臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2030號原 告 李幸美訴訟代理人 劉建成律師上 一 人複 代理人 林暘鈞律師被 告 林沂稼訴訟代理人 李明海律師上 一 人複 代理人 張哲銘律師
洪敏修上列當事人間請求返還租約保證金事件，本院於民國105年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬伍仟捌佰參拾參元，及自民國一０五年七月二十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾壹萬伍仟捌佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國（下同）101年7月2日向被告承租臺中市○區○○路○段00巷00號房屋一棟（下稱系爭房屋），及簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期101年8月15日至105年8月15日，租金第一年新臺幣（下同）300萬元、第二年325萬元、第三年350萬元、第四年375萬元。被告於簽訂租約時已收受100萬元保證金支票及租金擔保本票3張。其後因系爭房屋於102年5月間遭臺中市政府都市發展局張貼違章建築限期改善（自行拆除）通知單，原告之代理人與被告之代理人於102年7月26日協調，在系爭租約下方手寫約款，調降租金（下稱系爭約款），原告並依系爭約款於102年8月起支付每月25萬元之租金給被告至103年8月15日，惟兩造於103年8月上旬起，仍有爭執，並互為發函主張終止租約，最後兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋交還事宜，並簽署點交確認書，原告已於103年9月16日於系爭房屋遷出，並將系爭房屋點交返還被告。
二、原告將系爭房屋點交返還被告後，被告於103年間向鈞院簡易庭起訴請求原告應給付裝潢損失，及103年8月15日至103年9月16日使用系爭房屋之租金及不當得利，經鈞院簡易庭103年度中簡字第2655號、鈞院民事庭104年度簡上字第347號合議庭判決，駁回被告之請求確定。按鈞院民事庭104年度簡上字第347號確定判決已認定系爭租約於103年9月16日經兩造合意終止，原告已於終止租約前發函表示103年8月15日以後之租金，於保證金100萬元中扣抵等語，故103年8月15日至同年9月16日之租金284,167元（計算式：43,056+241,111=284,167），以系爭租約之100萬元保證金扣抵後，尚有餘額715,833元（計算式：1,000,000 -284,167=715,833），經原告委請律師發函催告被告返還系爭租約保證金715,833元，被告迄今未予置理。
三、又，按系爭租約第3條第2項約定：「保證金100萬元整，於租賃期滿交還房屋，並履行全部義務時，無息返還。」，系爭租約既經兩造於103年9月16日合意終止，原告並已於當日將系爭房屋點交返還被告，其保證金經扣抵租金後之餘額715,833元，被告自應依上開租約約定返還原告。而系爭租約既經合意終止，且原告已未積欠被告租金，被告自無保有上開保證金餘額之正當性，原告亦得依民法第179條不當得利之規定請求被告返還該租約保證金餘額。惟被告經原告發函催告後仍未返還租約保證金餘額，爰起訴請求判決如訴之聲明所示。
四、並聲明：被告應給付原告715,833元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年7月22日）起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。且陳明：願供擔保請准宣告假執行。
五、對於被告抗辯之陳述略以:被告雖辯稱：兩造任一方如於系爭租約期滿前單方終止租約，即視同違約，應比照系爭租約第6條約定，給付他方100萬元款項以終止系爭租約，原告在103年9月15日既已行使保留終止權，其應提出100萬元款項作為終止租約代價云云。然根據前開鈞院民事庭104年度簡上字第347號判決理由所示：
「…林沂稼（即本案被告）主張之終止租約，於法不合，自不生終止之效力。…李幸美（即本案原告）依民法第423條及類推適用第227條第1項、第254條規定主張終止租約，亦屬無據，自不生終止之效力。嗣兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋遷出交還事宜，並簽署點交確認書，為兩造自認之事實，兩造並同意若單方終止租約均不合法，則已於103年9月16日合意終止租約，故堪認系爭租約係於103年9月16日合意終止。」等語。據此可知，前案確定判決已認定系爭租約在103年9月16日合意終止，兩造先前各自單方終止系爭租約均不合法，不生終止效力，無系爭租約第7條第4項及第6條適用。
貳、被告抗辯：
一、原告已於103年9月12日行使系爭租約終止權，依系爭租約第7條第4款：「本租約租賃期限未滿，其中乙方（即本案原告）擬中止租約時，因提前解約所滋生之所有費用，由提出提前解約之乙方全部負擔，視同違約論，反之，甲方（即本案被告）如提前解約，亦同。」、第6條：「乙方如違約不於租賃期間期滿時交還房屋，或違反第7條第4、5款、第4條第2款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金100萬元整。」等約定，可知兩造任一方如於系爭租約期滿即105年8月15日前單方面終止租約，即視同違約，應比照系爭租約第6條之約定，給付他方100萬元之款項以終止系爭租約。探究上開租約內容真意，應屬兩造約定一方終止契約時，應支付他方相當金額。有最高法院105年度台上字第639號判決意旨可供參酌。換言之，原告如於系爭租約期滿前提前終止租約，依上開租約內容，本應給付被告100萬元之款項，以充作其行使終止權之代價。
