具備？㈢系爭買賣協議書是否被告乘原告急迫、輕率或無經驗而簽訂
？有無顯失公平？原告得否撤銷系爭買賣協議書之簽訂？
肆、本院之判斷
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事判例參照）。本件原告主張其與被告間就系爭土地，於104 年
6 月8 日所簽立系爭協議書之買賣關係不存在。然為被告所否認，是兩造間就系爭土地之買賣行為是否合法有所爭執，則兩造間就系爭土地買賣之法律關係即有不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告等人之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。
二、查與系爭土地相關之徵收及得以請求收回、發還之經過如下：
㈠原告原所有之系爭土地及被告與共有人吳茹卿原共有之臺中
市○○區○○○段○○○段000 ○0 地號土地，同屬臺中港特定區文九（54）學校預定地範圍，經臺灣省政府77年准予徵收，改制前臺中縣政府於80年間公告徵收。
㈡被告前於103 年4 月28日與原土地共有人吳茹卿委任代理人
謝素碧，依據土地法第219 條、都市計畫法第83條及土地徵收條例相關規定，向臺中市政府提出申請書申請收回上開被徵收之土地。
㈢被告與其他土地被徵收人共13人（不包括原告在內）另委任
楊格智於103 年5 月5 日提出申請書，請求依土地法第219條及都市計畫法第83條規定，收回被徵收之土地。
㈣被告與吳茹卿本人另於103 年5 月6 日自行書具申請書，改
依土地徵收條例第49條規定，以上開被徵收土地未依核准徵收原定興辦事業使用（因少子化已情事變更）為由，請求廢止徵收，並撤回同年4 月28日委任代理人謝素碧依據土地法第219 條、都市計畫法第83條規定請求收回土地之申請。
㈤臺中市政府於103 年6 月12日以府授地用字第1030107614號
函覆楊格智，以本案依核准徵收土地計畫書所載，計畫進度為78年7 月1 日至88年6 月30日，申請人於103 年5 月5 日申請照原徵收價額買回被徵收土地，已逾法定聲請期限，其申請收回核與土地法第219 條及都市計畫法第83條不符。
㈥臺中市政府另於103 年6 月12日以府授地用字第1030110642
號函覆被告與吳茹卿，關於上開預定學校之工程已由臺中市政府教育局完成會勘，並依土地徵收條例第49條及第50條辦理。
㈦臺中市政府教育局於103 年7 月2 日以中市教中字第103004
9659號函覆臺中市政府教育局，以文九54學校預定地，經分析評估目前無設置國中及國小計畫，依土地徵收條例第49條第2 項第3 款規定，經公告徵收之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要，本案已符合辦理廢止徵收之要件，該局同意陳情人請求廢止徵收臺中港特定區文九54學校用地案。
㈧被告與吳茹卿於103 年9 月12日書具聲請書致臺中市政府地
政局，表明解除與楊格智之委任契約，撤回103 年5 月5 日由楊格智所代理請求買回臺中市○○區○○○段○○○段00
0 ○0 地號土地之申請；經臺中市政府地政局於同年9 月18日以中市地用字第1030039392號函覆同意撤回聲請。
㈨原告於兩造簽訂系爭協議書後之104 年6 月9 日，向臺中市
政府申請廢止徵收系爭土地，經臺中市政府於104 年6 月18日以府授地用字第1040136651號函覆原告，文九54用地經分析評估目前無設置國中及國小計畫，符合辦理廢止徵收之要件，目前已由該教育局依規主動申請辦理廢止徵收，尚無需由原土地所有權人申請。
㈩以上各情，有臺中市地政局於106 年1 月4 日以中市地用字
第1050048886號函覆本院及其檢附相關文件在卷可考（見本院卷二第91至112 頁）。
另臺中市政府於106 年5 月9 日以府授地用字第1060094815
2 號函通知原告，謂臺中港特定區文九（54）校舍用地，經報准徵○○○區○○○段埔子小段452 之3 地號等29筆土地，已奉內政部106 年4 月28日台內地字第1061303879號函核准廢止徵收，並經臺中市政府以106 年5 月9 日府授地字第1060094815號公告在案等語，此有原告陳報該公函在卷（見本院卷三第70頁）。雖被告就此證據亦具狀表示不爭執（見被告106年6月23日民事緊急補充辯論意旨狀所載），惟此係原告於本院106 年5 月22日言詞辯論終結後所陳報之證據資料，依法本院不得斟酌該證據資料及兩造事後就此補充提出之攻防方法（按與本判決最終認定結果不生影響），併此敘明。
三、關於原告先位之訴部分：㈠按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院86年度台上字第3042號、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
㈡關於經政府徵收之土地收回，現行法律之主要規定有如下三
者，無論係「收回」土地（原土地所有權人須於核准後6 個月內繳清原受領之徵收價額），或係「發還」土地（原土地所有權人須於一定期間繳清應繳納之價額即徵收補償地價、地價加成補償及遷移費），原土地所有權人均須支付徵收土地之相關對價，實質上與俗稱「買回」土地之概念無異：
1.土地法第219 條規定：「（Ⅰ）私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年之次日起5 年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰一、徵收補償發給完竣屆滿1 年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。（Ⅱ）直轄市或縣（市）地政機關接受聲請後，經查明合於前項規定時，應層報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於6 個月內繳清原受領之徵收價額，逾期視為放棄收回權。（Ⅲ）第1 項第1 款之事由，係因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。（Ⅳ）私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告1 個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
