臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1127號原 告 臺灣電力股份有限公司法定代理人 朱文成訴訟代理人 林易佑律師被 告 丞燦實業股份有限公司法定代理人 高旭燦訴訟代理人 魏光玄律師
朱鈴鳳上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國105 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於臺中市○區○○段○○○○○○號土地騰空交還原告。
被告應自民國一百零五年三月二十日起至交還上開土地日止，按年給付原告新臺幣肆拾玖萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣肆拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾玖萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；該條規定，於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條、第176 條分別定有明文。查原告起訴時之法定代理人原為黃重球，惟嗣於本案訴訟中，法定代理人業經變更為朱文成，有原告提出之經濟部105 年8 月5 日經人字第10500065170 號函、台灣電力股份有限公司105 年8 月10日電人字第1050015649號函及經濟部商業司公司資料查詢單各1 份在卷可憑。而原告法定代理人變更，並不影響人格之同一性，且有訴訟代理人時，訴訟程序並不當然停止，惟原告法定代理人朱文成於言詞辯論終結後具狀聲明承受訴訟，仍無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國104 年12月30日簽訂土地租賃契約（下稱系爭
土地租賃契約），由被告承租原告所有坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），租期自105 年1 月10日起至108 年1 月9 日止，共計3 年，約定租金為新臺幣（下同）497,000 元整。依據系爭土地租賃契約第2 條訂明：
「本契約土地係變電所預定地，依土地現況出租，限作臨時平面停車場使用，不得作經營停車場業務以外之行為（包括但不限於經營買賣或租賃汽車或中古二手車，或從事洗車行業，或劃設攤位販售其他商品，或張貼或樹立營業性廣告等），除停車場所必須之設施（由乙方認定）外，本出租土地上不得有其他任何建物或工作物」。詎被告竟違反租約規定，擅自將系爭土地作為經營夜市使用，經原告發覺後，於10
5 年3 月9 日發文請求被告依約使用，切勿作其他用途，惟被告未與理會，仍自105 年3 月16日起正式開幕作為夜市營業使用。臺中市政府並因人民檢舉，以系爭土地因涉立攤販集中場，違反土地使用分區管制相關規定，來函要求原告改善。因被告拒不聽勸，原告迫於無奈，始於105 年3 月18日以被告違反系爭土地租賃契約第2 條限作臨時平面停車場使用之規定為由，向被告發函聲明終止兩造租約關係。兩造租約關係既經終止，原告自得依據系爭土地租賃契約第16條規定，請求被告將系爭土地騰空後返還原告。
㈡系爭土地租賃契約繼經原告依法終止，惟被告迄今仍繼續佔
用拒不歸還，自屬無權佔有，故併請求被告自終止租約之翌日即105 年3 月20日起至交還土地之日止，按原定租金數額，給付原告每年497,000 元之相當於租金數額之不當得利。
㈢爰依系爭租賃契約第16條約定及民法第179 條規定，請求被
告返還租賃土地及支付相當於租金之不當得利。並聲明：⒈被告將坐落於臺中市○區○○段○○○○○○號土地騰空交還原告，並自105 年3 月20日起至交還上開土地日止，按年給付原告497,000 元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告自承租系爭土地後，即規劃為平面停車場使用，而於10
