臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1134號原 告 洪孟慈訴訟代理人 楊博任律師複 代理人 唐梓淇被 告 總太地產開發股份有限公司法定代理人 吳錫坤訴訟代理人 吳梓生律師複 代理人 鄭志誠律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠被告應返還原告新台幣（下同）295萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：㈠原告於民國（下同）103年3月6日向被告購買案名「東方
威尼斯」編號Ｄ棟5樓之預售屋暨其坐落基地應有部分，總價金新台幣（下同）1226萬元（房屋及土地價金各613萬元），兩造並簽有房屋‧土地預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約）。原告除於102年11月6日給付被告定金30萬元外，並依系爭買賣契約之約定，分別於103年3月6日給付簽約金93萬元、103年6月26日給付開工款62萬元、103年12月10日給付地下三樓底板完成期款45萬元、104年5月7日給付五樓底板完成期款45萬元、104年11月27日給付十三樓底板完成期款20萬元予被告，合計原告已給付被告之款項為295萬元。被告於104年11月13日以台中英才郵局第2038號存證信函表示原告逾期未繳納剩餘款項，復於105年3月14日以原告尚有68萬元未繳納為由，而以台中英才郵局第365號存證信函解除系爭買賣契約、沒收總價款之15%即183萬9000元。惟原告已給付大部分款項，而被告迄今房屋尚未完工亦有遲延，原告支付價金供被告建築房屋，被告於房屋完工後亦能出售，被告並無損失，被告請求違約金並無理由，兩造間系爭買賣契約業經解除，爰依民法第259條規定，請求被告返還原告所交付之價金295萬元。縱認被告得主張沒收部分價款作為違約金，被告主張之違約金亦過高，依民法第252條規定請求減少違約金。㈡被告於105年3月24日以存證信函解除系爭買賣契約時，原
告積欠之價金僅68萬元，被告卻依系爭買賣契約之約定沒收高達183萬元違約金，顯然不符合比例原則。又依內政部買賣契約範本規定，違約金最高不得超過15%，系爭買賣契約第26條第4款之約定，不論任何情形均以15%計算違約金，且該約定屬定型化契約條款，未經兩造磋商即以總價15%計算違約金，不但顯失公平情形，也不符本件具體違約情形，被告所沒收之違約金金額顯屬過高。再系爭買賣契約約定之買賣標的物，並非成屋，而係預售屋，無折舊問題，且於被告興建期間，原告依約繳納價金供被告作為營建成本，而於預售屋完工之後，一般市價行情高於預售時之價值，故而系爭買賣契約解除後，被告並無損失可言。被告於日後房屋完工既可再另行出售，法院應以被告實際上所受損失為標準，酌減違約金。而原告與被偶何俊明現分別有80萬元、100萬元之貸款須償還，經濟非寬裕，故請依職權酌減違約金。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：㈠兩造於103年3月6日簽訂系爭買賣契約後，原告原均依約
按期給付買賣價金，惟嗣於104年9月7日、105年1月10日原告卻無故未依約繳納第12期價金24萬元、第16期價金44萬元，被告為求慎重，先於105年2月18日以台中英才郵局第210號存證信函檢附催繳通知，催告原告應於函到7日內儘速繳納應付價金，然原告接函後並未置理。後被告再於105年3月14日以台中英才郵局第365號存證信函檢附催繳通知，除提醒原告已經遲繳逾二個月以上，並再次催告原告應於函到7日內儘速繳納，否則將依約沒收買賣總價款15%之違約金、並得解除契約，詎原告仍置不理會，被告無奈，遂於105年3月24日以台中英才郵局第429號存證信函對原告為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示、並沒收按系爭買賣契約約定總價款15%計算之違約金，並請原告於函到10日內前往被告公司辦理解約退款111萬1000元，逾期未領將依法辦理提存。嗣因原告仍遲未向被告領取解約退款，被告遂於105年4月12日以台中英才郵局第546號存證信函對原告重申解除契約、沒收違約金，請原告領取解約退款、否則將依法提存之意旨，惟原告接獲該存證信函後，仍未向被告領取解約退款，被告方於105年5月3日為原告辦理提存事宜。
㈡原告無故未依約繳納房地買賣價金，經被告多次以存證信
函定期催告繳款，原告均置不理會，被告於原告遲繳逾二個月後，解除兩造間系爭買賣契約並沒收違約金，與系爭買賣契約約之約定相符，係屬適法有據，且扣除違約金後之剩餘款項，被告於通知原告領取未果後，亦已依法辦理提存，原告訴請被告返還已付價金295萬元，於法無據。