二、兩造雖於103年9月16日就租賃房屋進行點交，並簽立點交確認書，然依點交確認書第4條：「該承租房屋租賃所生之違約金及損害賠償部分，甲乙雙方仍得另訴請求，不受本確認書之拘束。」等語。可認兩造就系爭租約所定關於違約金及損害賠償等事項，並不受點交確認書之拘束。原告於103年9月15日既已行使其保留終止權，其應提出100萬元之款項作為終止租約代價之義務，即不因租賃房屋已交還被告而得以免除，則依系爭租約第7條第4款、第6條等約定，被告將所收受之保證金100萬元充作原告行使保留終止權之代價而予沒收，即非無法律上原因。
三、縱認上開保證金100萬元有應抵付103年8月15日至同年9月16日租金284,167元之情形，然依土地法第99條之規定：「擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」，本件每月租金為258,333元，二個月租金之總額為可知516,666元，故原告僅得就已交付之保證金100萬元超過該限度部分之483,334元主張抵付租金284,167元，至上開516,666元之款項，即屬原告行使前述保留終止權，所應給付予被告之代價，則被告依系爭租約第7條第4款、第6條之約定，保有此部分款項，自非無法律上原因。
四、並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。且陳明：如受不利益之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、按，法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。且爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。有最高法院96年度台上字第1782號、96年度台上字第2569號、97年度台上字第2688號、99年度台上字第781號、99年度台上字第1717號等判決意旨可資參照。
經查：
（一）本件被告前曾就其與原告間前述租賃關係，主張租金給付請求權、民法第179條及系爭租約第7條第4款特約，起訴請求原告給付103年8月15日至103年8月19日之租金43,056元、103年8月20日至103年9月16日相當於租金之不當得利241,111元、裝潢費用1,749,600元，合計2,033,767元，及其遲延利息等。嗣經本院民事合議庭以104年度簡上字第347號確定判決認定：「按『承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。』、『租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。』於民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按『出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。』土地法第100條第3款亦有明文。而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號民事裁判要旨參照）。．．查林沂稼（即本件被告）以李幸美（即本件原告）遲延給付租金為由主張終止租約之依據為系爭租約第7條第5款，其內容為：『乙方開立之租金，如有壹期未能兌現時，或．．時，甲方得終止租約，收回租賃物。（以租金未兌現日起10日內，乙方應限期搬遷完畢）』，．．系爭租約第7條第5款牴觸前揭規定部分為無效，出租人以承租人遲延給付租金為由主張終止租約者，仍須符合前揭規定。李幸美就系爭房屋先前已支付租金至103年8月15日，為兩造自認之事實，則林沂稼固然於103年8月6日律師函向李幸美宣稱：
其未按時給付租金，限期給付云云，並於103年8月7日送達，．．，然斯時尚無租金支付遲延可言，該催告顯不合法。其後林沂稼固然於103年8月18日律師函（函上仍誤載為103年8月6日）向李幸美宣稱：其欠繳租金，已經違約，依系爭租約第7條第5款終止租約云云，並於103年8月19日送達，．．，但既未於租金支付遲延後定相當期限催告承租人支付租金，復未有積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上之情事，本不得催告後終止租約，故林沂稼主張之終止租約，於法不合，自不生終止之效力。再者，出租人以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，即為已足（民法第423條參照），社會上以違章建築之房屋為租賃物者，所在多有，除當事人別有約定者外，尚難僅因租賃物係違章建築即認定出租人未依債務本旨履行。查系爭租約內並未有系爭房屋必須無違章建築之特別約定，兩造於102年7月26日在原租賃契約書簽名欄下方書寫：
