臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2646號原 告 余清池訴訟代理人 張柏山律師複代理人 羅淑菁律師被 告 黃昱蒼訴訟代理人 林伸全律師
施廷昆上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106 年5 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段○號地下二樓共有部分編號五十九號停車位（權利範圍十萬分之二百）之所有權移轉登記予訴外人余慧玲。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第7 款定有明文。查原告起訴聲明請求：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路0 段0 號地下2 樓共有部分編號59號停車位（下稱系爭停車位，權利範圍：100000分之200 ）之所有權移轉登記給原告；嗣於民國106 年2 月14日本院言詞辯論期日以言詞及書狀變更聲明為：被告應將系爭停車位之所有權移轉登記給訴外人余慧玲。查原告原為坐落臺中市○○區○○段○○○○號及同段4038建號（門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段
0 號15樓之1 ）之土地及建物所有權人，後因原告於104 年
9 月9 日將上開土地及建物所有權移轉登記予其女兒余慧玲，且系爭停車位之不動產買賣契約書第7 條亦有約定「買方得自由指定第三者為登記名義人」等語，是原告上開變更尚無礙被告防禦及訴訟終結，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於102 年5 月30日透過被告授權之訴外人曾宥蓉，購買被告所有系爭停車位，約定買賣價金新臺幣（下同）89萬元，並簽訂買賣契約書1 份（下稱系爭買賣契約）。因曾宥蓉表示被告於102 年2 月23日取得系爭停車位所有權，距簽約時僅3 個月，為避免被課徵奢侈稅，請求原告同意先交付系爭停車位予原告使用，延後2 年再辦理所有權移轉登記，經原告同意後，被告即將系爭停車位交付原告使用迄今。原告並分別於102 年5 月30日、同年6 月3 日、104 年8 月12 日交付現金2 萬元、2 萬元及5 萬6,000元予曾宥蓉；及於102 年6 月4 日、103 年9 月30日、10
4 年4 月27日分別匯款40萬元、20萬元、15萬元至被告之華南銀行台中港路分行帳號000000000000號帳戶（下稱華南銀行帳戶）內，共計已支付84萬6,000 元，餘款4 萬4,
000 元俟雙方依約辦完所有權移轉登記完成後再行支付。
104 年8 月間曾宥蓉開始辦理系爭停車位之過戶事宜，原告也分別於104 年8 月13 日繳納契稅3,461 元、105 年3月18日繳納印花稅212 元及代墊土地增值稅1 萬7,450 元，然105 年3 、4 月間曾宥蓉因案入監服刑，系爭停車位所有權移轉登記手續因此中斷，嗣被告拒絕繼續辦理，兩造經臺中市西屯區公所調解不成立。原告向被告購買系爭停車位，並依約給付買賣價金，被告卻拒絕辦理系爭停車位之所有權移轉登記，爰依民法第348 條規定及系爭買賣契約提起本件訴訟。
（二）縱認被告未授與曾宥蓉代理權，然曾宥蓉持有被告親簽之授權書，原告相信曾宥蓉有買賣系爭停車位之代理權，且被告交付所有權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證等過戶應備證件予曾宥蓉，曾宥蓉又能提供被告之銀行帳號以供原告匯款，並點交系爭停車位予原告使用，足以使原告相信被告有以代理權授與曾宥蓉之行為，而與曾宥蓉交易，是被告應負授權人責任，至買賣價金交付曾宥蓉或匯入被告帳戶後之金錢流向為何，被告與曾宥蓉間是否有投資糾紛，則非原告所能得知等語。
（三）並聲明：被告應將系爭停車位之所有權移轉登記給第三人余慧玲。
二、被告則以：
（一）被告並未授權曾宥蓉販賣系爭停車位，原告提出之授權書，係被告於102 年2 月間委託曾宥蓉購買坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段3702、4018建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路0 段0 號14樓之10房屋，下稱系爭房地）暨系爭停車位之授權書補簽，該授權書為曾宥蓉事先繕打後要求被告簽名，此外並無其他書面授權買賣之委託，系爭買賣契約為曾宥蓉未經被告授權而擅自與原告所簽立，自屬無效。又曾宥蓉違法持有被告之華南銀行帳戶，藉機向原告收取停車位價金，並盜領該帳戶內之存款，被告已對曾宥蓉提起相關刑事告訴。況兩造素不相識，不可能有借貸關係，原告竟於104 年4 月8 日簽立系爭買賣契約前之102 年6 月3 日，即已在被告所有之系爭房地設定第二順位抵押權，擔保被告向原告借款45萬元之債權，顯見曾宥蓉擅自與原告通謀虛偽而設定上開抵押權，原告實有與曾宥蓉共謀計畫取得系爭停車位產權之嫌。且被告於原告申請調解時，即寄發存證信函予原告，表明停車位從無買賣及原告虛偽設定上開抵押權之事。
