臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1058號原 告即反訴被告 曾默訴訟代理人 張詠善律師被 告即反訴原告 蔡孟花訴訟代理人 陳昭勳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺中市○區○○段○○○○號土地暨其上同段224建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○弄○○號房屋）於民國105年2月1日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷、回復登記為反訴原告所有。
反訴原告其餘反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259條、260條分別定有明文。查，原告以被告就兩造間於104年12月17日所簽訂之不動產買賣契約有債務不履行情事，因而主張解除兩造間上揭不動產買賣契約，而起訴請求被告返還價金及給付違約金。被告則於本件訴訟繫屬後第一次言詞辯論期日，主張實係原告就兩造間上揭不動產買賣契約有債務不履行情事，被告得解除契約契約為由，對原告提起反訴，請求原告負契約解除後之回復原狀義務並給付違約金。核兩造係就上揭不動產買賣契約未能依約履行，應由何方負債務不履行責任發生爭執，而由兩造分別提起本訴及反訴，是本件本訴與反訴之訴訟標的及防禦方法相牽連，且無民事訴訟法第260條所定其他不得提起反訴或意圖延滯訴訟之情事，是被告提起反訴，程序上合於首開規定，應予准許，合先敘明。
貳、兩造聲明及爭執要旨：
甲、本訴部分：
一、原告之聲明及陳述要旨：㈠聲明：
⑴被告應於原告將坐落臺中市○區○○段○○○○號土地
暨其上同段224建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○弄○○號房屋）於民國（下同）105年2月1日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷回復登記為被告所有之同時，給付原告新台幣（下同）309萬元，及自105年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵被告應給付原告203,940元，及自105年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡陳述要旨：
⑴兩造經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下簡稱
信義房屋）之仲介，於104年12月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價1030萬元向被告購買坐落臺中市○區○○段○○○○號土地暨其上同段224建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○弄○○號房屋）（下合稱系爭房地），兩造並簽署代辦履約保證委任契約書，委託訴外人安信建築經理股份有限公司（下簡稱安信建經公司）代為經收保管買賣價金，並同意將買賣價金匯至安信建經公司於玉山銀行大墩分行所開設之帳戶（下稱履約專戶），原告至105年1月25日止已將買賣價金309萬元匯入履約專戶，被告則已於105年2月1日（起訴狀誤載為2日）將系爭房地移轉登記為原告所有。
⑵兩造簽訂系爭買賣契約後，原告發現系爭房屋之建材
實為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」，與被告出售系爭房地時所強調系爭房屋為「鋼筋混凝土加強磚造」不同，以致降低原告向銀行貸款之成數，影響原告履約條件，嗣經仲介居中協調後，被告同意延遲第三期完稅款之給付日期，俟原告經由仲介協助取得銀行按原成數貸款後，原告即於105年1月25日將第三期完稅款匯至履約專戶。由於兩造同意延遲第三期款給付期日，兩造經代書告知並同意於105年2月2日完成系爭房地所有權移轉登記、同年月3日驗屋、同年月5日交屋完成。然嗣後經買方仲介蔡侑臻告知被告無法於上開期限交屋，既不告知何時可辦理驗屋、交屋，亦拒絕與原告簽署延後交屋協議，並旋即拒接電話而無法聯繫，雖經原告先後於105年2月5日、同年3月1日以存證信函催告被告儘速履約交屋，被告仍置之不理，原告乃於105年3月28日依系爭買賣契約第10條第1項第2款之約定，解除系爭買賣契約，該解除契約之意思表示於105年3月29日到達被告。兩造間系爭買賣契約既經原告解除，爰依民法第259條規定，請求被告返還已付價金309萬元，因被告已將系爭房地移轉登記為原告所有，原告亦有回復原狀之義務，故請求判決如聲明第1項所示。又被告遲延交屋，依系爭買賣契約第10條第1項第1款之約定，被告應自違約之第一日（即105年1月23日）起至原告解除契約之日（105年3月28日）止，按日給付原告依已付價款千分之1計算之違約金共203,940元（計算式：66日309萬元0.1%），爰請求判決如聲明第2項所示。⑶系爭房屋實際上為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」
