臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2777號原 告 黃綉勛訴訟代理人 陳金村律師被 告 風采風社區管理委員會法定代理人 阮美玲訴訟代理人 黃靖閔律師
李佳珣律師上列當事人間交付汽車停車位事件，本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國104年8月27日間經法務部行政執行署臺中分署（
下稱臺中分署）拍賣買賣取得台鼎建設股份有限公司（下稱台鼎公司）所有、位於「風采風社區」內、坐落於臺中市○○區○○段○○○號土地上、同段建號318號建物應有部分各10000分之71之建物各1筆（該署於104年10月29日核發權利移轉證書，於同年11月26日辦理登記）。而依臺中分署計算，上開應有部分應可取得該社區地下室其中2個停車位，亦即如附件所示臺中市龍井地政事務所106年1月24日106年土測字第009700號土地複丈成果圖編號A所示面積17.05平方公尺、編號B所示面積19.52平方公尺之停車位各1個（下稱系爭停車位）。惟被告並無交付原告系爭停車位，且竟在未經原告同意下將之出租於他人，原告雖屢次要求被告返還系爭停車位，但被告拒不交還。原告既係系爭停車位之所有權人，然系爭停車位自104年10月29日（原告取得所有權日即受有損害）起遭被告無權占用而無法使用，原告自受有損害。且系爭停車位位於大樓地下樓，交通尚屬便利，又該大樓內與系爭停車位相同規格之車位均係以每月新臺幣（下同）1,500元之價格出租予他人，是原告即受有按月相當於租金3,00元（2個停車位合計，下同）之損失。爰依物上所有權、侵權行為之法律關係訴請被告交還系爭停車位，並賠付自104年10月29日起按月以3,000元計算之損失。
㈡台鼎公司就風采風社區內之停車位係採獨立買賣，故關於臺
中市○○區○○段○○○○號之主要用途雖包括防空避難室、停車空間、受電室，但其中防空避難室、受電室是附隨於區分所有建物中併移轉所有權，因而本件經拍賣部分係屬地下樓停車位。台鼎公司就上開建物之應有部分計10000分之568，換算至少應有5個以上停車位，而原告所取得應有部分比例，經換算為31.87平方公尺，對照現存所餘11個停車位面積為12.03至18.77平方公尺，原告應有部分所換算之面積，應可請求系爭停車位。
㈢並聲明：⑴被告應將系爭停車位交付原告使用；⑵被告應給
付原告30,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告自105年8月29日起至交付系爭停車位之日止，應按月給付原告3,000元。
二、被告辯以：原告雖繼受取得台鼎公司上開應有部分，惟台鼎公司於「風采風社區」地下樓內並未取得任何停車位，其中系爭停車位部分現由被告以每個停車位、每月1,500元出租予其他住戶使用中。原告故經拍賣取得上開應有部分，惟於拍賣公告上已特別記載：「7-14標為東海段318建號之建物，持分關係如附表所示，主要用途為防空避難室、停車空間、受電室，是否為車位無法確定，應買人應自行查明，拍賣標的為持分，拍賣後不點交。」是原告所取得者實無法確定為系爭停車位。況以台鼎公司受拍賣之應有部分，換算每個停車位應為10000分之113.6，而原告所取得者為10000分之142，至多僅為1個停車位多，尚不足二個停車位，況其中尚應包含防空避難室、受電室等，是原告請求交付系爭停車位供原告使用，顯有誤會。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：㈠上開原告主張其如何取得上開應有部分及其權利登記情況，
及其為風采風社區之區分所有權人、被告就系爭停車位現以每個停車位、每月1,500元出租予其他住戶使用中之事實，為兩造所不爭；另系停車位之實際所在及其實際使用面積詳如附件臺中市龍井地政事務所土地複丈成果圖編號A、B所示，亦經本院會同兩造履勘現場，並囑託該所測量屬實；以上有權利移轉證書、所有權狀及本院勘驗筆錄、臺中市龍井地政事務所106年3月31日龍地所二字第1060002075號函檢送之土地複丈成果圖等在卷可資佐證，應可認定。
㈡本件原告主張其應繼受前手台鼎公司之權利，而為系爭停車
位之所有權人（或分管使用權人），而被告無權占有、使用系爭停車位，除無法律上之原因，受有利益外，並因此侵害原告之權利，而要求被告返還系爭停車位及賠償所受損失。惟此為被告所堅決否認，並以前詞置辯。是茲本件應予審究者闕為原告主張其係系爭停車位之所有權人（或分管使用權人），因而請求被告應將該停車位遷讓返還予原告、並賠償原告所受損失，有無理由？經查：
⑴按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為
主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。而由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢。又於84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」（該規定於92年修正後改列為第58條第2項）。至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力，此合先敘明。
⑵又最高法院81年台上字第1060號民事判決謂：「經登記之共
有不動產，何人為共有人，全以登記簿記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項亦定有明文。地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。」其表明各共有人已就共有物之特定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契，雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。茲風采風社區大樓地下樓停車位所屬之318建號建物，乃全體區分所有權所共有（每人之應有部分不盡相同），其既劃分停車位供特定之區分所有權人停車使用，即應認為全體區分所有權人就該地下室有分管之約定。
