臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2017號原 告 廖學勲特別代理人 廖益增訴訟代理人 陳浩華律師複代理人 陳博芮被 告 潘勝峰訴訟代理人 邢建緯律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，及其中新臺幣伍佰萬元自民國105年7月22日起；其中新臺幣柒佰萬元自民國106年2月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：民事訴訟法第51條第2項規定：「無訴訟能力人有為訴訟行
為之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。」茲查，原告因罹患失智症伴有行為障礙而無訴訟能力，且未受監護宣告，經本院於民國105年11月4日以105年度聲字第226號裁定選任原告之子廖益增為特別代理人，故本件由原告之特別代理人廖益增代理原告為訴訟行為。
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原請求被告給付新臺幣（下同）500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第4頁），嗣於106年2月15日變更聲明為：被告應給付原告1200萬元，及其中500萬元自起訴狀繕本送達之翌日起；其餘700萬元自擴張起訴聲明狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第113頁），此核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前述規定，應予准許。
貳、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠原告於102年2月間罹患失智症而陷於精神耗弱，被告竟利
用平日白天與原告同住之兒子廖上輝及媳婦均外出工作而獨留原告在家之際，前往原告位於臺中市○○路之住處，向原告表示欲洽談原告與他人所共有臺中市○○區○○段
930、931、1106、1108、1133、1134、1135、1136、1139、1139-1、3022、2861、3023、3026、3097、3112及3163地號等17筆土地（下稱系爭17筆共有土地），及原告單獨所有同段3021-1地號土地（下稱3021-1地號土地，與上開17筆共有土地合稱系爭18筆土地）之買賣事宜。嗣被告於102年2月16日以總價款270萬元向原告購買系爭18筆土地，扣除賣方應繳之土地增值稅電腦預估金額後，被告交付現金40萬元予原告作為洽購上開土地之定金，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟依兩造在本院另案103年度訴字第1788號移轉所有權登記訴訟囑託華信不動產估價師聯合事務所鑑定所檢送之資產鑑定報告書所載，上開買賣契約簽訂時，系爭18筆土地之合理交易價格為19,558,440元。倘若原告仍有任何辨識能力，豈會僅以270萬元即出賣上開價值19,558,440元之系爭18筆土地，更遑論原告須負擔系爭18筆土地之增值稅，卻僅收取被告40萬元現金。是以原告簽定系爭買賣契約時，顯已處於精神耗弱狀態。又原告為00年0月0日出生，在簽立系爭買賣契約時已是高齡79歲之年邁老人，其自98年起即因肢體障礙而長年未曾外出，平日僅一人獨自在家，迄至被告於102年2月間前往原告住處洽談土地買賣前，原告已有4年未與家人以外之人接觸，其對土地買賣價格如何，毫無概念，且無法取得相關資訊，在簽訂系爭買賣契約時，亦未與家人商議，即遽依被告所告知之土地公告現值、持分現值或土地利用價值高低與否等資訊，並計算結果，同意以270萬元出售系爭18筆土地予被告後，被告即直接自原告住處客廳書桌抽屜內拿取原告印章，載送原告前往臺中市西屯區戶政事務所申請辦理變更印鑑證明事宜，並要求原告申請變更後之印鑑證明共3份，另要求在被告單方繕打製作之系爭買賣契約內簽名，並交付土地權狀、身分證件予被告，且簽立未指明受任人之空白授權書1紙交予被告收執，並授權代理全權行使出售、簽約、移轉、領取價款等一切手續及有關之一切事宜，並同意買方及被授權人所申報之實價登錄價格，又要求原告在空白之土地登記申請書上簽名，並由被告在前開土地登記申請書等文件上自行蓋用原告變更後之印鑑章，足見原告係信任被告擔任地政士之專業身分所提供資訊，因而同意被告買受系爭18筆土地之價格。