，不符合系爭買賣契約所約定之「鋼筋混凝土加強磚造」建材品質，二者在客觀價值及銀行核貸價值上有重大差異，且在防災抗禦功能上亦有顯著不同，前者甚至容易滅失而無再繼續供人居住之可能，欠缺契約所約定之價值、效用及品質，乃屬物之瑕疵，且顯屬不符債務本旨之不完全給付，原告依民法第359條、第227條、第226條、第256條等規定，亦得解除系爭買賣契約。原告前於105年3月28日寄發存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，其目的乃在解消系爭買賣契約之效力，以回復締約前之狀態，該解除契約之意思表示依民法第112條規定之無效法律行為轉換法理，轉換為原告依民法第359條、第227條、第226條、第256條行使法定解約權而為有效，則此法定解約權之行使仍自原告第一次解約意思表示到達被告時生效。縱認無民法第112條之適用，原告亦以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，則原告亦得依民法第259條規定及系爭買賣契約第10條第1項第1款之約定，請求被告返還價金以回復原狀及給付違約金。
⑷被告出售系爭房屋時表明系爭房屋建材為「鋼筋混凝
土加強磚造」，並載明於系爭買賣契約之標的物欄位中，然系爭房屋實為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」等建築材料而已，二者材料客觀價值、銀行核貸價值均劣於系爭買賣契約約定之「鋼筋混凝土加強磚造」，且對於地震等天災之防禦能力亦應有所不同，原告如知系爭房屋不具有「鋼筋混凝土加強磚造」之建材品質，當不願以高額價金購買系爭房地，被告隱匿系爭房屋真正建材之重要資訊，致原告陷於錯誤而為締約之意思表示，原告亦得依民法第88條規定撤銷該締約之意思表示，而原告已於105年3月28日以存證信函對被告為解除契約之意思表示，縱認該意思表示不生合法解除系爭買賣契約之效力，依民法第112條之規定，該解約之意思表示轉換為撤銷締約意思表示為有效，則自原告第一次解除系爭買賣契約意思表示到達被告時起，亦生撤銷締約意思表示之效力。縱認無民法第112條規定之適用，原告亦以本件起訴狀繕本之送達為撤銷締約之意思表示。系爭買賣契約既經原告撤銷而自始無效，被告取得系爭房屋買賣價款已無法律上原因，原告依民法第179條、第182條、並類推適用民法第264條規定，得請求被告於原告移轉系爭房地之同時返還已受領之價金309萬元及法定利息，並依系爭買賣契約第10條第1項第1款之約定，請求被告給付違約金203,940元。
⑸請求法院就原告主張之前開請求權，擇一為有利於原
告之判決。並依給付遲延解除契約請求回復原狀及違約金、物之瑕疵擔保及不完全給付解除契約請求回復原狀及違約金、依民法第88條撤銷買賣意思表示請求返還不當得利及違約金之先後順序為審理。
二、被告之聲明及陳述要旨：㈠聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡陳述要旨：
⑴兩造簽訂系爭買賣契約時，原告雖依約交付簽約金10
萬元，嗣於用印時依約交付第二期款196萬元，惟就第三期完稅款部分原告並未依約於105年1月11日給付，遲至逾越系爭買賣契約約定交屋日105年1月22日以後之105年1月25日始給付該第三期完稅款103萬元，致兩造未能依系爭買賣契約約定之交屋日進行交屋，然當時被告並未深究原告之遲延責任，仍善意認為系爭買賣契約順利履約即可，故而仍繼續辦理系爭房地移轉登記，於105年2月1日（答辯狀誤載為2日）將系爭房地移轉登記予原告，惟兩造並未再行約定交屋日期，僅由仲介居中協調交屋。詎原告竟於105年2月5日以台中大隆路郵局第93號存證信函催告被告應於105年2月5日交屋，然因被告並未居住於系爭房屋，並未收受上揭存證信函，且原告竟要求被告於顯無可能履行之存證信函寄發日交屋、並負遲延賠償責任，實屬荒謬。
⑵系爭買賣契約第4條「第4次款」第3項：「雙方約定
民國105年1月22日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前五個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶。」之約定，已因原告遲延給付第三期完稅款而無法履行，且無論交屋期究竟為何，買方均應於交屋前撥款代償賣方銀行貸款或直接將交屋款存入履約保證專戶。原告請求被告進行點交房屋，自應完成系爭買賣契約之交屋款繳納義務，然原告始終未完成交屋款之繳納義務，卻逕行要求被告交屋，其權利主張顯然有誤。
⑶被告雖未收受原告於105年2月5日寄發之台中大隆路
