臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2398號原 告 潘秋源訴訟代理人 張欽昌律師被 告 林靖晏
李昶欣律師楊惠雯律師洪錫欽律師上一人複代理人 劉柏均律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰伍拾陸萬參仟肆佰參拾陸元，及自民國一○五年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰伍拾陸萬參仟肆佰參拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國105年3月間經由世旺不動產經紀有限公司居間仲介向被告洽購坐落臺中市北屯區（下同區者均省略）大華段（下同段者均省略）92、92-1、93、93-1地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）、其上同段173建號建物即門牌號碼為東山路二段155號房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）。然被告竟故意隱瞞系爭房屋前段（即北側）約有3分之1面積之範圍違法增建且占用他人土地，東南側亦有部分面積占用他人土地等重大瑕疵，陳稱只有系爭房屋頂樓有增建，並於簽約時在不動產買賣契約（下稱系爭契約）第2條約定：「增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：頂樓。」、第9條約定：「擔保責任：一、乙方(即被告)擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事」、於標的物現況說明書(成屋)項次18是否增建勾載：
「是，頂樓增建」、項次39是否有占用他人土地之情形勾載：「否」，保證除頂樓外無其他增建，且無占用他人土地，致原告誤信為真，而與被告以總價新臺幣（下同）1,850萬元成立買賣契約，並簽立系爭契約（按系爭契約買賣總價欄記載1,820萬元，係被告與仲介人員協調仲介費後，配合其等仲介費協調結果所為之記載，但兩造間之買賣總價實際為1,850萬元），原告嗣依約給付被告價金1,850萬元。而原告於交屋後委託建築師進行景觀設計及棚架搭建規劃，因現地高低落差甚大，經建築師建議後委託測量公司進行高低落差等現況測量後，始發現上開違法增建占用他人土地之瑕疵。原告隨即向被告反映上情，惟被告不予置理，原告乃委託律師於同年7月12日發函被告，催其出面協商，詎被告於協商過程推稱其亦不知情、一切合法云云，並拒絕負擔任何責任，原告又於同年月26日寄發台中法院郵局第1879號存證信函催告被告限期改善，被告仍不予置理。
(二)依臺中市中正地政事務所複丈日期105年12月12日土地測量成果圖（下稱附圖）可知，系爭房屋實際占地總面積為199.91平方公尺（計算式：124.54+70.74+4.63=199.91），其中違法增建且無權占用他人土地部分達68.71平方公尺（計算式：0.19+11.54+16.72+4.63+23.82+6.95+4.86=68.71），佔全部房屋之占地比例高達35%（計算式：68.71÷199.91=0.35）。因系爭房屋有系爭瑕疵，將使原告承受隨時有遭土地所有權人請求拆屋還地之危險及主管機關依建築法規開罰或強制拆除之風險，顯然嚴重減損系爭房屋之通常效用、契約預定效用及經濟價值，且欠缺被告保證之品質。又被告辯稱如附圖所示編號B部分非屬買賣範圍，以及其於出售系爭房屋前，有請原告自行鑑界以查明界址，且表明以現況交屋，而原告未為鑑界即買受系爭房屋，自有重大過失而不知瑕疵，被告依民法第355條第2項規定，自不負擔保責任云云，並無可採。
(三)又依臺中市不動產估價師公會中估字第106013號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）就系爭房地現況（即系爭估價報告所載鑑估範圍㈣關於無權占有他人土地之情形）所估定系爭房地之適當價格為14,936,564元，則原告得依民法第359條規定，主張減少價金3,563,436元（計算式：18,500,000-14,936,564=3,563,436），並得依民法第179條規定，請求被告返還該部分價金。又被告依約應交付與現況相同面積、無占用他人土地、除頂樓外無其他增建物之房屋與原告。且取得符合上開保證品質之標的物乃原告本於契約約定所應獲得並可預期之契約履行利益（即獲得無瑕疵之物），倘被告依約履行其保證之義務，原告原應獲取價值20,173,000元之系爭房地【即系爭估價報告所載鑑估範圍㈠之情形】，然因被告給付之系爭房地有系爭瑕疵（即系爭估價報告所載鑑估範圍㈣之情形），致原告實際獲得僅價值14,936,564元之瑕疵物，原告因此受有價值減損之損害5,236,436元（計算式：20,173,000-14,936,564=5,236,436），則原告於上開受損害範圍內，依系爭契約第9條第1款、第3款約定及民法第360條規定，請求被告給付損害賠償500萬元，亦屬有據。又被告另辯稱系爭房屋尚未有得主張無權占有之人提出拆屋還地訴訟之情形，系爭房屋既未拆除，原告即未受有損害，且本件背景事實與系爭估價報告所載鑑估範圍㈡之情形最為相符，不應以系爭估價報告所載鑑估範圍㈣關於無權占有他人土地之情形為基礎，計算損害賠償或減少價金之數額云云，亦無可採。