然原告於103年2月間與子女討論系爭18筆土地之買賣情形時，始發現被告提供之資訊顯然低於當時市場合理交易價格，而該情事非原告可得而知，則原告就被告提供之資訊信以為真，以遠低於市場合理價格之270萬元出售系爭18筆土地，實係因被告利用原告精神耗弱、智能不足及資訊不足而詐欺原告，使原告陷於錯誤以致簽署系爭買賣契約，原告因此於103年2月21日寄發台中英才郵局第305號存證信函向被告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並未逾民法第93條所規定之1年除斥期間，系爭買賣契約自已經原告合法撤銷。而系爭買賣契約既經撤銷，被告有回復原狀義務，惟被告已將系爭17筆共有土地移轉登記予第三人，顯然已無法返還該17筆共有土地而陷於給付不能，造成原告受有損害，爰依民法第226條規定，請求被告賠償15,259,209元【計算式：19,558,440元-2,491,088元（系爭3021-1地號土地102年2月16日鑑定價格）-1,808,143元（買賣總價金2,700,000元-臺灣高等法院臺中分院104年度上字第524號判決原告應給付被告金額891,857元）=15,259,209元】，惟原告僅請求其中之1200萬元。又倘認原告給付不能之主張為無理由，則因被告受領系爭17筆共有土地所有權之法律上原因已不存在，而被告出售該17筆共有土地受有利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定請求被告返還所受利益6,114,203元，該金額並未於逾本案請求1200萬元範圍【計算式：6,037,185元（系爭17筆共有土地部分出售予黃慶家價格4,554,691元+部分出售予陳宏洲價格1,482,494元）+1,885,161元（被告將系爭17筆共有土地直接由原告之名義移轉登記予第三人，造成由被告出賣土地而由原告負擔系爭17筆土地之土地增值稅）-1,808,143元=6,114,203元】㈡被告施以詐術使原告簽立系爭買賣契約，已經本院103年
度訴字第1788號、臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）104年度上字第524號移轉所有權登記訴訟判決確定（下稱另案移轉所有權登記事件），並在判決理由中認定原告係受被告詐欺而出售系爭3021-1地號土地及系爭17筆共有土地，並簽訂系爭買賣契約，此部分判斷在本案有爭點效適用，故原告自得撤銷為系爭買賣契約之意思表示。
㈢並聲明：1.被告應給付原告1200萬元，及其中500萬元自
起訴狀繕本送達之翌日起；其餘700萬元自民事擴張起訴聲明狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算利息；2.訴訟費用由被告負擔。
被告抗辯：
㈠依原告於103年2月21日寄發之台中英才郵局第305號存證
信函所稱，系爭17筆共有土地係被告乘原告年邁、急迫、輕率、無經驗，而以詐術使原告交付系爭17筆共有土地之所有權狀，故原告依民法第92條規定撤銷系爭17筆共有土地之買賣「預約」；至於系爭3021-1地號土地，係被告利用過戶系爭17筆共有土地之便，竊取3021-1地號土地權狀並辦理過戶，故就3021-1地號土地而言，原告係主張被告竊盜及偽造文書，而非詐欺；而就系爭17筆共有土地而言，原告係主張刑法第341條之準詐欺罪。惟兩造於102年2月16日以總價金270萬元簽訂系爭買賣契約時，約定230萬元買賣價金由被告代原告繳納本次土地買賣之土地增值稅（土地增值稅本即由原告負擔），其餘40萬元買賣價金則由被告當日付清予原告。是以兩造就系爭18筆土地買賣早已於102年2月16日簽訂並履行完畢，上述40萬元並非定金，兩造並未另就系爭18筆土地簽訂土地「買賣預約」，故原告以上開存證信函撤銷系爭17筆共有土地之買賣「預約」，自屬無據。