郵局第93號存證信函，然經仲介林宣翰告知後，被告隨即於105年2月17日騰空系爭房屋（105年2月6日至105年2月14日為農曆過年期間），並通知林宣翰轉知原告可進行交屋，詎原告隨即再以105年3月1日台中市○○路○○○○○○號存證信函催告被告於105年3月4日辦理交屋，經林宣翰再告知被告後，被告實感錯愕，蓋系爭房屋已清空委交仲介辦理，為何原告仍以存證信函催告交屋？被告仍囑林宣翰辦理交屋，經林宣翰於105年3月3日通知買方即原告之仲介李承軒轉知原告進行驗屋、交屋，惟原告表示要於105年3月5日偕同配偶到場。俟105年3月5日李承軒與原告夫妻到系爭房屋驗屋，原告認系爭房屋存在滲漏瑕疵，要求被告修繕後交屋，被告經仲介告知後，同意由信義房屋代覓廠商修繕，並由賣方仲介店長劉銘杰協助處理修繕事宜，於105年3月6日廠商完成估價後，原告又於105年3月11日提出增加修繕項目，被告仍同意之，並委由劉銘杰向原告請求給付交屋款，原告則表示其配偶堅持須修繕完成始願給父交屋款，被告無奈，只得先行進行修繕。嗣105年3月23日系爭房屋修繕完畢，被告再委由林宣翰通知原告進行驗屋，原告偕同其配偶於105年3月26日與李承軒到系爭房屋驗屋，原告表示尚有鐵窗架拆除、玻璃無法密合、水管破裂、原有修繕處需補強等問題，並要求須將移除之加壓馬達裝回及清運廢棄物，被告仍同意之，原告則表示廠商修繕後，再行撥款代償賣方貸款並進行交屋。後系爭房屋於105年3月28日修繕完成，被告委由仲介再通知原告，然原告均未接聽電話及回應，卻於105年3月28日以豐原郵局第210號存證信函稱被告未於最後交屋日交付無瑕疵房屋，且經催告仍未履行為由，通知被告解除系爭買賣契約。由上開過程可知，兩造原約定之交屋日105年1月22日，因原告遲付完稅款而無法履行後，兩造即未再約定交屋日，嗣後被告並依原告之要求，二度修繕系爭房屋準備交屋，被告並無不履行系爭買賣契約、且經催告仍未依約履行之情事，原告主張依系爭買買契約第10條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，並無理由。
⑷系爭買賣契約成立前，原告即由信義房屋仲介處取得
列印日期為104年10月14日之系爭房地不動產說明書並閱覽完畢，原告由該不動產說明書中建物測量成果圖之記載「建物情形：鐵筋加強磚造」即足以知悉系爭房屋之性質，原告稱不知系爭房屋為「鐵筋加強磚造」而陷於錯誤，並主張撤銷系爭買賣契約，不符事實。系爭房屋之性質，既經被告於不動產說明書中充分揭露，系爭買賣契約係代書依據系爭房屋建物謄本之記載而為轉載，被告並無任何隱瞞，原告以系爭房屋為「鐵筋加強磚造」，主張系爭房屋有瑕疵，並構成不完全給付云云，並無道理。況證人蔡侑臻、李承軒證稱原告於給付第三期完稅款前即已就系爭房屋建材提出爭議，後經仲介協議而同意繼續履約，原告明確知悉系爭房屋建材後同意繼續履約，豈可於事後又謊稱不知建材之事。原告雖另提出臺中市政府建設局使用執照，主張被告未告知系爭房屋為加強磚造，並主張此為物之瑕疵及債務不履行。惟兩造於系爭買賣契約第17條第12項已約明：「本物件簽約時無使用執照，故目前無法得知使用執照之相關內容，若需使用執照買方可於交屋後至市政府申請。」等語，兩造已同意在無法得知使用執照記載內容下簽約，此乃原告自願承擔之風險，原告自無從以使用執照與建物謄本上之記載不同，主張系爭房屋有瑕疵或被告未依債之本旨給付。
乙、反訴部分：
一、反訴原告之聲明及陳述要旨：㈠聲明：
⑴反訴被告應將坐落臺中市○區○○段○○○○號土地暨
其上同段224建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○弄○○號房屋）於105年2月1日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷、回復登記為反訴原告所有。
⑵反訴被告應給付反訴原告1,545,000元，及自反訴起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑶就第二項聲明部分，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述要旨：
反訴原告已依約履行系爭買賣契約之義務，已詳如前述。而反訴被告先是遲延給付完稅款，嗣又未依約履行給付交屋款，經反訴原告於105年3月11日透過仲介人員請求反訴被告給付交屋款，為反訴被告所拒絕，並要求反訴原告先行修繕系爭房屋後再付款，反訴原告依其要求委請廠商進行多次修繕後，反訴被告竟無理由任意主張解約，反訴被告所為解除系爭買賣契約之意思表示於法無據，不生解除系爭買賣契約之效力。而反訴原告於完成系爭房屋之修繕後，透過仲介人員通知反訴被告進行尾款給付及交屋事宜，反訴被告均未履行，反訴原告乃於105年4月7日以鳥松郵局第53號存證信函定期催告反訴被告辦理代償房屋貸款及交屋手續，惟未獲任何回應，反訴原告只得於105年4月16日以仁武郵局第60號存證信函對原告為解除契約、沒收買賣總價15%作為違約賠償之意思表示。系爭買賣契約既經反訴原告合法解除，反訴原告依系爭買賣契約第10條之約定，請求反訴被告返還系爭房地所有權並給付按系爭房地總價15%計算之違約賠償計1,545,000元。
二、反訴被告之聲明及陳述要旨：㈠聲明：
⑴反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡陳述要旨：