（二）原告所提之104 年4 月8 日買賣契約，非被告簽名或蓋章，而是曾宥蓉所為，被告並未同意，且系爭買賣契約第5條第3 款約定土地增值稅由賣方負擔，然最後卻由原告代繳，該稅金並非鉅額，如被告同意出售系爭停車位，並無理由不繳；且原告所稱之付款日期與期數，均與系爭買賣契約不合，則系爭買賣契約是否屬實，顯有可疑。況原告縱有付款，但付款對象並非被告，且付款金額與買賣價金之交付無關，原告仍應證明其已先行完成支付價金義務，方能對被告為本件請求。又原告雖有匯款至被告帳戶，然匯款後即由曾宥蓉轉出，因被告購買系爭房地時，曾將華南銀行帳戶存摺、印章交給曾宥蓉辦理貸款，曾宥蓉於所有權移轉登記完畢後仍不歸還被告帳戶，故被告並未收受原告之任何金錢。被告向前手林宥岑購買系爭房地之總價為620 萬元，該買賣價金係由被告於102 年2 月15日向華南銀行辦理貸款而來，華南銀行並於102 年2 月23日在系爭房地設定767 萬元之最高限額抵押權，此後每月房貸均由被告之華南銀行帳戶扣款繳納清償，證人曾宥蓉證述房貸由其繳納，顯係不實。系爭房地含停車位均係被告獨自出資購買，且大樓房屋如無停車位產權，除使用不便外，亦減損房屋日後出售價值，被告實無單獨將系爭停車位出售予原告之可能，故原告主張被告授權曾宥蓉出售系爭停車位，為無理由。
（三）本件停車位買賣違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，蓋系爭停車位屬於共同使用部分，與建物之專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有權人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。姑不論系爭買賣契約是否為被告授權曾宥蓉所簽立，然系爭停車位買賣，未包含建物之專有部分，故被告所有同段4018建號建物（即系爭房地），既非兩造系爭買賣契約之買賣標的，則本件買賣契約之履行，因違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項之強制規定而給付不能，依民法第246 條第1 項規定，應屬無效。原告依無效之系爭買賣契約，請求被告移轉系爭停車位所有權，於法無據等語，資為抗辯。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第152 至15
3 頁）：
（一）系爭房地及系爭停車位於102 年2 月23日以買賣為登記原因登記為被告所有。
（二）被告於102 年1 月1 日以620 萬元之總價，向訴外人林宥岑購買系爭房地，並由被告於102 年2 月15日向華南銀行分別貸款530 萬元、75萬元、33萬5,016 元，合計638 萬5,016 元，華南銀行並於102 年2 月23日在系爭房地設定
767 萬元之最高限額抵押權。
（三）系爭房地及臺中市○○區○○段○○○○○號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段0 號3 樓），於102 年6 月
3 日登記以原告為權利人、被告為債務人、擔保債權總金額為45萬元之第2 順位普通抵押權。
（四）被告於102 年5 月30日與訴外人曾宥蓉簽立授權書，其上記載「立授權書人黃昱蒼全權授權曾宥蓉購買座落台中市○○區○○路○ 段○ 號等公共設施建號4044地下2 樓車位編號59號，所有簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，恐說無憑特立此為憑」等語。
（五）原告於102 年6 月4 日、103 年9 月30日、104 年4 月27日分別匯款40萬元、20萬元、15萬元至被告所有華南銀行台中港路分行帳號000000000000號帳戶內，合計75萬元，於匯款後全部由曾宥蓉提領。
（六）被告因認系爭停車位遭曾宥蓉盜賣，及華南銀行帳戶款項遭曾宥蓉盜領，已對曾宥蓉提出詐欺等告訴，案由臺灣臺中地方法院檢察署105 年度偵字第19354 號偵查中。
（七）坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地及其上同段4038建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段0 號15樓之13房屋，原為原告所有，於95年8 月23日以買賣為原因登記為原告所有，嗣於104 年9 月9 日上開房地所有權移轉登記予原告女兒余慧玲所有。
