臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2797號原 告 謝順芳訴訟代理人 謝尚修律師複代理人 王品懿律師被 告 林明德訴訟代理人 呂時華被 告 林明正法定代理人 林敬旻被 告 林賴爽
林明照林綉玉林綉連黃添來黃鈺倫黃麗華黃佳慧上八人共同訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106月5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人廖論興（已歿）及證人陳燕龍等人於民國89年間，為向訴外人林申亭承租臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），建築房屋以合夥經營茶小舖休閒茶館，即由廖論興與林申亭簽訂原證一租賃契約（下稱89年6月1日租約），並由原告及陳燕龍擔任該租約之連帶保證人，約定租賃期間為89年6月1日起至94年7月1日止，約定由林申亭將土地出租予廖論興興建房屋，以供經營「茶小舖紅茶店」使用，且於租約第5條第2項約定「建築費用：
租賃建物經主管機關核准興建後，因興建租賃建物所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照興建租賃物之工程款、申請使用執照、水電外電接管費用及其他與完成租賃建物之興建及有關之政府規費及其他全部費用。由雙方訂立契約兩個月內免付租金及第三個月以半價租金收入做為乙方起造費用，餘由乙方（即廖論興或原告，下同）負擔。」、「租賃建物內部之裝潢費用、空調設備、營業所需之額外水電設備、瓦斯配管等費用與申請規費，均由乙方自行安裝並負擔費用。」，由承租人出資興建房屋，又因林申亭擔心於租賃期間屆滿無法收回土地，遂於該租約第5條第1項約定「租賃建物之設計：租賃建物應依乙方之設計，以甲方（即林申亭，下同）名義申請建造執照，並依建造執照之圖說建築。」，第11條約定「租賃物之返還：(一)乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費。」，其後，原告與廖論興等合夥人即以林申亭名義，在系爭土地上興建台中市○○區○○段○○○○號建物（門牌碼號為台中市○○區○○路○○○號，下稱系爭建物），並於89年12月4日辦理第一次保存登記，登記為林申亭所有。嗣廖論興與林申亭於90年3月2日重新簽訂原證二租賃契約（下稱90年3月2日租約），並由原告及陳燕龍擔任連帶保證人，以代替89年6月1日租約，90年3月2日租約內容除租賃建物之建築未約定及租金部分尚有變動，且將租賃期間變更為90年3月2日至94年7月31日外，其餘內容並未變動。嗣原告與廖論興、陳燕龍等人結束合夥關係，並於92年5月26日簽訂股份轉讓協議書，由原告承買除訴外人王鳳玲外其餘合夥人對於茶小舖休閒茶館之股份後，原告於97年8月22日即以自己名義與林申亭簽訂原證三租賃契約（下稱97年9月1日租約），並由訴外人即合夥人張火森（於92年5月26日經原告收購股份後，又重新加入合夥）及訴外人即原告配偶江小惠擔任連帶保證人，97年9月1日租約內容除變動租金數額，且更訂租賃期間為97年9月1日至100年8月31日外，其餘內容並未變動，且原告於97年9月1日租賃期間內，已另收購王鳳玲、張火森2人之合夥股份，茶小舖休閒茶館之合夥財產已全部歸屬於原告所有，原告與林申亭又於100年9月1日續約簽訂原證四租賃契約（下稱100年9月1日租約），約定林申亭出租系爭建物予原告，供作「茶小舖紅茶店」使用，約定租賃期間為100年9月1日至103年8月31日，並於第11條約定「租賃物之返還：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除同意由甲方代處理（費用由押金中扣除），將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費」。嗣林申亭於102月9月12日過世，100年9月1日租約於103年8月31日到期後，原告未再與林申亭之繼承人即被告10人續約，原告依100年9月1日租約第11條約定欲拆除系爭建物時，被告林明照因與系爭土地之所有權人即被告林明正及被告林明德之子林敬旻（兼被告林明正法定代理人）間有繼承財產糾紛（林敬旻於99年12月29日自林申亭取得系爭土地應有部分1/2所有權，被告林明正則於102年8月26日自林申亭取得系爭土地應有部分1/2所有權），欲以系爭建物存續妨害系爭土地所有權人使用土地，而阻擾原告拆除系爭建物。爰依100年9月1租約第11條約定，提起本件訴訟。並聲明：被告應容忍原告拆除系爭建物，且不得妨礙原告拆除之行為。