5 年1 月25日向臺中市停車管理處申請就系爭土地為停車場經營登記，並給付多筆開銷，除土地押標、租金、押金外，並申請水電費、整地費、設置鐵絲網等設備支出，足見被告確有作停車場經營使用之事實及籌備行為。
㈡被告為因應一般民眾之需求，提供月費式之停車方案供民眾
選擇，並與承租民眾簽訂停車位租賃契約，要求承租民眾僅供作停車使用，不得作停車位租賃契約約定外之其他用途。詎料有部分承租民眾簽訂租賃契約並繳納停車費後，擅自將營業用之攤販車開入停車場停放，並於夜間開始招攬生意經營。被告得知後，立即派員前往制止，惟上開經營攤販車之民眾，均有簽訂契約繳費，且停放之停車格亦未超出承租範圍，被告雖強烈抗議，惟違約民眾拒不履行，更聚眾抗爭。在有租賃契約之情況下，被告無法報警處理，更不能以有害社會秩序方式私力救濟解決，經多次協調未果後，被告遂依正當法律程序，於105 年3 月16日依法向違約民眾寄發催告及解除租賃契約之存證信函，並依法提起返還停車位之民事訴訟，嗣終與違規民眾達成協議簽訂和解書，同意解除契約，現違約民眾已搬離，系爭土地亦回復正常停車場使用，已無原告所述作為夜市使用之情況。準此，被告自始至終均遵守系爭土地租賃契約之約定，經營停車位出租業務，現場照片中之海報、旗幟、氣球等物，均為違約民眾自行所為，其上無任何與被告相關之內容，所留通訊方式亦非被告之名義、電話或員工，足證均非被告所為，原告未能舉證證明被告為系爭土地上夜市經營者。又私自經營夜市者為一般民眾，非被告員工或再承租人，亦不受被告指揮監督，而係停車位租賃業務之契約相對人，即處於消費者地位；又被告僅係將租賃物之小部分（停車格）以時計或月計之方式，暫時性出租承租民眾作為停車使用，並無將租賃物管理權限交付再承租人之意思，亦不可能對前來承租之民眾進行調查審核，是該等民眾自非被告之履行債務輔助人，原告將消費者之所作作為區解為被告員工之行為或責任，顯有錯誤。且查臺中市政府函覆稱被告未曾就系爭土地申請設立攤販集中區，足見被告未於系爭土地上經營夜市，而係一般民眾擅自為之，非可歸責於被告。是被告已盡善良管理人注意義務，盡所能維護系爭土地正當使用，並依法行使法律權利，保障自身及原告權益，無任何延誤或怠於履行法律權利之情事，亦無任何違反系爭土地租賃契約之行為，原告主張被告違約而終止系爭土地租賃契約，自屬無理由，系爭土地租賃契約仍有效力。
㈢另查被告業已繳清105 年1 月10日至106 年1 月9 日之第一
期年租金，原告於單方面終止系爭土地租賃契約後，未退還租金，再請求被告支付相當於租金之不當得利，即屬重複得利，且被告已繳交過土地租金，自無受有利益可言，原告主張不當得利，顯屬無理由。縱認有理由，被告亦主張不當得利與原告應返還之租金間互相抵銷。
㈣綜上，原告本件請求顯屬無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有公證書、系爭土地租賃契約書、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本各1 份、現場照片6張、臺灣銀行虛擬帳號臨櫃代收專用繳費單1 紙等件在卷可憑（見本院卷第5 頁正反面、第6 頁至第7 頁反面、第8 頁、第9 頁、第11頁至第13頁、第43頁），自堪信屬真正，本院採為裁判之基礎：
㈠兩造於104 年12月30日簽訂系爭土地租賃契約，由被告承租
原告所有系爭土地，租期自105 年1 月10日起至108 年1 月
9 日止，共計3 年，租金每年497,000 元，被告並已繳交10
5 年1 月10日至106 年1 月9 日之首年租金。㈡依系爭土地租賃契約第2 條所載，系爭土地用途僅限作臨時平面停車場使用，不得作停車場業務以外之行為。
㈢原告於105 年3 月8 日、16日至現場拍攝照片，顯示系爭土地作為夜市經營使用。
