臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3007號原 告 張聰志訴訟代理人 張績寶律師複代理人 莊惠祺律師複代理人 徐祐偉律師被 告 祭祀公業張仁尹法定代理人 張邦光訴訟代理人 林建宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾柒萬零陸佰肆拾玖元，及自民國一百零五年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾柒萬零陸佰肆拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國101年5月23日，向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），原告已依約給付買賣價金與被告，且依系爭契約第三條第㈠㈡項之約定，被告應於101年11月22日前，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，並塗銷系爭土地上之抵押權設定，詎原告屢次催告被告未獲置理，原告不得已始對被告提起請求辦理所有權移轉登記之訴訟，經鈞院以102年度重訴字第574號判決原告勝訴，嗣經提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院以104年度重上更㈠字第30號判決駁回上訴，再經最高法院以105年度台抗字第288號裁定駁回上訴確定（下稱民事移轉所有權前案），原告持上開確定判決於105年7月18日向地政機關辦理所有權移轉登記，惟距系爭契約約定所有權移轉登記日即101年11月22日已遲延許久，被告應負遲延給付之損害賠償。如被告依系爭契約於101年11月22日履行所有權移轉與原告，原告即得自該時間起對系爭土地為使用收益，例如建築、開發，或出租他人而收取租金，因被告遲延給付，致原告受有相當於租金之「所失利益」之損害，依民法第216條第1項規定被告應負損害賠償責任。
㈡、原告所受損害及所失利益之金額高達新臺幣（下同）1610萬9105元以上，僅先對被告請求其中之500萬元，其餘部分暫予保留。請求之細目如下：
⑴、相當於租金之損失177萬0649元：
①、原告於購買系爭土地及簽約前，曾先委託建築師進行投資報
酬分析，結果認原告於購買系爭土地後，如興建房屋出售可獲得利潤為8732萬9200元，原告認獲利可期始與被告簽約，簽約後再正式委託建築師事務所、設計公司進行規劃，並簽訂契約，依當時之規劃，於101年11月22日辦理所有權移轉登記後，預定於101年12月1日申請建造執照，102年2月1日申報開工，於103年5、6月間完工。
②、惟因被告遲延給付，致原告無法依預定計劃利用系爭土地，
至少受有相當於租金之損害，爰以土地法第105條準用第97條之規定作為計算基礎，自被告依約應辦理土地移轉登記之101年11月22日起，計算至系爭土地實際辦妥所有權移轉登記予原告之105年7月18日止，原告所受租金損害之金額，共177萬0649元。計算式如下：101年度共計39天（101.11.22-101.12.31），當年度土地申報地價為960元/㎡，系爭土地面積為2480.53㎡；相當於租金損害為25444元【計算式：
960×2480.53×10%×39/365＝25444（元以下4捨5入、下均同）】，102-104年度共計3年，該3年度之土地申報地價為1600元，系爭土地面積為2480.53㎡；租金損害為1,190,654元（計算式：1600×2480.53×10%×3＝0000000），105年度共計200天（105.1.1-105.7.18），當年度土地申報地價為4080元/㎡，系爭土地面積為2480.53㎡；當年度租金損害為554,551元（計算式：4080×2480.53×10%×200/365＝554551），合計為177萬0649元（25444＋0000000＋554551＝0000000）。
⑵、日後土地出售須多負擔之土地增值稅1433萬8456元：
原告因被告未依約履行所有權移轉登記義務，致須起訴請求，雖獲得勝訴判決後已於105年間持勝訴判決辦理所有權移轉登記，惟如被告依約於101年11月22日辦理所有權移轉登記，原告於同年度出售土地即無庸繳納增值稅；然因被告遲延辦理所權移轉登記，致原告於105年間辦理所有權權移轉登記而出售時，須多負擔102至105年度之土地增值稅1433萬8456元，此業據臺中市政府地方稅務局文心分局106年11月10日中市稅文分字第1062120454號函復在案。以上合計原告至少受有1610萬9105元之損害，原告僅先請求其中之500萬元，其餘部分暫予保留。
