臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1189號原 告 蔡雨泉
蔡金明蔡樹枝蔡宗益蔡宗男上五人共同 曾琬鈴律師訴訟代理人被 告 周欽仕訴訟代理人 陳慶諭律師複代理人 林葳欣上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段0000000地號土地（面積四千五百五十平方公尺），分割為：如附圖一（即臺中市東勢地政事務所複丈日期一○六年六月六日土地複丈成果圖）所示，各共有人取得土地之符號、面積、應有部分詳如附表二，並由原告各按如附表三所示金額補償予被告。
訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段000000
0 地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，各共有人之應有部分詳如附表一所示。兩造就系爭土地之分割無法達成協議，復無依使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，依民法第823條、第824條規定，原告自得訴請分割。原告所提分割方案（下稱甲案）係將附圖一（即臺中市東勢地政事務所複丈日期106年6月6日土地複丈成果圖）所示符號310-199（1）土地（位於系爭土地東南側）分歸原告按應有部分比例維持共有，其餘土地即符號310-199 土地分歸被告所有。按此方案分割，兩造取得土地之面積及位置與現狀相同，且均可利用東邊主要道路出入通行，兼顧兩造權益，符合公允原則，原告並願按華聲科技不動產估價師事務所之鑑價結果補償被告等語。並聲明：系爭土地應按甲案分割。
貳、被告抗辯：原告就系爭土地所有之應有部分僅有百分之21，所提甲案卻將臨路最佳位置俱分歸於己，造成被告分得土地地形曲折，土地效用價值衰減，且臨路面寬未依應有部分比例分配，更扼住被告所有之上坪78號房屋出入口，導致出入不便，顯失公平。訴外人即原告之父蔡鎮平就系爭土地取得應有部分之時點係在被告之後，雙方並無分管協議，系爭土地東南側縱有栽種果樹或設置地上物，僅係單純占用狀態，近20年來更無農作之事實，不得據此作為分割共有物之依據。現場通行之道路係向國有財產局承租開設便宜之用，並非道路用地，不能視為永久通行無礙之合法道路。被告所提分割方案（下稱乙案）係將附圖二（即臺中市東勢地政事務所複丈日期106年3月2日土地複丈成果圖）所示符號310-199（1）土地（位於系爭土地西南側）分歸原告按應有部分比例維持共有，其餘土地即符號310-199 土地分歸被告取得，按此方案分割，原告臨接南側道路面寬比例約占3分之2，無損於原告，且被告亦可從自己之建物直達下方道路，無須通過原告土地通行，兩造土地價值相當等語。
參、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地之地目為旱、使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地、面積為4550平方公尺，為兩造共有，各共有人之應有部分如附表一所示，而兩造未訂有不分割之契約，且無法就分割方法達成協議等情，有原告提出系爭土地地籍圖、登記謄本、調解不成立證明書為證（見本院卷第6至9頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。系爭土地依其使用分區及使用地類別，係屬農業發展條例第3 條第11款規定之耕地，其分割自應符合該條例第16條規定始得辦理，而經本院函詢臺中市大甲地政事務所結果，據覆略以：兩造提出之分割方案，核與農業發展條例第16條及耕地分割執行要點第9點相符，得辦理分割登記等語，有該所106年10月17日中東地二字第1060010682號函在卷可憑（見本院卷第210頁）。又關於系爭土地有無受套繪管制乙節，經詢臺中市政府都市發展局結果，據覆稱：系爭土地目前無套繪圖資料，而本局99年3 月前將屬區域計畫地區農用地授權由新社區公所核發農舍執照，如系爭土地屬上述區域，請另洽該公所查明是否核照有案等語，有該局106年4月28日中市都建字第1060065193號函及附件可稽（見本院卷第149至151頁），另詢臺中市新社區公所結果，據覆稱：本所未曾核發建築執照等語，有該所106年4月27日新區建字第1060005731 號函可參（見本院卷第147頁）。足見系爭土地雖為耕地，惟兩造所提之方案均符合農業發展條例第16條規定，亦無受套繪管制而不得辦理分割之情形。則原告訴請分割系爭土地，於法自屬有據。
