臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2633號原 告 吳惠君訴訟代理人 楊大德律師被 告 陳怡燕
陳宜姿上二人共同訴訟代理人 許嘉昇律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國106年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告自民國103 年1 月1 日起承租被告所共有門牌號碼為臺中市○區○○○○街○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）經營「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」，並於同年月6 日與被告共同授權之代理人即被告之母王貴珍簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）並經公證，約定租賃期間至107 年12月31日止，原告並給付新臺幣（下同）36,000元之保證金即押租金給被告。嗣系爭房屋一樓廁所因馬桶底座縫隙溢出糞水致無法使用，另於105 年2 月15日發生房屋外牆大理石壁磚剝落情事，均影響原告補習班之經營甚巨。又系爭租約第7 條第4 款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須取得對方同意」，原告曾於105 年2 月29日向王貴珍表示因伊所營補習班一直未賺錢，欲轉讓或提前終止租約等情，王貴珍亦於同年3 月1 日以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」等語，被告共同代理人已主動表示其同意原告可以提前終止系爭房屋租賃契約之方式處理，僅主張原告應賠償（補償）未到期之損失。原告遂於105 年3 月8 日先正式寄發臺中樹仔腳郵局第47號存證信函通知被告及其共同代理人王貴珍系爭房屋上開缺失，並催告渠等於20日內修繕完畢，惟未獲置理。原告嗣於105 年3 月30日寄發臺中英才郵局第466 號存證信函給被告及其共同代理人王貴珍，以被告經催告期滿後仍未盡修繕義務及原告得提前終止租約為由，依民法第430 條規定或民法第453 條及450 條第3 項規定，提前1 個月通知被告自
105 年5 月1 日起終止系爭租約，並以該存證信函之送達作為終止系爭租約之意思表示，該份存證信函並於翌日即同年月31日送達該3 人，故系爭租約已於105 年5 月1 日經原告合法終止，被告並無請求原告給付租金之權利。
㈡、原告已合法終止系爭租約而無給付被告租金之義務，被告執系爭租約及公證書聲請鈞院對原告為強制執行，自非合法。爰依強制執行法第14條第1 項之規定提起本件債務人異議之訴。又原告於105 年4 月30日前即遷出系爭房屋且已為回復原狀，並通知被告之共同代理人王貴珍於105 年4 月30日點交系爭房屋，復依系爭租約約定，辦理註銷「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」之立案證書，原告已履行租約終止後應盡之義務，自得請求被告返還原告先前所給付之保證金36,000元等語。並聲明：⑴、鈞院105 年度司執字第58364號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
⑵、被告不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103 年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對原告為強制執行。⑶、被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢、對被告抗辯之陳述：被告辯稱被告同意原告提前解約係以原告先賠償未到期租約損害為條件，原告既未賠償被告損失，即無同意提前解約之效力，且被告對承租人之人格屬性有斟酌之權，可不同意將系爭房屋改出租與訴外人蕭雯婷云云。惟：
⑴、系爭租約並未約定一方提前終止租約應賠償或補償他方，被
告要求原告賠償未到期損失10萬元，實屬無據。且不論原告有無給付未到期損失，均不影響被告已同意原告得提前終止系爭租約之事實。又依通訊軟體Line對話內容，被告已同意原告提前終止系爭房屋租賃契約，僅主張原告應賠償（補償）所謂之未到期損失，被告之同意並非附有原告應按被告要求為賠償之條件，且依上開說明，被告同意原告提前終止租約之表示並非法律行為，無從附有民法第99條第1 項所定之停止條件，被告辯稱原告未賠償被告損失，即無同意原告提前終止系爭租約之效力云云，亦於法有違而不足採。
