臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第13號原 告 胡翠真訴訟代理人 林軍男律師複代理人 何國榮律師被 告 家賀不動產經紀有限公司法定代理人 楊淑君被 告 黃培源
黃文賜共 同訴訟代理人 許桂挺律師
黃士哲律師被 告 許景富訴訟代理人 陳韻如律師上列當事人間損害賠償事件，本院於105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條分別定有明文。查原告起訴時，原主張其於民國100年10月7日，以買賣原因，並於100年11月24日登記取得坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺中市○區○○○路○○○號13樓之3建物（下合稱系爭不動產），而於102年5月30日，原告與買方廖陳品柔簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），其後遭財政部中區國稅局以原告短漏報系爭不動產之特種貨物稅及勞務稅（即奢侈稅），裁罰原告應補繳高達新臺幣（下同）118萬元之漏稅金額與0.25倍，相當於295,000元之罰鍰，係因原告持有系爭不動產未滿2年，有遭課奢侈稅之重要爭議，而被告疏未告知，故認被告應負損害賠償責任。嗣後，本院依被告聲請，函詢財政部中區國稅局，依該局東山稽徵所回覆，係因原告持有系爭不動產期間，曾供賢隱生技有限公司（下稱賢隱公司）營業使用，不符特種貨物及務稅條例第5條得排除課徵之情形，故原告於本院105年9月6日言詞辯論時，當庭更正係因被告未告知原告有營業使用時，會有課徵奢侈稅之問題，也沒有檢具自我審查表給原告，故認被告應負損害賠償之責，而不再主張2年內售出部分，核屬不變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，合於前開規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。查原告起訴時，對被告許景富、黃培源請求依民法第
535、544條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負損害賠償之責，嗣於105年3月25日以民事準備書狀，追加民法第184條第2項、第185條、第188條規定，再於本院105年9月6日言詞辯論時，當庭表示係依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第185條，請求擇一為有利判決，另外民法第535條、544條及188條部分，對該兩位被告不再主張，被告許景富、黃培源之訴訟代理人對此形式上無意見，且請求之基礎事實均相同，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠起訴主張：
⒈被告家賀不動產經紀有限公司（下稱被告家賀公司）係中信
房屋科博館加盟店，為原告委託銷售系爭不動產之居間仲介公司，被告許景富與被告黃培源則係當時受雇於被告家賀公司之仲介服務人員，並實際負責系爭不動產居間之接洽與銷售，被告黃文賜則係被告家賀公司之特約地政士，並擔任原告嗣後成立系爭不動產買賣契約之特約代書。原告於100年10月7日，以總價978萬元購得系爭不動產，並於100年11月24日登記取得系爭不動產，於102年5月23日經被告許景富游說，乃委託被告家賀公司居間銷售系爭不動產，並與被告家賀公司簽訂「專任委託銷售契約書」（原證三，下稱專任委託書）。嗣於距離原告委託銷售系爭不動產之起始日僅7日之102年5月30日，原告即倉促與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約，並約定買賣總價款為1,180萬元（原證四），系爭不動產買賣成交後，被告家賀公司並已於102年7月10日，向原告收取472,000元之服務報酬（原證五）。查本件因屬專任委託書，委託銷售期間，原告僅能透過被告家賀公司獨家為辦理居間與銷售事宜，否則即構成違約，原告並允諾於買賣成交之後支付成交價百分之4之高額仲介費用。因原告不諳法令，亦不熟悉不動產交易市場，乃全盤信任被告家賀公司、許景富與黃培源仲介人員及承辦代書即被告黃文賜之專業能力，全程委託處理，並希望藉由專業仲介銷售，期能降低交易風險，預免不可期待的損失發生。原告原認與買方廖陳品柔之系爭不動產買賣已順利完成，詎於104年11月5日接獲財政部中區國稅局公文略以：原告102年短漏報系爭不動產之特種貨物稅及勞務稅（原證六），並將據此裁罰等語，原告因而應補繳高達118萬元之漏稅金額（原證七），與0.25倍罰鍰，相當於295,000元（原證六），計將被罰課1,475,000元稅金與罰鍰，原告為顧及個人信用，被迫先行繳納高額奢侈稅款，已造成嚴重財物經濟損失。查依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介以及調查之給付義務。另依中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（下稱全聯會）102年1月15日房仲全聯榮字102號公函及附件可知，內政部早將奢侈稅應納與否及稅額若干擬列為應記載事項，且應屬於重大之交易訊息，全聯會並已函知各仲介同業與加盟店，被告四人身為從業人員，應為其業務上應知悉並應注意之事項，自亦不得諉為不知情，當為其等所明知。參照臺灣高等法院103年度重上字第547號、臺灣臺北地方法院102年度訴字第5211號裁判，本件原告於100年11月24日登記取得系爭不動產，於102年5月30日與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約，原告將有遭課奢侈稅之重要爭議，且系爭不動產現場亦設有「賢隱生技有限公司」之招牌，明顯可見，被告許景富、黃培源之仲介人員，多次至系爭不動產現址查看屋況及帶看客戶，更無不知之可能。以原告向前手購入系爭不動產總價款978萬元（原證二），如原告知悉需繳納1,475,000元之奢侈稅金及最低罰鍰，原告至少需以高於11,255,000元之價格出售（計算式：9,780,000＋1,475,000＝11,255,000，尚且未計仲介費、增值稅與其他費用支出），始有獲利空間，以常情論，原告可以接受成交價格理應更高，當不可能在自知虧損下，仍同意與買方廖陳品柔以總價款1,180萬元簽訂系爭買賣契約（原證四）。