二、次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」民法第824條第2、3、4項分別定有明文。而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號、96年度台上字第2251號判決意旨參照）。故本院決定系爭土地之分割方法時，除斟酌共有人之意願外，尚應考量共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。
三、經查：
（一）系爭土地上蓋有門牌號碼上坪78號房屋，土地東北側種植辣椒，西北側種植絲瓜，西南側種植四季豆，東南側四周圍有水泥柱、種植梨樹等情，業據本院於105 年8月4日會同兩造至現場勘驗屬實，並囑託臺中市大甲地政事務所依繪製上坪78號房屋及系爭土地最南側抽水池所占土地位置及面積，有該日勘驗筆錄、現場照片、勘驗簡圖、及臺中市東勢地政事務所複丈日期105 年8月4日複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第42至43頁、第43至86頁、第91頁）。嗣本院於106年5月17日再度會同兩造及地政人員勘驗現場，結果略以：系爭土地南邊有空地，但往西至抽水池南邊處，目前僅有一條部分水泥、部分泥土之小路，小路西邊地勢較東邊高，小路南邊架有香菇寮，該小路十分狹小，無法供車輛通行；系爭土地最西南角之北邊設有擋土牆，區隔系爭土地與同段310-425 地號土地，西邊為雜草無法通行且地勢較高，南邊有香菇寮；系爭土地東邊鋪有柏油道路，該柏油道路位於同段310-762、310-763地號土地上；系爭土地東南側目前多為雜草、枯樹，有栽種若干果樹、龍眼樹、檳榔樹等情，有該日勘驗筆錄、現場照片、勘驗簡圖在卷可憑（見本院卷第166至178頁）。又上坪78號房屋未辦保存登記，現為被告占有使用，系爭土地東北側、西北側及西南側之農作物為被告種植，東南側之果樹、檳榔樹為蔡鎮平（係原告蔡雨泉、蔡金明、蔡樹枝之父，蔡宗益、蔡宗男之祖父）所種植，系爭土地之通行主要仰賴東邊柏油道路等情，則據兩造陳明在卷（見本院卷第31頁、第98頁、第112頁、第166頁反面）。上開土地使用現況自得採為本院判決之基礎。
（二）關於系爭土地之分割方法，原告所提甲案（如附圖一所示）係將系爭土地東南側分配予原告，其餘土地分配予被告。原告分得土地面積較小，但形狀方整，原告願維持共有，可避免土地過於細分而難以使用，發揮其經濟效益，自屬可取。至被告分得土地之東南側雖有曲折，但與其目前使用土地位置大致相符，被告當可繼續使用土地從事農作無礙，尚不因形狀曲折而損害被告利益。又兩造分得土地均臨接系爭土地目前之主要通行道路，即東邊之柏油道路，可確保兩造進出無礙。本院綜核上情，認甲案可發揮系爭土地作為農牧用地之經濟價值，且兼顧各共有人繼續使用土地之權益，應屬公平可採。
（三）被告雖反對甲案，並主張應按乙案（如附圖二所示）分割系爭土地，惟查：
1、按分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年度台上字第1990號、91年度台上字第805 號判決意旨參照）。
本件原告主張兩造間有分管協議乙節，固為被告所否認（見本院卷第30頁反面），惟即令兩造間無分管協議，參照前揭最高法院判決意旨，土地使用現狀仍不失為酌定分割方法之考量因素之一。查被告自承：伊等這10幾年來只有在原告指界處（即系爭土地東南側）除草，沒有在上面栽種，因為伊等沒有全部之持分，不能將整塊土地拿來使用等語在卷（見本院卷第111 頁反面），堪認系爭土地東南側確非由被告占有使用。而被告所提乙案，係將系爭土地西南側分配予原告維持共有，包含東南側在內之其餘土地分配予被告，顯未按各共有人目前占有位置而為分割。若按此方案分割，兩造將因土地使用位置變動而發生重新開闢、填土、移植果樹、檳榔樹等勞費。相較之下，原告所提甲案符合土地使用現狀，可避免上開勞費支出，對於兩造損害較小，應較乙案可取。