(四)爰依系爭契約第9條第1款、第3款約定、民法第359條、第360條、第179條規定提起本件訴訟，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決等語，並聲明：1.被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依系爭契約第1條約定，本件買賣範圍即如附圖所示A部分(分別為173建號建物一、二層最大投影面積及增建第三層樓面積)為124.54平方公尺，逾此部分之建物即如附圖所示B部分，面積70.74平方公尺，並不在系爭契約之範圍。且系爭土地於105年辦理鑑界複丈時，業已標示93、93-1地號土地之相關周邊位置，則如附圖所示編號B部分非屬買賣範圍，應為原告議定買賣或點交房屋時所明知，縱認本件有減少價金之必要，至多應僅扣除如附圖所示編號B部分可能拆除之所需費用245,436元。
(二)被告於出售系爭房屋前並不知悉系爭房屋有占用他人土地之情事，被告有請原告自行鑑界以查明界址，且表明以現況交屋，原告未為鑑界即買受系爭房屋，自有重大過失而不知瑕疵，被告當不負瑕疵擔保責任：
1.參照最高法院49年台上字第2544號判例、臺灣高等法院94年度上字第584號判決，被告於出售系爭房屋前、與原告磋商買賣條件之際，原告對系爭房屋坐落93、93-1地號土地之高低落差有疑慮，故向被告提出鑑界複丈之需求以確定界址，被告當時除同意就93、93-1地號土地鑑界外，亦告知原告得就系爭房屋之全部範圍申請鑑界複丈，以確認系爭房屋坐落之土地範圍，則原告自應就系爭房屋範圍為完全之鑑界，確認界址無誤後再行點交，然原告疏未對系爭房屋所有範圍申請複丈鑑界，自有重大過失。
2.一般人買受房屋，除仔細查看房屋現況外，必索閱房屋之建物及土地所有權狀或建物及土地登記總簿謄本，以明瞭產權歸屬及建物與土地之面積。而依系爭契約、建物謄本之記載，系爭房屋之第一、二層面積為102.62平方公尺、98.77平方公尺、突出物為14.01平方公尺，原告自得查閱系爭房屋除頂樓外，是否有其他未保存部分建物，亦可委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照查看，惟原告捨此不為，難謂無重大過失。且由臺中市中正地政事務所106年2月14日中正地所二字第1060001392號函覆內容，顯示於交付前，業就
93、93-1地號土地之相關周邊位置為鑑界，可知如附圖所示編號A1部分有占用鄰地之情形，原告既已知悉而無異議，並接受點交系爭房地，嗣再為主張，實無理由。
3.依系爭契約第17條約定系爭房屋以「現況」點交，即以買方到場看屋之現狀為準，原告既同意以現況交屋，自不能主張瑕疵擔保責任，且系爭契約亦無被告保證系爭房屋絕無違建或占用他人土地之約定，被告除知悉系爭房屋頂樓有違建外，始終不知系爭房屋有其他違建，亦不知系爭房屋有占用他人土地，故被告並無故意不告知之情事，依民法第355條第2項規定，被告自不負瑕疵擔保責任，並無賠償義務。
(三)縱認被告須負瑕疵擔保責任（假設語氣，被告否認之），然被告出售系爭房屋予原告之價格已較市價為低，原告實無任何損害。且由系爭估價報告之鑑估範圍㈣以無權占有情形估算之價值，未敘明計算方式及基準，應不可採：
1.參照最高法院86年度台上字第1615號判決，兩造就系爭房地之買賣價金約定為1,850萬元，依系爭估價報告之記載可知，倘系爭房屋除增建第三層，其餘為合法建物且未占用他人土地之情形即系爭估價報告鑑估範圍㈠之情形，系爭房地之適當價格為20,173,000元。而以系爭房屋全體（含增建物）及系爭土地（占用他人土地部分不納入評估範圍）之現況估價即估價報告鑑估範圍㈡之情形，適當價格亦有18,689,000元，與本案之背景事實最為相符，顯見被告出售系爭房地之價格1,850萬元已較系爭房屋之適當價格為低，且尚未有得主張無權占有之人對系爭房屋提出拆屋還地訴訟之情形，則系爭房屋既未拆除，原告即未受有損害，自無所謂有以高價購買遭拆除風險之瑕疵物之實際損害，與損害賠償請求權之要件不符，不得向被告請求減少價金或損害賠償。
2.系爭估價報告鑑估範圍㈣所評估之系爭房地價值，係以鑑估範圍㈡扣減增建價格、拆除違章建築所需費用後，得出適當價格為14,936,564元，然其扣減增建物價格之數據實不明確，且系爭房屋是否必會遭到拆除亦未可知，不得逕以扣除增建物價格、拆除所需費用，即論14,936,564元係系爭房屋之適當價格。又一般房屋買賣，以違建物為買賣標的所在多有，並無法以標的為違建物即認無任何經濟利益，故估價報告鑑估範圍㈣之評估，並無法計算原告於本件買賣所受之實際損失等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告於105年3月間以總價金1,850萬元，向被告購買系爭房地，兩造並簽訂系爭契約，於系爭契約第2條約定：「增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：頂樓。」