」
2.都市計畫法第83條規定：「（Ⅰ）依本法規定徵收之土地，其使用期限，應依照其呈經核准之計畫期限辦理，不受土地法第219 條之限制。（Ⅱ）不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得照原徵收價額收回其土地。」
3.土地徵收條例第9 條規定：「（Ⅰ）被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣( 市) 主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第219 條之規定：一、徵收補償費發給完竣屆滿
3 年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿5 年，不繼續依原徵收計畫使用者。（Ⅱ）該管直轄市或縣（市) 主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於6 個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。（Ⅲ）第1 項第1 款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。（Ⅳ）第1 項第1 款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。」，第49條規定：「（Ⅰ）已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。在未依徵收計畫完成使用前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管。有下列情形之一者，應辦理撤銷徵收：一、因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。二、公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限。（Ⅱ）已公告徵收之土地，有下列情形之一者，應廢止徵收：一、因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內。二、依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變。三、已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要。（Ⅲ）依前2 項辦理撤銷或廢止徵收之土地或土地改良物，其已一併徵收之殘餘部分，應同時辦理撤銷或廢止。但該殘餘部分已移轉或另有他用者，不在此限。（Ⅳ）前3 項規定，於本條例施行前公告徵收之土地，適用之。」，第50條規定：「（Ⅰ）撤銷或廢止徵收，由需用土地人向中央主管機關申請之。已公告徵收之土地有前條第1 項或第2 項各款情形之一，而需用土地人未申請撤銷或廢止徵收者，原土地所有權人得向該管直轄巿或縣（巿）主管機關請求之。（Ⅱ）該管直轄巿或縣（巿）主管機關收受前項請求後，應會同需用土地人及其他有關機關審查。其合於規定者，由需用土地人依第1 項規定申請之；不合規定者，該管直轄巿或縣（巿）主管機關應將處理結果函復原土地所有權人。（Ⅲ）原土地所有權人不服前項處理結果，應於直轄巿或縣（巿）主管機關函復送達之日起30 日 內向中央主管機關請求撤銷或廢止徵收。其合於規定者，由中央主管機關逕予撤銷或廢止；不合規定者，由中央主管機關將處理結果函復原土地所有權人。原土地所有權人不服處理結果者，依法提起行政救濟。（Ⅳ）已公告徵收之土地有前條第1 項或第2 項各款情形之一，而需用土地人未申請撤銷或廢止徵收者，由該管直轄市或縣（市）主管機關會同需用土地人及其他有關機關審查後向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收。」第51條規定：「（Ⅰ）中央主管機關於核准撤銷或廢止徵收後，應將原案通知該管直轄市或縣（市）主管機關。直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時，應公告30日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額，發還其原有土地。未於一定期間繳清者，不發還其土地，並不得依第9條規定申請收回該土地。（Ⅱ）前項一定期間，不得少於6個月。（Ⅲ）第3 項所稱應繳納之價額，指徵收補償地價、地價加成補償及遷移費。但第34條第1 項規定之人口或物件已遷移者，無須繳納遷移費。前項徵收補償地價，於徵收前設定有他項權利或耕地租約者，包括他項權利人或耕地承租人原應受領之價金。」㈢查兩造簽立系爭協議書，主要在於系爭土地前經政府徵收，
現因有可能得以聲請收回或發還徵收土地，兩造遂簽訂於政府同意原告「買回」系爭土地後，原告即將系爭土地出售並移轉登記予被告，此參照前揭系爭土地之徵收經過及系爭協議書之約定即明當事人之真意所在。又系爭協議書並未具體約定係依何法律規定「買回」原告被徵收之土地，徵諸兩造皆非地政專家或係土地交易之專業人員，兩造間不僅不可能且實際亦未具體約定應依照土地法第219 條規定或土地徵收條例第9 條規定之申請為系爭協議書之契約生效要件。故原告主張系爭協議書是約定依照土地法第219 條或土地徵收條例第9 條規定以申請買回土地方式為契約之生效要件云云，顯屬無據，並非當事人之真意。從而原告主張依據卷附臺中市政府地政局106 年1 月4 日函覆本院之說明欄第2 點結論：本案至遲應於93年7 月1 日前申請買回等語，而認依據系爭協議書第2條 第2 項與第3 條約定以及前述地政局函覆文法律意見，可認定系爭協議之停止條件不成就，系爭協議書確定失效，兩造買賣關係已確定不存在云云，自非的論，核無理由。故原告先位之訴之請求，應予駁回。
