臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2596號原 告 楊美花訴訟代理人 陳琮涼律師
洪嘉威律師被 告 亿園事業股份有限公司法定代理人 黃偵哲訴訟代理人 張益隆律師複代理人 林怡芬律師上列當事人間請求確認土地租賃契約無效事件，本院於民國107年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分
㈠、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文，查本件兩造涉訟之法律關係為兩造所訂立之系爭租約，因該租約中之土地所在地坐落於臺中市，有原告提出之土地租賃合作契約書影本在卷可參（見本院卷一第10至13頁），故系爭租約之履行地乃為臺中市，是本院自有管轄權。
㈡、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第262條第1項，分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度臺抗字第552號判決意旨參照）。本件原告起訴時，原以被告亿園事業股份有限公司之法定代理人黃偵哲為被告，請求確認系爭租約無效。嗣原告於民國105年10月6日言詞辯論期日撤回對黃偵哲之請求，並分別於105年10月6日、106年4月5日以書狀追加被告亿園事業股份有限公司為本件當事人，並變更聲明為：「⑴、先位聲明：①、被告應給付原告新臺幣（下同）140萬元，及自變更訴之聲明暨準備㈡狀繕本送達之翌日起算至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。②、原告願供擔保，請求准予宣告假執行。⑵、備位聲明：①、被告應將臺中市○○區○○段○○○○○號、1065地號二筆土地返還原告。
②、被告應自105年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告5萬8333元。」經核原告上開訴之追加及變更，其請求之基礎事實均本於系爭租約之法律關係，是其請求基礎事實同一，其撤回及追加被告部分並經被告到庭同意，依前揭法條規定，並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、先位部分：被告於104年2月經訴外人何學良介紹，向原告表示承租坐落臺中市○○區○○段○○○○○號及1065地號土地（下稱系爭土地）之意，經兩造於簽約前多次商議租賃條件，並參考鄰近土地每年租金行情後達成合意，租賃期間自104年2月25日起至113年12月30日止，分三段期間，第一期自104年2月25日起至107年12月30日止，租金為「每年70萬元」、第二期自108年1月1日起至110年12月30日止，租金為「每年90萬元」、第三期自111年1月1日起至113年12月30日止，租金為「每年110萬元」，原告亦以此為租賃條件為認知，並於104年2月26日並簽訂土地租賃契約，兩造於簽約前因多次商議始達成合意，原告基於信任關係，於簽約時並未詳閱被告所製作之租賃契約書內容，即於契約書上簽名，兩造確實係以每年租金金額為租賃條之合意內容。詎被告自105年1月1日起，即以系爭租約係約定每期給付租金而非每年為由拒絕105、106年之租金，經原告屢次催討亦未獲置理，經原告詳閱系爭租約後，始知悉被告製作之系爭契約所使用文字與簽約前後兩造之真意不符，實係第一期自104年2月25日起至107年12月30日止，每年租金70萬元；第二期自108年1月1日起至110年12月30日止，每年租金90萬元；第三期自111年1月1日起至113年12月30日止，每年租金110萬元，被告明知兩造真意，竟製作不符真意之系爭租約，復拒絕依兩造合意內容給付租金，爰依租賃契約請求被告給付所積欠105、106年度租金140萬元。
㈡、備位部分：被告製作之系爭租約內容與兩造真意不符，已如前述。縱認兩造對於系爭租約租金數額及計算方式不一致，致系爭租約未成立，被告繼續使用系爭土地即屬無權占有，而依民法第455條規定，出租人不以所有權人為必要，原告雖非系爭土地之所有權人，仍可依民法第455條規定，請求被告返還爭土地。又系爭契約既因意思表示不合致而不成立，被告顯係無法律上之原因而無權占有系爭土地，並受有使用收益之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還相當租金之損害，本件兩造簽訂契約時真意為「每年70萬元」租金，原告自得以之為不當得利之計算基準，請求被告每月給付5萬8333元之不當得利（計算式：700000÷12＝58333）。
㈢、為此，原告先位依系爭租約之法律關係，請求被告給付所欠租金；備位依民法第455、179條等規定，請求被告返還系爭土地及相當於租金之利益等語。並聲明：
⑴、先位聲明
①、被告應給付原告140萬元，及自變更訴之聲明暨準備㈡狀繕
本送達之翌日起算至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
②、原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