⑴本件係反訴原告違約未於最後交屋日105年1月22日前
交屋，經反訴被告二度催告仍無故不履約，已構成系爭買賣契約第10條第2項第2款約定約定買方得解除契約之情事，且系爭房屋不具有約定之建材品質，反訴原告惡意欺瞞，反訴被告得據以解除或撤銷系爭買賣契約，業如前述，反訴被告並無任何可歸責之違約事由，反訴原告無從解除系爭買賣契約。況系爭買賣契約業經反訴被告合法解除或撤銷而無效，反訴被告並無再給付價金之義務，反訴被告自無反訴原告所指無故不履行給付價金義務之情形，反訴原告主張解除系爭買賣契約、並請求違約金，於法無據。縱認反訴被告主張解除或撤銷系爭買賣契約無理由，然因係反訴原告違約在先，既經反訴被告起訴主張解除或撤銷系爭買賣契約，則於本件訴訟繫屬期間，應視為兩造履約之冷凍期，反訴被告暫緩履約應屬合理。如經判決反訴被告敗訴確定，反訴被告願繼續履約，絕無拖欠價金，可見反訴被告並無故意不給付價金之意思。⑵兩造於系爭買賣契約第10條第2項第2款、第3項固分
別有違約金之約定，各該約定違約金之性質，屬損害賠償總額預定性之違約金。縱認反訴原告請求違約金為有理由，反訴被告已繳納買賣價金309萬元至履約專戶，然反訴原告並未舉證證明能以成交總價15%上限計算違約金之依據，即逕以該上限為請求，反訴原告請求之違約金顯然過高，應酌減至零，始屬合理。
⑶縱認反訴原告解除系爭買賣契約有理由，契約解除後
，契約雙方當事人均負回復原狀義務，反訴原告應償還已受領之價金附加利息，反訴被告亦得以反訴原告所受領之價金與反訴原告請求之違約金為抵銷。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於104年12月17日簽訂系爭買賣契約，約定被告將其所有系爭房地以總價1,030萬元出售予原告。
㈡原告於105年1月25日交付第三期買賣價金103萬元，合計
原告已將系爭房地買賣價金第1至3期款合計309萬元匯入兩造約定之系爭買賣契約履約專戶即安信建經公司於玉山銀行大墩分行所開設之帳戶內。
㈢被告已於105年2月1日將系爭房地所有權移轉登記為原告所有。
㈣原告於105年2月5日以台中大隆路郵局第93號存證信函通
知被告稱：被告應於105年2月5日交屋卻未完成，原告將依系爭買賣契約之約定，按每逾一日依已繳價款千分之1計算遲延賠償等語。復於105年3月1日以台中大隆路郵局第132號存證信函限被告於105年3月4日前交屋並給付遲延期間之懲罰性違約金，如屆期未交屋，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告加倍返還已付價款等語。上開二存證信函均因招領逾期退回。（本院卷第一宗27-31頁、第117-120頁）㈤原告於105年3月28日以豐原郵局第210號存證信函對被告
為解除系爭買賣契約之意思表示。上揭存證信函於105年3月29日郵務送達至系爭房屋址無人回應、後招領逾期退回。（本院卷第一宗第32-33頁、第121-122頁）㈥被告於105年4月7日以鳥松郵局第53號存證信函催告原告
於函到三日內配合完成代償貸款及交屋手續，否則恐將解除契約及計罰違約金。原告於105年4月8日收受上開存證信函。（本院卷第一宗第97-98頁）㈦被告於105年4月16日以仁武郵局第60號存證信函對原告為
解除契約、沒收價金之意思表示。原告於105年4月18日收受上揭存證信函。（本院卷第一宗第99頁）
二、兩造爭執之焦點：
甲、本訴部分：㈠系爭房屋是否有不符合系爭買賣契約約定建材品質之瑕
疵？㈡被告就出賣人應交付買賣標的之義務是否給付遲延？㈢兩造間系爭買賣契約是否經原告合法解除？原告請求被
告返還價金及給付違約金，有無理由？㈣原告得否以被告未告知系爭房屋不具有系爭買賣契約約
定品質之情事，依民法第88條規定撤銷系爭房地買賣意思表示？原告依不當得利之法律關係請求被告返還價金及給付違約金，有無理由？
乙、反訴部分：㈠反訴被告就買受人給付買賣價款之義務是否給付遲延？㈡兩造間系爭買賣契約是否經反訴原告合法解除？反訴原
告請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記、給付違約金，有無理由？
肆、得心證之理由：
甲、本訴部分：
一、原告以被告給付遲延為由，主張解除系爭買賣契約，並無理由：
㈠原告以被告於系爭買賣契約約定最後交屋日105年1月22