㈡被告並未施以詐術使原告簽立系爭買賣契約：
1.被告係經國家考試及格之地政士，並經營旺城開發建設有限公司，為土地開發商。於102年年初，被告為收購臺中市○○區○○段附近共有土地，遂藉由地籍圖、土地謄本等公開資訊，得知包含原告在內之地主在上開地段擁有數筆共有土地，被告因而以寄發廣告信方式至包含原告在內所有共有人家信箱，以探詢地主們是否有出售共有土地之意願。嗣後被告於102年2月間接獲原告打來電話表示有持份土地要賣，並主動告知其住處，被告才得以登門拜訪洽談。在拜訪前，被告並不認識原告，不知道原告是否與家人同住，且是否一人獨自在家，故被告並未利用原告家中無人時與原告簽約，而係原告主動打來表示有出售共有土地之意願。
2.依原告於另案移轉所有權登記事件所提出衛生福利部臺中醫院103年8月1日中醫醫行字第1030008928號函及草屯療養院103年11月14日草療精字第1030011117號函所附精神鑑定報告，可知並無證據足以證明原告於102年2月間出賣系爭18筆土地時之精神狀態係在無意識中所為。原告於102年2月16日既然是在精神狀況正常情況下簽定系爭18筆土地之買賣契約，則被告自無以詐術使原告為簽約之意思表示。至於原告提出之103年3月24日診斷證明書，係於兩造簽約一年後所為，自無法以該診斷證明書認定原告簽約時之精神狀態。
3.又依臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）105年度偵字第25637號廖益增與被告間偽造文書等案件之不起訴處分書所載，廖益增曾在該案中供稱：「…當時父親廖學勳（即原告）回答，有時可以表達很明確，有時候沒有辦法，時好時壞…，103年我回台時，父親有對我說要處理土地，要把一些土地賣掉」等語，足知原告於103年時有正常之意識能力來表達要出售土地。且該不起訴處分書亦記載原告於該偵查程序中到庭，經檢察官以隔離訊問方式單獨對其訊問，發現原告於訊問過程中，其聽力、表達能力、對於題意之瞭解能力均與常人無異，且可針對問題重點答覆等語，足見原告於105年、106年到庭作證時，仍思路清晰，可針對問題重點回答，故原告於102年2月16日出售系爭18筆土地並簽定系爭買賣契約，自係在意識、精神狀況良好情形下所為，其意識能力及行為能力應屬正常而與常人無異。原告主張其於102年間出售系爭18筆土地予被告時有急迫、輕率、無經驗及認知障礙等情云云，顯為選擇性失憶及臨訟卸責之詞，自無足取。
4.原告於被告偕同助理陳姿蓉初次前往拜訪時，原告僅同意被告及助理當場謄寫位於臺中市○○區○○段○00○○地○地號、面積、權利範圍等明細，並未讓被告取走該22筆土地之所有權狀正本，被告當日亦因係第一次取得上述22筆土地之資料，對該等土地情況尚須深入了解，因而未與原告達成買賣合意。直到一個月後，被告查明上述22筆其中西屯段2864、2867、2877、3166地號等4筆土地已遭政府徵收，故被告僅向原告購買土地明細表中之系爭18筆土地，並簽訂系爭買賣契約，而在簽訂系爭買賣契約後，原告始將系爭18筆土地之所有權狀交給陳姿蓉。由上述過程，可知原告交付系爭18筆土地之所有權狀正本予陳姿蓉，係兩造就買賣細節討論後之正常程序，被告並未施用詐術。況由原告在臺中地檢署103年度偵字第10199號其與被告間詐欺案件中於103年6月26日供稱：「…潘勝峰當時說要買西屯路旁的公地，問我要不要賣，我當時說可以。」「（問：潘勝峰來找你前你有無想過要賣土地？）我有想過，但我沒有跟人家講，因公地收租人廖本福收了租金後裝進自己口袋，廖本福是我們祭祀公業的人，因我每年要繳六千多元的地價稅，所以划不來，所以如果有人要買，他來講時，我就告訴他可以，潘勝峰來跟我說要西屯路旁邊的公地…」等語，足見原告確有出售「公地」即系爭17筆共有土地予被告之意思，且原告是因系爭17筆共有土地不僅收不到租金，每年尚須繳交6,000元之地價稅，覺得不合經濟效益，始同意將系爭17筆共有土地售予被告，故原告已考慮系爭17筆共有土地之使用效益，及將來處分之難易、個人資金需求等原因，始同意出售系爭17筆共有土地。原告既經深思熟慮，被告即無施用詐術使原告陷於錯誤。至於另案移轉所有權登記事件雖已判決被告應將3021-1地號土地移轉登記予原告之同時原告應返還該土地價金予被告，並確定在案，惟被告未對該案二審判決上訴，是因3021-1地號土地經被告查證為凶宅，且屬畸零地，其上又有違章建築，被告無購買意願，因此被告能接受上開判決結果，並非被告肯認有以詐欺方式使原告為出賣3021-1地號土地之意思表示，及原告有合法撤銷3021-1地號土地買賣之意思表示。況依原告寄發之台中英才郵局第305號存證信函內容所載，3021-1地號土地並非對被告主張詐欺，而係竊盜及偽造文書。