二、被告則以：㈠被告林賴爽、林明照、林綉玉、林綉連、黃添來、黃鈺倫、
黃麗華、黃佳慧等8人部分：依89年6月1日租約第5條第2項約定「建築費用：．．．。由雙方訂立契約兩個月內免付租金及第三個月以半價租金收入做為乙方起造費用，餘由乙方（即廖論興，下同）負擔。」，系爭建物係由廖論興與林申亭共同出資興建。又100年9月1日租約第11條已約定由出租人代為處理等語，且系爭建物登記所有權人為林申亭，並於105年5月9日因繼承登記為被告公同共有，自應由被告自行處理系爭建物。再100年9月1日租約第11條約定僅係原告之義務，並非請求權，況原告於102年9月12日林申亭死亡後，即未繳付租金，且於103年8月31日租約到期後，已將系爭建物點交予被告。此外，系爭建物課稅現值僅新臺幣（下同）532,700元，拆除後之殘餘建材價值不到2成，提起本件訴訟費用及拆除費用合計已超過殘餘建材價值，顯不符合比例原則，且系爭建物出租每月租金為7萬元，兩相比較，不拆除系爭建物對於被告較為有利，原告提起本件訴訟並無訴訟實益，應屬權利濫用。至被告林明德及林敬旻與被告林賴爽等8人之利害相反，渠2人所述系爭房屋係由原告出資興建及林申亭於生前有表示同意原告拆除系爭建物等情事，應屬不實等語置辯。並聲明:如主文所示。
㈡被告林明德、林明正2人部分：系爭建物確係原告所出資興
建，且林申亭於生前曾表示同意原告拆除爭建物及變賣建材，故本件同意原告之請求等語。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與廖論興、陳燕龍等人於89年間起合夥經營茶小舖休閒
茶館，其後，原告於92年5月26日與廖論興、陳燕龍、張火森等人簽立股份轉讓協議書，由原告收購除王鳳玲外其餘合夥人之股份，原告再於99月12月28日與王鳳玲簽立讓渡書，由原告收購王鳳玲之合夥股份，後張火森又加入合夥，原告並於100年8月5日與張火森簽立讓渡書，由原告收購張火森之合夥股份等情，有茶小舖休閒茶館之股份同意書、上開股份轉讓協議書、讓渡書等影本資料為證（見卷二第17頁至第22頁、第41頁）。
㈡廖論興與林申亭簽訂89年6月1日租約，由原告及陳燕龍擔任
該租約之連帶保證人，約定租賃期間為89年6月1日起至94年7月1日止，約定由林申亭將土地出租予廖論興興建房屋，以供經營茶小舖紅茶店使用，原告與廖論興等合夥人即以林申亭名義在系爭土地上興建系爭建物等情，有89年6月1日租約影本為證（見卷一第9頁至第19頁）。
㈢廖論興與林申亭於90年3月2日重新簽訂90年3月2日租約，並
由原告及陳燕龍擔任連帶保證人，以代替89年6月1日租約，將租賃期間變更為90年3月2日至94年7月31日，原告於97年8月22日即以自己名義與林申亭簽訂97年9月1日租約，並由張火森及原告配偶江小惠擔任連帶保證人，約定租賃期間為97年9月1日至100年8月31日。原告與林申亭又於100年9月1日續約簽訂100年9月1日租約，約定林申亭出租系爭建物予原告，供作「茶小舖紅茶店」使用，租賃期間為100年9月1日至103年8月31日，並於100年9月1日租約第11條約定「租賃物之返還：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除同意由甲方代處理（費用由押金中扣除），將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費」等情，有90年3月2日租約、97年9月1日租約及100年9月1日租約影本為證（見卷一第20頁至第37頁）。
㈣系爭土地原為林申亭所有，林敬旻於99年12月29日自林申亭