日屆至後遲不交屋，主張被告就出賣人應交付買賣標的物之義務給付遲延等語。被告則以未於105年1月22日交屋，係因原告未依約按時給付買賣期款所致，抗辯被告不負遲延責任等語。經查：依兩造於系爭買賣契約第4條「付款約定」第3項之約定，原告應於簽約時給付第一期簽約款、於104年12月21日給付第二期用印款、於105年1月11日給付第三期完稅款，並於「第四次款：交屋」約定「交屋款須辦理金融機構貸款」、「雙方約定民國105年1月22日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前5個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保證專戶。」，有系爭買賣契約書附卷可按。依系爭買賣契約之上開約定，原告欲請求被告履行交屋義務，自應先履行於交屋日前5個工作日辦理銀行撥款代償或將交屋款存入履約專戶之義務，亦即原告就交屋款乃有先為履行之義務甚明。查，原告就系爭買賣契約約定之第一、二期款固均按時給付，惟就第三期完稅款則係於105年1月25日方為給付，為兩造不爭執之事實，已如前述，原告於系爭買賣契約約定之最後交屋日屆至時，根本尚未給付完稅款，尚無從辦理系爭房地所有權移轉登記並貸款銀行抵押權設定，遑論辦理銀行撥款代償，原告自無從於105年1月22日請求被告履行交屋義務。況原告嗣雖於105年2月1日取得系爭房地所有權登記之同時，辦妥以系爭房地為擔保之抵押權設定登記，然迄本件言詞辯論終結時，原告仍未辦理銀行撥款或將交屋款存入履約專戶之義務，亦為原告所不爭執，原告既尚未履行其應先行給付交屋款之義務，自不得請求被告履行交屋之義務，是原告以被告未於系爭買賣契約約定之105年1月22日交付買賣標的物，主張被告給付遲延，洵不足採。
㈡原告雖另以第三期完稅款係經被告同意延遲給付日期，
且第三期完稅款給付後，被告並已同意應於105年2月2日完成所有權移轉登記、105年2月3日驗屋、105年2月5日完成交屋，並以蔡侑臻、林右昇之證述為佐證。然查，被告否認曾同意應於105年2月5日交屋完成，原告就其主張被告曾同意於105年2月5日完成交屋之利己事實，自應負舉證之責任。查，證人即信義房屋東興店店長蔡侑臻證述：我記得買方（按即原告，以下同）送貸款時有問題，所以買方沒有辦法按照時間付款，我電訪買方，買方說銀行說建材出問題，沒有辦法貸到買方要的成數，當時有找買賣雙方出來協商如何處理，最後雙方沒有共識，當時買方希望無條件解約，但被告不同意，後來繼續溝通，溝通結果是買方再付一筆款項進來，雙方也有協調交屋時間，但交屋時間一直沒有辦法確定，因為付款遲延，所以交屋時間一定會遲延，所以必須重新協調交屋時間，但交屋時間一直沒有辦法協調成，因為被告一直沒有辦法給明確交屋時間，當時剛好遇到過年，被告不住台中，沒有辦法確定何時可以清空，有建議雙方簽署延後交屋協議，沒有協議成功等語（見同上卷第141-142頁）。林右昇則證述：因為貸款時間比原定時間有延後，所以買方第三期完稅款開始就比約定時間延後，也沒有按照約定時間交屋，雙方針對屋況的騰空、買方驗屋撥款時間沒有共識；第三期款延後後，我有告知原告接下來是105年2月2日移轉登記、2月3日驗屋、2月5日交屋，這個流程是我自己想的，如果流程順利，是按照者樣做，這是買方問的時候，我跟他說作最快處理的程序是這個時間點，這是我的建議，我不清楚被告是否知道這個時程，有請買方仲介作通知等語（見同上卷第146-147頁）。由蔡侑臻、林右昇之前開證述內容，不但不能證明被告曾同意於105年2月5日完成交屋，反足證明在原告第三期完稅款給付遲延後，兩造就遲延付款後之交屋日期始終未能達成合意，至多僅能證明被告於原告第三期完稅款給付遲延後，曾經同意如原告繼續履行付款義務，被告願繼續履行系爭買賣契約而已。原告既未能舉證證明兩造已同意以105年2月5日為新交屋期限，則原告主張被告未於105年2月5日完成交屋乃屬給付遲延，亦不足採。
㈢基上，被告於原告第三期完稅款給付遲延後，固曾經同
意如原告繼續履行付款義務，被告願繼續履行系爭買賣契約，然兩造並未就新交屋日達成合意，被告並無原告所指給付遲延之情事，且在原告迄未履行系爭買賣契約第4條第3項關於原告應先行給付交屋款之義務下，原告根本無從請求被告履行交屋義務，是縱原告於105年2月5日以台中大隆路郵局第93號存證信函通知被告將計算遲延賠償、於105年3月1日以台中大隆路郵局第132號存證信函限被告於105年3月4日前交屋並給付遲延期間之懲罰性違約金，均不足使被告因而須負給付遲延責任，則原告於105年3月28日以豐原郵局第210號存證信函對被告所為解除契約之意思表示，自不生解除系爭買賣契約之效力。
二、原告以系爭房屋之建材不符系爭買賣契約約定之建材品質，構成物之瑕疵及不完全給付為由，主張解除系爭買賣契約，亦無理由：
㈠原告以系爭房屋之建材實際上為「鐵筋加強磚造」或「
加強磚造」，與系爭買賣契約上所載「鋼筋混凝土加強磚造」不同，兩者客觀價值、防災抗禦功能不同，主張系爭房屋有不符系爭買賣契約約定建材品質之瑕疵等語。被告則抗辯系爭房屋並無瑕疵，且被告於不動產說明書中已提出記載系爭房屋建材為「鐵筋加強磚造」之建物平面圖等語。經查，系爭買賣契約第1條「構造」欄所載系爭房屋主要建材為「鋼筋混凝土加強磚造」（本院卷第一宗第15頁背面），與系爭房屋建物登記謄本上記載之主要建材相同（同上卷第115頁），雖與系爭房屋建物平面圖謄本上所載之「鐵筋加強磚造」、使用執照上所載之「加強磚造」（同上卷第24、25頁）並非完全相同，然原告並未舉證證明二者在客觀價值、防災抗禦功能、耐用年限上有何差異，原告以上開建材之不同，主張系爭房屋有欠缺約定之價值、效用及品質之瑕疵，已難逕採。