5.原告出售系爭18筆土地，並未低於附近相類似土地之買賣行情：
⑴承前所述，原告原本想要出售同段3166地號土地予被
告，但後經被告查詢該筆土地已於88年1月28日遭徵收而未完成交易。而該3166地號土地於88年遭徵收時之價格為每平方公尺12,000元，換算每坪之徵收價格為39,600元（計算式：12,000平方公尺×3.3坪=39,600元/坪），遠低於被告向原告購買系爭18筆土地每坪71,090元價格【計算式：2,700,000元÷37.98坪（系爭18筆土地總共坪數）=71,090元/坪】，足見被告支付給原告系爭18筆土地之每坪單價並未過低，且遠高於徵收價格。縱使3166地號土地於102年間公告現值為每平方公尺21,000元，換算每坪單價為69,300元（計算式：21,000元×3.3坪=69,300元/坪），亦尚低於被告付給原告系爭18筆土地每坪71,090元。從而被告所付價格並未低於市價，原告指稱被告售價低於行情，顯失公平云云，自屬無據。
⑵另依被告分別於100年6月19日以31萬元向訴外人廖椿
池購買包含同為西屯段在內之13筆土地、100年6月13日以463,000元向訴外人廖宜暉購買包含同為西屯段之26筆土地、100年6月14日以105,000元向訴外人廖萬駿購買包含同為西屯段在內之11筆土地之買賣內容觀之，買賣價金均在10萬元至46萬元之間；及102年○○○區○○段土地實價登錄成交地價行情，成交單價均介於每坪6萬元至72,000元之間（即105年7月間西屯段3121至3150地號土地每坪72,000元；102年10月間西屯段3031至3060地號土地每坪6萬元；102年12月間西屯段901至930地號土地每坪7萬元），成交行情平均值每坪為67,300元【計算式：（6萬元+7萬元+72,000元）÷3=67,300元，元以下四捨五入】。而被告當初向原告購買系爭18筆土地每坪單價為71,090元，仍高於上開102○○○區○○段土地成交行情之平均值，故被告以270萬元向原告購買系爭18筆土地，尚未低於一般市價行情。原告未詳查上情，率認被告出售之土地低於行情云云，顯不足採信。
⑶系爭17筆共有土地之共有人數動輒上千人，且有祭祀
公業位在其上，地形零碎、分散、複雜，土地上並有許多未辦保存登記之建物，故該17筆共有土地之價格本即不高。至於3021-1地號土地，則為畸零地，亦無多大價值，原告以270萬元出售系爭18筆土地予被告，並未低於102年時的行情。況且被告已在系爭買賣契約附件（即系爭18筆土地清冊）明載系爭18筆土地公告現值合計為7,418,774元，並告知系爭18筆土地增值稅約230萬元，而曾擔任電力公司地政課長之原告，對於土地買賣價格行情理應瞭如指掌，卻仍願以270萬元出賣系爭18筆土地，顯見其確已衡量過該等土地在其心中之實益、效用及價值。
⑷102年○○○區○○段土地成交行情平均值每坪為67,
300元，已如前所述。另案移轉所有權登記事件囑託華信不動產估價師聯合事務所所作資產鑑定報告書卻記載系爭3021-1地號土地每坪305,000元，顯然高於102年○○○區○○段土地成交平均行情4.53倍之多，足證該鑑定報告不實在。
6.綜上，原告主張被告利用詐術使原告陷於錯誤而為詐欺行為，被告否認之，原告自當就該有利於己之事實負舉證責任。
㈢另案移轉所有權登記事件未經詳查，遽依原告於103年2月
21日寄發之台中英才郵局第305號存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示而為判決，其認事用法顯有違誤；且在該案訴訟中，兩造並未就「原告是否受詐欺」一節充分攻防，故原告依「爭點效」之法理主張受有詐欺云云，顯無理由。