系爭買賣契約原告應否繳納奢侈稅？勢將嚴重影響原告獲利，此不惟為訂約之事項（原證四、系爭買賣契約第8條第6項參照），復為重要之交易訊息。系爭不動產銷售過程，如其價值幾何、銷售過程中所會產生之稅賦及數額，涉及原告決定出售價格，當屬不可或缺之資訊，均應係前揭法文所稱之訂約相關事項，始符公平正義，被告等應有告知、書明及調查之義務。故對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，如關於土地增值稅、契稅、奢侈稅、贈與稅等法令諮詢，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益，否則難認已盡其善良管理人之注意義務。又被告家賀公司四人，對其所受原告委任處理之事務，既均受有報酬，且不動產仲介制度之形成及委託專業地政士處理買賣不動產所生稅賦事宜，基於社會專業分工化，存在目的即在減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，使不熟悉不動產市場者即原告，透過專業仲介業者及地政士得安全不費力地從事不動產之交易行為，是本應課與其等較高之注意義務，亦即有違反抽象輕過失之情形時，即應負其責任。且關於不動產仲介業者之專業，主要顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，買賣標的物的作價幾何，關係到委任人所能預期之銷售獲利，是以相關稅賦應否負擔及其數額為何，亦應屬不動產仲介業者之給付內容。而不動產仲介業者有此義務時，身為更專業之地政士即被告黃文賜，參照地政士第2條、第26條規定，對於買賣不動產所將產生之稅賦問題，尤應須注意。被告家賀公司四人自須負善良管理人之注意義務，善盡調查及告知原告，關於奢侈稅課徵之規定，就特種貨物稅（不動產）規定項目，附加特種貨物及勞務稅條例說明表，就特種貨物稅（不動產）規定項目列載特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）適用要件、納稅義務人、課稅時機、稅率、申報地點等相關規定及說明，並應按仲介實務提供特種貨物及勞務稅查檢表，供原告自我審視有無構成應繳納奢侈稅之情？使原告能將「奢侈稅課徵」之法律上風險，獲得充份與足夠之資訊，藉以正確評估，是否繼續出售系爭不動產？何時出售？若需負擔奢侈稅，合理之仲介報酬及出售之價格為何？被告四人卻均未盡調查及告知之義務，僅在「制式合約」，即系爭買賣契約第8條第6項有此文字之記載（原證四），別無提醒或檢附有關此項稅務問題之內容，亦無其他上列之各項供原告自我審視之資料與資訊，又未向原告逐字詳細說明與解釋前項條文之意旨與適用情形，系爭買賣契約之當事人兩造更未另外在該處簽名確認（如於系爭買賣契約第9條第3項及第5項，當事人兩造均有另外在該處簽名確認），被告四人卻未妥盡善良管理人預見危險及調查之義務，致原告遭國稅局追繳高達1,475,000元漏稅金額與罰鍰。被告家賀公司因違反善良管理人之注意義務，原告爰依民法第535條、第544條及不完全給付之債務不履行之相關規定請求擇一為有利之判決；被告黃文賜因違反地政士法第2條規定，原告爰依民法第184條第2項及地政士法第26條規定，請求擇一為有利之判決；另被告許景富、黃培源前揭所為，已違反保護他人即原告之法律，顯有過失，並造成原告之損害，應構成共同侵權行為責任，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、185條規定，請求擇一為有利之判決。渠等係成立不真正連帶債務關係，自應對造成原告損害1,475,000元負連帶賠償之責任。
⒉又原告委託被告家賀公司代為銷售系爭不動產，即在仰賴被
告家賀公司銷售不動產之相關專業，評估系爭不動產市場價值、相關稅捐及規費等細節，以協助原告訂定適當銷售底價並代為尋得買主。就原告與被告家賀公司間之專任委託書而言，堪認系爭買賣契約「應否課徵特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）」，確屬原告委託代為銷售之重要之點，於交易上更應為重要之交易訊息。被告家賀公司未依原告需求，即屬附隨義務之違反，確已影響契約目的之達成，應允許原告對被告家賀公司解除委託銷售契約，並以本件起訴狀之送達對被告家賀公司為解除契約之意思表示，應認原告與被告家賀公司間之專任委託書業經解除，原告自得拒絕給付被告家賀公司委託銷售報酬，則被告家賀公司於102年7月10日向原告收取472,000元之服務報酬，即無法律上之原因，構成不當得利，應予返還。再者，核被告家賀公司前揭所為，既有嚴重之瑕疵，未妥盡善良管理人之注意義務，並將關於訂約事項，「應否課徵特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）」，應就其所知據實報告於原告，造成原告遭國稅局追繳高達1,475,000元漏稅金額與罰鍰之嚴重損害，即係違反對於委託人即原告之義務，而為利於委託人之相對人即買方之行為，致使原告未將「應否課徵特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）」列入訂定適當銷售底價之考量，致使買方以較低價格獲利成交，而為利於委託人之相對人之行為，依民法第571條規定，被告家賀公司向原告收取472,000元之服務報酬，即無法律上之原因，亦構成不當得利，自應予返還。爰依不當得利法律關係請求被告家賀公司返還472,000元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告於102年5月23日簽約委託被告家賀公司居間銷售前，全