再原告就系爭買賣契約業經被告合法解除並無爭執，僅爭執違約金數額過高而請求酌減，然系爭買賣契約關於違約金之約定，約明違約金額為買賣總價款之15%，除該違約金外，不得另行請求損害賠償，故兩造於系爭買賣契約約定之違約金，係屬總額預定性之損害賠償，兩造既於議約時就此契約條件達成共識，理應受其拘束，基於契約自由原則，法院亦不宜任意變更契約之效力。兩造於系爭買賣契約定違約金為買賣總價款之15%，並未逾內政部所製頒「預售屋買賣契約書範本」有關買方違反付款條件及方式時，賣方得沒收之金額不得超過房地總價15%之上限，兩造於系爭買賣契約書約定之違約金額並未過高，且原告主張違約金過高，自應由原告舉出具體事證明，就一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人所受損害、債務人違約情事供法院為酌定之標準，然原告並未舉證，空言主張違約金過高請求酌減，亦屬無據。況兩造於系爭買賣契約第21條約定原告可將系爭買賣契約轉讓他人，原告不為轉讓而選擇違約，原告自應依系爭買賣契約之約定給付違約金。
參、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有房屋‧土地預定買賣合約書、存證信函暨掛號郵件收件回執、提存書等附卷可稽，並經調閱本院105年度存字第762號提存卷查核無訛，堪信為真正：
㈠兩造於103年3月6日簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價
1226萬元之價格，向被告購買案名「東方威尼斯」編號Ｄ棟5樓之預售屋暨其坐落基地應有部分。
㈡原告已依系爭買賣契約之約定，先後給付定金、簽約款、分期價金合計295萬元。
㈢原告依約應分別於104年9月7日、105年1月10日給付第12期價金24萬元、第16期價金44萬元，原告並未按時給付。
㈣被告於105年2月18日以台中英才郵局第210號存證信函檢
附催繳通知，催告原告應於函到7日內儘速繳納應付款項。原告於105年2月20日收受上揭存證信函。
㈤被告於105年3月14日以台中英才郵局第365號存證信函檢
附催繳通知，通知原告已經遲繳2期價金逾二個月以上，催告原告應於函到7日內繳清應繳款項，逾期未繳，被告將依約沒收房地買賣總價款15%之違約金、並得解除契約。原告於105年3月15日收受上揭存證信函，惟原告迄未給付被告前揭㈢所示應付之價金。
㈥被告於105年3月24日以台中英才郵局第429號存證信函對
原告為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示、並沒收按系爭買賣契約約定總價款15%計算之違約金183萬9000元，並請原告於函到10日內至被告公司領取解約退款111萬1000元。原告於105年3月25日收受上揭存證信函。
㈦被告於105年4月12日以台中英才郵局第546號存證信函通
知原告解除兩造間系爭買賣契約、沒收違約金，請原告於函到10日內向被告領取解約退款，逾期未領將依法提存。
原告於105年4月14日收受上揭存證信函。
㈧被告以原告遲延受領預售屋「東方威尼斯」編號Ｄ棟5樓
房地解約退款為由，以原告為受取權人，於105年5月3日以本院105年度存字第762號提存書提存111萬1000元。
二、本件兩造爭執之焦點：原告依民法第259條規定，請求被告返還價金295萬元，有無理由？亦即，兩造於系爭買賣契約約定之違約金是否過高而應予酌減？經查：
㈠按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」民法第259條第2款定有明文。查，兩造於系爭買賣契約第9條「逾期付款之處理方式」約定：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。如逾期二個月或逾部分使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依第二十六條違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」、第26條「違約之處罰」約定：「…買方違反有關第八條、第九條、第十九條第二項第三款及第二十七條第三項之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。買方違反第二十條規定，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額外，並得請求繼續履約或解除契約。…」等語，兩造既於系爭買賣契約約定買方違約應給付違約金，則如因買方即原告違約致系爭買賣契約遭解除，被告應負回復原狀之義務範圍，自應扣除依系爭買賣契約約定被告得主張原告應給付之違約金金額。原告雖以系爭買賣契約第26條第4款之規定，係屬定型化約款，未經兩造磋商，該規定內容不分違約情形，違約金均以買賣總價15%計算等語，主張系爭買賣契約第26條第4款之約定顯失公平。惟系爭買賣契約第26條第4款之約定固屬定期化約款，然於原告簽署系爭買賣契約前，早於103年2月23日即將系爭買賣契約書攜回審閱，並經雙方磋商後，兩造方於103年3月6日簽約，為系爭買賣契約書開首所載明，並經原告簽名確認，原告於審閱系爭買賣契約書面逾10日、並與被告磋商後，仍願簽屬系爭買賣契約，基於私法自治、契約自由原則，自應受系爭買賣契約約定內容之拘束，委不得僅以該約定係屬定期化約款，即遽謂其顯失公平而不受該約定之拘束。次查，兩造簽訂系爭買賣契約後，因原告未依約按時繳納第12期、第16期價金合計68萬元，經被告定期催告繳納後，原告逾期仍未繳納，被告乃於105年3月24日以存證信函對原告為解除系爭買賣契約並沒收違約金之意思表示，原告於105年3月25日收受該解除契約之存證信函，為兩造不爭執之事實，已如前述，則兩造間系爭買賣契約係因可歸責於原告之事由，致經被告解除契約，洵堪認定，則被告抗辯原告違約、被告得依系爭買賣契約第26條第4款約定沒收違約金，於法自屬有據。