㈣原告固依民法第226條規定請求被告應負給付不能之損害
賠償，惟契約一方欲主張給付不能法律關係，應以雙方債之關係仍繼續存在為前提。本件原告若已撤銷系爭買賣契約之意思表示，則兩造間應已無契約關係存在，自不可能發生給付不能之情事。故原告上開主張，顯於法不合。
㈤倘認被告詐欺原告，致原告於102年2月16日簽署系爭買賣
契約，則詐欺時間應自102年2月16日起算。原告於103年2月21日以台中英才郵局第305號存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示，已逾民法第93條規定之1年除斥期間。
㈥按房屋或高價出售之所得，乃基於受領人與第三人之契約
而來，而非直接基於權利人之權利而發生，故受領人只須償還受領時原物之一般市價，而不及於原物或高價。故縱使原告得向被告請求返還不當得利，其返還客體之價額計算，不得以被告另行出售之價額為標準，而應以當時返還標的物之一般市價為準，亦即應以兩造當時合意之土地買賣價金為返還範圍。而被告已將土地買賣價金交付予原告，原告並未受有損害，被告無任何不當得利，故原告請求，顯屬無據，應予駁回。
㈦並聲明：1.原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：原告主張臺中市○○區○○段930、931、1106、1108、1133
、1134、1135、1136、1139、1139-1、3022、2861、3023、3026、3097、3112及3163地號等17筆土地原為原告與他人共有，同段3021-1地號土地則為原告單獨所有；而被告於102年2月16日以總價款270萬元向原告購買系爭18筆土地，扣除賣方應繳之土地增值稅預估金額後，被告交付現金40萬元予原告，雙方並簽訂土地買賣契約書之事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷㈠第15頁），堪信為真實。
至於原告主張其係遭被告詐欺而為出賣系爭18筆土地之意思
表示，原告於103年2月間發現遭詐欺後，於103年2月21日以台中英才郵局第305號存證信函向為被告為撤銷出賣土地之意思表示，惟其中之系爭17筆共有土地於出賣後已經被告登記為他人所有，被告無法返還土地，應負1200萬元之損害賠償責任等語，則為被告所否認，其並以前開情詞置辯。準此，本件應審究之爭點為：㈠原告是否遭被告詐欺而訂立系爭買賣契約？㈡原告如得撤銷系爭買賣契約，其因被告無法移轉回復登記系爭17筆共有土地予原告而得請求賠償之金額為何？茲析述如下：
㈠關於原告是否遭被告詐欺而訂立系爭買賣契約之爭點部分：
1.另案移轉所有權登記事件關於「被告是否對原告施以詐術而訂立系爭土地買賣契約，及原告是否合法撤銷出賣土地之意思表示」之爭點判斷，於本件訴訟有「爭點效」之適用。茲說明如下：
⑴關於爭點效理論，依學者駱永家教授之說明，所謂爭
點效係指「當事人在前訴以其為主要爭點而加以爭執，且法院就該爭點亦加以審理而下判斷，則在以該爭點為先決問題的不同的後訴請求之審理上，不許為與該判斷相反之主張或舉證，亦不得為與該判斷相反之判斷。」而最高法院首例承認爭點效理論之73年度台上字第4062號民事判決則指出：「確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。」該判決就爭點效內容及要件所為之說明，乃廣為最高法院後續承認爭點效理論之判決所援用。而本院就爭點效理論，亦持肯認見解，先予敘明。
⑵本件兩造所爭執「原告是否遭被告詐欺而訂立系爭買
賣契約，及原告是否合法撤銷出賣土地之意思表示」之爭點，係屬另案移轉所有權登記事件（含第一、二審判決，以下簡稱前訴判決）之重要爭點，且該判決對此爭點已審理判斷，揆諸前開說明，前訴判決對該爭點之判斷，除有顯然違背法令，或本件訴訟之兩造已提出新訴訟資料足以推翻原判斷外，應有拘束法院及當事人之效力。亦即，法院及當事人對前訴判決就該爭點所為之判斷，不得再任作相反之判斷或主張。⑶前訴判決（以臺中高分院104年度上字第524號為說明