⑵、備位聲明
①、被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號（地目旱、面
積5640平方公尺）及臺中市○○區○○段○○○○○號（地目旱、面積4200平方公尺）之土地返還與原告。
②、被告應自105年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告5萬8333元。
㈣、對被告抗辯之陳述：原告於系爭土地上種植茶樹之茶種為青心烏龍、茶樹為12年生（95年間種植）、每年產收兩次、產量約1450臺斤（870公斤）、每台斤單價為2400元，並交由訴外人黃元政銷售，系爭土地上之茶樹，每年可獲約350萬元之營收，原告豈有以每期70萬元、90萬元、110萬元之低廉租金，將頗富生產力之系爭土地，連同其上茶樹、製茶工具出租予被告公司之理。又和平區農會函覆亦載明98年當地茶樹產量每年900公斤、收入有330萬元，而系爭土地上之茶樹生產力顯然高於函覆標準，原告不可能以低廉之租金將系爭土地出租給被告公司，顯見兩造締約之真意確為每年70、90、110萬元之租金。
三、被告則以：
㈠、系爭租約第2條、第3條業已明確約定每期租金數額及付款日期，該契約文字既已足表示當事人真意，自無須別事探求，捨契約文字而更為曲解。且原告並不爭執契約之簽名、指印均為真正，亦無錯誤或受詐欺而為意思表示，雙方意思表示合致，系爭租約自屬有效成立。又系爭租約明白表示第一期租約自104年2月25日起至107年12月30日止，第一期租金70萬元，104年元月30日付款。完全未有任何以年計算租期及租金之文意或解釋，倘如原告所稱係以「每年」計算租金，則租金給付亦應以「每年某月日給付」之方式約定而不會如系爭租約書只言明每期於某年月日付款，原告所述顯非事實。
㈡、再觀察系爭租約上有原告之親筆簽名及蓋其指印，而租賃標的物係以手寫記載：「和平環山段1040地號、和平環山段1065地號土地2筆(由1筆修改為2筆)，約1.8甲。由當事人於簽約時尚能發現土地筆數記載有誤，當場修改為2筆，並蓋有原告及被告負責人之印章，足見該契約內容均經兩造仔細審視確認無誤始簽訂，益證該租金給付係「每期」給付確為當事人之真意無疑。而被告於簽約時已將第一期租金70萬元全數交付原告收訖，並經證人何志浩、楊英吉到庭證述為憑，核與系爭租約內容完全一致，足證契約並無約定錯誤。
㈢、農地土地租金之議定係依土地之位置、地形、水源取得是否便利、有無鄰近道路、地上是否存有可供使用之農舍、作物產量等要件，並非均得依依鄰地租金相比較計算，此由被告蒐集之土地租賃契約書之租金基額由每年4萬元、25萬元不等自明，且依原告告提出之土地租賃契約亦記載「前四年免付租金」之約定自明，原告主張系爭土地之租金應係每年70萬元、90萬元、110萬元始符合市場行情，自不足採。至和平區農會函覆鈞院關於98年當地茶樹產量及收入等內容，與系爭土地租約簽訂時之104年，時間已有數年差距，無法作為系爭土地之參。況兩造於簽約時就租金數額、給付日期均有詳細討論，簽約時均無異議，足證兩造就系爭契約條款確已合意，至簽約時並無法預知日後茶葉產量、品質好壞，自不得以其他土地作為比擬。另外，被告承租系爭土地後，每年茶葉總產量均不足2000斤，且原告就系爭土地種植茶葉之年收入既有350萬元何需將系爭土地出租給他人耕之理。
㈣、綜上所述，系爭租約內容明確，符合兩造締約時真意而有效成立，被告已依約給付第一期租金70萬元，第二期租金給付日期係108年1月30日付款，清償期尚未屆至，被告並無遲延租金給付之情事，原告先位聲明請求租金給付並無理由。其次，被告係依合法有效之系爭租約而占有使用系爭土地，原告備位聲明請求交還土地及按月給付不當得利亦無理由。況原告並非系爭土地之所有權人，原告自無損害而言等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
四、法院之判斷：原告主張被告於104年2月26日向原告承租系爭土地，並簽訂土地租賃契約，租賃期間自104年2月25日起至113年12月30日止，分三段期間，第一期自104年2月25日起至107年12月30日止，第二期自108年1月1日起至110年12月30日止，第三期自111年1月1日起至113年12月30日止，被告於簽約時已給付70萬元與原告等事實，業據提出土地租賃契約書、土地登記第一類謄本附卷可佐，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者為，系爭契約所約定租金金額係以期為單位或以年為單位，兩造於簽約時意思表示是否合致，原告主張租金金額係以年為單位，兩造於簽訂系爭契約時意思表示是否合致。
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。又解釋意思表示，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院80年度台上字第1541號、106年度台上字第1427號判決參照）。