聯會早在102年4月19日房仲全聯榮字第102088號公文明確指示各公會會員：「…基此，再次呼籲我不動產經紀業對於賣方持有不動產2年內擬出售之不動產案件，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，除可使賣方充分獲得應有資訊而自為判斷外，並可避免相關之糾紛。」等語可稽（本院卷第229頁）。嗣在原告與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約履約期間，全聯會另於102年5月30日房仲全聯榮字第102121號公函及附件，再次重申：「…二、特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)自100年6月1日實施後，多數民眾於出售持有期間2年內之不動產應否課徵特種貨物及勞務稅仍未明瞭或持有疑義，再次呼籲我不動產經紀業對於賣方持有不動產2年內擬出售之不動產案件，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，除可使賣方充分獲得應有資訊而自為判斷外，並可避免相關之糾紛。三、為免不諳法令違反應申報而未申報之規定，致遭補稅及處罰，財政部特製作『特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表』（詳附件）供本業會員參考運用。敬請各公會轉知各會員知悉及運用。」等語（本院卷第230頁）；「中華民國地政士公會全國聯合會」亦對所屬地政士公會有相同要求（本院卷第215頁）。全國各區國稅局則在特種貨物稅及勞務稅條例100年6月1日立法實施之後，隨即發文檢送「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」予各地區仲介公會及地政士公會，一再促請注意。本件原告於102年5月23日簽約委託被告家賀公司居間銷售之前，及原告與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約履約期間，被告四人既已知悉並經由全聯會多次發函提醒不動產經紀業，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，自須負善良管理人之注意義務，本於專業能力調查及告知原告本件買賣是否有遭課徵奢侈稅之情形，並以書面提供原告確認，關於奢侈稅課徵之規定，就特種貨物稅（不動產）規定項目，附加特種貨物及勞務稅條例說明表，就特種貨物稅（不動產）規定項目列載特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）適用要件、納稅義務人、課稅時機、稅率、申報地點等相關規定及說明，應按全聯會函文暨一般仲介實務提供「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」供原告自我審視，卻均未善盡調查及告知之義務，復未提供上表，僅在「制式合約」即系爭買賣契約第8條第6項有奢侈稅文字之記載（原證四），該段文字記載並無提醒或檢附有關此項稅務問題之內容，亦無其他上列之各項供原告自我審視之資料與資訊，亦未向原告逐字詳細說明與解釋前項條文之意旨與適用情形，系爭買賣契約之當事人更未另外在該處簽名確認之。則系爭不動產因原告「持有期間曾供設立公司使用，不符特種貨物稅及勞務稅條例第5條得排除課徵情形」，被告四人自須負善良管理人之注意義務，善盡調查與說明之義務，並提供『特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表』予原告，且應逐條向消費者即原告解釋與詢問，以供原告自我審視有無構成應繳納奢侈稅之情形卻未履行，致原告遭國稅局追繳1,475,000元之漏稅金額與罰鍰，自應構成不完全給付之違約，被告四人自應對造成原告之損害負連帶賠償之責任。雖罰鍰部分目前在復查階段，尚未繳納，然幾成定局，假設處罰以最低0.25倍罰鍰計算、原告將必再繳納295,000元（原證六、七），自屬可得確定之損害內容。
⒉原告擔任負責人之賢隱公司，自101年9月19日即已設立於系
爭不動產現址，被告家賀公司乃不動產經紀業者，居間銷售，法律上應製作不動產現況說明書與調查土地及建物產權，自不能諉為不知。次查系爭不動產現場亦設有「賢隱生技有限公司」之招牌，明顯可見，被告許景富、黃培源之仲介人員，多次至系爭不動產現址查看屋況及帶看客戶，更無不知之可能，則原告於102年5月30日與買方廖陳品柔所簽訂之系爭買賣契約，將有遭課奢侈稅之重要爭議。被告四人對受原告委任處理之事務，既均受有報酬，且不動產仲介制度之形成及委託專業地政士處理買賣不動產所生稅賦事宜，乃基於社會專業分工化，目的在減少交易過程中之風險及降低買賣雙方磋商之成本，透過專業之仲介業者及地政士安全而不費力地從事不動產之交易行為，本應課與較高之注意義務，亦即有違反抽象輕過失之情形時，即應負其責任。關於不動產仲介業者之專業，主要顯現在對標的物品質及市場行情之掌握，買賣標的物的作價幾何，關係到委任人所能預期之銷售獲利，相關稅賦應否負擔及其數額為何，亦應屬不動產仲介業者之給付內容。身為更專業之地政士，參照地政士第2條、第26條之規定，對於買賣不動產將產生之稅賦問題，尤應為其所須注意者。系爭不動產若因「持有期間曾供設立公司使用，不符特種貨物稅及勞務稅條例第5條得排除課徵情形」，被告四人自須負善良管理人之注意義務，善盡調查與說明之義務，並提供『特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表』予原告，且應逐條向消費者即原告解釋與詢問，供原告自我審視有無構成應繳納奢侈稅之情？卻未履行，自應構成不完全給付之違約，已如前述。原告不諳法令，委任專業仲介銷售買賣，被告許景富等仲介人員，既曾多次至系爭買賣之房屋現址查看屋況及帶看客戶，更應製作不動產現況說明書與調查土地及建物產權，依專業背景，即應知悉系爭不動產設有賢隱公司供營業使用，將有遭國稅局課徵奢侈稅賦之情，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益。若原告有『特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表』可供審視，當有機會發現該表所列舉之﹝常見應申報課稅情形﹞：「銷售僅有1戶自住房地，但曾供營業使用或出租」應予課奢侈稅之適用情形，可事先評估交易風險，並將奢侈稅課徵列入出售時之考量，被告等既未履行，顯未善盡其善良管理人之注意義務。再者，原告並未以特別高價售出系爭不動產，復需負擔高額仲介費用，若計訴入奢侈稅，原告與買方廖陳品柔以總價款1180萬元整簽訂系爭買賣契約，即造成虧損。