⑵、又原告向王貴珍表示計畫將補習班轉讓與訴外人蕭雯婷並由
蕭雯婷繼續承租系爭房屋，經王貴珍同意終止系爭租約，並請蕭雯婷直接與王貴珍聯絡租約簽訂事宜，足見原告確已尋得願按系爭租約所定條件、內容繼續承租系爭房屋經營補習班之人，此對被告並無任何不利，僅因嗣後王貴珍將系爭房屋每月之租金大幅調高為25,000元以上並要求3 個月之押租金，致蕭雯婷認租金過高而未完成轉讓及繼續承租系爭房屋，王貴珍之行為顯與誠信原則有違，復屬權利濫用。
⑶、退步言，縱認被告同意原告提前終止系爭租約附有原告須賠
償被告損害100,000 元之條件，此金額已逾內政部公告之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項及第3 項規定，承租人未為先期通知而逕行終止租約者，始應賠償出租人最高不得超過一個月租金額之違約金，且依系爭租約第3 條第1 項之約定，105 年4 月每週之租金僅為4,
500 元，105 年5 月以後為每週5,000 元，被告竟要求原告給付10萬元之賠償金，不但與房屋租賃市場關於提前終止租約最多賠償一期（月）租金之慣例有違，更與上開「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項之規定不符而顯屬過高至明。況縱認本件如被告所稱，其同意原告提前終止系爭租約附有原告須賠償被告損害之條件，惟此一條件之不成就，亦係因被告要求原告賠償於法有違且顯不合理之數額100,000 元之不正當之行為所造成，依民法第101條第1 項規定或類推適用其法理，自應視為被告已同意原告提前終止系爭租約。況原告於簽訂系爭租約時已依約給付被告相當於2 個月租金即36,000元之保證金（押金），此為兩造所不爭執，縱認原告提前終止系爭租約應賠償被告未到期之損失，原告先前給付被告之押金36,000元亦足以扣抵該賠償金，因此被告辯稱本件因原告未賠償被告提前終止系爭租約之損失，不生被告同意原告提前終止系爭租約之效力云云，亦屬無理由。
二、被告則以：
㈠、原告主張依民法第430 條或民法第453 條及450 條第3 項規定，提前1 個月通知被告，自105 年5 月1 日起終止系爭契約，並以該存證信函之送達作為終止系爭租約之意思表示等語。惟：
⑴、依系爭租約第7 條第4 款之約定，系爭租約期限未滿，一方
擬終止租約時，須取得對方同意，原告期前終止契約，既須得被告之同意，原告主張依民法第453 條規定終止契約，即有誤會。又民法第450 條第3 項所定應先期通知終止租約，係指對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約，而系爭租約之租賃期間自103 年1 月1 日至107 年12月31日止，係定有租賃期限，與民法第450 條第3 項規定終止契約之要件不合。
⑵、原告於存證信函中雖指系爭房屋一樓廁所因馬桶底座縫隙溢
出糞水致無法使用及外牆大理石壁磚剝落等情，惟並未舉證馬桶底座如何縫隙溢出糞水，而原告所提更換馬桶收據，並無法證明係底座縫隙溢出糞水始更換馬桶，況原告亦未提出底座縫隙溢出糞水事證於法院，難認真實。至外牆大理石壁磚固曾剝落，然於105 年3 月23日出租代理人已委請專業公司修復完畢，期間亦有地震發生，並無再度剝落之現象。原告又謂大理石壁面未進行加固處理，仍有剝落可能云云，然原告並未具體指明如何加固處理之施工方法，及其必要之修復技術成規。所謂仍有剝落之可能，純為原告個人之臆測。原告主張依民法第430條終止租約，尚屬無據。
㈡、民法第453 條、第450 條第3 項係法定終止契約之規定，無須獲得出租人即被告之同意，原告既先主張被告已同意原告提前終止系爭租約，又主張依民法第453 條及450 條第3 項規定終止契約，前後顯有矛盾。又被告於LINE中回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」等語，在原告尚未賠償被告未到期之租金損失前，何以原告認為被告已同意原告提前終止系爭房屋租賃契約，此顯係原告片面之解讀。