，第9條約定：「擔保責任：一、乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事」，第17條約定「特別約定事項：一、賣方須以鑑界大華段93、93-1地號作點交，費用由賣方負擔。二、本件房屋以現況作點交，於滲漏水部分賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任。」，且系爭契約所附標的物現況說明書【成屋】項次18是否增建勾載：「是，頂樓增建」、項次39是否有占用他人土地之情形勾載：「否」，嗣原告依約給付1850萬元予被告，被告則於105年5月17日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人即原告指定之第三人林秀麗等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約暨所附標的物現況說明書【成屋】、價金履約保證書影本（見卷一第7頁至第23頁）及臺中市中正地政事務所105年9月30日中正地所四字第1050010214號函送系爭房地移轉登記申請書、登記謄本、異動索引等資料（見卷一第53頁至第75頁）為證，應堪信為真實。
(二)系爭房屋（含排水溝等設施）占用他人土地之情形如附圖所示編號B、B1、B2、B3、B6、C、D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分所示，面積合計為84.95平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有附圖為證，應堪信為真實。
四、得心證之理由：
(一)原告依民法第359條及第179條規定，主張系爭房地應減少價金並請求被告返還該部分價金，為有理由。
1.按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定有明文。查原告於105年3月間向被告購買系爭房地，兩造並簽訂系爭契約，於系爭契約第2條約定：「增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：頂樓。」，第9條約定：「擔保責任：一、乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事」，且系爭契約所附標的物現況說明書【成屋】項次18是否增建勾載：「是，頂樓增建」、項次39是否有占用他人土地之情形勾載：「否」等情，以及系爭房屋（含排水溝等設施）占用他人土地之情形如附圖所示編號B、B1、B2、B3、B6、C、
D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分，面積合計為84.95平方公尺等情，均為兩造所不爭執，足見系爭房地確有缺少依上開約定所保證系爭房屋未占用他人土地之品質，並因違法增建占用他人土地情事，致使系爭房屋合法使用面積減少而具有減少價值之瑕疵，是原告依民法第359條規請求減少系爭房地之價金，並依民法第179規定請求被告返還該部分已給付而應減少之價金，為有理由。
2.被告雖抗辯系爭契約第1條約定，系爭房屋如附圖所示編號B部分非屬買賣範圍，不得因該部分占用他人土地而認具有瑕疵存在，且原告於買賣系爭房地時應自行鑑界，並查看土地所有權狀或系爭房屋及土地登記總簿謄本或系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料，其不知系爭房屋有占用他人土地情形，顯具重大過失，況原告於接受點交系爭房地依被告所為鑑界結果已知系爭房屋如附圖所示A1部分有占用他人土地情形，系爭契約第17條更已約定依現況交屋，是被告依民法第355條規定不負瑕疵擔保責任云云。然依系爭契約第1條約定之不動產標示及買賣權利範圍「建築改良物標示，基地座落：臺中市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號，建號：173...」等語（見卷一第10頁），關於房屋部分之約定買賣標的係指位置坐落於93-1地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000號之173建號建物全部，而如附圖所示編號B部分即系爭房屋增建第一、二、三層部分，則附合於173建號建物（即系爭房屋），為系爭房屋之一部，是如附圖所示編號B部分應在兩造約定買賣標的範圍，況且，為系爭房屋一部如附圖所示編號B部分，如未在約定買賣標的範圍，豈可能於買賣前未另為約明而仍為一併點交予原告使用？益證被告所辯系爭房屋如附圖所示編號B部分非屬買賣範圍乙事，顯背於交易常情，尚無可採。又系爭契約並未約定原告負有鑑界或查看系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料之義務，且查看系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料，如非專業人員，亦未必可因此辨認系爭房屋存有違章建築，及系爭房屋是否有占用他人土地等情形，縱為專業人員，於實際鑑界測量前亦無從依該等資料加以明確辨認；而被告於點交系爭房地予原告前，對93、93-1地號土地申請鑑界之結果，其埋設界標位置並未及於如附圖所示編號A1部分房屋坐落之土地，而無從顯示系爭房屋有占用他人土地情形，此有臺中市中正地政事務所106年2月14日中正地所二字第1060001392號函送105年間土地鑑界複丈紀錄在卷可按（見卷一第108頁至第104頁）；再者，依系爭房地之現況（參現場照片，見卷一第24頁），一般人施以通常注意，亦無從查覺系爭房地有占用他人土地情形；況且，系爭契約第17條僅約定「二、本件房屋以現況作點交，於滲漏水部分賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任。」