四、關於原告備位之訴部分：㈠按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1 年內為之。民法第74條定有明文。
又民法第74條第1 項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（最高法院96年度台上字第2470號判決意旨參照）。故法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例要旨）。而其所稱「輕率」，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列（最高法院79年度台上字第1394號判決要旨參照）。所稱「無經驗」，係指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言。至所稱「按其情形顯失公平」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。再按民法第74條第1 項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號判決要旨參照）。
㈡系爭土地之合理價值為何？
1.一般而言，土地之市價遠高土地之公告現值，此為眾所周知而不待證明之事。查兩造對於系爭土地市值之鑑定有所爭執，姑不論其市價為何，單以104 年度之公告現值即達每平方公尺1 萬2,700 元之價值，換算每坪（1 平方公尺＝0.3025坪，1 坪＝3.3058平方公尺）約為4 萬1,984 元，系爭土地合計1,762 平方公尺，合約533.0050坪，則依104 年度公告現值計算之總價值達2,237 萬7,400 元，如為市價，將更高於此價值。
2.依系爭協議書所載，被告係以每坪1 萬元之單價（總價533萬元）向原告價購系爭土地，兩者間相差約4 倍，總價差距約1,700 萬元；即便外加兩造約定由被告負擔向系爭土地徵收機關返還買回系爭土地之徵收補償費（據被告陳稱約200萬元，見本院卷一第61頁）作為買賣系爭土地之訂金，以合計733 萬元計價，每坪約為1 萬3,752 元，此與每坪約4 萬1,984 元公告現值，亦相差約3 倍，總價差距約1,500 萬元。是系爭協議書之買價與系爭土地104 年度之公告現值總價間有顯而易見之嚴重落差，此等價差利益，只要資訊公開透明，自為一般人可以輕易分辨計數。即使原告為73歲之老人，既非失智，倘原告有充分資訊自始知悉系爭土地公告現值每坪達4 萬1,984 元，衡之常情，雖至愚亦不至於以低於公告現值之低價賤賣土地。
3.雖兩造就系爭土地由原告聲請囑託鑑定價格之結果及其效力，彼此爭執不下；惟兩造間之土地買賣法律行為，單以簽約時之系爭土地公告現值為基礎，即足以判斷有無暴利行為之情事，自無庸再斟酌系爭土地之鑑定效力及其鑑定價格是否合理，併此敘明。
㈢原告是否具備多次土地交易之常識及經驗？
1.原告係於41年間因買賣取得系爭土地之應有部分4 分之1，嗣於67年間自系爭土地之共有人顏桃、黃餐以買賣原因取得其等之應有部分，因而取得系爭土地所有權之全部，此有系爭土地之登記簿謄本可憑（見本院卷一第11至16頁）。其中於41年間購買系爭土地之應有部分4 分之1 時，原告（31年次生）僅10歲，為限制行為能力人，依我國民法規定及現實社會經驗，原告當無能力自己處理購買土地應有部分事宜，應係其法定代理人所為。至於67年間買受其他共有人之應有部分乙節，據原告主張其實情，係因當時與系爭土地同段之
460 之1 、460 之3 、470 、470 之1 等地號土地之共有人，彼此就共有土地持分互相整合交換，其登記原因始登記為買賣，而其原因發生日期同為67年8 月28日等情，此有原告提出上開460 之1 、460 之3 、470 、470 之1 等地號土地之登記簿謄本（見本院卷一第183 至198 頁）與系爭土地之登記簿謄足供對照可憑。而互易者，即一般俗稱交換（最高法院69年度台上字第3882號、72年度台上字第4281號判決要旨參照），就此民法第398 條規定：「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」，又因土地之買賣或互易，其所生稅捐大致相同，是在土地登記實務上，當事人或地政士將土地權利互易而申辦登記為買賣原因者，並非絕無僅有，尤以早期地政知識尚未普及時為然（按關於「登記原因標準用語」之規範，依其制頒修訂之沿革，內政部係於86年3 月31日以台內地字第8602456 號函修正「交換」之意義、適用部別及備註欄）。則原告所主張67年間購買共有人之應有部分實為共有人就共有土地應有部分之交換（互易）乙節，堪以信實。
2.於67年間，當時原告為36歲之年輕人，與現今104 年6 月兩造簽立系爭協議書時為73歲之老人相較，原告之智識能力及與社會互動能力實不可同日而語。何況系爭土地於80年間已為臺中縣政府徵收，已非原告所有土地，系爭土地迄今之價值變遷，衡情當已脫離原告之關心及掌握（參照上開系爭土地相關之徵收及得以請求收回、發還之經過即明），則原告欠缺相關土地買回之交易經驗及常識，核屬事理之當然。
3.參照證人謝國發於本院到庭證稱：原告前住於荔枝園10幾年，現住其外甥所有之鐵皮屋約7 、8 年，原告現無工作，為獨居老人，其經濟來源靠政府補助每月3500元等語（見本院卷第164 頁正、背面），並徵諸原告原設籍於台中市○○區○○路○○○ 號，惟於104 年7 月26日經臺中市沙鹿區戶政事務所逕行變更登記設籍於臺中市沙鹿區戶政事務所址即臺中市○○區○○里鎮○路○○號，此有原告之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第199 頁），由是可見原告當係獨居老人，而其先前長期務農，又被強制遷籍，堪信其生活業已與社會脫節。
