臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2255號原 告 陳河田
陳柏善共 同訴訟代理人 陳明發律師被 告 陳麗君訴訟代理人 蔡宜宏律師被 告 朱秀嬌上列當事人間給付不當得利等事件，本院於民國106年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告陳河田新台幣25,527元、原告陳柏善新台幣25,527元。
被告應自民國106年4月15日起至返還如附圖即臺中市大甲地政事務所民國106年7月3日土地複丈成果圖所示編號340-3(1)地號、340-3(2)地號、340-3(3)地號土地（面積分別為240、203、28平方公尺）之日止，按月給付原告陳河田新台幣550元、原告陳柏善新台幣550元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔12％，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告陳河田、陳柏善各以新台幣8,509元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新台幣25,527元為原告陳河田、陳柏善預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於判決確定前清償期已屆至之部分，於原告陳河田、陳柏善按月各以新台幣183元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如按月分別以新台幣550元為原告陳河田、陳柏善預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款分別定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：被告陳麗君應給付原告陳河田、陳柏善各新台幣（下同）17,494元，並自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息5％計算之利息。被告陳麗君應自民國105年4月15日起每月15日給付原告陳河田、陳柏善各2,916元，並自應給付日起迄給付日止，按年息5％計算之利息。嗣經本院會同兩造及臺中市大甲地政事務所現場勘驗及測量後，原告依測量結果於106年8月8日具狀更正聲明為：
被告陳麗君應給付原告陳河田、陳柏善各206,063元，並自訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息5％計算之利息。被告陳麗君應自105年4月15日起每月15日各給付原告陳河田、陳柏善各3,434元，並自應給付日起迄給付日止，按年息5％計算之利息。之後因坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號建物（下稱系爭建物）之事實上處分權為被告陳麗君與朱秀嬌所共有，原告乃於106年9月27日審理時，當庭以言詞追加朱秀嬌為共同被告；並將聲明更正為：被告陳麗君、朱秀嬌應給付原告陳河田、陳柏善各206,060元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告陳麗君、朱秀嬌應自105年4月15日起至返還系爭土地之日止，按月各給付原告陳河田、陳柏善3,434元，並經記明筆錄在卷（見本院卷第80頁）。原告所為上開追加被告朱秀嬌、聲明之擴張、更正、減縮，分別係屬補充或更正其事實上之陳述及於同一基礎事實擴張或減縮應受判決事項之聲明，暨訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與上開規定無違，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：
（一）訴外人陳春秋為被告陳麗君之父、被告朱秀嬌之夫，陳春秋之父母即訴外人陳金安、陳呂娥曾於87年間，以陳春秋名義於系爭土地上申請建築執照，並興建加強磚造2層樓房1棟即系爭建物，興建完成後並以陳春秋名義取得使用執照但未辦理保存登記，系爭建物係供陳金安夫妻與陳春秋居住使用。陳春秋於86年3月13日與被告朱秀嬌結婚，生下被告陳麗君，不久陳春秋偕妻女前往越南居住，系爭建物由陳金安夫妻使用，陳金安過世後，由陳呂娥獨自居住。嗣陳春秋過世後，被告2人因繼承取得系爭建物之事實上處分權，應有部分各2分之1。原告2人則於98年4月21日取得系爭土地之所有權，應有部分各2分之1。系爭建物占有系爭土地，依民法第425條之1規定，兩造間在系爭建物得使用之期限內，就系爭土地具有法定租賃關係，但並非得無償使用系爭土地，依法仍需給付租金。
（二）本件經臺中市大甲地政事務所測量結果，系爭建物及供通行之道路，占用系爭土地（面積4173平方公尺）471平方公尺，達系爭土地全部面積之11.3％，除四週以圍牆圈圍，並設有大門且上鎖。又系爭建物毗鄰臺中市○○區○○路，出入交通極為方便，使用功能非常完整，價值不菲，原告主張按105年度土地公告現值每平方公尺2,500元並以年息7％為計算租金之基礎，應屬合理，則起訴前5年之租金為412,125元（計算式：2,500元×471平方公尺×年息7％×5年＝412,125元），原告2人各得請求206,062元。另每月租金為6,868元（計算式：2,500元×471平方公尺×年息7％÷12＝6,868.75元），原告2人各得請求3,434元。
（三）若鈞院認為兩造間就系爭土地並未成立法定租賃關係，則系爭建物占用系爭土地亦屬無權占有，被告可獲得相當於租金之不當得利，為此依法定租賃或不當得利之關係，擇一請求被告給付使用系爭土地之租金或相當於租金之不當得利。
（四）並聲明：
1、被告陳麗君、朱秀嬌應給付原告陳河田、陳柏善各206,060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
2、被告陳麗君、朱秀滿應自105年4月15日起至返還系爭土地之日止，按月各給付原告陳河田、陳柏善3,434元。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）陳春秋起造系爭建物時，係系爭土地之所有權人，依民法第765條規定，土地所有權人就其所有之土地本有無償自由使用、收益之權利，陳春秋起造之系爭建物即無償有權占有系爭土地，而屬使用借貸法律關係。嗣原告輾轉因受贈與而受讓系爭土地時，對系爭建物無償使用之權利狀態知之甚詳，於受讓後亦應受此無償使用權利關係之拘束，故原告請求被告給付租金即無理由。縱本件原告得請求租金，惟依105年4月5日現場勘驗照片「系爭土地右側鄰地現況（臨主建物）」所示，該部分土地上雜草叢生，顯非供通行之土地，自不應列入計算租金，故原告主張被告占用面積達471平方公尺云云，並據以計算其請求之租金，即非可採。