⑶、被告遲延辦理所有權移轉登記之日數共為1334日（101年度
39日+102年度365日+103年度365日+104年度365日+105年度200日＝1334日），致原告預定建屋出售以獲取利益8732萬9200元之日期亦遲延1334日，經以法定利率年息5%計算，原告就此至少受有1595萬8514元之利息損失（計算式：00000000元×5%×1334日/ 365日＝00000000）。原告主張被告應賠償之「相當於租金之所失利益及須多負擔土地增值稅之損害」金額共為1610萬9105元，較諸上揭原告因未能如期建屋出售所受之利息損失金額1595萬8514元，二者金額相近，故原告之主張應屬合法有理。
⑷、退萬步言，如認原告上述關於損害賠償金額之計算尚有疑義
，請依民事訴訟法第222條第2項之規定，酌定本件被告應對原告賠償之數額，以符公平正義。為此爰依遲延給付損害賠償之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告500萬元，暨自原起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢、對被告抗辯之陳述：被告辯稱提起另案訴訟確認本件買賣契約無效，並主張無效原因為規約無效及管理人管理權不存在云云，惟原告係因確定判決請求被告移轉系爭土地，既然被告移轉系爭土地有遲延之情事，原告主張本件損害賠償即有理由。至於被告及其派下員間法律訴訟為其內部間關係，應與原告無涉。
二、被告則以：
㈠、被告已另案提起確認本件買賣契約無效之訴，主張無效為規約無效及管理人管理權不存在，先決問題解決後，始可論損害賠償有無理由，而是否變更訴訟標的或追加訴訟標的之問題。
㈡、原告請求租金之損害賠償，顯無理由：
⑴、原告提出獲利之數據係以預計完工日為計算，日期並不明確
，損害賠償數額亦無法明確特定，無法證明實際所受損害及數額為何，其請求因債務不履行所生之損害賠償，自屬無據。又原告主張受有相當於租金之損害，惟依最高法院82年度臺上字第1764號判決之說明，原告既無法證明實際所受損害及數額，即不得請求損害賠償，且原告主張受有相當於租金之「所失利益」之損害，顯係將不當得利中受益人所得利益之計算方法與損害賠償所受損害混為一談，原告請求實屬無據。
⑵、另給付遲延之損害賠償係民法第216條所失利益之問題，向
來均認要有客觀之確定性，需有事先計畫，不及事後計畫，而原告並無提出相關出租或其他使用收益之計畫，以實其說，原告當受有相當於租金之損害，僅是未來之可能或希望，並無客觀確定性，自不得請求被告負賠償責任。
㈢、原告請求賠償土地增值稅之部分，亦無理由：依最高法院89年臺上字第522號判決、73年臺上字第976號等判決之闡釋，原告既已因土地漲價而享受土地漲價之利益，因漲價而提高之土地增值稅即非原告所受之損害，自不得請求被告賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（本院依論述需要，調整其順序或文字用語）：
㈠、原告張聰志於101年5月23日，與被告祭祀公業張仁尹訂立土地買賣契約，由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（詳原證一）。
㈡、依兩造所訂不動產買賣契約第三條第㈠、㈡項約定，被告應於101年11月22日之前，將系爭237地號土地辦理所有權移轉登記予原告，並塗銷系爭土地上之抵押權設定（101年永字第000020號）。
㈢、被告經多次催告後（詳原證二），仍遲未將系爭237地號土地移轉登記予原告；原告乃對被告提起請求辦理所有權移轉登記之履行契約訴訟，並已獲得勝訴確定（歷審案號：臺灣臺中地方法院102年度重訴字第574號、臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第22號、最高法院104年度臺抗字第375號、臺灣高等法院臺中分院104年度重上更㈠字第30號、最高法院105年度臺抗第288號。相關裁判書及確定證明書詳參原證三）。
㈣、系爭237地號土地目前已依前述確定判決，於105年7月18日移轉登記為原告所有（詳原證四）。
四、法院之判斷：
㈠、原告請求相當於租金之損害177萬0649元為有理由：
⑴、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償其因遲延而生之損害