4.據上綜合以觀，無從僅以原告曾於41年間及67年間向系爭土地之共有人「購買」其等之應有部分，即推認原告曾有多次買賣系爭土地之經驗，並認其於相隔40年逐漸老化後，仍一如往昔般，具有一般土地買賣或徵收土地買回之專門常識、經驗及能力。
㈣系爭土地買賣協議過程，原告是否已知悉系爭土地於104 年
度之公告現值為何？是否由原告主動提議以每坪1 萬元價格計價？
1.查經本院當庭勘驗雙方於104 年6 月8 日簽約當日之對話錄音內容（如附件所示），顯示被告於當時已取得系爭土地之登記簿謄本及地籍圖資料，且是「被告主動」告以原告系爭土地前於徵收當時之公告現值為每平方公尺900 元，換算為每坪再加四成，合為每坪4,158 元，如要收回系爭土地，原告須返還政府徵收價金約200 萬元左右，兩造並約定以此20
0 萬元作為被告向原告購買系爭土地之訂金。惟從整個簽約過程的對話內容觀察，被告及見證律師即被告之女兒吳佳潓律師，均未告知原告，依土地登記簿謄本所載，系爭土地於
104 年1 月之公告現值已達每平方公尺1 萬2,700 元之事實，其等顯有知而隱匿資訊之情。又兩造於簽約當日最後達成共識，見諸對話錄音時間11分32秒起，兩造為如下之對話內容：12：33，原告：「我現在的意思就是說，都不管了，總歸一句啦。…。1 坪1 萬元給我，就沒事了，這樣你有聽懂嗎？」；12：45，被告：「算說以外也包括這條由我…」；
12：48，原告：「也由你負責。」；12：49，被告：「這筆我要給他這條，由我負責，你1 坪還要1 萬就對了？」；12：54，原告：「嘿啦。你『原本就跟我說著』就是這樣啊。
」；12：57，被告：「『我之前跟你說』沒錯，之後我有去問起來，是包括那筆，才算1 萬元」；13：03，原告：「沒有啦。你之前就跟我說過是那樣了，講話要算話，你也是這樣跟我說過，我才會跟你談。」等語，由此觀察整個簽約對話內容，可見在104 年6 月8 日正式簽約前，是由「被告主動」向原告提議以1 坪1 萬元之單價及由被告負擔向政府領回徵收系爭土地所應返還補償費，作為向原告購買系爭土地之買賣價金條件（按此由事先以電腦打字列印之系爭協議書已為如此之載明，即明於正式簽約前被告即欲以此條件向原告價購系爭土地），原告不過係被動接受其提議，而於104年6 月8 日正式簽約當日，被告甚至有意改變原先提議要將向政府領回徵收系爭土地所應返還補償費包含在每坪1 萬元單價之總價金之內，但經原告以與被告事前所述不同而不為接受。職是以觀，被告所辯稱：「原告於締約前早已充分考慮土地價金，遂於締約當日『主動』提出買賣價金」云云，顯係斷章取義，截取對話內容之片段文字而為片面解讀，應非實情。
2.原告為00年0 月00日生，教育程度為不識字，職業為自耕農，此有戶籍謄本可考（見本院卷一第33頁）。又原於104 年
6 月8 日與被告簽約時，尚且一時間分不清楚身分證與駕照之區別，而誤拿駕照作為身分證給予吳佳潓律師使用；其間甚至還詢問吳佳潓律師是否有將原告與被告所講的內容寫下來等語（見本院卷一第93、94頁譯文內容所載），可見其未能閱讀系爭協議書之條文內容；再依附件之對話錄音譯文所示，原告於簽立系爭協議書之過程中，未曾就系爭協議書之具體條文內容與被告討論或置喙一詞，由是顯見原告於簽約當日確實因年紀大及不識字，而欠缺識字能力，不僅未能辨識系爭協議書之條文內容，而由其分不清楚身分證與駕照之舉動，亦見其不如識字常人之對應能力。
3.至於原告能於公證書及系爭協議書上書寫自己姓名乙節，按諸社會常情，不識字者仍能描寫自己姓名者，並非少見，而徵諸公證卷宗所附公證書及系爭協議書上原告所書寫姓名之筆畫生硬不順暢及字跡潦草（見本院卷一第20頁、第118 頁背面、第120 頁背面），並對照原告並未在自己持有之系爭協議書親寫姓名（係以蓋印代之，見本院卷一第24頁）以觀，堪認應係不熟悉文字書寫者所書寫，自難以原告能自己書寫姓名即認其識字並有相關土地買賣之知識及辨識能力。
4.原告既不識字，自不可能發生被告所辯稱於104 年6 月8 日錄音時間10分00秒起「原告與被告『共同』在研讀買賣標的之土地謄本及地籍圖」（見本院卷一第150 頁）之情事。
㈤系爭協議書之簽約過程，兩造就交易資訊之掌握及立約地位
是否對等？
1.立約時原告為約73歲之獨居老人，前為自耕農，社會經歷有限。相較之下，被告當時為54歲（49年次）之人，職業為沙鹿的統一黃昏市場經理，專門從事生意，社會經驗豐富；且從上開與系爭土地相關之徵收及得以請求收回、發還之經過以觀，被告於與原告簽訂系爭協議書購買系爭土地前，已充分知悉系爭土地得以向政府請求收回或發還（即俗稱買回）之相關資訊，僅是不知政府於何時可以完成廢止徵收程序而已，其明顯具有掌握立約交易資訊之優勢。加以系爭協議書簽約及公證之見證律師吳佳潓律師，為被告之女兒，被告有其從旁協助，益見雙方之土地交易知識及資訊不對等。而系爭協議書之內容為被告女兒所事前以電腦打字片面擬訂，原告因不識字及專業知識不足而無從具體判斷交易條件是否對其公平，被告方因此具有片面主導契約內容之優勢，更彰顯兩造間之契約地位並非對等。
2.兩造正式協議並完成簽立系爭協議書為104 年6 月8 日上午，於當日中午時分即完成簽約及公證程序，顯見系爭協議書之議定及簽立過程倉促迅速。雖由專業律師見證簽約，但吳佳潓律師為被告之女兒，於見證契約簽訂過程，並未就系爭協議書逐條向原告解釋其內容，更未告知系爭土地於104 年度之公告現值，此由被告所提出對話錄音內容即明，顯見吳佳潓律師並未衡平雙方利益及提供對等資訊，故其實質上係為被告之利益見證，並非居於中立立場，難期公允及兼顧原告利益。
㈥系爭協議書之簽立所為公證能否擔保該買賣法律行為絕無瑕
疵？而符合公平交易及誠信原則？