四、本院得心證之理由：原告主張依據系爭土地租賃契約第16條約定及不當得利之法律關係，訴請被告返還系爭土地及支付相當於租金之不當得利，被告則以前開情詞置辯。是本件訴訟之爭點即為：㈠原告主張被告違反系爭土地租賃契約第2條規定，依該契約第12條第12款終止租賃關係，並請求被告返還租賃物，是否有理由？㈡原告主張被告自原告終止契約後至交還土地時止，依不當得利之法律關係，應按年給付原告497,000 元，是否有理由？茲審究如下：
㈠原告主張被告違反系爭土地租賃契約第2 條規定，依該契約
第12條第12款終止租賃關係，並請求被告返還租賃物，是否有理由？⒈查系爭土地租賃契約書第2 條約定：「用途：本契約土地
係變電所預定地，依土地現況出租，限作臨時平面停車場使用，不得作經營停車場業務以外之行為（包括但不限於經營買賣或租賃汽車或中古二手車，或從事洗車行業，或劃設攤位販售其他商品，或張貼或樹立營業性廣告等），除停車場所必須之設施（由乙方認定）外，本出租土地上不得有其他任何建物或工作物」，同契約第12條並約定：
「租用土地有下列情形之一者，乙方（即原告）得隨時終止租約：……（十二）甲方（即被告）違反本租約規定者」。而查系爭土地於租賃契約存續中即105 年3 月8 日、16日，公開招商並開幕經營夜市使用，足見系爭土地之使用、收益，已違反兩造系爭土地租賃契約第2 條有關系爭土地用途之約定。
⒉被告固辯稱其承租土地確係為經營停車場使用，且業將停
車位出租他人，未料承租人擅自轉作夜市使用，被告因之亦對承租人寄送存證信函、復提起民事訴訟而達成和解，被告並無違約情事等語，並提出被告向臺中市停車管理處提出停車場經營登記申請之函文、臺中自由停車場月租戶租約/ 續約收執聯、存根聯、存證號碼103 號存證信函、另案民事起訴狀、和解書各1 份等為證（見本院卷第45頁、第46頁、第47頁至第48頁、第49頁至第51頁、第53頁）。然查：
①依原告提出之現場照片觀之，系爭土地於105 年3 月8
日插立載有「自由夜市即將開幕」等語之旗幟，圍籬上復張貼「自由花園夜市3 月16日盛大開幕火熱招商」等字樣之廣告布條（見本院卷第11頁），而公開招租夜市攤位；嗣於同年月16日在系爭土地入口處則設立大型充氣落地拱門，其上貼有「歡慶自由花園夜市盛大開幕」等文字，且該土地上攤販臨立，琳瑯滿目（見本院卷第12頁至第13頁），顯係在系爭土地上大規模經營夜市，並非如被告所述，僅係部分停車格上於夜間有承租人駛入攤車經營。
②再者，迄至本件言詞辯論終結日止，被告就其所述之承
租人，僅提出訴外人張右聖之臺中自由停車場月租戶租約/ 續約收執聯、存根聯、和解書各1 份為證（見本院卷第46頁、第53頁），然未能提出其他月租戶之承租契約，亦未舉證證明現場有何收費設備或管理員可供停車收費使用，更未提出經營帳冊等以佐其說。又上開收執聯、存根聯1 份上，未見任何簽章，亦無簽約日期，難認確為有效成立之契約。且查依該份收執聯、存根聯之記載，訴外人張右聖車牌號碼為00-0000 號，租期自10
5 年3 月1 日至107 年2 月28日，為期共計24個月，總金額28,800元，亦即每月1,200 元租金；對照被告另案對訴外人張右聖請求返還停車位事件之民事起訴狀「訴之聲明」部分所載，係請求訴外人張右聖返還編號01至08之停車格，足見訴外人張右聖僅留存1 部汽車之車牌號碼，竟需同時承租8 個停車位，且8 個停車位每月共計1,200 元租金，等同每個停車位每月租金僅150 元，顯然違反常情。
③至被告提出之其向臺中市停車管理處提出停車場經營登
記申請之105 年1 月25日（105 ）丞燦停管字第105012
501 號函、臺中市政府交通局105 年3 月4 日中市交停規字第105009189 號函各1 紙（見本院卷第45頁、第89頁）、自由停車場設備費用、估價單、請款單、工程發包承攬合約書、報價單、支票簽收單、統一發票、派工單、現場照片等件（見本院卷第90頁、第96頁、第97頁、第98頁、第99頁、第100 頁至第101 頁、第102 頁、第106 頁、第107 頁至第109 頁、第110 頁至第111 頁、第103 頁至第105 頁），僅能佐證被告形式上確有提出經營停車場之申請，及支付各項工程費用、設立旗幟、招牌等物，尚不足佐證被告實際上確有於系爭土地經營停車場。