（二）參以系爭土地之地目為田，屬特定農業區之農牧用地，且地處偏僻，並非坐落於工商業○○○區○○○○道狹小迂迴，對外交通難謂便利，且被告2人因繼承取得陳春秋所遺系爭建物，亦僅供居住用途，並未獲得高額經濟利益，原告主張以土地公告現值年息7％計算租金，並非合理，亦顯未合於土地法第97條第1項規定，自非可採。況被告係自105年10月底搬入系爭建物使用，在此之前均為原告母親居住使用，故原告請求起訴往前回溯5年租金，自非有理，被告既未取得任何利益，原告請求不當得利自無理由。
（三）答辯聲明：
1、駁回原告之訴及假執行之聲請。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
三、得心證之理由：
（一）原告主張：系爭土地上有原為陳春秋所有未辦理保存登記之系爭建物，陳春秋於90年間過世後，由被告2人繼承取得事實上之處分權，應有部分各2分之1，原告2人於98年4月21日取得系爭土地之所有權，應有部分各2分之1等事實，業據提出土地登記謄本、臺中縣政府工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照等為證（見本院105年度司家非調字第325號卷第46、47、50頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
（二）原告另主張：因系爭建物坐落於系爭土地上，原告自得依民法第425條之1規定，請求被告給付租金或相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。因此，本件兩造之爭點，應在於被告有事實上處分權之系爭建物，與原告所有之系爭土地，兩者間是否具有法定租賃或不當得利關係？如有，被告就系爭建物占用系爭土地應給付之租金或相當於租金之不當得利，其數額以若干為適當？
（三）按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。而最高法院73年第5次民事庭會議決議略謂：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租」，且上開最高法院判例意旨，已增列為民法第425條之1內容，並於88年4月21日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理。是於民法第425條之1開始施行前，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋先後出賣者，依上開判例及決議意旨，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，仍應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。故出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。
（四）經查：
1、系爭土地原為陳金安所有，系爭建物原所有權人陳春秋則為陳金安之子，而系爭建物坐落於系爭土地上並有使用執照（附於本院105年度司家非調字第325號卷內），足見應係系爭土地所有人陳金安同意提供系爭土地供陳春秋建築系爭建物。故陳春秋依其與陳金安間之約定，對於系爭土地有使用權，而於系爭土地上建造系爭建物，可徵系爭建物本係有權占有系爭土地。
2、惟按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係，亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同。是以，縱使陳金安曾同意「無償」提供系爭土地予其子陳春秋興建系爭建物而占用系爭土地，而認陳春秋與陳金安間就系爭土地有使用借貸之合法占用權源，但本件兩造係嗣後取得系爭土地所有權與系爭建物事實上處分權之第三人，依前揭說明，被告尚難執陳春秋與陳金安間使用系爭土地之契約關係，對抗原告。又系爭建物對系爭土地之使用權關既係原先即已存在，其後系爭建物之事實上處分權始因繼承而移轉予被告，系爭土地之所有權始因贈與而移轉予原告，自與前揭最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項前段規定之基本法理相類，而可類推適用之，即應推斷土地所有人默許房屋所有權人繼續使用土地之事實。揆諸上開說明，除有反對之特約外，應推斷原告仍應受系爭建物對系爭土地原有使用權之法律關係之約束，即系爭建物事實上處分權人仍得主張系爭建物對系爭土地原已取得之使用權關係，而類推適用民法第425條之1規定之效果，另成立租賃關係。
3、按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。本件兩造在系爭建物得使用系爭土地期限內推定有租賃關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，則原告類推適用民法第425條之1第2項規定，請求法院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。
4、按土地法第97條規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；同法第105條規定：第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。依該等規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，不得超過土地申報總價年息10％。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）。經查，系爭建物占用系爭土地面積為240平方公尺及左右側供通行之土地分別為203平方公尺、28平方公尺一節，業經本院會同兩造及臺中市大甲地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及臺中市大甲地政事務所106年7月3日土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第43-51頁），則被告主張系爭土地右側部分土地上雜草叢生，顯非供通行之土地，自不應列入計算租金云云，即非足採。衡以系爭建物為2層樓磚造房屋，左右兩側各有延伸鐵皮屋，現場四周均為稻田種植芋頭等農作物，系爭建物前有約2米寬道路，四周建物均為住家使用，有勘驗筆錄可憑，暨系爭土地位於臺中市大甲區，地目為田，生活機能尚稱良好等情，有土地登記謄本及現場照片存卷可佐。本院審酌上情，認為系爭建物就其占用系爭土地部分類推適用民法第425條之1第1項所成立之租賃關係，認應以系爭土地申報地價年息10％，作為核定計算租金之標準，較為適當。