⑶原告雖主張台鼎公司就上開建物之應有部分計10000分之568
，換算至少應有5個以上停車位，而原告所取得應有部分比例，經換算為31.87平方公尺，對照現存所餘11個停車位面積為12.03至18.77平方公尺，原告應有部分所換算之面積，應可使用系爭停車位等語，欲證明其為系爭停車位之所有權人，或至少亦應繼受台鼎公司之權利，而有權使用系爭停車位等語，惟此業為被告所否認，且關於台鼎公司是否為系爭停車位之所有權人，或為前述分管契約中為系爭停車位之使用權人等各節，均未經原告舉證證明之，原告上開主張，已不可採。況原告於本院審理中亦自認於100年7月間向台鼎公司購買風○○○區○○○○段331建號區分所有建物）門牌號碼為遠東街28號5樓）時，未同時購買停車位，但一併買受取得同段318建號應有部分10000分之15之事實（見本院卷一第36頁）等語，足見擁有上開318建號應有部分者，非必然擁有停車位之所有權或使用權，是原告僅以其擁有上開應有部分即主張其為系爭停車位之所有權人，洵非可採。
⑷再按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人
為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人）；又最高法院48年臺上字第1065號判例認為：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議固然著有釋字第349號解釋可資參佐，然依上開解釋意旨可知，共有人與其他共有人訂立共有物分管特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉或可得而知，並無受不測損害之虞時，最高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分，與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背，即共有人原訂定之分管契約，對於受讓人仍繼續存在。而查，本件拍賣公告上已特別記載：「7-14標為東海段318建號之建物，持分關係如附表所示，主要用途為防空避難室、停車空間、受電室，是否為車位無法確定，應買人應自行查明，拍賣標的為持分，拍賣後不點交。」等語，為兩造所不爭，可見原告於應買前已可預見所應買者非屬系爭停車位之事實，尤其依上開應有部分之登記情況，亦無附屬或系爭停車位所有權或使用權之記載，原告更無認識錯誤之可能。至原告雖主張被告於內部會議上曾經為台鼎公司經拍賣之應有部分為地下樓剩餘5個車位之表示，可見原告所應買取得為系爭停車位等語，然被告僅係該社區之管理者，非為台鼎公司之代表或財產管理人，不足代表台鼎公司之意見，乃被告上開意見僅屬個人推測，非為真實，況此除經被告事後否認外，更與本件拍賣公告上記載不一，非逕可據為本件實體事實之認定所用，何況，風采風社區尚餘11個停車空位，而台鼎公司之應有部分共分8標拍賣，何足以原告所取得者必為系爭停車位，均未經原告予以證明之，乃原告僅自選擇系爭停車位為其所有或得使用者，將無端侵及後續應買者之權利，而使原告自不得獲取超越其買賣契約以外之不當得利，殊失公平，益證原告上開主張，不可採信。
⑸至原告主張其應有部分登記較多，但卻無法按比例享受停車
位；反之，部分區分所有權人之應有部分較少，卻可使用停車位等語。茲按共有物之分管，乃共有人內部之事務，究應由何人管理使用共有物，應尊重共有人之決定，以符合共有人間最大之經濟利益，且基於契約自由原則，契約內容在不違反法令或公共利益之情形下，當事人有完全之決定權。準此，共有人團體內部，自行決議令少數共有人就共有物特定部分之使用收益範圍，多於或少於依其應有部分比例應得之使用收益範圍，亦即共同為應有部分比例與使用權範圍不相等之決議，當然亦生拘束之效力。而關於大樓停車位使用權之分管契約部分，最高法院88年台上字第1541號民事判決謂：「……上訴人就前開房屋地下二層雖擁有所有權應有部分四十分之四，然所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人之所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來，……又各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議書即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等。……」即已明確指出只要共有人間之分管契約確有其事實，共有人使用共有物特定部分之範圍，得不受其應有部分比例之限制。換言之，分管契約之內容，是否按應有部分比例而分配其使用範圍，應尊重當事人契約自由原則。尤其，原告買受上開應有部分時，應可知所取得者非為停車位，已如前述，故其出價應買時，顯然是以該應有部分並非必為停車位之條件而評估其價值，並願此承受斯時分管約定之使用狀態，換言之，就該應有部分並不當然包含系爭停車位在內，此情事應已在原告出價應買之評估範圍內，故僅以原告購買上開應有部分為10000分之142，即不顧共有人間已就共同使用建物訂有分管約定，而認為原告當然取得系爭停車位之所有權或使用權，此顯然會造成原告獲有意料之外之利益，殊與事理有違。
⑹綜上所述，原告所舉之證據資料，尚不足以證明其係系爭停
車位之所有權或使用權人，故其主張系爭停車位為其所有，因而請求被告應將系爭停車位交予原告使用，自無理由，應予駁回。又原告既無法舉證其係系爭停車位之所有權（或使用權人），乃被告縱有無權使用系爭停車位之事實，原告亦無因此權利受損之情況，是原告請求被告賠付自104年10月29日起按月以3,000元計算之損失，亦有誤會，併應認為無理由，而予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
民事第七庭 法 官 林世民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 廖于萱