四、原告主張被告於102 年間授權曾宥蓉出售系爭停車位予原告，約定買賣價金89萬元，被告為避免被課徵奢侈稅，乃請求原告同意至104 年再辦理系爭停車位之所有權移轉登記，原告業已陸續支付被告84萬6,000 元，且原告已將其所有土地及建物所有權移轉登記予其女兒余慧玲，爰請求被告將系爭停車位之所有權移轉登記予余慧玲等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：（一）被告有無授權曾宥蓉與原告簽立系爭停車位之不動產買賣契約書並授權代收價金？（二）若無授權，被告應否對原告負表見代理之責任？（三）原告依民法第348 條規定及系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭停車位之所有權移轉登記給第三人余慧玲，有無理由？茲分述如下：
（一）被告有無授權曾宥蓉與原告簽立系爭停車位之不動產買賣契約書並授權代收價金？
1.原告主張其透過被告授權之曾宥蓉向被告購買系爭停車位，業據提出被告與曾宥蓉於102 年5 月30日簽立之授權書
1 紙為憑（見本院卷第6 頁），而原告提出之授權書上記載：「立授權書人黃昱蒼全權授權曾宥蓉購買座落台中市○○區○○路○ 段○ 號等公共設施建號4044地下2 樓車位編號59號，所有簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，恐說無憑特立此為憑」等語，被告亦不否認有於前開授權書上簽名（見本院卷第30頁正反面），惟辯稱：此授權書係伊之前委託曾宥蓉購買房屋時所簽，曾宥蓉在房屋過戶後才跑來跟伊說要補簽授權書，此授權書係事後補簽云云。然查，觀諸該授權書之內容可知，被告授權曾宥蓉處理之標的為系爭停車位，並未包含被告所有之系爭房地，且授權處理之事務範圍乃系爭停車位之簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，如係被告委託曾宥蓉購買系爭房地所補簽，何需於委託事務範圍記載「收定金」，況系爭房地業於102 年2 月23日以買賣為原因登記為被告所有，有系爭房地之土地建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第51至53頁），又何需於辦理系爭房地所有權移轉登記完竣後之同年5 月30日補簽上開授權書，被告所辯情節均與常情不合，難認可採。
2.證人曾宥蓉於本院具結證稱：我認識兩造，與被告岳母是好朋友，認識被告8 年了，與原告為鄰居關係，我有於10
2 年5 月間經被告授權代被告出售系爭停車位給原告，因為系爭房地是我與被告合買，我家人出資100 萬元，被告出資30萬元向前屋主購買，當時我打算用我哥哥名字貸款，被告說可以將房子向銀行抵押貸款，因為被告是醫生比較好貸款，本來只要貸500 多萬元，但後來多貸了30幾萬元，被告拿去做人壽保險，我想說因為當時幾乎都是由被告貸款，所以便將房子登記在被告名下。至第一個月繳房貸時，被告跟我說他無法繳錢，我便跟他說將房子還我我來處理，將來賣掉我再找他老婆處理。買賣當天或匯錢的前幾天，原告也有打電話向被告確認出售停車位的事情，一開始是我跟被告講，我跟被告說原告要買車位，價金89萬元，原告要直接跟被告談，原告有問被告的名字，並且有跟被告講要買車位的事情，被告說這個房子都是我在處理。上開授權書是我與被告簽的，有將授權書給原告看過，因為系爭停車位的登記名義人不是我，簽立授權書的用意就是配合我賣停車位，是專門為了賣系爭停車位所簽，不是先前被告委託我買房屋事後補簽，被告買房屋時沒有簽過任何授權書。102 年賣車位給原告時，因為有奢侈稅的問題，所以當時不能過戶，我請原告後來再簽立一份買賣契約，將買賣契約上的日期改為104 年。原告有交付現金及匯款，我總共收到80幾萬元，如收據上寫的金額，被告華南銀行的錢是我領出來的，我後面籌不出錢繳貸款時都是用原告的錢繳的。我當時有被告的華南銀行存摺、印章和權狀等語（見本院卷第40頁反面至第43頁）。核與被告於其對曾宥蓉提出詐欺告訴之案件偵查中所述系爭房地之貸款情形、貸款全權由曾宥蓉負責繳納等情節大致相符，復有華南商業銀行貸款契約3 份及該行放款交易明細查詢申請單在卷可參（見本院卷第64至87頁），堪認證人曾宥蓉上開證述，應屬可採，是原告主張被告有授權曾宥蓉出售系爭停車位予原告乙節，即屬有據。