㈢、又原告主張被告已經同意提前終止租約，也同意找第三人來承接租約，原告找第三人來承接，被告卻以不正當方法阻止第三人承接租約，類推適用民法第101 條第1 項之規定，視為被告同意原告終止租約，縱使被告不同意終止，也違反誠信原則及權利濫用。惟被告並無義務與蕭雯婷成立租賃契約，與民法第101 條規定或誠實信用、權利濫用無關。況被告對蕭雯婷租金要提高至每月25,000元係因為蕭雯婷不願意定期租賃。本件為定期租賃契約如無約定或法定事由之發生，當事人一方並不能任意終止契約，原告雖以其搬遷業已通知原告，微論此經被告否認，而原告復無舉證以實之，所述本無足採，系爭租約並無約定或法定事由發生，原告單方之搬遷行為自不生終止定期租賃契約之效果，於租賃契約存續中，原告是否居住使用租賃物，要屬承租人之權利而非義務，承租人自行搬離，租賃契約仍存續而原告應依約繳付租金等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、法院之判斷：原告主張承租被告所有系爭房屋經營「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」，並與被告之代理人王貴珍簽訂系爭租約及經公證，約定租賃期間自103 年1 月1 日起至107 年12月31日止，押租金為36,000元，105 年4 月30日前每週租金為4,500 元，後則調整為每週5,000 元，原告曾於105 年2 月29日以LINE向王貴珍表示因補習班虧損，欲轉讓或提前終止租約，王貴珍於同年3 月1 日以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」，原告於105 年3 月8 日以存證信函催告被告於20日內修繕系爭房屋，又於105年3月30日寄發存證信函以被告經催告期滿仍未盡修繕義務為由，終止系爭租約，嗣被告持公證書及房屋租賃契約書向本院聲請強制執行原告已到期未支付之租金等事實，業據提出公證書、房屋租賃契約書、LINE交談畫面、存證信函及本院105年6月3日中院麟民執105司執冬字第58364號執行命令等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，為原告主張系爭租約已因⑴被告之代理人同意而終止；⑵原告定期催告被告修繕租賃物未果，而依民法第430條、第450條、第453條終止，被告不得持公證書及租賃契約書對原告強制執行已到期之租金，有無理由；⑶又原告已覓妥承接補習班及續租系爭房屋之後手，被告有無濫用權利及故意提高租金至後手不願承接，而使終止租約之條件不成就。
㈠、系爭租約未經合法終止：
⑴、按契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約
不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示，而就契約之終止權，民法並無一般原則性之規定，必須法律有特別明文規定時，始得據以行使。有關民法債編承攬規定，除第511 條有定作人之意定終止權及第512 條第
1 項法定終止權外，承攬人就承攬契約僅有契約解除權，並無終止權，此觀民法第514 條第2 項之規定自明（最高法院
100 年度台上字第1632號判決參照）。又當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第26
3 條準用同法第258 條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之。而契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院101 年度台上字第232 號、94年度台上字第1594號判決參照）。另契約之合意終止與因法定終止權之行使而終止者不同，效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於契約終止之規定（最高法院98年度台上字第85
6 號判決參照）。
⑵、經查，系爭租約第7 條第4 款約定：「本契約租賃期限未滿
，一方擬終止租約時，須取得對方同意」（本院105年中簡字第1703號卷第10頁），依上開說明，本條既規定一方擬終止時，「須取得對方同意」，始發生終止之效力，並非單方為終止之意思表示，於意示表示達到他方時即生終止效力，因此，本條之約定係屬合意終止之約定甚明。而契約之合意終止為契約行為，因互相表示意思一致而終止，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內。次查，本件原告以LINE向被告之代理人王貴珍表示因所經營補習班一直未賺錢，欲轉讓或提前終止租約，而被告之代理人王貴珍則以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」等語。依上開LINE對話內容顯示，原告固已表達終止系爭租約之意思表示，並已達到被告之代理人，惟被告之代理人回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」，顯已將原告為終止之意思表示（要約），予以變更成為如要終止應賠償到期損失，依民法第160條第2項規定，被告之代理人已將原告之要約予以變更而承諾，應視為拒絕原告之原要約而為新要約，亦即原告與被告之代理人就終止系爭租約並未達成意思表示之合致，兩造間之系爭租約並未合法終止甚明。況被告之代理人如有終止兩造間系爭租約之意，僅為同意終止之意思表示即為已足，豈有使用「如」（果）、「如何賠償」等依經驗法則代表意思表示不確定語句之理，顯見原告主張被告之代理人已同意終止系爭租約乙節，與事實不符，未足採信。加以，如系爭租約經原告及被告代理人於105年3月1日以LINE合意終止，何以原告仍於105年3月30日以存證信函表明催告修繕，如未修繕將於期間屆滿時終止（本院105年中簡字第1703號卷第12-1 4頁）。足見原告亦認以LINE對話時，被告之代理人並未同意兩造之租賃契約終止，始再以存證信函表達。