而原告主張系爭房屋之建材為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」屬物之瑕疵，無非以系爭房屋之建材為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」，影響原告向銀行申請貸款等語，為其論據。然查，兩造簽訂系爭買賣契約後，原告原本要向中國信託商業銀行股份有限公司（下簡稱中國信託商銀）貸款，因為建材構造是鐵筋加強磚造無法承作，後來申請使用執照確定是加強磚造又可以承作，還是向中國信託商銀貸款，後來中國信託商銀沒有撥款，是因為原告沒有同意撥款，業據證人即負責系爭買賣契約簽訂後稅務及過戶程序、貸款及交屋程序之代書林右昇到庭結證甚明（見同上卷第146頁背面），核與原告委託之仲介人員李承軒證稱：就我所知道的資訊是要貸中國信託商銀的公教貸款，中國信託商銀的貸款成數比較高，但查驗謄本標示和測量成果圖的標示不一樣，後來又去查使用執照，中國信託認定以使用執照為準，所以貸款就可以貸到買方想要的成數等語相符（見同上卷第146頁），參照系爭房地登記有以原告為設定義務人、權利人為中國信託商銀、擔保債權總金額866萬元之最高限額抵押權，有系爭房地登記謄本在卷可按（見同上卷第113-11 6頁），系爭房地所設定之上揭最高限額抵押權擔保債權額達866萬元，已逾兩造就系爭房地買賣總價金之八成，已高於目前新屋貸款之成數，顯無因系爭房屋建材因素致原告受有較不利貸款條件之情事，則原告以其向銀行貸款不順為由，主張系爭房屋有前開減少客觀價值、防災抗禦功能等之物之瑕疵，委難採取。
㈡系爭房屋並無原告所指物之瑕疵，已詳如前述，原告主
張得依民法第359條物之瑕疵擔保、第227條不完全給付之規定解除系爭買賣契約，洵屬於法無據。退而言之，縱認系爭房屋之建材為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」，與系爭買賣契約所載「鋼筋混凝土加強磚造」不符，構成物之瑕疵，然原告早在給付第三期完稅款前、與銀行接洽貸款事宜即已知悉上情，並曾要求無條件解除系爭買賣契約，但被告不同意，兩造溝通結果，原告有再付一筆款項，系爭房地亦已完成所有權移轉登記及設定抵押權登記等情，業據林右昇、李承軒證述甚明，已詳如前述，核與另證人劉銘杰證述：兩造簽約申請貸款時，買方認為房屋的建材跟他認定的不一樣表示想解約，但我們有製作不動產說明書，上面有載明建材不符，後來雙方協調繼續履約，最後交屋階段，買方因為房屋有瑕疵要求修繕，修繕完畢後，買方進行第二次複驗又提出瑕疵，賣方繼續修，修到一半時，買方就一直連絡不上，當時因為在等買方的尾款近來才能進行交屋，因為買方的尾款一直沒有進來，所以沒有辦法交屋，才會導致本件兩造的爭執等語相符（見同上卷148-149頁）。原告知悉上情而與被告協調後，兩造不但達成繼續履約之協議，且實際上原告亦繼續給付第三期完稅款並辦理貸款之抵押權設定手續，被告則履行系爭房地所有權移轉登記義務，兩造並已進行至準備交屋之驗屋最後修繕階段，顯見原告就系爭房屋之建材品質已為承認，原告自不得再主張被告就此應負物之瑕疵擔保責任，或主張被告提出之給付不符債之本旨。從而，原告主張依物之瑕疵擔保及不完全給付之規定，以105年3月28日以豐原郵局第210號存證信函或以本件起訴狀繕本之送達，對被告所為解除契約之意思表示，均不生解除系爭買賣契約之效力。
三、原告依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並無理由：
㈠原告以被告未告知系爭房屋不具有系爭買賣契約約定之
品質，致原告就買賣之重要資訊陷於錯誤，而主張依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約等語。被告則以已將系爭房屋之建材品質揭露於不動產說明書，並未隱瞞等語為辯。本件微論系爭房屋之建材為「鐵筋加強磚造」或「加強磚造」縱屬物之瑕疵，亦因原告事後為承認而不得再行主張物之瑕疵或不完全給付，已詳如前述，原告已不得主張依民法第88條之規定，主張撤銷系爭買賣契約之意思表示。且查，依系爭買賣契約第1條第2項所載「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋仲介股份有限公司所提供之不動產說明書等資料已充分瞭解。」等語，足見不動產說明書之記載亦為系爭買賣契約之範圍。而被告於委託信義房屋出售系爭房地時，即已提出載明系爭房屋「建物情形：本國式鐵筋加強磚造住宅」之建物平面圖謄本供製作不動產說明書，信義房屋仲介人員於兩造簽訂系爭買賣契約前，並已將該包含建物平面圖謄本、土地及房屋登記謄本等在內之不動產說明書交原告閱覽，有該經原告於「閱覽者」欄簽名之不動產說明書附卷可稽（見同上卷78-96頁），且除經蔡侑臻結證在卷外（見同上卷第142頁背面），並經證人即仲介原告買受系爭房地之李承軒到庭結證：斡旋階段有把不動產說明書拿給買方看，內容有簡單對原告講過，簽約當下沒有重複說明，簽約時代書有特別詢問買賣雙方是否知道這份不動產說明書的內容，雙方都回答知道，當下也沒有質疑或不同意；買賣過程中，原告有詢問系爭房屋的建材，是依照謄本標示及不動產說明書為準做說明；系爭房屋交屋過程中，第三次驗屋後買方有講不買了，但買方講的原因不是屋況，而是遲延太久了等語甚詳（見同上卷第144-146頁）。顯見被告就系爭房屋之建材品質並無任何隱瞞不為告知之行為，原告由該不動產說明書之內容及仲介人員之說明，已可明確得知系爭房屋之建材為「鐵筋加強磚造」，並可得知建物平面圖謄本所載「鐵筋加強磚造」，與登記謄本所載「鋼筋混凝土加強磚造」有所不同，且原告於履行系爭買賣契約之過程中，就系爭房屋之建材均無意見，足見原告與被告簽訂系爭買賣契約，並無任何民法第88條第1項所規定意思表示錯誤、或若知其事情即不為意思表示之情形，原告主張依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，於法洵屬無據。