1.按公證書如何作成，固應綜合公證制度之立法精神、公證法以及與公證事件相關法令之規定判斷，在我國採拉丁公證制度之精神上，公證人除了不得就無效之法律行為作成公證書外，尚負有向請求人闡明法律關係及其效果之義務（公證法第71條參照），俾使請求公證之法律行為，除了能夠確保其合法有效之外，更能讓請求人透過公證人之說明，瞭解其所為法律行為與其預期之真意是否相符，也藉由公證人法律專業之協助，而預先避免可能產生之法律糾紛，達到公證制度賦予公證人擔任平民法律顧問及預防糾紛之目的。惟公證事件性質上畢竟係屬非訟事件，公證人並無實質審查權。故公證程序所能確保者，無非是當事人立約之真意及其親自立約之事實，並無法擔保當事人間所為法律行為之實質上一切效力，更無從實質審查其背後有無暴利行為存在。而徵諸經由法院所進行成立之訴訟上和解或調解，若有無效或得撤銷之原因者，當事人尚得請求繼續審判，或提起宣告調解無效或撤銷調解之訴，以為救濟，則僅歷時短暫且無實質審查權之公證程序，倘所公證之法律行為背後存有效力之爭議，自無不許當事人依法救濟之理，並非經公證程序之法律行為，其效力即經漂白而絕無瑕疵。
2.據證人即公證系爭協議書簽立之民間公證人連宏仁於本院到庭結證稱：兩造當事人來公證前，並未事先與伊聯繫要辦理公證系爭協議書，是他們到場後，伊才當場看到系爭協議書，是已經他們先簽完名後，再拿到伊事務所說要公證，伊有看過協議書的全部，所以在協議書第2 頁第6 條部分伊才請他們刪減，並請他們蓋章，其他協議書上所手寫金額是他們事先寫好的，伊不是完全沒有看系爭協議書，伊有看過，看完後，伊不清楚他們的意思，所以伊說這不是很精確，請他們刪除，伊有全部看完，伊有問賣方紀先生說內容是否OK，伊很明確以台語跟伊說沒有問題。伊有發現當時他們契約內容約定每坪1 萬元買賣，伊有感到疑問，但伊看他們檢附的謄本，伊發覺土地已經被徵收了，因為上面記載所有人是臺中市，伊想說這東西已經變成臺中市，他們怎麼有辦法取回，因這方面流程伊完全不了解，所以伊認為他們有什麼方法可以取回，才以這個價格賣出，伊有問過賣方確認沒有問題，合乎法律規定，所以伊才做公證。伊並沒有逐條將前述協議書之內容意思唸給紀三郎聽，也沒有口頭對紀三郎逐條解釋各約定條款產生之法律效果，因契約書是他們自己擬的，伊只是告訴他們重點，每坪1 萬元。一般公證是由公證人經過審視契約內容，確認雙方的意思，並且在公證人面前簽名完成法律行為，實務上不可能從第一個字解釋到最後一個字。伊有提示當事人這個價金是否合理，是否真的要簽，因為契約是雙方已經簽妥到我事務所要求公證，所以我問當事人是否看過契約書，標的、價金，伊有問賣方1 萬元你是否確實要賣。伊當時不知道紀三郎的教育程度，伊不知道紀三郎不識字，伊看他簽名都沒有問題。因為契約書是他們自己準備，他們應該已經審視過，若有問題，他們應該事先就會調整。且他們來的時候有見證律師在場，若有疑問，他們應該會詢問見證律師。再從公證書上面的簽署名字，紀三郎雖年紀較大，但也應該不是完全不識字，伊問他是否看得懂，紀三郎也說沒有問題，伊想他應該也不是完全不識字。伊有問紀三郎內容你知道嗎？你要用1 坪1 萬元買賣？這才是協議書的重點。現場中，雙方當事人及伊並沒有討論到這土地價格行情及有無事先探查過，因公證人沒有這麼大權限，只要針對契約書內容是否合法、確定，我們就做公證，不可能做其他的，我們只是做形式審查。本件公證從當事人到伊事務所辦完至離開約半小時至1 個小時左右等語（見本院卷一第
100 頁背面至103 頁背面）。由是以觀，顯見系爭協議書之簽立早在兩造前往公證前即已完成，並非在公證人見證下所簽立，而民間公證人所公證確認者不過係系爭協議書確為兩造所親立之事實，僅是形式審查而已，且公證過程所費時間極短暫，公證人甚至不知原告之教育程度及是否識字，即推認原告看得懂系爭協議書及相關資料，亦未逐條解讀協議書之內容及法律效果予原告知曉，公證人本身對於系爭協議書約定每坪1 萬元買賣亦感到疑問，但整個公證過程中無人告知原告系爭土地之104 年度公告現值已達每平方公尺1 萬2,
700 元，即每坪約4 萬1, 984元之事實。
3.公證法第109 條規定：「請求就法律行為或涉及私權之事實作成公證書者，其費用除本法另有規定外，按其標的之金額或價額，依下列標準收取之：一、20萬元以下者，1 千元。
二、逾20萬元至50萬元者，2 千元。三、逾50萬元至100 萬元者，3 千元。四、逾100 萬元至200 萬元者，4 千元。五、逾200 萬元至500 萬元者，5 千元。六、逾500 萬元至1千萬元者，6 千元。七、逾1 千萬元至5 千萬元者，其超過
1 千萬元部分，每1 千萬元加收2 千元；不滿1 千萬元者，按1 千萬元計算。八、逾5 千萬元者，其超過部分，每1 千萬元加收1 千元，不滿1 千萬元者，按1 千萬元計算。」，另公證法施行細則第82條規定：「公證或認證事件，應由公證人核定其應收費用數額；收取費用後應掣給收據及收費明細表。請求人申報之標的價額，公證人認為與實際情形不符者，應依職權調查核定之。公證費用收據副聯應附於公、認證卷內保存之。」，同細則第85條規定：「不動產買賣契約之公證費用，依契約所載買賣價額或買賣標的物公告現值二者較高者，為其標的價額。」查如前述，依公證時所檢附系爭土地登記簿謄本（於104 年6 月8 日11時21分申領列印）所載系爭土地之104 年度1 月公告現值即達每平方公尺1 萬2,700 元，換算每坪（1 平方公尺＝0.3025坪，1 坪＝3.3058平方公尺）約為4 萬1,984 元，系爭土地合計1,762 平方公尺，合約533.0050坪，其公告現值計算之總價值達2,237萬7,400 元；而依系爭協議書第1 條所載，被告係以每坪1萬元之單價合計總價533 萬元向原告購買。則參照上開公證費用之收費標準，如以系爭協議書之總價533 萬元計費，應收費6,000 元，以公告現值計算總價2,237 萬7,400 元計費，應收費1萬元（6000＋2000＋2000＝10000）。再對照本院依職權向民間公證人連宏仁所調取之公證卷宗所附收費收據以觀，本件系爭協議書簽立之公證收費為1 萬元（見本院卷一第121 頁收據影本），顯見本件系爭協議書簽立之公證收費，係依公證法施行細則第85條規定，以公證卷宗所附104年6 月8 日11時21分申領列印之系爭土地登記簿謄本上所載