⑶、再查，承租人固可於催告出租人修繕未果後而依民法第430
條、第450 條、第453 條規定終止租賃契約，惟上開條文係單方終止租賃契約之規定，此種法定終止之規定，既無待他方當事人之承諾而生效，惟前提須視有無法定終止之事由存在。本件原告主張因被告出租之房屋發生一樓廁所馬桶底座縫隙溢出糞水、房屋外牆大理石壁磚剝落，致影響原告補習班之經營，並提出存證信函、相片、補習班收支明細及估價單等件為證（本院卷第29頁、35-37 頁），經原告催告被告修繕未果而發函終止系爭租約，惟此為被告所否認，依民事訴訟法第277 條規定，應由原告負舉證之責。又依原告提出相片所示，房屋外牆大理石壁磚並未見有剝落情事，而補習班收支明細及估價單雖有關於「疏通馬桶」、「抽水肥」、「馬桶許先生」及更換馬桶費用、馬桶修理費用之記載，然所記載發生之時間為103 年5 、6 、7 月間，如當時馬桶已發生損壞無法使用，而需由被告修繕情事，原告豈有忍受近
2 年馬桶損壞無法使用之不便，而於105 年2 、3 月間始以存證信函催告被告修繕，嗣後並以被告未於期限內修繕而終止系爭租約之理。足見原告主張因房屋一樓廁所馬桶底座縫隙溢出糞水、房屋外牆大理石壁磚剝落，致影響原告補習班之經營，而催告被告修繕未果始發函終止系爭租約，顯與事實不符，未足採信。況原告復未提出其他事證供本院調查，應認其主張為不可採。綜上，被告既無因原告催告修繕而未修繕之情形，原告主張依民法第430 、450 、453 條規定終止系爭租約，顯屬無據。
⑷、綜上所述，系爭租約既未因兩造合意而終止，原告復未有法
定終止之事由存在，兩造亦無其他約定終止之事由存在，系爭租約於兩造間即應繼續存在，從而原告以系爭租約業經終止為由，排除本院強制執行程序之效力，主張本院105 年度司執字第58364 號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷；被告不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103 年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對原告為強制執行及被告應給付原告36,000元，及法定遲延利息，均屬無據，不應准許。
㈡、又查，原告與被告之代理人於103 年2 月29日及3 月1 日之LINE對談中，被告之代理人已表明：「按照契約我們的契約還沒處理完，我是無法再出租他人的。所以首先條件是如何解除我們的契約」、「原本結束契約後我就不再出租，至於蕭老師要租，看在妳的面，請蕭老師跟我聯絡談契約內容，如果大家都能接受契約才能成立」等語，顯見被告之代理人自始即未允諾或同意以同一條件將系爭房屋出租與訴外人蕭雯婷，而係允諾與新承租人蕭雯婷洽談租賃契約之條件，原告主張被告為阻礙兩造合意終止系爭租約而故意調高訴外人蕭雯婷之承租條件，致租約無法成立而兩造之租約未能合意終止，應與事實不符，未足採信，被告與訴外人蕭雯婷間之租賃契約既非因被告或其代理人故意阻礙而無法成立，原告主張因被告或其代理人故意阻礙與訴外人蕭雯婷間租約之成立，應視為條件已成就，兩造間之租約已合法終止，應認為無理由。至出租人與承租人間承租條件之磋商，係斟酌當時之社會經濟狀況，承租人之資力、房屋之堪用狀況等因素而決定，不得以一時或與前手之出租條件與後手不同而認有權利濫用情事，原告此部分主張亦乏依據，不應採取。
㈢、末查，系爭租約既未經兩造合意終止，原告復無法定或約定終止之原因，原告主張系爭租約已合法終止，尚屬無據，從而，原告主張依系爭租約終止後之押租金返還請求權請求被告返還36,000元，核非有據，不應准許。
㈣、綜上所述，原告以兩造租賃契約已合法解除，被告對原告並無任何債權債務為由，提起債務人異議之訴及返還押租金，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 李立傑
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 葉卉羚