臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2771號原 告 陳烈圳訴訟代理人 蕭晴旭律師被 告 林合棟
伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 蔣郁滌訴訟代理人 李珮宇上列當事人間請求確認停車位約定專用權等事件，本院於106 年
9 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）訴外人陳淑玲因積欠債務，遭訴外人楊家馨聲請本院強制執行，經本院以103 年度司執字第139159號查封拍賣陳淑玲所有，坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其上同段5611建號即門牌號碼為臺中市○○區○○○路0 段000 號22樓之3 房屋（權利範圍全部，含共同使用部分即同段5613建號建物、權利範圍10000 分之16
6 ，下合稱系爭房地），其中5613建號建物（下稱系爭建物）主要用途為該集合住宅之共同使用，包括地下1 至3層之空間。系爭房地由原告於民國104 年7 月1 日拍定取得，並於同年8 月5 日辦理所有權移轉登記。原告另取得陳淑玲於87年6 月11日與訴外人亞太商業銀行股份有限公司（下稱亞太銀行）就系爭房地所定之不動產買賣契約書，其上載明：「約定專用部分：停車位：地下3 層機械式編號71號。地下2 層平面式編號8 號」，足證系爭建物之前所有權人於購買系爭房地時，就地下層之停車空間，已因分管契約而取得約定專用權。另據「22F-3 室內設備移交清冊（住家）」，亦詳列「附註：機械式停車位B3F 第71號」、「平面式停車位B2F 第8 號」，益徵原告所買得之不動產，包括系爭建物地下3 樓編號71號停車位（下稱系爭停車位）之約定專用權。
（二）其後原告欲對系爭停車位行使約定專用權，被告林合棟卻以存證信函向原告否認原告有約定專用權，並稱其對系爭停車位有約定專用權，且已出租予訴外人南山人壽公司，嗣被告林合棟並將系爭停車位移轉予被告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱伯克錸公司），致原告對系爭停車位之約定專用權處於不安之狀態，有提起本件確認訴訟之確認利益。被告伯克錸公司除否認原告對系爭停車位有約定專用權外，並實際排除原告行使該專用權，致原告權利受損，爰依民法第767條第1項規定，請求被告伯克錸公司交還系爭停車位予原告。另因被告伯克錸公司無權占有系爭停車位，使原告受有損害，另依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利。
（三）並聲明：1.確認坐落系爭土地上系爭建物，門牌號碼為臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號亞太大樓系爭停車位，原告有約定專用權。2.被告伯克錸公司應將系爭停車位交還予原告。3.被告伯克錸公司應自起訴狀繕本送達之翌日起，至交還系爭停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3000元。4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告林合棟則以：伊於96年間向訴外人王翠華購買坐落系爭土地及其上同段5571建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號11樓）、系爭建物持分10000 分之624 ，系爭停車位即為伊向王翠華所購買，管委會並發給伊車位專用證明，嗣伊將系爭停車位連同6 樓之2 房屋租給南山人壽公司，復於104 年12月將6 樓之2 房屋與系爭停車位一併出售予被告伯克錸公司等語置辯。
（二）被告伯克錸公司則以：伊公司於104 年11月間向被告林合棟購買6 樓之2 房屋與系爭停車位，同年12月間辦理所有權登記，陳淑玲於88年至103 年間均未繳納系爭停車位之清潔費，陳淑玲既無權利，原告亦無系爭停車位之專用權等語，資為抗辯。
（三）並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第147頁）：
（一）原告前於104 年7 月1 日經本院103 年度司執字第139159號執行事件，拍定取得執行債務人陳淑玲所有系爭房地，並於同年月6 日取得本院執行處核發系爭不動產權利移轉證書。
（二）依原告所提出陳淑玲於87年6 月11日與亞太銀行就系爭房地所定之不動產買賣契約書，其上記載：「約定專用部分：停車位：地下參層機械式（平面式）編號71號。地下貳層平面式編號8 號」。另原告所提出「22F-3 室內設備移交清冊（住家）」上載：「附註：機械式停車位B3F 第71號」、「平面式停車位B2F 第8 號」。
（三）被告林合棟前於105 年1 月6 日以潭子栗林郵局存證信函表示否認系爭停車位為原告所有。
（四）96年11月20日亞太大樓亞太（車）字第0000000000汽車車位約定專用證明書記載系爭停車位為被告林合棟專用。
（五）依被告林合棟與王翠華間之不動產買賣契約書所示，王翠華將所有坐落系爭土地、同段5571建號建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○○路○ 段○○○ 號11樓）、及系爭建物應有部分10000 分之624 （即地下3 層編號58、71機械停車位）出售予被告林合棟。
四、得心證之理由：
（一）按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。本件原告主張其取得系爭停車位之專用權，然為被告所否認，是原告主張之權利是否存在不明確，足見原告在私法上之地位有受侵害之危險，是原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法即無不合，合先敘明。
（二）原告於104 年7 月1 日經由本院民事執行處103 年度司執字第139159號給付票款強制執行事件，以1301萬8889元之價格拍定買受取得陳淑玲所有系爭房地，並於同年8 月5日辦理所有權移轉登記之事實，業據原告提出系爭房地之土地及建物所有權狀、本院不動產權利移轉證書等件為證（見本院卷第8 至10頁），且為被告所不爭執，是原告此部分之主張，自堪信為真實。