㈡原告復以系爭買賣契約解除時，原告積欠之價金僅68萬元
，且被告未因系爭買賣契約解除受有損害，主張被告依系爭買賣契約之約定沒183萬9000元違約金顯屬過高，而請求酌減違約金。查，系爭買賣契約第26條除於第3款約定賣方違約之效果及應給付買方之違約金額、第4款約定買方違約應給付賣方之違約金額外，並於第5款約明：「買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」等語，足見系爭買賣契約第26條關於買賣雙方違約金之約定，乃屬損害賠償總額預定性之違約金，應先陳明。而關於賠償總額預定性之違約金，其本質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人支付。是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。唯法院得依民法第252條規定，審酌違約金數額有否過高情事。其審核應就債務人如期履行契約，上訴人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定（最高法院85年度台上字第2995號判決意旨）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。兩造於系爭買賣契約約定之違約金，性質上屬損害賠償總額預定性之違約金，已如前述，則原告自不得以被告未受損害或所受損害不及違約金額為由，請求減免違約金，被告亦不得以所受損害超過違約金額為由，請求增加違約金，揆諸前開說明甚明，是原告以被告未因系爭買賣契約解除受有損害為由，主張兩造於系爭買賣契約約定之違約金額過高應予免除，於法洵無可採。原告請求命被告提出「東方威尼斯」建案之總營建成本及融資貸款明細、銷售狀況（含已收取之價金總額），以證明被告興建該建案之並未受有損害，不應准許。再原告固主張兩造於系爭買賣契約約定之違約金額過高，請求依民法第252條規定予以酌減。然查，兩造於系爭買賣契約中關於違約金之約定，不論係買方違約或賣方違約，買賣雙方之違約金均為按買賣總價款15%計算之金額，並無輕重不同之處，且系爭買賣契約就違約金之約定，亦未逾內政部所製頒「預售屋買賣契約書範本」有關買方違反付款條件及方式時，賣方得沒收之金額不得超過房地總價15%之上限，原告雖主張被告沒收之違約金額過高，惟並未舉證證明依一般社會客觀事實、社會經濟狀況及其他一切情事，有何可認兩造約定違約金金額過高而顯失公平之處，原告空言主張應酌減違約金，已難逕採。況系爭買賣契約第21條明文約定原告得將系爭買賣契約轉讓他人，被告非有正當理由不得拒絕，原告於與被告簽訂系爭買賣契約後，縱然經濟狀況轉差，除得請求被告同意給予緩期付款外，亦得以將系爭買賣契約轉讓他人之方式，避免或減少因未依約履行遭被告沒收違約金之不利情況發生，乃原告均未為之，在被告催告下仍置不理會，於遭被告解除契約並沒收違約金後，始空言違約金過高請求酌減，委無足採。
㈢兩造間系爭買賣契約因可歸責於原告之事由，致為被告所
解除，被告依系爭買賣契約第26條第4款之約定，沒收以總價款15%計算之違約金，於法有據，原告主張該違約金約定過高而顯失公平，復未舉證以時其說，原告請求酌減違約金難予逕採，均已詳如前述，則於系爭買賣契約經被告合法解除後，被告依民法第259條規定應負回復原狀之義務範圍，即為已收價金295萬元扣除沒收之違約金後之餘額111萬1000元（計算式：295萬元－〈總價款1226萬元15%〉＝111萬1000元），而上開被告應返還原告之解約餘款111萬1000元，先後經被告於105年3月24日台中英才郵局第429號通知解除契約之存證信函中、於105年4月12日台中英才郵局第546號存證信函中定期通知原告領取，因原告收受上開存證信函後，並未向被告領款，被告乃於105年5月3日以原告受領遲延為由，將該111萬1000元向本院辦理清償提存，經本院以105年度存字第762號提存書提存完畢，亦經調閱該提存卷宗查核無訛，是被告就其對原告所負應返還111萬1000元之債務，業因被告為清償提存而消滅，原告亦無從請求被告返還該沒收違約金後之餘款111萬1000元。
三、綜據上述，原告依民法第259條規定，請求被告返還價金295萬元暨法定遲延利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
民事第七庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
書記官 黃聖心