取得系爭土地應有部分1/2所有權，被告林明正則於102年8月26日自林申亭取得系爭土地應有部分1/2所有權等情，有系爭土地登記謄本影本為證（見卷一第38頁）。
㈤系爭建物於89年12月4日辦理第一次保存登記，登記為林申
亭所有，於102月9月12日林申亭過世後，由林申亭之繼承人即被告10人繼承，並於105年5月9日以繼承為原因，登記為被告10人公同共有等情，有林申亭之繼承系統表、系爭建物登記謄本影本等資料為證（見卷一第8頁、第39頁至第41頁）。
四、本件爭執之點應在於：原告依100年9月1日租約第11條約定，請求被告容忍拆除且不得妨礙原告拆除系爭建物，有無理由？茲分述如下：
㈠原告原與廖論興等人合夥，以廖論興名義向林申亭承租系爭
土地，興建系爭建物，以共同經營茶小舖紅茶店（即茶小舖休閒茶館），其後，原告除先後向廖論興、王鳳玲、張火森等人收購合夥股份，而取得茶小舖紅茶店全部合夥股份外，，並以自己名義與林申亭簽訂100年9月1日租約，約定由林申亭出租系爭建物予原告，以及被告10人為林申亭之繼承人等情，已如前述，則就原告與林申亭簽訂之100年9月1日租約第11條約定，於原告取得茶小舖紅茶店全部合夥股份後，原告不論於形式上及實質上均係100年9月1日租約之當事人，於102月9月12日林申亭過世後，被告10人即因繼承而為該租約之出租當事人，是原告依100年9月1日租約第11條約定請求被告10人履行，兩造確係該約定之權利義務主體，應具當事人適格，合先敘明。
㈡按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨可資參照）。查89年6月1日租約第5條第2項雖約定「建築費用：租賃建物經主管機關核准興建後，因興建租賃建物所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照興建租賃物之工程款、申請使用執照、水電外電接管費用及其他與完成租賃建物之興建及有關之政府規費及其他全部費用。由雙方訂立契約兩個月內免付租金及第三個月以半價租金收入做為乙方起造費用，餘由乙方負擔。」、「租賃建物內部之裝潢費用、空調設備、營業所需之額外水電設備、瓦斯配管等費用與申請規費，均由乙自行安裝並負擔費用。」，且證人陳燕龍亦於本院106年4月19日準備程序期日到庭證稱：系爭建物係由原告與廖論興等合夥人出資興建等語（見卷二第32頁反面），然此僅可證明系爭建物係由原告與廖論興等合夥人出資興建而已，並不當然表示原告有權拆除系爭建物，且系爭建物既已登記為林申亭所有，林申亭依民法第759條之1第1項規定係法律上推定之適法所有權人，則原告是否有權拆除系爭建物，自應探究系爭建物之所有權歸屬及100年9月1日租約第11條約定之真意所在。
㈢次查，就系爭建物之所有權歸屬方面，89年6月1日租約除於
第5條第1項約定以林申亭名義申請建造執照外，並約定「甲方願意在其所有之土地出租予乙方興建房屋，將房屋連同土地出租予乙方做為茶小舖紅茶店」（見卷一第9頁正面、第12頁正面），90年3月2日租約約定「甲方願意將其所有之土地及其上建物出租予乙方」（見卷一第20頁正面），97年9月1日租約約定「甲方願意將其所有之土地及其上建物出租予乙方」（見卷一第30頁正面），100年9月1日租約則約定「甲方願意將其建物出租予乙方」（見卷一第34頁正面），則依上開各租約之約定文義，可見原告、廖論興等合夥人與林申亭間已約定系爭建物之所有權歸屬於林申亭，再系爭建物並非未經保存登記建物，尚不以出資興建作為所權人認定依據，且業經登記為林申亭所有，則原告、廖論興等合夥人與林申亭間就系爭建物之所有權歸屬既有上開合意，且經登記，系爭建物之所有權依民法第758條規定即係由林申亭取得，原告並不因出資興建而成為系爭建物之所有權人，自不得本於所有權人地位請求被告10人容忍其拆除系爭建物。㈣再查，89年6月1日租約第11條雖約定「租賃物之返還：(一)
乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費。」（見卷一第16頁正面），然90年3月2日租約第11條及97年9月1日租約第11條均係約定「租賃物之返還：