系爭買賣契約既有應課徵奢侈稅之適用疑慮，勢將嚴重影響原告之獲利，此不惟為訂約之事項（系爭買賣契約第8條第6項參照），更復為重要之交易訊息，依民法第567條之規定，被告等應有調查之義務，卻未履行，自應構成不完全給付之違約，亦已如前述，被告等自應對造成原告之損害負連帶賠償之責任。
㈢聲明：
⒈被告應連帶給付原告1,475,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告家賀公司應給付原告472,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊訴之聲明第⒈項之訴訟費用由被告連帶負擔；訴之聲明第⒉項之訴訟費用由被告家賀公司負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告家賀公司、黃培源、黃文賜則以：
⒈依全聯會105年7月12日房仲全聯雄字第105090號函與附件即
該會歷年來有關奢侈稅之覆函，可知並無原告主張之102年1月15日房仲全聯榮字第102號公函及附件之存在，遑論有何等「內政部亦早已將奢侈稅應納與否及稅額若干擬列為應記載事項，且應屬於重大之交易訊息，全聯會並已函知各種界同業與加盟店…」之記載。該會就「特種貨物及勞務稅」（下稱奢侈稅），僅曾以102年4月19日房仲全聯榮字第102088號函示主旨：「有關特種貨物及勞務稅條例（簡稱：奢侈稅）施行迄今已近2年，對於賣方持有不動產2年內出售不動產案件可能被課稅之情況應詳加敘明，以避免產生糾紛，…」，說明第2項則為：「由於部分賣方對於奢侈稅之實施毫無所悉…，再次呼籲我不動產經紀業對於賣方持有不動產2年內擬出售之不動產案件，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，除可使賣方充分獲得應有資訊而自為判斷外，並可避免相關之糾紛。」等語，姑不論前開書函是否對於全體不動產經紀業有拘束力，並進而使個別不動產經紀業對於契約相對人應負何等特定之契約義務，然依前開書函，可知當時該會對於會員之「呼籲」係對於賣方持有不動產2年內擬出售者，應提醒是否有遭課徵奢侈稅之可能，「並以書面確認」，而重點仍在於使「對於奢侈稅之實施毫無所悉」之「部分賣方」可「獲得應有資訊而自為判斷」。原告復稱被告等人應按不動產仲介同業公會之函文暨一般仲介實務提供「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」，以供原告自我審視，卻均未善盡調查及告知之義務，復未提供云云。惟查：被告否認有原告所稱前述一般仲介實務之存在。而該會就有關奢侈稅問題，於被證一所示系爭專任委託書簽立前，僅曾於102年4月19日發函，然該函並無提及何等「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」。依上開覆函，該會最早提及自我檢核表，係於被證一所示專任委託書簽立後，且原告所有之系爭不動產出售予訴外人陳品柔之102年5月30日同日所發之該會房仲全聯榮字第102121號函。況依該函說明第3點，提供該自我檢核表係「本業會員參考運用」，並無強制力可言。何來被告家賀公司等人應於事前之102年5月23日提供該自我檢核表予原告自我審視義務之可言？⒉依被告家賀公司與原告於102年5月23日所簽立之專任委託書
，原告係委託被告家賀公司為系爭不動產之居間仲介銷售。依專任委託書第3條「乙方義務」，被告家賀公司亦不負有對原告出售系爭不動產應否課徵奢侈稅之調查及告知義務。蓋依100年6月1日施行之「特種貨物及勞務稅條例」第2條第1項第1款規定「房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其座落基地或依法核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地」於銷售時，固應課徵該條例所定稅捐。惟同法第5條規定：「第2條第1項第1款所定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其座落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其座落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職，非自願離職因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者…」，故非持有系爭不動產未滿二年於出售時即應課徵「奢侈稅」。而持有不動產者，是否僅有一戶，是否設有戶籍且有「自住事實」且持有期間無供「營業使用或出租」及是否原持有二戶因「調職」或「非自願離職」原因，出售其中之一不動產，既均涉及稅法上專業之認定，且多涉及不動產持有人個人隱私，自非被告四人為房仲業者或辦理房地登記之代書所得調查審認，並告知不動產出售人於出售房地時應否完納申報「奢侈稅」，則被告等自無原告主張之調查及告知義務。且依被證一之專任委託書第2條「甲方義務」（即委託人之義務）第12點既已載明：「甲方持有本不動產之期間（自所有權登記於甲方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有『特種貨物及勞務稅條例』第五條各款規定之情形外，甲方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與乙方無涉。」，並以加黑粗體字且特別加註星號提醒原告應注意並自行申報，且其為原告於出售系爭不動產時，自行應盡之注意義務。原告強解「奢侈稅」之調查及告知為被告之附隨義務云云，自無足採。另被告家賀公司特約代書即被告黃文賜於出具「不動產買賣契約書」（見被證二）供買方即訴外人廖陳品柔與原告簽立時，於第8條「稅費負擔」，即亦詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，並於全部買賣契約約款中特別僅於第8條第6款以加黑粗體字並加註星號載明，關於「奢侈稅」之申報及繳納應屬原告之義務，與買方、被告家賀公司四人無涉，再一次於契約明定應否繳納及申報「奢侈稅」係屬原告之義務。被告家賀公司等人於被證一及被證二之契約文件上既已就奢侈稅載明並特別強調如前述，則顯亦已符合不動產仲介同業公會前開書函之呼籲。原告就其所出售之系爭房地是否應繳納奢侈稅，即應「自為判斷」。則既已明定其為原告之義務，自難任令原告再為曲解為被告等之義務。參照臺灣高等法院103年度消上易字第8號、103年度上易字第340號、104年度上易字第367號、102年度上易字第463號、臺灣臺中地方法院102年度訴字第803號裁判，亦知本件原告主張被告負有調查及告知其出售系爭不動產是否有「奢侈稅」之稅捐及負擔及被告等未盡善良管理人注意為不完全給付或違反保護他人法律之侵權行為云云，顯無足採。