104 年度1 月公告現值每平方公尺1 萬2,700 元計算總價2,
237 萬7,400 元所核費。證人連宏仁於本院證稱本件公證收費：「我應該是以他們買賣金額核算公證費用，就是以買賣標的533 萬元去核算公證費6 千元。」云云（見本院卷第10
2 頁背面），其記憶明顯有誤。
4.由上開公證經過之調查可知，顯然被告、見證律師吳佳潓與民間公證人於公證日當天均知系爭土地依公告現值計價，每坪約4 萬1,984 元，其總價則為2,237 萬7,400 元，唯獨原告對此無所知悉，此當係前揭公證人證稱其對於系爭協議書約定每坪1 萬元買賣感到疑問之所在。由是益見被告有隱匿系爭土地價值資訊之實，被告辯稱原告於簽約時已知系爭土地之登記簿謄本資訊云云，更顯不可採。職是，原告所主張於公證完畢收費時，因被告與民間公證人在計較收費高低時，原告聽聞公證人說：公告現值這麼高，這樣收費怎麼會貴等語，原告始覺訝異乙節，容非虛妄，堪信有其事。參諸系爭協議書之公證係在中午接近用餐時間到場，公證過程中公證人不知原告之教育程度及是否識字，未逐條解讀協議書之內容及法律效果予原告知曉，且於公證人本身對於系爭協議書約定每坪1 萬元買賣亦感到疑問時，僅詢問原告是否要以每坪1 萬元出售之真意，未就公證人於當時以形式審查即已發現超額之公告現值，進一步探詢當事人背後立約形成過程，以預先避免可能產生的法律糾紛，顯然兩造間於公證時仍係處於交易資訊不對等之狀態，難認公證程序對原告之權益有所保障，是縱使系爭協議書之簽立，係經由公證程序，仍難擔保系爭協議書之簽立符合公平交易及誠信原則。
㈦據上調查顯示，被告於兩造簽訂系爭協議書之前，早就知悉
系爭土地相關之徵收及得以請求收回、發還之資訊，並已實際向臺中市政府請求收回土地及廢止徵收土地；更於104 年
6 月8 日完成簽訂系爭協議書前，已申領土地登記簿謄本等相關資料，充分掌握並知悉系爭土地依公告現值計價之價值，即104 年度1 月公告現值每平方公尺1 萬2,700 元，換算每坪約4 萬1,984 元，總價為2,237 萬7,400 元。相對之下，無論是從被告所提出兩造簽約之對話錄音及其譯文內容，或公證卷宗資料及民間公證人連宏仁於本院之結證內容以觀，均無一人告知原告系爭土地依公告現值計算價值之實情，乃被告卻虛以每坪1 萬元之對價，並以買賣所得價金可使原告安心養老為由（見本院卷一第91頁錄音譯文最後一行），吸引原告簽立系爭協議書，顯見兩造間明顯有交易資訊不對等之情事。被告明顯係利用原告欠缺相關土地交易資訊，不具判斷交易妥當性之無經驗，及疏未深加熟慮，不知系爭土地當時價值之輕率，而與原告簽訂系爭協議書。且總價為2,
237 萬7,400 元之系爭土地，被告僅以533 萬元或733 萬元向原告購買系爭土地，其間明顯失衡，對原告顯失公平。則原告起訴請求撤銷兩造就系爭協議書所約定之買賣法律行為，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告以系爭協議書之停止條件不能成就，而先位請求確認兩造間就系爭土地之買賣關係不存在部分，為無理由，應駁回其訴。但就原告依民法第74條第1 項規定，備位請求撤銷兩造簽立系爭協議書所約定買賣系爭土地之法律行為部分，則為有理由，應予准許。又按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨( 最高法院83年台上字第
787 號判例參照)， 爰判決如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上結論，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
民事第一庭 法 官 賴恭利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
書記官 蘇文熙■附件：兩造於104年6月8日簽約當日之錄音內容譯文
（自錄音譯文開始自錄音時間25：38止，其中錄音時間10：00前為被告所提出之自行製作譯文，10：00起為本院於
105 年6 月13日言詞辯論期日勘驗結果所製作之譯文）被告：這兩塊（土地) 合起來是533. 005坪，簡單說就是533 坪
。…這另外一筆就是458-2 ，有1044平方公尺，另外一筆是458 。」原告：免講這麼多啦，反正我總共多少地。
被告：我跟你講，533 坪。
原告：就533 坪啦！被告：005 是小數點，等於533 坪。
原告：「嘿啦！嘿啦！
……（與本案無關，略）
10：00：被告：這不給他簽掉，安ㄋㄟ總共是533坪點.....這樣
10：05：原告：賀啦，533 就好，就決定這樣沒關係啦，就533
坪
10：11：被告：沒關係，就533 坪，賀啦～賀啦。
10：13：原告：沒有啦，我們就以後妥當後再來算就好。
10：18：被告：對啊，現在就是.....
10：20：原告：蛤啦。
10：21：被告：那個就是.....舊的謄本已經。
10：22：被告訴代：謄本啦。
10：23：被告：謄本已經出來，資料就在這，以經全部影印出來
，包括地籍圖，包括這個都在這邊，其實....前天...他們說之前跟別人買...啊～以前徵收時一坪收多少，你知道嗎？我跟你說一坪收4158元，4158元啦，那這樣算來，差不多也要200左右，200萬左右啦，你知道嗎？
11：03：原告：我知道啦。
11：04：被告：差不多，200出頭啦，齁～4158元啦，那時一平
方公尺差不多900啦，一坪差不多3.3平方公尺，
3.3..那個再加四成啦，總共4158啦。（被告走到門外，去車上拿資料）
11：32：原告：就....沒有....對啦...那個..今天要....
