臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1363號原 告 陳麗珠訴訟代理人 林勢強被 告 周坤德上列當事人間核定租金等事件，經本院於民國105年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有台中市○區○○段○○○○○○號建物即門牌號碼台中市○區○○里○○路○○○巷○號建物，與其坐落基地即原告所有台中市○區○○段○○○○○○○號土地間依民法第四百二十五條之一規定成立之租賃關係，核定自民國一○○年四月十九日起至上開建物不堪使用為止，每年租金為新台幣壹拾肆萬貳仟陸佰元。
被告應給付原告新台幣柒拾壹萬參仟元，及自民國一○五年五月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；並自民國一○五年四月十九日起至上一項所示租賃關係終止日止，按年利給付原告十四萬貳仟陸佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項前段於原告以新台幣貳拾叁萬柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣柒拾壹萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、訴之聲明：
（一）被告所有台中市○區○○段○○○○○○號建物即門牌號碼台中市○區○○里○○路○○○巷○號建物，坐落原告所有台中市○區○○段○○○○○○○號土地請求核定自民國100年4月19日起至被告上開建物不堪使用為止，每年租金新台幣（下同）000000元。
（二）被告應給付原告713000元，及自民國105年5月6日（即起訴狀繕本送達被告翌日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；並自民國105年4月19日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日，按年利給付原告142600元。
（三）上一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：原告起訴主張略以：
（一）坐落台中市○區○○段○○○○○○○號，面積155平方公尺土地（下稱系爭土地）上之同段1257建號二層樓建物，門牌號碼台中市○區○○里○○路○○○巷○號建物（下稱系爭建物），係被告之母柯秋梨興建後出售予他人，嗣由被告於民國86年12月10日以買賣為原因登記為所有權人。原告則於法務部行政執行總署台中分署民國96年度助執字第1549號房屋稅條例行政執行事件公開拍賣系爭土地時參與投標，於100年4月19日拍定取得所有權，並於次日取得權利移轉證書。因系爭土地及建物原均為柯秋梨一人所有，依民法第425條之1規定，推定在系爭房屋得使用期限內，被告與原告間就系爭土地有租賃關係。惟原告於取得系爭土地後就租金數額及給付多次協調未達共識，爰依上開民法第425條之1第2項規定，請求法院定租金之數額。系爭土地、建物坐落台中市區○○○段之商業區內，公告現值高達每平方公尺4萬1000元，申報地價則為每平方公尺9200元，爰請鈞院參考土地法第97條、第105條等規定，依申報地價年息百分之十，核定自100年4月19日起至系爭建物不堪使用日止，每年租金14萬2600元（計算式：9200元×10%×155㎡＝142600元）。
（二）又被告自原告取得系爭土地之日起均拒不給付原告租金，平白占用原告系爭土地，致原告受有損害，爰依鈞院核定之租金或民法不當得利或侵權行為法律規定，請求被告給付五年內之租金或相當於租金之損害賠償或不當得利73萬1000元及自起訴狀繕本送達被告翌日（即105年5月6日）起至清償日止，按法定利率即年利率百分之五計算之利息。並自105年4月19日起至系爭土地及建物租賃關係終止日止，按年給付原告14萬2600元。
貳、被告方面：
一、辯稱略以：
（一）原告應先證明系爭建物具有相當經濟價值、占系爭系爭土地是否達155平方公尺。
（二）原告於標買取得系爭土地時即知土地所有人前手柯秋梨允許被告無償使用系爭土地，自應受前手所有權人與被告間債權契約之拘束，而不得向被告請求給付租金及相當於租金之損害賠償或不當得利。
（三）系爭建物坐落台中市舊市區內，曾供經營旅館使用，現在只有被告一家人居住其內，應不得以土地法所定之最高年息百分之十核定本件租金。
二、並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院得心證理由：
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第16條）。最高法院亦分別著有68年台上字第3071號判例，及75年台上字第378號判決可資參照。惟房屋如係供營業用，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。又基地租金之數額，參照上開法律規定，及最高法院判例、決議意旨可知，法院於酌定民法第425條之1租金數額時，自非不得參照土地法第105條、97條規定，並依土地法規定之申報地價決定之。