④綜合以上所述，難認被告確有舉證證明將系爭土地租賃
他人停車使用，則系爭土地上於105 年3 月16日開幕經營之夜市，當係由被告自行為之。臺中市政府固以105年6 月17日函文函覆稱被告未申請設立攤販集中區等語（見本院卷第59頁），惟被告既係違反系爭土地租賃契約經營夜市，自難期待被告向臺中市政府提出經營夜市之申請，是上開函文尚無從為對被告有利之認定。⒊按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；承租人
違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438 條定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767 條、第455 條亦分別定有明文。而出租人之原告因被告違反系爭土地租賃契約第2 條約定，於105 年3 月9日以中區字第1058020788號函要求被告改善，而被告業已於105 年3 月10日收受前揭函文，有原告提出之前揭函文暨掛號郵件收件回執可資參酌（見本院卷第14頁正反面），且為被告所自認（見本院卷第37頁），足見被告違反兩造系爭土地租賃契約約定之方法，而為系爭土地之使用、收益，經原告阻止無效。則原告以105 年3 月18日中區字第1053511461號函向被告主張「……二、本公司依貴我雙方租賃契約書第十二條（十）、（十二）規定函告貴公司立即終止契約……。三、有關終止租約後依據租約第十六條規定，貴公司應於接獲本函後7 日內無條件騰空並恢復原狀交還土地，並經本公司會勘認可後交還本公司……」等語（見本院卷第16頁），而表明終止契約收回土地之意思表示，於法自屬有據，被告亦自認確有收受上開函文（見本院卷第37頁），是於該函文於105 年3 月19日送達被告之時（見本院卷第17頁中華郵政掛號郵件收件回執上蓋印之郵戳），即生合法終止契約之效力。原告與被告之契約既經合法終止，被告繼續占有系爭土地，即屬無權占有，則原告請求被告將所承租之系爭土地返還原告，自屬有據，應予准許。
㈡原告主張被告自原告終止契約後至交還土地時止，依不當得
利之法律關係，應按年給付原告497,000 元，是否有理由？⒈按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179 條定有明文。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第169 號判例意旨參照）。原告既已於
105 年3 月19日合法終止與被告間之系爭土地租賃契約，被告自收受通知之翌日即105 年3 月20日起即無合法之權源占有原告所有之系爭土地，則原告依不當得利請求權，請求被告自105 年3 月20日起，至系爭土地交還原告之日止，按年返還相當於租金之損害497,000 元，即屬有據，應予准許。
⒉被告雖抗辯稱其業已繳付105 年1 月10日至106 年1 月9
日之首年租金，應與原告主張被告支付之不當得利金額相互抵銷等語。惟依系爭土地租賃契約書第12條第4 項約定：「第一項第（五）款至第（十四）款情事發生時，押租金及已繳租金不予返還。如因此致乙方（即原告）受有損害，甲方（即被告）應負賠償責任」（見本院卷第7 頁），被告既有系爭土地租賃契約第12條第1 項第12款所載違反租約規定之情事，業經本院認定如上，則原告終止契約後，依前開契約第12條第4 項之約定，即無需返還押租金及已繳租金。依前開兩造契約約定，被告既無從請求原告返還已繳付之租金，其上開抗辯自非可採。
五、從而，原告依租賃物返還請求權及不當得利請求權，請求被告將坐落於臺中市○區○○段○○○○○○號土地騰空交還原告，並自105 年3 月20日起至交還上開土地日止，按年給付原告497,000 元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 26 日
書記官 葉燕蓉