臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3137號原 告 張坤臨
張坤松張效嘉張素琴張蔡阿爽施淑惠施卜心施佩真張素貞賴張愛珠張坤堂上11人共同訴訟代理人 侯志翔律師被 告 祭祀公業法人臺中市黃鵬爵法定代理人 黃正宗訴訟代理人 林開福律師
莊婷聿律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂即公同共有人新臺幣587萬2,317元，及自民國100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心即公同共有人新臺幣587萬2,317元，及自民國100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂負擔47%；原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心負擔47%；餘6%由被告負擔。
本判決第一項於原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂以新臺幣195萬7,000元，為被告供擔保後，得假執行；惟被告以新臺幣587萬2,317元為原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心以新臺幣195萬7,000元，為被告供擔保後，得假執行；惟被告以新臺幣587萬2,317元為原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議，經原告等人向臺中市南屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送本院審理，有臺中市政府105年10月28日府授地權一字第1050232348號函可憑，是本件租佃爭議事件合於上開規定，應屬合法。
二、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款分別定有明文。本件原告原聲明請求被告應各給付如附表㈠所示金額之補償金予原告，及自民國105年1月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於106年1月26日言詞辯論期日將聲明變更為：被告應給付原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂即公同共有人新臺幣(下同)1億0,676萬4,066.5元，及自民國100年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應給付原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心即公同共有人1億0,676萬4,166.5元，及自100年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其訴雖有變更，惟均係本於同一份租佃契約之補償金而對被告所有請求，且被告已表示同意，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠緣訴外人張瑞榮、張瑞環2人共同於民國77年1月19日就(重
劃前○○○區○○○段○○○○號土地(重劃後為永新段121、136地號，下稱系爭土地)，與被告簽訂三七五耕地租約，兩人耕種之範圍各1/2。系爭耕地租約依據三七五減租條例第20條及第5條規定持續續訂，最後一次續訂租約至103年12月31日止。被告雖曾於102年間以張瑞榮、張瑞環未自任耕作及已於96年12月27日以律師函終止租約為由，向法院起訴確認耕地租約關係不存在，惟經臺灣高等法院臺中分院判決確定後，被告另於104年8月11日向臺中市南屯區公所申請耕地終止及註銷登記，然因被告始終未依臺中市耕地租約登記自治條例第10條第5款規定與原告等人協議補償費或提出法院提存補償金之證明等應備文件，而經該所駁回被告註銷租約登記之申請。
㈡按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」最高法院51年台上字第1858號判例可資參照。系爭耕地至97年12月31日以前仍為原來之耕作使用，耕地租約並未因系爭耕地變更為非耕地致不能達租賃目的，而歸於消滅，且被告亦未收回自耕或訴請收回耕地，因之系爭耕地租賃契約自98年1月1日起至103年12月31日止，自續訂6年租約，此有臺中市政府98年8月19日府地權字第0980210660號函核定可稽。系爭耕地租約既於98年1月1日起又續訂新約並持續繳納租金，縱被告於96年12月27日有終止租約之表示，亦因98年1月1日之續訂新約，而使系爭耕地租約依然存續，亦即被告96年12月27日律師函終止租約之意思表示，所終止者即非存續之租約，而係續訂租約前之舊約。被告並未就98年1月1日以後續訂之新約為任何終止之表示，且迄於104年8月11日始向臺中市南屯區公所申請註銷租約，並轉知原告。㈢次按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行
建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」「依第76條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣(市)政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣(市)政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」「本條例第77條第1項所稱申請終止租約當期之公告土地現值，指土地所有權人依本條例第78條規定以書面向直轄市或縣(市)主管機關提出申請終止租約收件當期之公告土地現值。」此為平均地權條例第76條、77條、78條及施行細則第98條所明定。
㈣茲被告係於104年8月11日始向主管機關提出申請終止租約，
以104年度公告現值95,000元/平方公尺計算，扣除土地增值稅餘額三分之一計算補償費，被告應給付張瑞榮、張瑞環全體繼承人等共計2億1,352萬8,333元。
㈤原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂等3人為張瑞榮之繼承人；
原告張坤松、張效嘉、張素貞、張素琴、賴張愛珠、施淑惠、施佩真、施卜心等8人為張瑞環之繼承人，其應繼分詳如附表㈠所示，渠等尚未辦理遺產分割。另原告曾於100年12月27日之臺中市永春自辦市地重劃區重劃會三七五耕地租約協調會議中，對被告為補償費之請求，爰併請求自該翌日起算之法定遲延利息。
㈥聲明：
⒈被告應給付原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂即公同共有人
1億0,676萬4,066.5元，及自100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應給付原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張