）以「廖學勲乃80歲高齡（00年0月0日生）之獨居之老者。再據衛生福利部草屯療養院對廖學勲進行身體及神經學檢查、腦電波檢查、心理測驗、精神狀態檢查後，鑑定結果認為：『綜合廖員（按指廖學勲，下同）過去生活史及疾病史、心理評估結果、鑑定所得資料及相關影卷內容，廖員的臨床診斷為血管性失智症，其遲至103年3月才就診台中醫院神經內科進行診斷及治療，當時呈現中度的失智障礙程度（MMSE：12，CDR：2），同年8月於本院鑑定時，其障礙程度稍微減輕（MMSE：22），此狀況有可能是因腦部血管拴塞經治療後改善的緣故，但仍可發現相對廖員原本的教育程度及學經歷，其短期記憶、空間概念、思考流暢度及語言部分的能力缺損顯著：復參考廖員兒子於鑑定後提供其於狀況良好時之日文書信及感謝函，其思考流暢度及外國語言的運用顯然優於檢定時觀察到的狀態，因此廖員受上述心智缺陷影響，以致於影響其辨識能力並非無據。』、『唯目前並沒有廖員於案件發生當時其心智狀態之直接證據（例如：神經內科或精神科醫師之診斷或就醫紀錄、廖員自書之文件紀錄等），而難以直接論斷其辨識能力受心智缺陷影響程度是否達顯著下降，但假設該腦部中風於案件發生時業已發生，且未經適當治療前難有改善之前提下，【鑑定認為於案件發生當時，廖員具有中度失智障礙程度，其對事情的辨識能力顯著下降，需由他人協助處理複雜事務的判斷及決策】，方為妥適』乙節，此有草屯療養院103年11月14日草療精字第1030011117號函所附精神鑑定報告書在卷可佐，足徵廖學勳於系爭買賣契約簽立時，屬中度失智障礙程度，其對事情的辨識能力顯著下降，需由他人協助處理複雜事務的判斷及決策。查廖學勲既為80歲高齡之獨居之老者，屬中度失智障礙程度，自對18筆土地之買賣交易價格，難有正確認知。反之，潘勝峰則為任職多年之地政士，業經其自承在卷，依其專業，自對18筆土地之真實價格，熟諳於心。且按土地之市價，一般較公告地價為高，亦為一般人所周知。然潘勝峰竟藉其地政士之專業，提供不正確之18筆土地資訊，使廖學勲信以為真，致陷於錯誤，以遠低於市價之價格，將18筆土地以270萬元，出售予潘勝峰，自構成民法第92條之詐欺行為。又查，原審囑託華信不動產估價師聯合事務所（下稱華信事務所）鑑定18筆土地，於103年2月16日系爭買賣契約訂定時，其買賣合理交易價格為何？經華信事務所針對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的，並經估價師專業意見分析後，以住宅區選取3097地號土地、商業區選取1135及1136地號等2筆土地作為比準地，採用比較法、土地開發分析法等二種各半（即50%）估價方法，進行評估，再修正住宅區及商業區之評估價格後，認定系爭買賣契約簽立時，18筆土地之市價合計為19,558,440元，有華信事務所鑑定報告書乙本（外放）可證，然潘勝峰就18筆土地卻以270萬元低價購得（詳系爭買賣契約書第二條約定），即18筆土地市價與系爭買賣契約價金相差達七倍餘，顯見潘勝峰藉其土地專業知識，乘廖學勲為80歲高齡之獨居之老者，又有中度失智障礙，並無18筆土地之真正價格資訊之機會，竟以顯不相當之價格，與潘勝峰洽簽系爭買賣契約，致廖學勲陷於錯誤，而以遠低於交易市價之270萬元價格，出售18筆土地，廖學勲並即刻支付全部價金，旋辦理過戶手續，益證潘勝峰對廖學勲施以詐術，而構成民法第92條之詐欺行為，並構成民法之侵權行為。又按民法第93條規定：『前條（即第92條）之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷』。查兩造簽訂系爭買賣契約之日期雖為102年2月16日，有系爭買賣契約在卷可按，然廖學勳既係事後於103年2月間與子女談及系爭土地買賣情形乙事，始發見其受潘勝峰詐欺而訂系爭買賣契約等情，則其旋於103年2月21日寄發台中英才郵局第305號存證信函予潘勝峰，主張其係受潘勝峰詐欺始出售系爭土地，故以該存證信函撤銷其出賣系爭土地之意思表示乙節，有郵局存證信函在卷為佐，則廖學勳自發現詐欺之日起，迄以上開存證信函向潘勝峰為撤銷系爭土地買賣之意思表示止，顯未逾一年除斥期間，是潘勝峰抗辯，廖學勲撤銷系爭土地買賣之意思表示，已逾一年之除斥期間云云，顯有誤會。」為由，認為原告係受被告詐欺而以270萬元出賣系爭18筆土地，該出賣土地之意思表示已經原告以上開存證信函予以撤銷。