㈡原告雖另以仲介原告買受系爭房地之李承軒並未向原告
解說不動產說明書，亦未給予原告足夠之審閱期間，原告收受不動產說明書之時尚在斡旋階段，原告不可能查看或審閱不動產說明書等語，主張原告確實不知系爭房屋之建材品質。惟按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」為民法第88條第1項所明定。原告如有收受不動產說明書後未詳細審閱內容，即逕與被告簽訂系爭買買契約之情事，其不予審閱不動產說明之內容，乃屬可歸責於己之事由，原告自無從以之主張其意思表示有錯誤。又被告之義務乃提供系爭房地資料供仲介公司製作不動產說明書，至仲介原告買受系爭房地之信義房屋、李承軒是否有給予原告審閱不動產說明書之合理審閱期間、有無盡詳細說明不動產說明書內容之義務，乃原告與信義房屋、李承軒間之法律關係，原告以之主張不知不動產說明書所載內容、不知系爭房屋建材云云對抗被告，亦無足採。
四、綜據上述，被告並無給付遲延之情事，亦無應負物之瑕疵擔保或不完全給付責任之情事，原告依上開原因所為解除契約之意思表示，並未合法解除系爭買賣契約，則原告依民法第259條規定請求被告返還價金，及依系爭買賣契約第10條第1項第1款規定，請求被告給付違約金，於法均屬無據。又原告並無意思表示錯誤之情事，原告主張依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，為無理由，亦詳如前述，則原告依不當得利之法律關係請求被告返還價金及給付違約金，亦無從准許。從而，原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴被告就應給付之第四次交屋款給付遲延：反訴原告主張反訴被告未依約給付交屋款，經反訴原告於105年4月7日以存證信函定期催告給付，反訴被告逾期未付，應負給付遲延責任等語。反訴被告則抗辯系爭買賣契約業經反訴被告解除或撤銷而失其效力，且反訴被告並無違約事由，反訴原告無從解除系爭買賣契約等語。經查：
㈠反訴原告就其應履行之交屋義務，並無給付遲延，亦無
應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任之情事，反訴原告所為解除契約之意思表示，不生解除系爭買賣契約之效力，且反訴被告亦不得以錯誤為由撤銷系爭買賣契約之意思表示，均已詳如前述，系爭買賣契約既未因反訴被告所為解除或撤銷之意思表示而失其效力，兩造自均應受系爭買賣契約之拘束。又反訴原告於反訴被告第三期完稅款給付遲延後，曾經同意如反訴被告繼續履行付款義務，反訴原告願繼續履行系爭買賣契約，然兩造並未就新交屋日達成合意，亦詳如前述，則兩造在明知第三期完稅款延遲給付，勢必影響其後所有權移轉登記、貸款核撥、交屋等手續之期程下，仍同意繼續履行系爭買賣契約，僅未能就履約之期限約定期日，則關於反訴被告應履行給付交屋款義務、反訴原告應履行交屋義務，即應認均屬無確定履行期限。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第2項前段定有明文。查，反訴被告履行第三期款給付義務後，反訴原告即將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，反訴被告並以系爭房地為貸款之擔保設定抵押權予中國信託商銀，為兩造不爭執之事實，而依系爭買賣契約第4條第3項關於「第四次款：交屋」之約定，反訴被告應先履行交付交屋款義務後，始得請求反訴原告履行交屋義務，復如前述，則反訴原告在反訴被告以系爭房地為貸款擔保之抵押權設定登記完成後，自得請求反訴被告先行給付交屋款甚明。又兩造在系爭買賣契約履行至最後交屋階段，兩造在驗屋程序中，反訴原告在反訴被告之要求下，先後兩次進行系爭房屋之修繕，第二次修繕到一半，反訴被告就一直連絡不上，第二次修繕後反訴被告沒有來看屋況，銀行沒有撥款，所以也沒有交屋，只有收到反訴被告稱一切交給律師處理的簡訊；當時在等反訴被告尾款進來才能進行交屋，因為尾款一直沒有進來，所以沒有辦法交屋；反訴被告是向中國信託商銀貸款，中國信託商銀沒有撥款，是因為反訴被告沒有同意撥款等情，業經證人蔡侑臻、李承軒、林右昇、劉銘杰到庭證述甚明（見同上卷第143-149頁），互核相符。由上足見反訴原告始終配合履約中，係反訴被告遲延給付完稅款在前，復又拒絕履行其應先盡之給付交屋款義務，既經反訴原告於105年4月7日以鳥松郵局第53號存證信函催告反訴被告於函到3日內配合完成代償貸款及交屋手續，且反訴被告於105年4月8日收受上開存證信函，則反訴被告自105年4月12日起就其給付交屋款義務即陷於給付遲延，堪以認定。