。該損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計畫設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第231條第1項、第216條分別定有明文。而所謂「所失利益」係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益而言，即不能使用土地、房屋，通常受有相當於租金之損害，為社會一般通常觀念。
⑵、經查，本件依系爭契約約定被告應於101年11月22日前，將
系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，並塗銷系爭土地上之抵押權設定，惟被告遲未履行所權移轉登記之義務，經原告起訴請求被告移轉系爭土地所有權並獲勝訴判決確定，原告於105年7月18日持確定判決辦理系爭土地權移轉登記，此為兩造所不爭執。依上開說明，原告請求自101年11月22日起至105年7月18日止，因被告遲延給付所生相當於租金之損害，自屬合法有據，應予准許。
⑶、次按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之10
為限，土地法第105條、第97條第1項定有明文。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，而土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文；另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⑷、次查，系爭土地坐落台中市○○區○○段，即台中市○○區
○○○道二段漢口路與何厝巷間之區域，鄰近台中市第七期重劃區，應屬城市地方，而上開地點市況繁榮，鄰近捷運預定站及高速公路交流道，交通便利，生活機能相當完善，因認系爭土地相當於租金之損害，應以土地申報總價之年息10%計算，較為適當。本件自101年11月22日起至101年12月31日止計39日，101年度土地申報地價為960元/㎡，系爭土地面積為2480.53㎡，相當於租金損害為25,444元（計算式：
960×2480.53×10%×39/365＝25444）；102年至104年之之土地申報地價為1600元，系爭土地面積為2480.53㎡，相當於租金損害為1,190,654元（計算式：1600×2480.53×10 %×3＝0000000）；105年1月1日起至105年7月1日止共200天，105年度土地申報地價為4080元/㎡，系爭土地面積為2480.53㎡，相當於租金損害為554,551元（計算式：4080×2480.53×10%×200/365＝554551），合計原告請求相當於租金損害之金額為1,770,649元（25444＋0000000＋554551＝0000000）。
⑸、綜上，原告以被告遲延履行移轉系爭土地所有權義務，應負
給付遲延之損害賠償責任，而請求被告給付相當於租金之損害1,770,649元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年10月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈡、原告請求增加負擔之土地增值稅3,229,351元（原為1433萬8456元，為部分請求）為無理由：
⑴、（土地買賣約定由買受人負擔以應辦理所有權移轉登記日當
期之公告土地現值計算之增值稅，出賣人遲延辦理所有權移轉登記，致買受人多繳該項稅額，買受人主張因遲延登記受有損害，依民法第231條第1 項規定，請求出賣人賠償多繳增值稅之損害，有無理由？）按買賣雙方當事人約定由買受人負擔土地增值稅者，其數額以雙方依約應辦理移轉登記之時為計算之基準點。因出賣人遲延辦理移轉登記，致增加該稅額負擔，則此項增值稅額之增加，與出賣人遲延辦理移轉登記間，即非無因果關係，超出原應繳納之稅額部分，依約買受人本無須負擔，為達契約目的，而以出賣人之名義向稅捐機關繳交該項稅額，買受人自受有損害，依民法第231條第1項應由出賣人負賠償之責（最高法院91年度第6次民事庭會議決議參照）。又系爭土地為86年11月核發，依約被上訴人在87年7月以前過戶予上訴人或上訴人指定之第三人，毋庸繳交任何增值稅，但因被上訴人遲不過戶，拖延超過該時點，以致將來過戶至上訴人名下時，上訴人無可避免須依約代繳此款，此即上訴人所受之損害，此與上訴人取得土地後再過戶給他人應繳納之土地增值稅不同，亦與被上訴人所引據之司法解釋所指情事有間。