坤松、施淑惠、施佩真、施卜心即公同共有人1億0,676萬4,166.5元，及自100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面：㈠按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款分別定有明文。又「耕地三七五減租條例第一條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，同條例第17條第1項第5款既已設有特別規定，自應優先適用。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償。故承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提而已，並非承租人有先為返還耕地義務之規定。」此有最高法院94年度台上字第769號民事裁判要旨可資參照。本件被告係依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止耕地租約，而非依平均地權條例第76條之規定為終止，此觀諸卷附之臺灣高等法院臺中分院103年度上字第536號民事判決即明。故本件並無平均地權條例第77、78條規定適用之餘地。
㈡系爭租約業經被告以系爭土地經依法編定為非耕地使用，於
96年12月27日以律師函之送達為終止租約之意思表示，且其意思表示業分別經承租人張瑞環於96年12月28日、張瑞榮於96年12月31日收受後生效，是以系爭租約於上開期日業已終止。則依前開耕地三七五減租條例之規定，被告所應補償之費用，當以96年度之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額之三分之一為準。原告謂應以103年或104年度系爭土地之公告現值及土地增值稅計算補償費云云，顯屬無據。
㈢系爭耕地租約經原告於96年12月終止後，土地即進行重劃，
原告並無繼續耕作及繳納租金之事實。即使有繳納租金，亦屬原告無權占有系爭土地之不當得利之代價，不得解為兩造間之耕地租約尚未終止。
㈣原告係於確認租約關係存在之訴敗訴確定後，才對被告起訴
請求給付補償費，故遲延利息自當以本件起訴狀繕本送達後起算。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告為系爭土地之所有權人，與原告之被繼承人張瑞環、
張瑞榮原訂有三七五耕地租約。張瑞環、張瑞榮之承租範圍各1/2。
⒉系爭土地於75年2月22日公告變更使用分區為學校用地(文中)。
⒊被告於96年12月27日以律師函通知張瑞環、張瑞榮，依耕
地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約(原租約期限至97年12月31日止)。承租人張瑞環於96年12月28日、張瑞榮於96年12月31日收受律師函。
⒋張瑞環、張瑞榮於98年1月5日向臺中市南屯區公所申請繼
續承租系爭耕地，經臺中市政府於98年8月19日以府地權字第0980210660號函核定，依照耕地三七五減租條例第20條、第5條規定，准自98年1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年。惟被告否認上開臺中市政府核定之效力。⒌被告於104年8月11日向臺中市南屯區公所申請註銷租約登
記，經臺中市南屯區公所於104年9月1日以公所農建字第1040021199號函，認被告未辦理補償金給付或提存等手續而未准予註銷登記。
⒍原告各為張瑞環、張瑞榮之法定繼承人，應繼分詳如附表㈠所示。
⒎系爭土地重劃前後之地號、面積、公告現值及土地增值稅，詳如附表㈡所示。
⒏兩造曾於105年2月16日收受原告向臺中市南屯區公所申請調解之通知。
㈡主要爭點：
⒈系爭耕地租約何時終止？⒉原告可請求被告給付補償金之數額為何？⒊本件遲延利息之起算日為何？
四、法院之判斷：㈠系爭耕地租約已於96年12月31日全部終止：
⒈按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不
得終止：....五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。查，系爭耕地於75年2月22日公告變更使用分區為學校用地，已變更為非耕地使用，揆諸上開說明，出租人自得於該期之租佃期限(即97年12月31日)屆滿前終止耕地租約。
⒉另按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相
對人時，發生效力；民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。茲被告業於96年12月27日以律師函通知承租人張瑞環及張瑞榮，且2人分別於同年月28日、31日收受被告之通知，則系爭耕地租約應認於96年12月31日已全部終止。
⒊原告固主張依耕地三七五減租條例第20條規定，耕地租約
於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，茲張瑞環、張瑞榮已於98年1月5日向臺中市南屯區公所申請續約，並經核定准予續約，則耕地租約自未終止云云。惟按耕地三七五減租條例第20條係規範耕地租約於「租期屆滿時」，租約能否續約之事宜。惟本件系爭耕地租約，於原租約期限即97年12月31日屆滿前，即由出租人於96年12月31日依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定予以終止，自無再適用同條例第20條規定之餘地。
⒋另臺中市南屯區公所雖於張瑞榮申請續約時，准予自98年
1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年，惟上開核定，顯然未斟酌出租人早於96年12月31日即終止系爭耕地租約之事實。故臺中市南屯區公所前開准予續約之核定，仍不生續約之效力。
⒌至於被告於104年8月間單獨向臺中市南屯區公所申請註銷
租約登記，雖經臺中市南屯區公所駁回，惟其駁回之原因係因被告未能提出已將補償金給付予承租人之證明所致，核與系爭耕地租約有無終止之事實無涉。
⒍綜上，本件系爭耕地租約於96年12月31日全部終止，已堪
認定。原告主張有依規定續約至103年12月31日，且系爭租約應係於104年8月11日始經被告單方終止一情，均與事實不符，不足採憑。
㈡原告可請求被告給付之補償金計算如下：
⒈按「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外
，出租人應給予承租人左列補償：....三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」耕地三七五減租條例第17條第2項第3款定有明文。本件被告既係依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，終止租約，自應依本條項之規定，給付原告補償金。原告主張應依平均地權條例第76、77、78條及平均地權條例施行細則第98條之規定計算補償金，容有誤會。
⒉經查，系爭土地重劃前之面積為6,743平方公尺，96年間