(一)乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除時同意由甲方處理，將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費。」（見卷一第25頁、第32頁正面），100年9月1日租約第11條則約定「租賃物之返還：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除同意由甲方代處理（費用由押金中扣除），將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費」（見卷一第35頁正面），則依上開各租約第11條之約定文義，自90年3月2日以後之租約，原告或廖論興與林申亭間已約定於租約屆期時，除經續約外，如未將系爭建物拆除，即同意由出租人即林申亭處理系爭建物，而非謂原告於租約屆期後之任何期間均享有選擇是否拆除系爭建物之權利，況倘非如此解釋，豈非林申亭於出租系爭土地供原告等合夥人興建房屋，於租約屆滿後，仍須視原告是否要拆除系爭建物，始得再為使用系爭土地？顯不符兩造訂定上開各租約第11條約定租期屆滿返還土地之目的。又原告於100年9月1日租約屆期時（即103年8月31日），並未續約，亦未拆除系爭建物，且已將系爭建物點交予被告10人乙節，則為原告所不爭執，是依100年9月1日租約第11條約定，原告於點交系爭建物予被告時即已同意由被告處理系爭建物，自無再為選擇拆除系爭建物之權利。故原告依100年9月1日租約第11條約定，請求被告容忍拆除且不得妨礙原告拆除系爭建物，並無理由。至原告、廖論興與林申亭間存有系爭建物所權人歸屬於林申亭之合意，已如前述，並非單純約定由林申亭出名登記為系爭建物所有權人而已，是原告亦無從依借名登記關係請求被告拆除系爭建物，附此敘明。
㈤末查，系爭建物係於89年12月4日辦理第一次保存登記乙節
，為兩造不爭執，且系爭建物於105年間之課稅現值僅為532,700元之情，則有臺中市政府地方稅務局函送之系爭房屋105年課稅明細表在卷可按（見卷一第104頁），依此，興建迄今已長達十幾年之系爭建物拆除殘值是否足敷系爭建物之拆除費用，實有疑問？況如前所述，系爭建物所有權已由林申亭取得，並為被告所繼承，則原告於拆除系爭建物後，尚無從變賣殘材以獲取拆除殘值，再原告對本件訴訟之利益為何並未有任何舉證或說明，是本件亦難認原告提起訴訟具訴之利益存在。
㈥另按訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴
訟人中一人之行為，有利益者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言（最高法院52年台上字第1930號判例參照）。是本件訴訟之共同訴訟人中之一人或數人，對於他造所為不利於共同訴訟人之行為，視為全體均未為該行為，如共同訴訟人中一人為捨棄、認諾、撤回等對全體共同訴訟人不生效力。查被告林明德、林明正2人雖均表示系爭建物為原告出資興建，且林申亭於生前曾告知同意原告拆除系爭建物及變賣建材，而對原告之請求為認諾之意思表示。然被告林明德、林明正2人所為上開陳述或認諾表示，於形式上係不利於其餘被告8人，對全體被告不生效力，且林申亭於生前曾告知同意原告拆除系爭建物乙節，縱然屬真，亦僅可證明上開各租約第11條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除」而已，非謂原告於租約屆滿後之任何期間，均享有選擇是否拆除系爭建物之權利，是依被告林明德、林明正2人之上開陳述，仍無從為有利於原告之認定。
㈦綜上所述，原告依100年9月1日租約第11條約定，請求被告
容忍拆除系爭建物，且不得妨礙原告拆除系爭建物之行為，為無理由，且欠缺訴之利益，應予駁回。
五、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
民事第四庭審判長 法 官 林金灶
法 官 楊忠城法 官 王振佑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
書記官 蔡秋明