而已，並無排除系爭房屋未占用他人土地之擔保責任，兩造更於系爭契約第2條、第9條及標的物現況說明書【成屋】項次39約明被告負有系爭房屋未占用他人土地之擔保責任，是難認原告有何已知或因重大過失不知系爭房屋占用他人土地之情形，被告依民法第355條規定抗辯不負瑕疵擔保責任，亦無可採。
(二)原告得請求被告返還應減少價金之數額為3,563,436元。
1.查本件經送臺中市不動產估價師公會鑑定，鑑定結論為「4.鑑估範圍㈣...(1)考量大華段85、86、87、90及91地號等土地上增建物之無權占有情況下，以鑑估範圍㈡評估【按將占用他人土地之部分系爭房屋認係有權占用他人土地，納入估價範圍，但所占用之他人土地不納入估價範圍】之房地結合價格，再減拆除違章建築所需費用估算，評估勘估標的房地結合體與增建物之適當價格為14,936,564元。(2)考量大華段85、86、87、90及91地號等土地上增建物之有權占有情況下，勘估標的物之適當價格即本案鑑估範圍㈡點所述情況下之房地結合體與增建物之適當價格為18,689,000元。」等情（見系爭估價報告第93頁至第94頁），而本件並無事證顯示系爭房屋係有權占用他人土地，是系爭房地因系爭房屋有占用他人土地之瑕疵，所造成價值減少情形，應以系爭估價報告所載以鑑估範圍㈣關於無權占有情況下之評估價格認定之，其價值為14,936,564元；又系爭房地之實際買賣價金為1,850萬元乙節，為兩造所不爭執，故原告得請求被告返還減少價金之數額為3,563,436元（計算式：18,500,000-14,936,564=3,563,436元）。又被告雖抗辯占用他人土地之部分系爭房屋，於未經拆除前，原告即未受有損害，且該部分系爭房屋亦具有一定經濟利益，應以系爭估價報告所載以鑑估範圍㈡情形所估定之價格，認定系爭房地之價值云云，然系爭房屋既違法增建占用他人土地，則買受系爭房屋之原告勢必承受遭占用土地所有權人請求拆屋還地或主管機關依建築法令強制拆除之風險，而無從依約合法使用該占用他人土地之部分系爭房屋，自難認於該占用他人土地之部分系爭房屋未經拆除前，原告即未受有損害，且本件爭執之點在於系爭房屋違法增建無權占用他人土地之情形是否造成價值減損，與有權占用他人土地之違章建築有無經濟利益問題不同，更與系爭估價報告所載鑑估範圍㈡之建物有權占用他人土地情形並不相符，是被告此部分抗辯並無可採。
2.原告雖另主張本應獲取價值20,173,000元之系爭房地【即系爭估價報告所載以鑑估範圍㈠情形估定之價格】，而實際獲得僅價值14,936,564元之瑕疵物，故受有價值減損之損害為5,236,436元，得依系爭契約第9條第1款、第3款約定及民法第360條規定，請求被告給付損害賠償500萬元云云。然系爭估價報告所載鑑估範圍㈠情形，係將占用他人土地部分亦納入估價範圍，而本件買賣標的關於土地部分則僅限於被告所有之92、92-1、93、93-1地號土地，並未包括所占用之他人土地，是系爭估價報告所載鑑估範圍㈠情形，與兩造約定內容不符，自難以此認定原告之履行利益，並據以估算原告所受損害；況且，被告出售系爭房地予原告，所負之瑕疵擔保責任範圍，亦僅在於使原告取得相當約定價值之物而已，至於物之預期價值，並非必然實現，且未在出售人所負之瑕疵擔保責任範圍，是物之預期價值縱高於約定價金，就高出約定價金部分，實難謂係買受人所應享有之履行利益，否則豈非使出賣人負有擔保獲利之責任？是原告此部分主張均無可採。
(三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。本件原告對被告之減少價金返還請求權本質為不當得利，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且原告之民事起訴狀繕本係於105年8月29日送達被告，有送達證書為憑（見卷一第46頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即105年8月30日起算至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。
(四)綜上所述，原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付3,563,436元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即105年8月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 6 月 1 日
民事第四庭審判長法 官 林金灶
法 官 陳得利法 官 王振佑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 1 日
書記官 蔡秋明