5、系爭建物及其供通行之土地占用系爭土地之面積為471平方公尺，有臺中市大甲地政事務所106年7月3日土地複丈成果圖可參，且系爭土地之申報地價自99年1月起為每平方公尺208元、自102年1月起為每平方公尺206元、自105年1月起為每平方公尺280元（參卷內地價第二類謄本），故自100年4月11日起至105年4月10日止之5年租金應核定為51,054元（詳如附表所示），原告2人各得請求25,527元。另自105年4月15日起至被告返還系爭土地之日止之租金，則核定為每月1,099元（計算式：280×471×10％÷12＝1,099，小數點以下四捨五入，下同），原告2人各得請求550元。
（五）至於被告雖抗辯：被告係自105年10月底才搬入系爭建物使用，在此之前均為原告母親居住使用，被告並未實際受有利益云云。然依臺中市政府稅務分局沙鹿分局106年8月25日中市稅沙分字第1063614779號函檢附之系爭建物房屋稅籍紀錄表所示（見本院卷第69頁），系爭建物自90年4月28日起即因繼承而由被告2人取得事實上處分權，持分比率各2分之1。系爭建物之事實上處分權既自90年間起為被告所有，且系爭建物占用系爭土地，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告自獲有相當於免繳納土地租金之利益，是被告此部分所辯，即無可採。
五、原告另主張就上開往前回溯5年之租金部分應加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息云云。惟按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決要旨參照）。因此，被告雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金部分之判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形，則原告請求被告就上開金額應再給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即無理由，不應准許。
六、原告主張依民法第179條及類推適用民法第425條之1規定請求給付相當於租金之不當得利或租金，並主張該等請求係選擇合併，請求法院擇一判決。本院就原告所主張類推適用民法第425條之1規定為請求，既經准許，即無庸再就其依第179條規定之請求是否成立再為審酌，附此敘明。
七、綜上所述，原告主張類推適用民法第425條之1規定，認系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係存在，請求本院核定租金，並請求被告給付原告2人各25,527元，及自105年4月15日起至被告返還如附圖即臺中市大甲地政事務所106年7月3日土地複丈成果圖所示編號340-3(1)地號、340-3(2)地號、340-3(3)地號土地（面積各為240、203、28平方公尺）之日止，按月給付原告2人各550元，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰各酌定相當之金額併宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已隨訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：第79條。中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
民事第一庭 法 官 羅智文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 25 日
書記官 黃舜民附表┌──┬──────┬─────┬───┬────────────┐│年度│起迄日期 │系爭土地申│利率 │ 本院核定租金 ││ │ │報地價（每│ │ （新台幣） ││ │ │平方公尺）│ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│100 │100年4月11日│208元 │10％ │7,075元【計算式：208 ×4││ │起至100年12 │ │ │71×10％÷12×（8+2/3） ││ │月31日止 │ │ │＝7,075，小數點以下四捨 ││ │ │ │ │五入，下同】 │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│101 │101年1月1日 │208元 │10％ │9,797元（計算式：208 ×4││ │起至101年12 │ │ │71×10％＝9,797） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│102 │102年1月1日 │216元 │10％ │10,173元（計算式：216×4││ │起至102年12 │ │ │71×10％＝10,173） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│103 │103年1月1日 │216元 │10％ │10,173元（計算式：216×4││ │起至103年12 │ │ │71×10％＝10,173） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│104 │104年1月1日 │216元 │10％ │10,173元（計算式：216×4││ │起至104年12 │ │ │71×10％＝10,173） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│105 │105年1月1日 │280元 │10％ │3,663元【計算式：280 ×4││ │起至105年4 │ │ │71×10％÷12×（3+1/3） ││ │月10日止 │ │ │＝3,663】 │├──┴──────┴─────┴───┼────────────┤│ 合 計 │51,054元 │└───────────────────┴────────────┘