臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第23號原 告 宜宏盈有限公司法定代理人 李姿穎訴訟代理人 黃彥叡被 告 熊貞真訴訟代理人 賴慶益上列當事人間請求給付仲介服務費等事件，本院於民國105年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、被告於民國(下同)104年10月24日與原告簽訂一般委託銷售契約書(下稱系爭契約)，委託原告銷售被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地，及其上門牌號碼台中市○○區○○路○○○巷○○號10樓之2房屋(下稱系爭房地)，委託銷售期間自104年10月24日起至104年12月31日止，經原告所屬經紀人員帶看後，其中1組買方即訴外人陳淑萍於104年10月27日委請原告斡旋系爭房地，斡旋期間至104年11月3日止。嗣陳淑萍委請原告經紀人員斡旋時，即以時間已晚，不方便領錢為由，並未給付斡旋金予原告經紀人員，原告經紀人員亦未將不動產買賣意願書附聯交付陳淑萍。事後原告經紀人員與陳淑萍聯絡欲收取斡旋金時，陳淑萍即以各種理由推託，迴避原告經紀人員，原告察覺有異，乃向台中市政府地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢系爭房地資料，發現被告已於104年11月3日將系爭房地出賣予陳淑萍，並於104年12月1日將系爭房地所有權移轉登記予陳淑萍之女兒林小姐。
2、依兩造簽訂系爭契約第8條第3項約定：「有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，……，仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬，並應立即全額1次支付：
……(4)委託期間屆滿2個月內，委託人與受託人曾經介紹之客戶或其配偶、2親等內之親屬成交時。」，而被告既將系爭房地出賣予陳淑萍之女，已明顯違約，原告自得依上開約定請求被告給付服務報酬538000元，為此提起本訴等情。
3、並聲明：被告應給付原告538000元。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、陳淑萍係原告先行帶看系爭房地後，再找社區管理員要被告之電話，並與被告洽談後成交，當然是原告曾經帶看之客戶。
2、被告訴訟代理人事後曾至原告店裡表示與陳淑萍之買賣已遭破壞，原告得繼續銷售系爭房地，但實際上被告與陳淑萍間就系爭房地之過戶事宜仍繼續進行，此從系爭房地所有權移轉登記日期為104年12月1日，原因發生日期為104年11月3日可知。
二、被告方面：
(一)被告否認知悉出賣系爭房地之對象陳淑萍係原告之客戶，陳淑萍係由社區管理員知悉被告之電話後，再直接與被告聯絡洽談後成交，原告從未提供任何服務，被告不同意給付服務報酬。
(二)依系爭契約第10條約定，被告仍得自行銷售或委託第3人銷售系爭房地，而陳淑萍為系爭房地所在社區住戶，被告聲請訊問證人陳淑萍。
(三)並聲明：如主文所示。
三、法院之判斷：
(一)原告主張上揭情事，已據其提出系爭契約及系爭房地所有權移轉登記資料為證，核屬相符，而被告雖以上情抗辯(詳後述)，惟其對原告提出上開文書之真正均不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例意旨)。本件原告雖主張依系爭契約第8條第3項第4款約定，被告既將系爭房地出賣予原告曾經帶看之客戶陳淑萍，即應按委託銷售價格支付百分之4服務報酬云云，然為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為被告既否認知悉陳淑萍為原告客戶乙事，自應由原告就被告「知悉」陳淑萍為原告客戶之有利事實負舉證責任。而本院依被告聲請於105年2月1日言詞辯論期日訊問證人陳淑萍，經其到庭具結後證稱：「我確實於104年11月間向被告買受系爭房地，亦曾與原告簽約，但此為原告業務人員賴淨志騙我簽約，祇說是要向主管交代而已，簽約日期沒有寫，斡旋金未收，亦未交付意願書存根聯給我。事後賴淨志曾約定帶看系爭房地1次，卻來不及帶我看系爭房地，當時社區管理員說大家都住在這裡，我們自己看就好，社區管理員就給我鑰匙及被告電話，我就自己看房子。原本不是很想買系爭房地，但知悉屋主是中風病人後，才相互洽談成交，而在洽談買賣過程，我並未向被告說明曾與原告簽約之事情。」等語屬實(參見本院卷第61、62頁)。據此可知，原告業務人員賴淨志固曾與證人陳淑萍約定帶看系爭房地，但實際上原告業務人員賴淨志並未到場帶看，事後系爭房地買賣成交過程皆係被告與證人陳淑萍自行洽談，原告業務人員並未介入，即無證據證明被告將系爭房地出賣予證人陳淑萍時已知悉證人陳淑萍為原告客戶之情事。況原告復未提出其他積極證據證明被告於出賣系爭地時確已知悉上情，尚難認被告主觀上有何違反系爭契約第8條第3項第4款約定之情事。
(三)又系爭契約第8條第3項第4款係約定：「有下列情形之一者，均視為受託人已完成居間仲介之義務，……，仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬，並應立即全額1次支付：
……(4)『委託期間屆滿2個月內』，委託人與受託人曾經介紹之客戶或其配偶、2親等內之親屬成交時。」，即被告構成違約交易之時點須以「委託期間屆滿2個月內」為前提，而依前述，兩造簽訂系爭契約委託銷售期間自104年10月24日起至104年12月31日止，而被告與證人陳淑萍就系爭房地交易時點，其原因發生日期為104年11月3日，辦妥所有權移轉登記日期為104年12月1日，即被告出賣系爭房地予證人陳淑萍之時點仍在系爭契約之委託銷售期間內，並非於「委託期間屆滿2個月內」始成立系爭房地之買賣事宜。況依系爭契約第10條約定：「甲方(即被告)仍可自行銷售或委託第3人居間仲介。」等語，則被告於系爭契約委託銷售期間內自行將系爭房地出賣予證人陳淑萍，在客觀上自無違反系爭契約第8條第3項第4款之情事，原告此部分主張委無可採。
四、綜上所述，被告既不知證人陳淑萍為原告之客戶，且被告於系爭契約委託銷售期間內將系爭房地出賣予證人陳淑萍，在客觀上自無違反系爭契約第8條第3項第4款之情事，故原告主張被告違反系爭契約上揭約定，要與事實不符，不足採信。原告不察，猶訴請被告給付服務報酬538000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書記官 張峻偉