11：39：被告：這樣啦，那條喔，我跟你說，你如果不知道要問
，就給你看，如果不知道.....我們..
11：44：原告：沒有啦。
11：45：被告：我跟你說喔。4158那條就是政府叫你領回來時，
那條錢必須還他們，差不多200 萬左右啦，啊20
0 萬左右，差不多那條就是到時候我和你一起去，把錢匯進去，土地領出來，那條就直接做訂金，事後餘款再付給你。
12：18：原告：好。
12：19：被告：那時候就要辦登記了，辦登記時再付給你，那條
就是當訂金啦，這樣啦
12：24：原告：好
12：25：被告：這樣..... 你看怎樣... 這買賣就不會「偏袒」（台語）誰。
12：30：原告：我知道啦，但是...
12：31：被告：嘿。你說，沒關係，你說你的意見沒關係。
12：33：原告：我現在的意思就是說，都不管了，總歸一句啦。
…。一坪一萬元給我，就沒事了，這樣你有聽懂嗎？
12：45：被告：算說以外也包括這條由我....
12：48：原告：也由你負責。
12：49：被告：這筆我要給他這條，由我負責，你一坪還要一萬
就對了？
12：54：原告：嘿啦。你原本就跟我說著就是這樣啊。
12：57：被告：我之前跟你說沒錯，之後我有去問起來，是包括
那筆，才算一萬元
13：03：原告：沒有啦。你之前就跟我說過是那樣了，講話要算話，你也是這樣跟我說過，我才會跟你談。
13：07：被告：那日後跟代書簽約....這樣要
13：12：原告：那個六萬，再從一萬裡扣。
13：16：被告：六萬是你要扣喔。
13：17：原告：是啦～六萬再從一萬裡面扣。
13：18：被告：嘿啦
13：19：原告：那條歸那條
13：20：被告：好啦。好啦。
13：22：原告：那個....這樣...
13：24：被告：是啦，那是我跟你說的沒關係啦
13：26：原告：那代書的六萬再從那邊扣
13：27：被告：好啦，我跟你說的，我跟你說的沒關係，都跟你講過了，啊～這都是大家歡喜甘願的。
13：35：原告：大家想看看，我現在不能開票，開票我沒有戶頭，我有欠人。
13：44：被告：安ㄋㄟ。他不能開票ㄟ
13：46：被告訴代：有個方法，現在土地過戶有個方法常用。你
們兩位可以委託代書或律師，錢就先寄放在律師那邊，一旦土地辦完移轉後，再由律師那邊看以什麼方式拿給你。
14：13：被告：如果用信託例？
14：15：被告訴代：律師就好比信託。因為律師是第三者，買方
先把錢放在律師這，一旦律師看到辦完土地移轉登記好，律師就會將這條錢看用什麼方法給賣方。如果你要領現金，你就直接來跟律師領現金。
原告：要領現金。
14：39：被告：啊。他就是有欠稅啦。
14：41：被告訴代：不可以匯嘛。你就把錢保存在律師或代書，到時候再把錢給你。
14：47：被告：等於是公證人就是了啦?
14：49：被告訴代：公證人會給你收啦，到時候你辦好，再把錢給你。
14：53：被告：喔～你這樣有欠稅啦。這不行，不然它會把扣走
15：00：原告：沒有啦，我們就拖到.....
15：01：被告：對啦。我們都是自己人，沒關係，如果有什麼都
要講明，你講出來我們就有辦法想。法律千萬條，有用的找一條，我們就是想辦法處理啊。
15：12：原告：對啊。
15：13：被告：你不能沒有講，你不能沒有講啊，結果到時候辦下去才發覺怎麼那樣。
15：17：原告：對啊。
15：18：被告：啊就是要跟我們講，沒有關係，跟我們講，我們
自己就....我們自己就...啊不用再請人，也不用那個...沒有關係。
15：23：原告：總之就是不行啦，我再用別人領啦。
15：25：被告：我知道啦。
15：26：被告訴代：你這樣會很麻煩，到時候....
15：27：原告：不會啦～那就是我大姊
15：28：被告：沒有啦。不用啦。你麻煩，到時候糾纏不清，我
現在講給你聽啦，我最簡單啦。我現在說不是那個...我現在說這個，用別人最簡單，我說一個原理給你聽喔，你如果...我現在說給你聽，像之前，嵌仔扁啦，我現在是打個比喻。
15：47：原告：嘿。我認識他啦。
15：48：被告：啊～喝酒喝一喝，說喝一喝就當場就勾了。啊你
說現在用.....
15：54：原告：死了嗎？
15：55：被告：嗯～就喝酒喝一喝，就勾下去，當場就死了啦，
就在那喝一喝，大家就在那喝，就勾下去，然後就死了。啊～你如果....我現在不是說怎樣...不是詛咒，人要怎樣不知道，我現在不是詛咒啦。
16：11：原告：還是詛咒？
16：12：被告：我現在講給你聽，你說你要用別人的名字，如果
到時怎樣，到時候勒，到時候人家會承認嗎？
16：16：原告：對啦。
16：17：被告：到時候人家就算要承認，人家的小孩搞不好也不承認。
16：21：原告：對啦。
16：22：被告：我只是說給你作參考，沒關係，看你要怎麼樣都
沒關係，但是.....
16：28：原告：如果好，就趕快寫一寫啦。我們都在這邊了
16：30：被告訴代：好。
16：31：原告：我都跟你說這樣了喔
16：31：被告：好啦～好啦。
16：32：被告訴代：契約我打一下
16：33：原告：蛤？
16：35：被告訴代：我自己就是律師，我打契約比較快
16：38：原告：啊～看要怎樣，看要怎樣說....