之公告現值為每平方公尺8,523元，另96年12月31日土地增值稅預估為2,223萬6,689元，此有臺中市政府地方稅務局文心分局105年12月5日中市稅文分字第1052119397號函一份在卷足參。故本件被告應給付之補償金總額應為11,744,633【計算式：﹝(8,523×6,743)－22,236,689﹞÷3＝11,744,633(元以下四捨伍入)】。
⒊另張瑞榮、張瑞環斯時係共同向被告承租系爭耕地，其等
可向被告請求給付之補償金應各為1/2即587萬2,317元【計算式：11,744,633÷2＝5,872,317(元以下四捨五入)】。又原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂為張瑞榮之法定繼承人；原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心為張瑞環之法定繼承人，且目前均尚未辦理遺產分割，業據原告自承在卷(本院105年12月29日言詞辯論筆錄第2頁)，依民法第1151條之規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。故原告張蔡阿爽、張坤臨、張坤堂等3人可共同向被告請求給付之補償費為587萬2,317元；原告張素琴、張效嘉、賴張愛珠、張素貞、張坤松、施淑惠、施佩真、施卜心等8人可共同向被告請求給付之補償費亦為587萬2,317元。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項前段分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第203條亦有明定。查本件原告對被告之補償金債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。另查，原告曾於100年12月27日在臺中市永春自辦市地重劃區理事會就本件補償金之爭議進行協調，此由原告提出之協調紀錄之「協調結果」欄，記載「承租人要求按終止租約年度公告現值三分之一辦理補償，出租人無法接受」之文字自明(本院卷第77頁背面)。
故原告主張斯時已對被告提出補償費之請求，自堪採信。則原告自得請求自協調會翌日即100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣綜上所述，系爭耕地租約，業經被告於96年12月31日依耕地
三七五減租條例第17條第1項第5款之規定全部終止，則原告本於同條例第17條第2項第3款之規定，請求被告給付如主文第1、2項所示之補償金，併均自100年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
三、兩造均陳明願供擔保，請准予宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
書記官 吳克雯附表㈠：
┌────┬────┬─────┬───────┬──────────┐│被繼承人│ 繼承人 │應繼分比例│原告請求之金額│ 備 註 ││ │ │ │ (新臺幣元) │ │├────┼────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張蔡阿爽│ 1/2 │ 53,382,083 │同時為張瑞榮已故次子││ │ │ │ │張坤裕之繼承人 ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ 張瑞榮 │張坤臨 │ 1/4 │ 26,691,042 │ ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張坤堂 │ 1/4 │ 26,691,042 │ │├────┼────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張素琴 │ 1/6 │ 17,794,028 │ ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張效嘉 │ 1/6 │ 17,794,028 │ ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │賴張愛珠│ 1/6 │ 17,794,028 │ ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張素貞 │ 1/6 │ 17,794,028 │ ││ 張瑞環 ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │張坤松 │ 1/6 │ 17,794,028 │ ││ ├────┼─────┼───────┼──────────┤│ │施淑惠 │ 1/18 │ 5,931,342 │ 為張瑞環已故次女張 ││ ├────┼─────┼───────┤ 愛嬌之子女 ││ │施佩真 │ 1/18 │ 5,931,342 │ ││ ├────┼─────┼───────┤ (代位繼承) ││ │施卜心 │ 1/18 │ 5,931,342 │ │├────┼────┼─────┼───────┼──────────┤│ 合計 │ │ │ 213,528,333 │ │└────┴────┴─────┴───────┴──────────┘附表㈡：公告現值單位為元/平方公尺；增值稅單位為新臺幣元┌────────────┬───────┬─────────────┐│ │ 重劃前 │ 重劃後 │├────────────┼───────┼──────┬──────┤│地號 │三塊厝段900號 │永新段121號 │永新段136號 │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│面積(平方公尺) │ 6,743 │ 2,974.6 │ 395.88 │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│96年度公告現值 │ 8,523 │ │ │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│96年12月31日土地增值稅 │ 22,236,689 │ │ │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│103年度公告現值 │ │ 74,000│ 74,000 │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│103年12月31日土地增值稅 │ │ 87,696,362│ 11,671,229 │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│104年度公告現值 │ │ 95,000│ 95,000 │├────────────┼───────┼──────┼──────┤│104年8月11日土地增值稅 │ │ 112,683,598│ 14,996,700 │└────────────┴───────┴──────┴──────┘