（三）原告主張其拍定取得之系爭5613建號建物之權利範圍係表彰停車位使用權，而陳淑玲於87年6 月11日向亞太銀行買受系爭房地時，買賣契約書上已載明陳淑玲取得之約定專用部分為系爭停車位及地下2 層平面式編號8 號停車位，是原告當然繼受取得系爭停車位之約定專用權等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號民事判例參照）。本件原告主張其就亞太大樓系爭停車位有約定專用權，惟為被告所否認，則依前揭說明，自應由原告就其主張權利之要件事實負舉證責任。
2.公寓大廈停車位使用權歸屬之判斷依據：按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第5 款定有明文。又按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔，土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4 條第2 項分別定有明文。是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，應屬無疑。按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照）。再按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字第242 號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4 條第2 項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。因各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而判定何人有停車位之使用權，並不能單以停車位所在相關建物其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而為特定車位之專有使用權人。且區分所有權人會議，若未經特定停車位專用權人之同意，亦無權以決議逕行變更或剝奪其使用該停車位之權利。
3.本件原告雖拍定買受取得系爭房地，含系爭5613建號建物之權利範圍10000 分之166 ，而本院民事執行處之拍賣公告上係分別載明系爭土地及建物之拍賣底價，備註事項欄則註明「1.上開不動產2 宗合併拍賣，請投標人分別出價。4.本件拍賣標的據大樓管理員表示目前無人進出使用。
又經本院至現場履勘時，屋內有丟棄雜亂之廢棄物及廚房略有惡臭之情形，似長期處於無人使用之狀態，拍定後依現況點交。5.建物是否為輻射屋、海砂屋、凶宅、地震受損、火災受損或嚴重漏水等重大瑕疵，經本院調查仍不明；得標人應於拍定後自行至現場訪查，如經發現並經法院認定重大瑕疵時，得聲請撤銷拍定；如權利移轉證書核發後始發現者，不得聲請撤銷拍定，請投標人注意」等語，業經本院調閱103 年度司執字第139159號執行卷宗核閱無誤，可見原告取得之系爭建物應有部分10000 分之166 ，，並無法表彰特定停車位之使用權，且點交系爭房地時，亦未就系爭停車位進行點交。是依拍賣標的內容及程序，並未使拍定人產生可取得系爭停車位使用權之合理信賴基礎。
4.又依陳淑玲與亞太銀行間就系爭房地簽訂之不動產買賣契約書可知，其上固載明「約定專用部分：停車位：地下3層機械式編號71號（即系爭停車位）、地下2 層平面式編號8 號」等語，且「22F-3 室內設備移交清冊（住家）」，固亦載明「附註：機械式停車位B3F 第71號（即系爭停車位）」、「平面式停車位B2F 第8 號」（見本院卷第11至13頁），惟該買賣契約書係陳淑玲於87年6 月11日與亞太銀行簽訂，嗣後陳淑玲是否有將系爭停車位轉讓與他人，亦不無可能。而依亞太大樓管理委員會106年2月2 日回函稱：「一、本社區94 年成立第1屆管理委員會，全面清查停車位之使用狀況，22F-3陳淑玲有2個平面車位6號、8號，當年曾經聽陳淑玲丈夫說貼錢將機械車位換成平面6號車位，後於101年1月間將平面車位6 號賣給13-3（見讓渡書），101年-102 年陳淑玲增貸，銀行派員對保時僅一個平面車位，而自103年1月起就未繳納管理費，後由拍定人陳烈圳承接。二、機械車位71號94年時為亞太銀行所有，於96年8月間由6F-2繳納車位費」等語，有該管委會106年2月2日（106）亞太字第202號函在卷可稽（見本院卷第48頁），且觀諸該函文所附之亞太大樓管理委員會繳費收據可知，陳淑玲於99年7月至102年間確實未曾繳納系爭停車位之管理費，與該函文互核相符，堪認該函文內容為真，應屬可採。是於94年亞太大樓第1 屆管理委員會全面清查停車位之使用狀況時，陳淑玲有6號、8號2 個平面車位，嗣於101年間僅餘8號1 個平面車位，足見系爭停車位於87年6月11 日由陳淑玲向亞太銀行買受，嗣後陳淑玲已將之轉讓與他人。則依原告提出之陳淑玲與亞太銀行間之買賣契約、室內設備移交清冊之記載，益難認陳淑玲於系爭房地拍賣時擁有系爭停車位之專用權。
5.證人王翠華於本院具結證稱：我曾擁有亞太大樓系爭停車位之專用權，我是向1 家資產公司買的，但忘記公司名稱，買受時間太久忘記了，不動產的事我不是很懂，都是父親幫我處理，我當時是1 次買10幾個位置，我買了之後有給我車位的牌子，系爭停車位後來我就賣給被告林合棟，因為我用不了那麼多，我當時買了機械式與平面式好幾個車位，個別車位的價錢我不記得，因為是統包的價錢等語（見本院卷第139 頁反面至第140 頁），核與被告林合棟於另案本院105 年度訴字第1173號事件審理時提出之其與王翠華之不動產買賣契約書、車位證明書之記載相符（見另案卷第56至63頁）。原告固認被告所提之證據，不足以證明系爭停車位專用權最原始之權源，惟關於停車位使用權之歸屬，應回溯原承購戶買受時之車位分管原始約定，參以其後區分所有權人間就停車位使用權之移轉歷程，作為判斷依據，本件原告既未能舉證證明系爭建物之權利範圍即係表彰系爭停車位使用權，則其主張其就亞太大樓享有系爭停車位之專用權云云，自無足採。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求確認其就系爭停車位有約定專用權，被告伯克錸公司應將系爭停車位交還原告及應按月給付原告相當於租金之不當得利部分，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定不生影響，爰不予逐一審究，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 12 日
書記官 黃俞婷