16：40：被告：沒關係，她打，拿給你看，如果你看不懂，我讓她讀給你聽。
16：44：原告：不用讀啦。
16：45：被告訴代：對。
16：46：原告：不用讀，我到時後，我一坪拿一萬元就對了，我付六萬元這樣啦。
16：51：被告：我們不會亂來啦，因為怎麼說你知道嘛，買賣大家歡喜甘願的。
16：56：原告：啊～不然就沒輸贏這樣啦。
16：57：被告：不會這樣啦，大家都是買賣歡喜甘願的，怎麼可
能會這樣。因為這是財產問題，怎麼可以胡亂來。又不是不認識，我每天都在這邊，你都可以找得到人，怎麼可能可以胡亂來勒。
17：13：原告：他要四成土地，然後要每坪兩萬跟我買。
17：14：被告：沒有啦，勇仔沒到兩萬，當初就..
17：15：原告：他當初就跟我說...不然你問德仔啦。事實上，有就有。
17：24：被告：沒有啦。當就是這樣啦。買賣在埔仔里那邊也是這樣啦。我不會亂跟你說啦。
17：28：原告：你還是要跟我講，反正我清的，代書費我付，這個我也是要講啊。
17：36：被告：好啦。好啦。沒關係。大家講好就好。
17：19：原告：嘿啦。
17：42：被告：說好就好啦。我這樣幫你算一算，你不用拿錢出
來，我們去要回來，你又有這筆錢，剛好可以養老好啦。剛好可以養老啦，對啊你現在有這條錢，不然你現在又沒有在賺錢，可以養老啦。
17：58：原告：我們會來這邊討論也是因為這樣說啊。
18：02：被告：對啦。剛好可以養老，老了也要有個保障。
18：06：原告：啊。如果我不要，那代書費六萬元還是要我出，那兩百萬元也是我要繳。
18：11：被告：啊～你....
18：12：原告：你也賺個代書費而已。
18：13：被告：代書費，代書寫下去，委託委託，那就是兩條也是要六萬元。
18：16：被告訴代：那都要啦～
18：19：原告：對啦。我們在這邊講，有就有啦。
18：22：被告：因為我配合的代書，我女兒也是很忙，她是今天
剛好有空回來，她自己一天到晚在台北有律師事務所，也很忙。
18：29：原告：對啦。
18：32：被告：她很忙。
18：33：原告：啊。如果我要跟人約，跟他講起來，如果再找我，我還是會跟他講啦。
18：41：被告：不會啦
18：42：被告訴訟代：爸～他有...等一下，舅公，你有帶印章
來嗎？
18：45：原告：有。
18：47：被告訴訟代：有喔～那你有帶身份證嗎？
18：49：原告：有。
18：51：被告：身份證拿去影印
18：52：被告訴代：拿去影印一下，看附近哪邊有？
18：55：被告：有啦。這附近SEVEN就有。
18：57：被告訴代：先去影印，我先寫一下。
18：58：被告：好，你寫一下。
18：59：原告：都有。
19：00：被告訴代：舅公，這邊涼涼的，你先坐一下，看要不要看電視還是怎樣。
19：03：原告：不用啦。我....
19：04：被告：茶啦。茶盡量喝啦。我印一下馬上回來，身分證
印一張就可以了嗎？
19：11：被告訴代：ㄟ...你多印一張好了。
19：14：原告：看要印幾張，你們隨便拿去印啦。呵呵。
19：16：被告訴代：正反兩..
19：17：被告：這張不是捏。這張駕照。
19：20：原告：這張怎麼會是駕照？
19：21：被告：這張駕照。
19：22：被告訴代：這張駕照沒錯。
19：23：被告：這張駕照。
19：24：原告：難道我拿錯？
19：25：被告訴代：可能拿錯了？
19：29：被告：這張駕照。
19：34：被告訴代：應該拿錯了。
19：36：被告：這張。這張才對。
19：37：原告：這張才對啦。
19：40：被告：正反面嘛，好啦。我拿去...
19：43：原告這些都在身邊。
19：44：被告訴代：呵～對啦。一般這些東西都會隨身帶著。
19：46：被告：舅舅，你坐一下啦。茶自己倒啦。
19：48：原告：好～好～好啦
20：00：被告訴代：這電腦跑很慢，要等一下
21：41：原告：我在講事情，都不會變來變去。
21：43：被告訴代:變來變去？喔。你是說處理事情喔
21：50：原告：我跟你爸講的都寫下去
21：56：被告訴代：嘿。
22：23：被告訴代：ㄟ...代書費是六萬元嗎？對齁？
22：25：原告：是啊，你爸說是六萬元啊。。我剛剛講了，代書費我出。
22：33：被告訴代：嗯。好啊，我把它寫上去。
22：34：原告：從我這邊扣啦。從這邊一萬元去扣，扣六坪起來。呵。
22：40：被告訴代：哈哈。沒有啦。才六萬元而已。
23：58：原告：我有帶印章，但沒有帶印泥喔。
24：00：被告訴外：蛤？
24：01：原告：有帶印章，沒帶印泥。
24：03：被告訴代：咦～印泥好像有帶。
24：05：原告：印泥我沒有
24：06：被告訴代：沒關係，抽屜裡好像有，有啦。有帶，在這裡。
24：16：原告：這還是帶印鑑。
24：21：被告訴代：嘿。因為土地買賣較正式，一般都需要印鑑
。賣方這邊要。這顆是不是印鑑的那顆章？
24：32：原告：蛤啦。這裡有寫，你看看，這裡有寫，你看看，
我有做記號啊～
24：40：被告訴代：對啦。寫名字啦。寫舅公你的名字啦
24：44：原告：蛤啦。我就有做記號啊。
25：38：錄音檔結束。