2、其次，按乙案分割結果，原告分得之西南側土地並未臨接目前供系爭土地通行之柏油道路；其東邊、北邊皆為被告分得之土地，西邊為擋土牆，均無法通行，僅能經由系爭土地南邊之空地對外通行，而目前南邊空地自現場抽水池（約在原告分得土地之最南側中央處）以西，僅有甚為狹窄之小路，是原告分得土地可得人車正常通行之區域僅有其南邊之一半，出入不甚方便，減損土地價值甚鉅。相較之下，被告分得之土地除臨接東邊柏油道路，尚臨接南邊較空曠之空地，出入遠較原告便利。準此，乙案實難認係兼顧全體共有人利益之公平方案。
3、被告雖主張按甲案分割結果，其分得土地形狀曲折，造成土地效用價值衰減云云，惟縱按乙案分割，被告分得土地之西南側亦有明顯曲折之情形，是分割後土地形狀曲折與否自非評斷二方案優劣之關鍵。又甲案分割結果與土地使用現狀大致相符，被告得為從來之使用，業如前述，自難認系爭土地按甲案分割將發生效用價值衰減之情形。是被告此部分之主張實不足採。
4、被告雖復主張，按甲案分割結果，將扼住其上坪78號房屋之出入口，導致出入不便，且東邊柏油道路所在之同段310-762、310-763地號土地均非道路用地，不能視為永久通行之道路云云。然被告自承：上坪78號房屋大門朝東，門前有一個空曠處可供停車，再往前即係國有財產局鋪設水泥供當地人通行方便之道路等語在卷（見本院卷第110 頁反面至第111頁），而東邊水泥道路係位於同段310-762、310-763 地號土地，並非位於系爭土地上，是上坪78號房屋並非經由系爭土地東南側對外聯絡，將系爭土地東南側分配予原告，對於上坪78號房屋對外通行毫無影響，要無被告所謂「扼住出入口」之問題。又310-762、310-763地號土地為國有之農牧用地，目前管理機關分別為臺中市政府建設局、財政部國有財產署之事實，固有土地登記謄本在卷可憑（見本院卷第204至205頁），然原告蔡金明、蔡雨泉陳明：東邊道路約於50年間開設，原本供牛車、腳踏車及行人至農地通行，後來附近有設土地公廟，就鋪設柏油供全村的人使用等語在卷（見本院卷第234頁反面），可見310-762、310-763地號土地供當地民眾通行由來已久，被告亦未舉證證明上開管理機關近期內有將土地改做他用之計畫，則本件酌定分割方法時，仍應考量310-762、310-763地號土地可供通行之現狀，而非將該等土地視為不得通行，以免分割結果與實際通行狀況不能配合，損及兩造通行權益。是被告所提乙案僅將系爭土地南邊空地視為可供兩造通行之土地，據以規劃兩造分得之土地，實悖離分割後最有可能之通行狀況（即東邊柏油道路仍可供通行相當期間），難認妥適。再者，縱如被告所稱，東邊柏油道路日後變更為非道路用途，以致分得之土地對公路無適當之聯絡，兩造依甲案分得土地均臨接南邊空地，該空地目前雖有部分區域（即現場抽水池以西）為狹窄小路，惟兩造日後仍得視需要開闢道路以供通行，若開闢道路遇有困難，尚可對鄰地主張通行權以資解決。準此，本件要難因310-762、310-763地號土地日後或有變更用途之可能，即認乙案較為可採。
（四）從而，本院斟酌兩造意願、共有物之性質、使用現況、經濟效用、通行問題，暨全體共有人之利益，認原告所提之甲案應屬妥適，並符合公平，爰就系爭土地定其分割方法如附表二所載。
（五）以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。關於原告所提之甲案，本院囑請華聲科技不動產估價師事務所進行鑑價，該事務所進行價格形成之一般因素分析（政策面、經濟面）、不動產市場概況分析（市場供給、市場需求、市場產品型態）、不動產市場價格水準分析（近鄰地區內條件相當之農牧用地每坪約在1萬至4萬元，區域環境內供需大致平穩）、區域因素分析（近鄰地區土地與建物利用情形、公共設施概況、交通運輸概況）、個別因素分析（系爭土地用以出入之道路寬度約3 公尺，土地形狀近似長方形，地勢大致平坦，無高壓電塔等嫌惡設施）、最有效使用分析（閒置部分土地可經由適當規劃進行農業使用），以比較法評估符號310-199（1）土地之價值，再推估符號310-199 土地之價值，計算各共有人應相互找補之金額，結果如附表三所示，有估價報告書可參。本院審酌實際從事估價之洪振剛估價師領有不動產估價師證書，具估價專業，與兩造間又無特殊利害關係，所出具之估價報告書對於估價所應考量之事項業已詳加說明，所為之鑑定結果，應為適當，堪採為本案計算補償金額之基準。爰命原告應依附表三所示之金額補償被告，並裁判分割系爭土地如主文第1項所示。