⑷被告就前訴判決之上開爭點判斷，於本院雖抗辯：原
告於103年2月21日所發存證信函，就系爭17筆共有土地部分是主張撤銷買賣「預約」，惟系爭買賣契約早於102年2月16日簽訂並履行完畢，無所謂「預約」存在，原告依民法第92條撤銷不存在之「預約」，自屬無據；及臺中地檢署103年度偵字第10199號不起訴處分書亦認定原告未受詐欺，而是因原告每年要為系爭17筆共有土地繳交地價稅，而地租卻是他人收取，原告覺得不划算而主動表示要出售，原告根本未受詐欺，故前訴判決認事用法違誤，顯有違背法令之處，且原告是否受有詐欺，亦未經兩造充分辯論，故無「爭點效」之適用。惟查，原告於台中英才郵局第305號存證信函中已表明：「本人特以此函作為撤銷與台端就有關出賣系爭24筆土地預約之意思表示」等語，而兩造就系爭18筆土地（包含在前述之24筆土地內）僅於102年2月16日簽訂系爭買賣契約書而成立買賣關係，故原告於上開存證信函所稱撤銷出賣土地之意思表示，乃足以特定係指兩造於102年2月16日簽訂之系爭買賣契約。被告所辯原告撤銷者為不存在之「買賣預約」云云，自無可採。又「民法上所謂因被詐欺而為意思表示之『詐欺』，與刑法上所定詐欺取財罪之『詐欺』，並不相同，故原告於刑事程序告訴被告詐欺罪嫌，縱經檢察官認為罪嫌不足，處分不起訴，於民事上並不當然表示原告未因被詐欺而為意思表示。」此有最高法院83年度台上字第634號判決意旨可資參照。原告對被告提出之詐欺告訴，雖經臺中地檢署檢察官認為罪嫌不足而為不起訴處分，然前訴判決係審酌卷內相關資料獨立認定原告是受被告詐欺而為出賣系爭18筆土地之意思表示，自不因被告曾受前開不起訴處分，即謂前訴判決之該事實認定有所違誤。再者，原告是否係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，及原告是否合法撤銷出賣土地之意思表示，於另案移轉所有權登記事件之第一、二審判決均列為主要爭點而為判斷，被告所辯該爭點未經兩造充分辯論，顯與卷證資料未合，不足採認。準此，足認前訴判決就該項爭點所為判斷，其認事用法並無違背法令之處，被告於本件訴訟所提出之主張及新訴訟資料，亦不足以推翻前訴判決之判斷，故本院及兩造自應受其判斷之拘束。
2.基上，另案移轉所有權登記事件關於「被告是否對原告施以詐術而訂立系爭土地買賣契約，及原告是否合法撤銷出賣土地之意思表示」之爭點判斷，於本件訴訟既然有「爭點效」之適用，則原告主張其已於103年2月21日以台中英才郵局第305號存證信函向被告為撤銷出賣系爭18筆土地（含系爭17筆共有土地）之意思表示，該土地買賣契約已因合法撤銷而視為自始無效，即堪採認。
㈡關於原告如撤銷系爭買賣契約，其因被告無法移轉回復登
記系爭17筆共有土地予原告而得請求賠償之金額為何之爭點部分，說明如下：
1.系爭17筆共有土地，其中3112地號土地已由被告轉賣予訴外人陳宏洲，並於102年4月16日完成所有權移轉登記；其餘16筆土地亦由被告轉賣予訴外人黃慶家，並分別於102年8月27日、102年9月3日完成所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書2份及系爭17筆土地之登記謄本在卷足憑（見本院卷㈠第226～228頁、第6～14頁）。
2.按民法第114條規定：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得為撤銷或可得知之者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。」又民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」而上開規定之目的在求當事人間之公平合理，以免他方當事人受有不利益。無效法律行為（法律行為經撤銷者準用之）之當事人，首應回復原狀，不能回復原狀時，始得以金錢為賠償（民法第213條、第214條併為參照）。茲查，原告因遭被告詐欺而出賣系爭17筆共有土地予被告之法律行為，既經原告合法撤銷而視為自始無效，依前揭規定，被告即應負回復原狀之責任。惟系爭17筆共有土地均經被告轉賣予訴外人黃慶家、陳宏洲，已如前述，被告顯然無法將該等土地回復登記為原告所有，故被告對原告即應負損害賠償之責。