⒊原告出售系爭不動產應否課徵「奢侈稅」，無論依專任委託
書，抑或系爭買賣契約，俱均約明應由原告自行調查審認及自行申報繳納，並分別於上二契約書上提醒原告注意，已如前述。原告為專業不動產投資客，除透過被告家賀公司仲介為其他不動產買受（見被證三），亦二次以介紹他人買賣予被告家賀公司為由，向被告家賀公司收取介紹服務費（見被證四、五、六）。且被告家賀公司於102年5月23日與原告簽立專任委託書前一日即102年5月22日查詢系爭不動產所有人之設籍（見被證七），亦確經原告口頭告知並查證，原告一如其他不動產投資客已將戶籍遷入設籍至系爭不動產，藉以規避奢侈稅，則原告稱其「不知有奢侈稅」之規定，被告未盡調查及告知義務云云，顯與事理有違。
⒋原告主張被告家賀公司乃不動產經紀業者，居間銷售，法律
上應製作不動產現況說明書與調查土地及建物產權，就原告擔任負責人之賢隱公司設立於系爭不動產自不能諉為不知云云。惟查：被證一專任委託書第3條第4項固約定乙方即被告家賀公司應於簽訂契約後製作「不動產說明書」並供甲方即原告簽名確認。惟揆諸該「不動產說明書」，主要係就委託之不動產其產權登記事項、權利登記狀態、社區周遭環境概況、瑕疵情形等為記載，以供有意購買之人參考（被證八）。綜觀該不動產說明書全部，均無記載系爭不動產是否有供公司設立登記使用。次查專任委託書簽約後，曾由共同被告許景富等人至系爭不動產現場了解情況並拍照以供潛在買家參考。依該等相片，可知現場除簡單裝潢外，幾乎無任何家具，僅放置原告所有之數輛單車（被證九）。加以系爭不動產位於集合式住宅之13樓，何有可能設置招牌？則依系爭不動產現場情形，除非原告主動告知，否則任何人將如何知悉系爭不動產有供賢隱公司或其他任何公司設立登記使用？⒌綜上，原告既為專業不動產投資客，除亦透過被告家賀公司
仲介為其他不動產買受外，另亦二次以介紹他人房地買賣予被告家賀公司為由收取介紹服務費；而被告家賀公司於102年5月23日與原告簽立系爭專任委託書前一日即102年5月22日，查詢系爭不動產所有人之設籍亦確經原告口頭告知並查證，原告一如其他不動產投資客已將戶籍遷入設籍至系爭不動產，以規避奢侈稅。縱經被告黃文賜即地政士口頭提醒奢侈稅注意事項，原告仍未告知系爭房屋有供其擔任負責人之賢隱公司設立登記使用，則原告於系爭不動產交易後遭國稅局裁罰何能歸咎於被告等人？⒍聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告許景富則以：
⒈觀之原告簽立之專任委託書第3條約定，係規範被告家賀公
司受原告委任及居間仲介銷售系爭不動產買賣應履行之契約義務，並無約定受託人對原告負有奢侈稅之告知義務。本件被告家賀公司與被告許景富係居間及受原告委任處理系爭不動產之買賣、所有權移轉登記等事項，並非受任處理原告因系爭不動產買賣是否課徵出賣人相關稅賦及如何辦理節稅之事項，原告主張被告許景富依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，負有主動告知系爭不動產是否應課徵奢侈稅之義務，始盡善良管理人注意義務云云，不足採認。且被告許景富與被告家賀公司係居間及受原告委任處理系爭不動產之買賣所有權移轉登記事宜，依不動產經紀業管理條例第4條第5款、民法第565條、第567條規定，被告許景富係須向原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，並就訂約事項據實報告予原告。惟此所謂訂約事項，應係指系爭不動產買賣事宜，即各當事人間日後所欲成立之契約事項而言，諸如買賣標的情況、買賣標的之價格、當事人有無履約能力等情，與買賣締約相關事宜，被告許景富始有報告之義務。系爭不動產買賣是否應課徵奢侈稅，非買賣雙方締約事宜，被告許景富應無報告義務。原告主張被告許景富有違反保護他人之法律，應負侵權行為責任，顯屬無據。
⒉原告主張全聯會102年1月15日房仲全聯榮字第102號公函及
附件內容，是否確實明確載明應將奢侈稅應納與否列為應記載事項？原告應提出該函文及附件以資為憑。被告否認原告上開主張，原告應具體說明內政部係於何處將奢侈稅應納與否及稅額若干列為應記載事項，及列入應記載事項之時間為何？並提出相關資料為憑。至全聯會102年4月19日房仲全聯榮字第102088號函，僅係呼籲不動產經紀業對於可能被課稅情況詳加敘明，避免糾紛，並無告知奢侈稅已列為不動產說明書應記載及不得記載事項，亦無檢附檢核表等文件資料，且該函文，並非政府機關所公佈之法令規定，並無任何強制性、規範性，亦無法以此作為被告許景富有告知義務之依據。且經被告許景富查詢內政部不動產說明書應記載及不得記載事項，內政部係於104年4月13日修正（104年10月1日實施），始於「應納稅費項目、規費項目及負擔方式」項下，將特種貨物及勞務稅（奢侈稅）等列入稅費項目，有內政部101年9月11日、104年4月13日不動產說明書應記載及不得記載事項為憑。系爭專任委託書係於102年5月23日訂立，並於同年5月30日仲介成交簽訂系爭買賣契約（原證三、四），俱於上開事項修正之前所簽訂，應難執上開規範逕認兩造以奢侈稅為系爭買賣契約之重要交易條件，課以被告許景富負有告知、預見危險及調查之義務。本件原告主張被告許景富負有告知及調查奢侈稅規定之義務，應無理由。原告遭國稅局追繳1,475,000元之受稅金額與罰鍰，與被告許景富無涉，原告請求被告許景富此部分應負損害賠償責任，為無理由。
⒊依專任委託書第2條第12項規定，業經告知原告奢侈稅課徵
問題，並請原告應自行依法繳納及申報，且原告亦簽名於上，顯見原告已知悉條約內容。又被告許景富於簽訂委託銷售契約書時，並有詢問原告名下有無其他不動產、或其他設籍、或公司營運等情，告知原告奢侈稅課徵相關事宜。且於原告與買方簽訂買賣契約書時，被告黃文賜（即地政士），亦有告知原告奢侈稅課徵相關事宜，故被告許景富應已盡告知義務。縱認被告許景富就奢侈稅課徵問題應負有告知義務，被告許景富亦已盡告知義務，原告應自行洽詢主管機關確認本件買賣是否應納奢侈稅，而原告未依法申報遭主管機關追繳及裁處罰鍰，與被告許景富無涉，原告請求被告許景富負損害賠償責任，亦無理由。