上訴人本來依約可在86年12月間取得系爭土地，該次移轉不須繳交分文之增值稅，何況依法增值稅本應由賣方負擔，縱有稅捐，亦應由原地主支付，如今卻因賣方之遲延而一來發生此項本不會發生之稅負，二來造成上訴人須支付本件移轉及將來再移轉他人之雙重稅負，當然屬於上訴人之損害。申言之，上訴人尚未取得土地，尚未享受增值利益之先，已須代墊此增值稅，如何能謂非遲延之損害？」、「再者，大法官會議釋字第180號解釋意旨與本件上訴人受損之情事不同，第一審判決有引喻失當之謬誤。蓋前開解釋係指出賣人因買受人遲延過戶、致其於過戶時須多繳增值稅之情事。因我國法律係考量出售時增值之利益歸原土地所有人享受，增值稅當然須由原土地所有人負擔，然本件之情形係原所有權人於土地重劃後，已享受增值之利益，但因係第一次總登記，無稅負問題，故於重劃發還土地後第一年原所有權人本無須負擔任何增值稅。上訴人信賴賣方必定依約定時程於領得權狀後一個月內即過戶給上訴人，不會有增值稅之發生，故與賣方約定所有稅捐由上訴人代為支付。而過戶至上訴人名下後，上訴人再欲移轉予他人，此時若另再發生增值稅，依法依理由上訴人負擔，當然毫無爭議。惟因被上訴人拖延過戶時程，現在超過二年尚未過戶，公告現值已調漲，將來由被上訴人名義過至上訴人名下時，上訴人無可避免須先代被上訴人繳納其應繳之增值稅，才能過戶，而將來上訴人過戶予他人時，仍須再負擔一筆增值稅。前項增值稅係被上訴人依約如期過戶時根本不會發生之費用，純因被上訴人遲延始導致有該筆增值稅之發生。上訴人既非向被上訴人請求自己過戶給他人時所生之增值稅，即與前述大法官會議解釋所指之情事不同。此與漲價利益歸何人所有、應由何人負擔增值稅之情形根本係兩回事，不得以彼類此。上訴人之損害係因契約約定由買方負擔增值稅，違反增值稅應向原地主徵收之法律規定，若賣方無違約情事，買方本不必替賣方支付一毛錢之增值稅，現在須支出，係因賣方遲延過戶所致，何能不令賣方賠償此項損失？」（最高法院91年度台上字第2632號判決參照）。
⑵、經查，依系爭契約第5條第3款約定：「土地增值稅納稅義務
人為出賣人（按即被告），其稅額由出賣人繳納負擔，出賣人同意由買受人（按即原告）代繳納並自尾款中扣除」（本院卷第8頁背面）。依上開文字觀之，本件系爭土地買賣所產生之土地增值稅係約定由出賣人即被告繳納，僅買受人即原告為移轉所有權便利得先代被告繳納後，再自應給付被告之尾款中予以扣除，本件土地買賣情形與上開最高法院決議之結論情形不同，買賣時所產生之土地增值稅既約定由賣方即被告繳納，且如原告先代繳納時，亦得由尾款中扣除，顯見原告就系爭土地之買賣所產生之增值稅並無因被告遲延辦理所有權移轉登記而受損害之可能，本件原告亦非請求此部分損害。
⑶、本件原告係請求被告遲延辦理所有權移轉後，原告於移轉後
再次出售時所可能產生增加之增值稅之損害。惟土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除前次移轉現值後之餘額，為漲價總數額，土地稅法第31條第1項定有明文。依此規定，兩造於系爭契約預定於101年11月22日辦理移轉所有權移轉登記，惟因被告遲延辦理，至105年7月18日始完成系爭土地所有權之移轉登記，然自101年11月22日起至105年7月18日止，期間是否產生增值稅、應繳納之增值稅金額若干，應待上訴人將系爭土地再次移轉予他人時始能確認，且原告受讓土地移轉後，不一定會再將之移轉他人，如系爭土地再次移轉時當期公告之土地現值有所調降，原告亦可能無須繳納增值稅。加以原告於取得系爭土地後再出售與第三人，本應依法繳納土地增值稅或約定由買受人繳納，係屬原告嗣後轉售行為之獨立因素介入所致之偶發事實，於一般遲延給付之情形並非必然發生此損害結果，縱認被告有遲延移轉系爭土地所有權，亦難認與原告嗣後再次出售系爭土地時所可能繳納之土地增值稅具有相當因果關係，原告此部分請求，應屬無據，不能准許。況原告復主張於購買系爭土地前、後均委託建築師規劃在系爭土地上建造房屋出售，而受有預期利益之損失，此與原告所陳如依約定時間移轉所有權後，於同年度移轉系爭土地與第三人時，則不須負擔土地增值稅之主張亦有矛盾。
㈢、綜上，原告以被告給付遲延，訴請被告給付因遲延給付所生損害1,770,649元，為有理由，應予准許；至原告請求嗣後出買與第三人時可能增加之土地增值稅，則非有理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 李立傑上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
書記官 資念婷