㈡、經查，系爭契約第2條關於租賃期間係記載「第一期租約自104年2月25日起至107年12月30日止；第二期租約自108年1月1日起至110年12月30日止；第三期租約自111年1月1日起至113年12月30日止」，而系爭契約第3條關於租金之記載則為「第一期租金新臺幣柒拾萬元整，民國104年元月30日付款」、「第二期租金新臺幣玖拾萬元整，民國108年元月30日付款」、「第三期租金新臺幣壹佰壹拾萬元整，民國111年元月30付款」等文字（本院卷一第11頁）。比對系爭契約第
2、3條文字以觀，系爭契約係以每期為租金計算標準，且除第一期記載於系爭契約簽訂前給付外，餘均係於該期起始日當月30日付款，如兩造就租金給付之基準係以年為單位，豈有未於系爭契約第3條載明「第一期租金『每年』新臺幣柒拾萬元，於『每年』元月30日給付」、「第二期租金『每年』新臺幣玖拾萬元整，於『每年』元月30日付款」、「第三期租金『每年』新臺幣壹佰壹拾萬元整，於『每年』元月30付款」等文字之理，顯見兩造就租金計算之基準及給付時間應係以期為單位，始符契約文字之文義。況系爭契約係分3期合計10年為租賃期間，每期為至少為3年以上，如就租金繳納時間議定條件為每年繳納租金，則每期繳納租金時間應有3次以上之記載（或載明每年幾月幾日繳納），自外觀記載之條列方式與數量顯與目前系爭契約僅記載每期繳納1次之條列方式及數量同，且此種不同係以肉眼得以輕易分辨，然簽約在場且有閱覽系爭契約之原告及證人何學良何以均未發現不同，而仍於系爭契約書上簽名，此顯違常理甚明。
㈢、次查，系爭契約除第1條租賃物標示及當事人欄之姓名、主址等資料係由當事人書寫外，其餘文字內容均係由被告以事前繕打而成，而系爭契約關於立契約書人欄、租賃標的物除以書寫方式加註外，尚有蓋用兩造印章於其上，且系爭契約立契約書人欄及第1條所在位置與第2、3條關於租金給付時間及基準之記載為同一頁面，原告當事人欄簽署姓名及蓋指印時，及在被告以手書寫租賃物標的時，原告應無漏看在同一頁之第2、3條關於租金給付時間及基準之理。況原告自承為高職畢業，而系爭契約之文字並無艱澀難懂之用語，如系爭契約第2、3條關於租金給付時間及基準與先前議定內容不符，何以原告未當場表示異議而仍於系爭契約上簽名蓋指印，此顯違背經驗法則甚明。加以當場在場之證人何學良亦自承係高職畢業，亦於本院證稱：「（簽約前有無看過契約內容？）有，我有看到金額是70、90、110；年數是10年，都符合」等語（本院卷一第98頁正、反面）。徵諸系爭契約第
2 、3條之文字記載與證人何學良及原告所稱先前議定內容不符，且租賃條件相去甚遠，證人何學良既有閱覽系爭契約，何以未當場提出意見，仍任令原告簽約，此顯與經驗法則不符，足見兩造就租金給付時間及基準之合意內容，應以系爭契約第2、3條所載為準，當無疑義。
㈣、再查，原告固以證人何學良、黃元政之證言作為兩造簽訂系爭契約之真意係每年給付租金，及系爭土地收穫後出售之價格非少，不可能以每期70萬元作為租基約定，並提出其他土地之租賃契約為證。惟原告自承系爭土地在本次出租前係自行耕作（本院卷一第127頁），原告就系爭土地首次出租與被告，就租金、租期及繳納方式並無經驗，是否能以其他土地之契約相比擬，非無疑問。況每塊土地之地質特性，土壤肥沃程度、土地上作物種類、每年產量及收穫均非相同，原告提出其他土地租賃條件，作為本件系爭契約當事人真意，而未區分每塊土地之條件，顯難採信。又一般租賃契約為保障出租人之租金債權及契約屆滿時，承租人能依系爭返還租賃物，通常約定租金數月不等之押租金作為擔保，如承租人按契約履行，則出租人有返還押租金之義務。惟依系爭契約第4條約定，本件承租人不需交付押租金與出租人（本院卷一第11頁），此與一般租賃契約之約訂並非相同，顯見租賃契約之各項租賃條件，應以契約當事人搓商後之內容為據，尚非得以其他人就條件不同之土地所簽訂之租賃契約所得比附援引。
㈤、另證人黃元政固曾於101、102年向原告購買茶葉，春茶、冬茶數量合計約1400台斤（約870公斤），並提出買賣契約書重，惟原告係於104年始將系爭土地出租與被告，距自行耕作而將所穫茶葉出售與證人黃元政之時間約有2年，2年期間原告所有於系爭土地之茶樹是否仍完好無缺，是否產出茶葉之生產力未減，此為證人所未知，尚難僅以系爭土地在出租被告前2年之產量遽推估出租與被告時系爭土地之茶葉產量，原告所陳系爭土地產量高可獲高額收益，豈有以每期70萬元之低價出租與原告之主張，顯難證明，自不足採信。
㈥、綜上，兩造經事前就租金係以期或年計算之標準搓商後，繕打於系爭契約第2、3條，而系爭契約第2、3條之文字內容並無不明或有疑義之處，應認兩造之真意即係系爭契約第2、3約定每期租金70、90、110萬元。從而，原告先位主張契約真意係以每年租金70、90、110萬元，而訴請被告給付所積欠105、106年度租金140萬元，難認有據，原告先位之訴顯屬無理由，應予駁回。至兩造就系爭土地之租賃條件既已合意以每期為租金計算基準及每期初始給付租金，契約即屬有效成立，原告備位主張契約意思表示不合致，契約不成立，而訴請被告返還系爭土地及給付不當得利，難認有據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 李立傑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
書記官 資念婷