⒋否認有原告主張系爭不動產現場設有賢隱公司之招牌，被告
許景富多次至現場查看屋況及帶看客戶，無不知之可能之情。且系爭不動產現場是否設有賢隱公司之招牌，應由原告舉證，惟原告未提出相關證據證明。另被告許景富從未受原告委託代收原告之信件，原告就其主張被告許景富知悉系爭不動產有營業使用之事實，應負舉證責任。
⒌被告許景富於原告簽訂專任委託書時，已有詢問原告名下有
無其他不動產、或其他設籍、或公司營運等情，告知奢侈稅課徵相關事宜，原告當時並未告知被告許景富系爭不動產有營業使用之情，而系爭不動產有無供公司營業使用，如原告未告知被告，被告許景富自無從知悉，則原告遭追繳特種貨物及勞務稅，與被告許景富無涉。原告起訴請求被應連帶給付原告1,475,000元，原告自承罰鍰295,000元尚未繳納，目前在復查階段，原告是否遭裁罰繳納295,000元，尚無定論，原告亦未繳納此筆罰鍰，原告就此部分尚無損害發生，故原告請求被告許景富負損害賠償責任，應無理由。
⒍聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執之事項⒈被告許景富於102年4月間任職於被告家賀公司，擔任仲介人員，嗣於103年9月間離職。
⒉原告於102年5月23日委託被告家賀公司，銷售系爭不動產，並有簽訂專任委託書。
⒊原告於102年5月30日與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產出賣予訴外人廖陳品柔。
⒋財政部中區國稅局以104年11月5日以中區國稅東山銷售字
0000000000號函，函知原告102年度短漏報銷售「台中市○區○○里○○○路○○○號13樓之3」房地之特種貨物及勞務稅，並核定追繳本稅稅額1,180,000元。
⒌原告因本件買賣行為，已經依原證八之繳款書，繳納118萬元之稅款。
⒍被告許景富、被告黃培源於本件102年5月23日至102年7月10
日間均受僱於被告家賀公司，被告黃文賜則為102年5月30日原告與買方廖陳品柔買賣契約書之承辦代書。
㈡兩造爭執之事項（依原告變更後之訴訟標的酌予修正）：
⒈被告許景富有無告知及調查奢侈稅規定之法律上義務？⒉如認被告許景富有告知及調查奢侈稅規定之義務，被告許景
富是否已盡告知義務？⒊原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告許
景富負損害賠償責任？⒋原告對被告黃培源、被告黃文賜及被告家賀公司主張應與被
告許景富負連帶責任，有無理由？⒌原告對被告家賀公司主張違反民法居間之義務，應負民法第
227條第1項之責任，並請求依不當得利返還472,000元之服務報酬，有無理由？⒍原告尚未繳納295,000元之罰緩，主張損害賠償有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告與被告家賀公司簽有專任委託書，為兩造所不爭執，原
告主張依專任委託書，係屬居間及委任之混合契約，被告則主張為屬居間契約，至居間契約外之條文規定，則要適用契約文字規定。故本院應先予判斷者，為原告與被告家賀公司所簽立之專任委託書，性質為何？⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第528、565條分別定有明文。復按不動產出賣人與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具居間與委任性質之混合契約。
⒉查本件被告家賀公司為專業不動產仲介公司，受原告之委託
代為銷售系爭房地，雙方並於102年5月23日簽訂專任委託書，委託期間自102年5月23日起至同年8月31日止。依該專任委託書第3條約定：【乙方（即被告家賀公司）義務：一、乙方受託處理本仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、乙方於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供甲方訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。三、乙方在委託期間內執行本契約委託事務所支出之費用（如市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動支出），除甲（即原告）、乙雙方同意終止及甲方終止契約外，乙方不得以任何理由向甲方請求補貼。四、乙方在簽訂本契約後應製作「不動產說明書」並經乙方之經紀人簽章後提供甲方簽章確認。乙方之經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，乙方與其經紀人員應連帶負一切法律責任，其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任。五、如買方簽立「附停止條件定金委託書」，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。六、如買方簽立「購屋承諾書」而有交付定金者，除有其他約定外，乙方應於收受定金後二十四小時內送交甲方。但因甲方之事由致無法送達者，不在此限。七、乙方通知甲方成交時，視為已有代收及保管定金之義務。八、乙方應於簽立本契約書後七日內將受託銷售之不動產資料登錄於中信房屋電腦網路系統，並且隨時依甲方之查詢，向甲方報告銷售狀況。九、乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。十、乙方應甲方之請求有提供相關廣告文案資料與甲方參考之義務。】等語觀之，堪認該專任委託書，已非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約，故被告辯稱僅係居間契約云云，自不足採。