『2.甲方承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付壹佰萬元正。』部分．．，僅是約定系爭房屋如因違建遭拆除時，林沂稼須賠付100萬元而已。準此，李幸美固然於103年8月22日發存證信函向林沂稼催告改善系爭房屋違章建築，並於103年8月23日送達，．．，復於103年9月12日發存證信函向林沂稼表示因違章建築未改善，於103年9月15日終止租約云云，並於103年9月13日送達，．．，然系爭房屋違章建築問題，確實不構成不完全給付，則李幸美依民法第423條及類推適用第227條第1項、第254條規定主張終止租約，亦屬無據，自不生終止之效力。嗣兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋遷出交還事宜，並簽署點交確認書，為兩造自認之事實，兩造並同意若單方終止租約均不合法，則已於103年9月16日合意終止租約，故堪認系爭租約係於103年9月16日合意終止。」等情（詳參上開判決事實理由欄五(一)之記載），是兩造於前述104年度簡上字第347號事件中，各主張有權向對方終止系爭租賃契約，惟經本院判斷均無可採，而認定兩造係於103年9月16日合意終止之事實，業經前審法院於確定判決理由中，對該爭點事實，本於兩造辯論、所提證據等為判斷，該判斷亦無顯然違背法令之處。且被告於本件訴訟中，並無提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形存在，兩造均為前案同一當事人、並基於同一租約所產生之租金糾紛，就上開重要事項（兩造終止系爭租約之事由），不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。被告於本事件猶抗辯：兩造前述租賃契約，係原告依租賃契約行使任意終止權，系爭100萬元保證金之全部或一部（516,666元）為原告行使任意終止權之代價，不得請求返還，自屬無據。
（二）又前述確定判決復認定「．．以現金為租賃之擔保者，『擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。』土地法第99條亦定有明文，兩造雖未於系爭租約中明定承租人得以擔保金抵付房租之條款，仍適用上開規定。兩造於102年7月26日在原租賃契約書簽名欄下方書寫：
『1.第二年租金三百萬元，第三、四年租金三百壹拾萬元。』．．，及保證金仍為原訂租約簽立時交付之100萬元，原約定租期為101年8月15日至105年8月15日，為兩造自認之事實，則自103年8月15日起年租金應為310萬元，平均每月租金258,333元，二個月租金之總額為516,666元，已交付之保證金100萬元超過該限度部分為483,334元，而李幸美確於103年8月22日發存證信函向林沂稼表示：103年8月15日以後租金，於保證金100萬元中扣抵等語無訛，並於103年8月23日送達，．．依上開規定，至少在483,334元範圍內，自難謂無抵付房租之效力。至林沂稼宣稱其於103年8月26日已沒收該保證金100萬元云云，縱令屬實，其時點亦在李幸美表示以保證金抵付房租之後，顯不及阻止李幸美以保證金抵付房租。則林沂稼依租賃關係，請求李幸美給付103年8月15日至103年8月19日之租金43,056元，未超過李幸美以保證金抵付房租之金額甚明，亦即李幸美以保證金超額部分抵付完畢，林沂稼再重複請求，即屬無理。其次，林沂稼依民法第179條規定，請求李幸美給付103年8月20日至103年9月16日相當於租金之不當得利241,111元，則因系爭租約係於103年9月16日合意終止，故李幸美於103年8月20日至103年9月15日係基於租賃關係使用系爭房屋，自非不當得利，而103年9月16日即點交系爭房屋返還林沂稼，亦難謂係不當得利，是林沂稼請求返還不當得利部分，均無理由。」等情（詳見上開判決事實理由欄五(二)之記載），是原告於訂約時所交付予被告之保證金100萬元，其中516,666元為法定上限之租賃擔保，其餘483,334元原告為溢付之保證金，原告得用以抵銷被告所得主張之租金數額，亦屬無誤。是原告主張其得以前述483,334元抵付被告主張之103年8月15日至103年8月19日之租金43,056元，及103年8月20日至103年9月16日之租金241,111元，自屬有據。
（三）「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。本件卷附系爭不動產租賃契約書（本院卷第7-12頁）兩造於第3條第2項約定：「保證金100萬元整，於租賃期滿交還房屋，並履行全部義務時，無息返還。」，今系爭租約既經兩造於103年9月16日合意終止，原告並已於當日將系爭房屋點交返還被告，且原告溢付之保證金亦經扣抵租金，被告就該扣抵後之保證金餘額715,83 3元（100萬元扣減103年8月15日至103年8月19日之租金43 ,056元，及103年8月20日至103年9月16日之租金241,111元；計算式：100萬元-43,056元-241,111元=715,833元），即無占有之法律上之原因，被告自應依上開租約約定返還原告，是原告主張被告就保證金餘額715,833元，因租賃契約終止後，被告持有之法律上原因已不存在，被告受有利益致原告受有損害，應予返還，於法有據。被告拒絕返還，即無理由。
二、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之不當得利返還請求權，核屬無確定期限之給付，又原告係於105年7月15日提起訴訟，而於105年7月21日送達訴狀予被告，有送達證書附卷可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即105年7月22日起，至清償日止，給付按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法有據。
三、綜上所述，原告依不當得利返還請求權，訴請被告給付原告715,833元，及自訴狀繕本送達被告翌日（即105年7月22日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
四、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，經審酌後，均與結論無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 24 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 24 日
書記官 魏愛玲