二、系爭買賣契約業經反訴原告合法解除，反訴原告請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記以回復原狀、並請求反訴被告給付違約金為有理由：
反訴原告於反訴被告給付第三期完稅款遲延後，仍繼續履行系爭買賣契約約定之出賣人義務，並無不履行之情事，係反訴被告拒絕履行其應先盡之給付交屋款義務，且經反訴原告於105年4月7日以存證信函定期催告後，仍拒不履行，反訴被告自105年4月12日起應負給付遲延責任，已如前述，而兩造於系爭買賣契約第10條第2、3項約定：買方若違約且可歸責時，經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並請沒收買方已繳價款作為違約之賠償；若產權已移轉登記予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方；買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應沒收或加倍賠償之違約金以成交總價15%為上限。則反訴原告自得依上開約定，解除兩造間系爭買賣契約並沒收價金，故而反訴原告於105年4月16日以仁武郵局第60號存證信函對原告為解除契約之意思表示，既經反訴被告並於105年4月18日收受上揭存證信函，則兩造間系爭買賣契約自105年4月18日起，即因反訴原告為解除契約之意思表示而失其效力。從而，反訴原告依上開約定，請求反訴被告塗銷系爭房地所有權登記，將系爭房地回復登記為反訴原告所有，並請求反訴被告給付按買賣總價15%計算之違約金1,545,000元，於法自屬有據。反訴被告另抗辯於本件訴訟進行中，屬兩造履約冷凍期，反訴被告得暫緩履約，反訴原告不得解除契約等語。惟查，反訴原告係於105年4月18日向本件提起本件訴訟之本訴，有起訴狀上本院收狀日期章戳可憑，然該日反訴原告所為解除契約之意思表示已到達反訴被告，系爭買賣契約業生合法解除之效力，反訴被告所辯，委不足採。
三、反訴被告抗辯違約金過高，請求酌減違約金為無理由：反訴被告以反訴原告並未舉證證明何以能以成交總價15%計算違約金，抗辯違約金應酌減至零等語。惟查，兩造於系爭買賣契約第10條第3項約定之違約金，性質上屬損害賠償總額預定性之違約金，為兩造所不爭執。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最告法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。本件反訴被告並未舉證證明兩造於系爭買賣契約約定之違約金有何過高而顯失公平之情事，則反訴被告請求酌減違約金，為無理由，揆諸前開說明甚明。
四、反訴被告所為抵銷之抗辯為有理由：反訴被告另抗辯以給付系爭房地買賣價金309萬元，系爭買賣契約解除後，反訴原告負有返還價金之義務，反訴被告得以反訴原告所受領之價金與反訴原告之違約金債權為抵銷等語。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項前段定有明文。系爭買賣契約業經反訴原告於105年4月18日合法解除，已如前述，則依民法第259條規定，兩造均負回復原狀之義務，而反訴被告業已將系爭房地買賣價金309萬元存入履約專戶以為給付，為兩造不爭執之事實，則反訴被告負塗銷系爭房地所有權移轉登記義務，反訴原告則負返還買賣價金之義務，是反訴原告所負返還買賣價金之義務，與反訴被告所負給付違約金義務，其給付種類均屬金錢，且均屆清償期，則反訴被告主張以其對反訴原告得請求返還之309萬元價金債權，與反訴原告之1,545,000元違約金債權相互抵消，於法自屬有據，經抵銷後，反訴原告對反訴被告之違約金債權即告消滅（即現存於履約專戶中之309萬元價金，反訴原告得領取其中1,545,000元作為違約金，其餘1,545,000元應由反訴被告領回）。
故而反訴原告聲明請求反訴被告給付違約金1,545,000元部分，即無從准許。
五、縱據上述，反訴原告以反訴被告給付遲延為由，主張解除系爭買賣契約於法有據，反訴原告依系爭買賣契約及民法第259條之規定，請求反訴被告塗銷系爭房地所有權移轉登記以回復為反訴原告所有，為有理由，應予准許。至反訴原告請求反訴被告給付違約金1,545,000元部分，雖亦屬有據，然反訴原告之違約金債權既經反訴被告主張抵銷而消滅，反訴原告復聲明請求反訴被告給付違約金1,545,000元，即應予駁回。反訴原告請求給付違約金部分，既經駁回，其就此部分所為假執行之聲請即失所附麗，應併於駁回。
丙、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第七庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
書記官 巫偉凱