㈡按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。民法第535條、第544條及第224條分別定有明文。原告主張被告家賀公司因違反善良管理人之注意義務，原告得依民法第535條、第544條及不完全給付之債務不履行之相關規定請求擇一為有利之判決，被告許景富、黃培源則違反保護他人即原告之法律，顯有過失，並造成原告之損害，應構成共同侵權行為責任，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、185條規定，請求擇一為有利之判決，惟被告家賀公司、許景富及黃培源均予否認。故本件應審酌者，為被告家賀公司及其僱用人許景富、黃培源有無告知原告及調查奢侈稅規定之法律上義務？⒈查依上開專任委託書第3條約定，被告家賀公司受原告委託
範圍，係系爭不動產交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未約定被告家賀公司應對原告負有奢侈稅相關諮詢事宜之義務，況依專任委託書第2條之甲方（即原告）義務，其第12點已記明：【如甲方持有本不動產之期間（自所有權登記於甲方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有「特種貨物及勞務稅條例」第五條各款規定之情形外，甲方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與乙方無涉。】等語，其前並有特別之★註記，難認被告家賀公司及其僱用人許景富、黃培源確有告知原告是否應申報奢侈稅之義務。
⒉原告雖再表示，依全聯會102年1月15日房仲全聯榮字102號
公函及附件可知，內政部早將奢侈稅應納與否及稅額若干擬列為應記載事項，且應屬於重大之交易訊息，全聯會並已函知各仲介同業與加盟店，被告四人身為從業人員，應為其業務上應知悉並應注意之事項，自亦不得諉為不知情，故認被告家賀公司、許景富及黃培源亦違反上開規定。惟查，經本院依被告聲請，函詢全聯會請其提供該102年1月15日之函文，全聯會於105年2月19日函覆本院，僅提出其102年4月19日之函文影本（見本院卷第186、187頁），經本院再於105年4月6日函詢，請該會提供奢侈稅立法實施後，該會有無曾經就奢侈稅事項發文各仲介公會之情形，並請其檢附歷次函文，該會於105年7月12日函覆本院，所提供該會歷次函文為102年4月19日、102年5月30日、103年7月22日、104年4月24日之函文影本（見本院卷第228至238頁），並無原告所述之102年1月15日之函文，故原告上開所述顯有不實。再依全聯會102年4月19日房仲全聯榮字第102088號函示主旨：「有關特種貨物及勞務稅條例（簡稱：奢侈稅）施行迄今已近2年，對於賣方持有不動產2年內出售不動產案件可能被課稅之情況應詳加敘明，以避免產生糾紛，敬請各公會轉知所屬各會員多加注意」，說明第2項則為：「由於部分賣方對於奢侈稅之實施毫無所悉…，再次呼籲我不動產經紀業對於賣方持有不動產2年內擬出售之不動產案件，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，除可使賣方充分獲得應有資訊而自為判斷外，並可避免相關之糾紛。」等語，可知當時該會對於會員之「呼籲」係對於賣方持有不動產2年內擬出售者，應提醒是否有遭課徵奢侈稅之可能，「並以書面確認」而已。原告雖再稱被告等人應按不動產仲介同業公會之函文暨一般仲介實務提供「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」，以供原告自我審視，卻均未善盡調查及告知之義務，復未提供云云。惟查：被告已否認有原告所稱前述一般仲介實務之存在，原告並未舉證證明被告家賀公司確有該義務之情形，而依全聯會之函文，該會就有關奢侈稅問題，於102年4月19日發函時，並無提及何等「特種貨物稅及勞務稅（俗稱奢侈稅）銷售不動產之自我檢核表」，而該會最早提及自我檢核表，係於原告所有之系爭不動產出售予訴外人陳品柔時，於102年5月30日同日所發之該會房仲全聯榮字第102121號函。況依該函說明第3點，提供該自我檢核表係「本業會員參考運用」，並無強制力可言，難以認定被告家賀公司確有義務於原告簽立本件專任委託書，或與買方陳品柔簽立系爭買賣契約時，提供予原告自我檢核之情形。且依系爭買賣契約第8條「稅費負擔」，即亦詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，其第6款以粗體字並載明【如乙方（即原告）有本不動產之期間（自所有權登記於乙方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有「特種貨物及勞務稅條例」第五條各款規定之情形外，乙方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與甲方（即買主陳品柔）、中信房屋及承辦地政士無涉。】等語，其前並有特別之★註記，其後除買賣雙方之簽名外，並經被告家賀公司蓋印及地政士黃文賜簽名確認，即使該條約定雖未再經原告簽名確認，惟該約定既已粗字體，並有特別之★註記，當輕易為一般交易之人所得注意，，則原告自應受該約定之拘束甚明，故原告所辯未在該條後面簽名云云，自不足為其有利之認定。
⒊原告雖再主張被告家賀公司乃不動產經紀業者，居間銷售，
法律上應製作不動產現況說明書與調查土地及建物產權，並盡善良管理人之注意義務，就原告擔任負責人之賢隱公司設立於系爭不動產自不能諉為不知，並認被告家賀公司違反系爭專任委託書，而有不完全給付之債務不履行情形云云。惟查：被證一專任委託書第3條第4項固約定乙方即被告家賀公司應於簽訂契約後製作「不動產說明書」並供甲方即原告簽名確認。惟揆諸被證八被告所提供之「不動產說明書」，主要係就委託之不動產其產權登記事項、權利登記狀態、社區周遭環境概況、瑕疵情形等為記載，以供有意購買之人參考）。綜觀該不動產說明書全部，均無記載系爭不動產是否有供公司設立登記使用。次查專任委託書簽約後，曾由被告許景富等人至系爭不動產現場了解情況並拍照以供潛在買家參考。依被證九（本院卷第271至273頁）之現場相片可知，系爭不動產當時除簡單裝潢外，幾乎無任何家具，僅放置原告所有之數輛單車。加以系爭不動產位於集合式住宅之13樓，何有可能設置招牌？再依被告所提被證七之系爭不動產102年5月22日列印資料，當時所有人即原告住址確設籍於系爭不動產處，核與本院依被告聲請，查詢原告之戶籍資料（見本院卷第218頁），原告確曾設籍該處，至102年12月19日始為住址變更之情相符，再依原告提供予被告家賀公司之房地產標的現況說明書（見本院卷第79頁），其內亦無系爭不動產是否有供營業使用之說明，則依系爭不動產現場情形，除非原告主動告知，否則任何人將如何知悉系爭不動產有供賢隱公司或其他任何公司設立登記使用之情形，參以原告於最初起訴時，亦認係因違反二年內出售系爭不動產規定，始遭奢侈稅之補稅及罰鍰，其後經本院函詢後，始知悉係因系爭不動產曾供營業使用始有奢侈稅繳納之適用，原告始更正起訴之事實，以被告家賀公司、許景富、黃培源並非專業之會計師或稅務規劃公司，難認被告家賀公司或其僱用人有違反善良管理人注意義務之情形，或有債務不履行之情形，故原告依民法第535條、第544條及不完全給付之債務不履行之規定請求被告家賀公司賠償1,475,000元，自均無理由。