3.再者，被告所有之系爭房地於102 年6 月3 日設定第二順位抵押權予原告，擔保債權總金額為45萬元，擔保債權種類為102 年5 月30日借款，此有被告提出之系爭房地謄本可證（見本院卷第51至53頁）。就此原告主張其原希望一次付清系爭停車位之買賣價金後即辦理所有權移轉登記及點交系爭停車位，但曾宥蓉表示被告甫於102 年2 月23日取得系爭停車位所有權，距102 年5 月底才3 個月，如立即將系爭停車位過戶予原告，被告會被課徵奢侈稅，請求原告同意先交付系爭停車位予原告使用，延後2 年再辦理所有權移轉登記，以達節稅目的，為了讓原告安心，被告才設定抵押權予原告等語，而被告則抗辯稱：其與原告素不相識，不可能有借貸關係，依系爭房地謄本記載可知，原告竟於104 年4 月8 日簽立買賣契約前之102 年6 月3日，在被告所有系爭房地設定上開第二順位抵押權，顯見原告實有與曾宥蓉共謀計畫取得系爭停車位產權之嫌疑等情。經查，依系爭房地102 年5 月30日之土地登記申請書可知（見本院卷第142 至145 頁），系爭房地於該日辦理抵押權設定登記，且該土地登記案之申請係委託被告代理，由被告設定系爭房地之普通抵押權予原告，擔保債權種類及確定期日雖經塗改為「102 年5 月30日借款」，惟原本係記載「所有權、104 年3 月15日」，並經被告本人到場核對身份後簽章，且經臺中市中興地政事務所承辦人員核對確認無誤，顯見被告確有於102 年5 月30日親至地政事務所辦理系爭房地之抵押權設定登記，而申請書上之擔保債權種類及確定期日固有經塗改，惟由原本記載之擔保債權為所有權、擔保債權確定期日為104 年3 月15日，可知被告於核對身份簽名時，上開抵押權設定所擔保之債權為所有權，核與原告上開主張相符，是被告所辯不知系爭房地遭設定第二順位抵押權、原告與曾宥蓉共謀取得系爭停車位所有權等情，洵非可採。
4.綜上各情以觀，被告確有於102 年5 月30日授權曾宥蓉將系爭停車位出售予原告，且原告已依約支付被告價金，縱價金實際上係由曾宥蓉領取，此亦屬被告與曾宥蓉間內部授權之事項，不得以之對抗原告，曾宥蓉既代理被告名義與原告簽立系爭買賣契約，則系爭買賣契約自直接對被告本人發生效力。
（二）原告依民法第348 條規定及系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭停車位之所有權移轉登記給第三人余慧玲，有無理由？
1.按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。另區分所有建築物之地下層依法應附建之防空避難設備或停車空間者，為建築物之必要設施，不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體區分所有權人所共有或合意由該區分所有權人所共有。法定防空避難室與法定停車位空間，係屬大樓附屬建物，不能以非屬共同使用性質為由，再將法定停車空間規劃為建物區分所有標的，而專有部分之客體，只能為區分所有建物之共用部分，而為全體（俗稱大公）或部分（俗稱小公）建物區分所有權人所有，已不能單獨為所有權之標的（參閱81年度營署建字第6619號函、80年度台內營字第8071337 號函），此即區分所有之「共同使用部分不外賣原則」。但在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例所為之調整，則非法所不許。亦即法定停車位非不得與其主建物分離而移轉予同棟建物之其他區分所有權人，區分所有權人將分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照)。
又按「區分所有建物共同使用部分倘經依法登記完畢，嗣所有權人為實際需要，經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，參照本部79年7月16 日台內地字第819823號函釋意旨，登記機關得予受理」為內政部83年8月2日台內地字第8309551 號函所明示，故同一建物區分所有權人可移轉於同一建物之他區分所有權人，臺中市中興地政事務所106年3月31日中興地所一字第1060002949號函文意旨可參（見本院卷第134頁）。
2.查兩造於102 年5 月30日簽訂系爭停車位之買賣契約時，原告為臺中市○○區○○路0 段0 號15樓之13房屋之所有權人，嗣於104 年9 月9 日原告將上開房地所有權移轉登記予原告女兒余慧玲所有，有原告提出之建物登記謄本、建物所有權狀附卷可憑（見本院卷第123 、124 頁），是余慧玲現為同大樓之區分所有權人，又系爭買賣契約第7條第1 項亦約定「買方得自由指定第三者為登記名義人」等語（見本院卷第10頁反面），揆諸上開說明，系爭停車位建物應有部分自得單獨移轉登記予余慧玲。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約，請求被告將系爭停車位（權利範圍100000分之200 ）之所有權移轉登記給余慧玲，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。又系爭買賣契約既係獲被告授權之人曾宥蓉與原告所簽訂，則本件關於：若無授權，被告應否對原告負表見代理責任之爭點，即無庸贅敘。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 15 日
書記官 黃俞婷