3.又民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」茲查：
⑴原告於102年2月16日因受被告詐欺而將系爭17筆共有
土地出賣予被告，嗣經被告轉賣予黃慶家、陳宏洲，以致原告雖然撤銷上開出賣土地之法律行為，但因被告無法將土地回復登記為原告所有，原告已終極喪失系爭17筆共有土地之所有權。基此，原告所受之損害，應以系爭17筆共有土地於102年2月16日當時之客觀交易價值與兩造就該17筆共有土地約定之買賣價金間之差額為認定。至於土地所有權移轉時所須徵收之土地增值稅（由出賣人繳納），乃土地稅法規定之公法上負擔，且其移轉現值是以公告土地現值計算（土地稅法第30條參照），非依實際交易價格計算，故同一筆土地無論以何價格出賣，其土地增值稅額並無不同；又所謂「客觀交易價值」，係指交易市場上正常合理之價格，該價格自已包含土地交易所須負擔之增值稅。而公告土地現值雖係逐年調整（有昇、有降），，然此屬無法控制之變數，尚難併入作為計算損害賠償數額之考量。
⑵另案移轉所有權登記事件之第一審法院曾囑託兩造合
意指定之華信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭3021-1地號土地於102年2月16日單獨出售及與系爭17筆共有土地以同份買賣契約同時出售時之合理交易價格為何？（見該事件第一審卷第241頁）。經華信不動產估價師聯合事務所針對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的，並經估價師專業意見分析後，以住宅區選取3097地號土地、商業區選取1135及1136地號等2筆土地作為比準地，採用比較法、土地開發分析法等二種各半（即50%）估價方法進行評估，再修正住宅區及商業區之評估價格後，認定系爭買賣契約簽立時該18筆土地之市價合計為19,558,440元，此有華信不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書可參（外放於該事件卷宗內）。而依該估價報告書之土地時值估價表所示，系爭17筆共有土地於102年2月16日當時之市價應為17,067,352元（系爭18筆土地總價19,558,440元-3021-1地號土地2,491,088元=17,067,352元）。而另案移轉所有權登記事件認定系爭買賣契約就3021-1地號土地約定之價金應為501,147元，則系爭買賣契約就系爭17筆共有土地約定之價金應為2,198,853元（18筆土地總價2,700,000元-3021-1地號土地501,147元=2,198,853元）。基此，原告就系爭17筆共有土地所受之損害應為14,868,499元（計算式：市價17,067,352元-買賣價格2,198,853元=14,868,499元）。
原告因被告無法移轉回復登記系爭17筆共有土地而得請求賠
償之金額為14,868,499元，則原告於此範圍內請求被告給付1200萬元，核屬有據。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告就其中500萬元自起訴狀繕本送達之翌日即105年7月22日起（見本院卷㈠第41頁）；就其中700萬元自擴張起訴聲明狀繕本送達之翌日即106年2月16日起（見本院卷㈠第113頁），均至清償日止，按週年利率百分5計付遲延利息，於法核無不合。
綜上所述，原告請求被告給付1200萬元，及其中500萬元自
105年7月22日起；其中700萬元自106年2月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用應由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
民事第七庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 黃聖心