⒋按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。民法第184條第2項、第185條第1項定有明文。另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。依上述之說明，難認被告家賀公司及被告許景富、黃培源確有告知原告是否應申報奢侈稅之義務，參以依前述說明，被告許景富、黃培源亦無得悉本件原告出售系爭不動產時，是否確有奢侈稅繳納之義務，難認被告許景富、黃培源確有故意、過失致原告受有損害，或其2人有違反保護他人法律之情形，故原告主張被告許景富、黃培源應賠償原告1,475,000元，自亦均無理由。
㈢原告主張被告黃文賜因違反地政士法第2條規定，依民法第
184條第2項及地政士法第26條規定，請求擇一為有利之判決部分：按地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第2條、第26條分別定有明文。另按地政士法第16條第3款規定：「地政士得執行下列業務：…三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。…」明定地政士所得執行之業務包含代理申請與土地登記有關之稅務事項。再按特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定：「本條例規定之特種貨物，項目如下：
一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。…」、第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」、第18條第1項規定：「納稅義務人屆第16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。」，可見依特種貨物及勞務稅條例出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅，乃於訂定銷售契約之次日起算30日內由納稅義務人自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰，是奢侈稅之繳納與否，尚與辦理不動產移轉登記事務無關，該條例所規定課稅之性質屬特種之營業稅性質，非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐，自非土地登記有關之稅務事項，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務，而依系爭買賣契約第8條「稅費負擔」，詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，其第6款以粗體字並載明【如乙方（即原告）有本不動產之期間（自所有權登記於乙方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有「特種貨物及勞務稅條例」第五條各款規定之情形外，乙方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與甲方（即買主陳品柔）、中信房屋及承辦地政士無涉。】等語，其前並有特別之★註記，其後除買賣雙方之簽名外，並經被告家賀公司蓋印及地政士黃文賜簽名確認，足證被告黃文賜並未受委任處理有關原告奢侈稅之辦理或諮詢，即難謂被告黃文財賜有何協助原告申報或受諮詢奢侈稅之義務存在，故原告主張被告黃文賜有違反地政士法第2條規定，並主張依民法第184條第2項及地政士法第26條規定，被告黃文賜應賠償原告1,475,000元，自亦均無理由。
㈣原告對被告家賀公司主張違反民法居間之義務，應負民法第
227條第1項之責任，並請求依不當得利返還472,000元之服務報酬部分：
⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。
⒉查被告家賀公司依系爭專任委託書，並無告知原告是否應申
報奢侈稅之義務，業如前述，依法自應由原告自行依據法律規定申報，故原告主張被告家賀公司違反附隨義務並解除契約，自無理由。原告雖再主張原告未將「應否課徵特種貨物稅（即俗稱奢侈稅）」列入訂定適當銷售底價之考量，致使買方以較低價格獲利成交，而為利於委託人之相對人之行為，依民法第571條規定，被告家賀公司向原告收取472,000元之服務報酬，即無法律上之原因，亦構成不當得利，自應予返還云云，惟既經被告家賀公司否認，且買賣交易價格本係由買賣雙方自行決定，原告既同意出售系爭不動產，亦未舉證證明被告家賀公司確有有利於相對人之行為，其主張被告家賀公司受有不當得利自亦無理由，故原告主張被告家賀公司應返還原告472,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自亦無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告以被告處理委任事務未盡善良管理人注意義務，致原告受有損害，並請求被告連帶負損害賠償責任1,475,000元及法定遲延利息，另主張被告家賀公司受有不當得利472,000元，並請求被告家賀公司返還及給付遲遲延利息部分，均為無理由，不應准許，均應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 22 日
書記官 吳慕先