二、查系爭土地與建物原均同屬被告之母柯秋梨一人所有，嗣柯秋梨將系爭土地出售予他人，被告復將建物買回，及原告經拍賣程序於100年4月19日標買取得系爭土地所有權，致使土地建物分別為本件兩造所有，為被告所自承，並有原告提出之土地所有權狀、登記謄本、系爭建物登記謄本、法務部行政執行署臺中行政執行處證明書、不動產權利移轉證書等件為證，自堪信為真正。又原告取得系爭土地後曾請求被告給付租金，然而兩造未能就租金數額達成協議，從而，原告依據民法第425條之1第2項規定，請求本院核定並請求被告給付租金，於法有據。
三、次查，系爭土地上除系爭建物外，別無其他地上物（空地或屬巷道供公眾通行或屬法定空地，均無從獨立利用），此經本院現場履勘屬實，是以原告主張系爭土地全部遭被告占用，以系爭土地面積155平方公尺為基礎計算租金，即屬有據。又被告辯稱應受前手土地所有權人與被告間無償使用契約之拘束云云，按依債權契約相對性法理，被告與系爭土地前手所有權人間之債權契約效力並不及於原告，被告此一辯解，尚非足取。
四、再查，系爭土地坐落於台中市○區巷道內，為由成功路轉進巷道內之第二戶建物（第一戶為門牌號碼成功路427巷1號建物），鄰近市區交通四通八達，十分便利，生活機能堪稱完整，被告亦自承曾供經營旅館使用。經本院現場履勘，並參照原告提出網路地圖、照片及被告提出建物內部照片，即可知，目前系爭建物雖僅被告一家人居住其內，惟參以近年來台中市歷任市長，均以努力活化舊市區為競選政見，且已頗見成效（舊市區內利用舊建物改造為文創商業旅館者所在多有），如能投入資金、創意、人力，系爭建物應可充分利用，發揮經濟效益。再者，系爭土地自100年起公告地價即高達每平方公尺1萬1500元，公告現值更自100年起之每平方公尺2萬8000元逐年調高至目前之每平方公尺4萬1000元，此有本院依職權查詢所得之系爭土地歷年公告地價、公告現值在卷可憑，原告僅依較低之申報地價每平方公尺9200元為計算基礎（尚未計入建物價值），已甚為合理低廉，從而，原告請求依土地法百分之十年息核定租金，應屬有據，亦即，自原告取得系爭土地之日（100年4月19日）起至系爭建物不堪使用之日止，每年租金核定為14萬2600元（計算式：9200元×10 %×155㎡＝142600元）應屬合理。
五、按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質則為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照）。本件兩造自原告取得系爭土地所有權之日起至系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，原告自得依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定租金，故原告訴之聲明第一項請求本院依民法第425條之1之規定，決定租金數額，並以訴之聲明第二項請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。從而，原告請求本院核定系爭建物與系爭土地間依民法第425條成立之租賃關係，租金為每年14萬2600元及請求被告給付自100年4月19日起五年以內之租金共71萬3000元及自本件起訴狀繕本送達被告翌日（即105年5月6日）起至清償日止，按法定利率即年利率百分之五計算之遲延利息，應予准許。又原告訴之聲明第二項後段所示之請求（即請求被告自105年4月19日起至租賃關係終止日止，按年給付14萬2600元部分），性質上雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之租金迄未給付，且本件答辯聲明亦要求法院駁回原告之訴，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要。綜上，原告訴之聲明第二項後段請求自105年4月19日起至系爭建物不堪使用之日止，按年給付14萬2600元，亦屬於法有據，應予准許。
六、至於原告訴訟中另補充之不當得利、侵權行為訴訟標的，並請求擇一為其有利判決，因前項理由之說明，本件原告已獲全部勝訴判決，故無必要，併此敘明。
七、假執行之宣告：兩造均陳明關於原告訴之聲明第二項前段部分願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告之。至於訴之聲明第二項後段將來給付之訴部分，需待期間屆至始能請求被告給付，性質上自不宜准許併前段請求准許原告供擔保後予以一併假執行，爰予駁回此部分假執行之聲請。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 曹宗鼎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
書記官 林怡君