（六）依民法第824條之1第4、5項規定，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產有抵押權，此項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記。是系爭土地分割後，被告對於原告分得之土地，在附表三所示之金額範圍內，依法取得法定抵押權，附此敘明。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
伍、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文。經查，分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換位置，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且被告就分割方法之爭執或意見，乃為伸張或防衛其權利所必要，是以本院認由敗訴之被告負擔全部訴訟費用，顯失公平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
民事第五庭 法 官 洪瑞隆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 20 日
書記官 王小芬附表一：各共有人應有部分及訴訟費用負擔比例┌──┬─────┬──────────────┐│編號│共有人 │應有部分及負擔訴訟費用比例 │├──┼─────┼──────────────┤│1 │周欽仕 │3580/4550 │├──┼─────┼──────────────┤│2 │蔡宗益 │485/18200 │├──┼─────┼──────────────┤│3 │蔡宗男 │485/18200 │├──┼─────┼──────────────┤│4 │蔡雨泉 │970/18200 │├──┼─────┼──────────────┤│5 │蔡金明 │970/18200 │├──┼─────┼──────────────┤│6 │蔡樹枝 │970/18200 │└──┴─────┴──────────────┘附表二：各共有人取得土地情形┌──────┬────────┬──────┬───────┐│符號 │面積（平方公尺）│取得人 │應有部分比例 │├──────┼────────┼──────┼───────┤│310-199 │3580 │周欽仕 │1/1 │├──────┼────────┼──────┼───────┤│310-199（1）│970 │蔡宗益 │1/8 ││ │ ├──────┼───────┤│ │ │蔡宗男 │1/8 ││ │ ├──────┼───────┤│ │ │蔡雨泉 │1/4 ││ │ ├──────┼───────┤│ │ │蔡金明 │1/4 ││ │ ├──────┼───────┤│ │ │蔡樹枝 │1/4 │└──────┴────────┴──────┴───────┘附表三：各共有人應相互補償金額表（單位：新臺幣）┌───────┬───────────┐│應為補償人 │周欽仕應受補償金額 │├───────┼───────────┤│蔡宗益 │5723元 │├───────┼───────────┤│蔡宗男 │5723元 │├───────┼───────────┤│蔡雨泉 │1萬1449元 │├───────┼───────────┤│蔡金明 │1萬1449元 │├───────┼───────────┤│蔡樹枝 │1萬1449元 │├───────┼───────────┤│合計 │4萬5793元 │└───────┴───────────┘