臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3263號原 告 陳源東訴訟代理人 許桂挺律師複代理人 黃士哲律師被 告 保證責任台中縣中興合作農場法定代理人 楊燕慶訴訟代理人 陳沆河律師上列當事人間請求返還租賃土地事件，本院於106年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段000地號土地上如附圖所示符號361（1）部分面積二七四九平方公尺建物及符號361（2）面積十平方公尺土地公拆除，並將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段000地號、359-1地號、361-1地號、361-6地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾捌萬陸仟參佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：被告應將如附圖所示A部分之鐵皮搭建物（面積位置以實測為準）及B部分之水泥地上物（面積以實測為準）拆除後，將坐落臺中市○○區○○○段上水底寮小段359-
1、361、361-1、361-2及361-6等地號土地全部返還原告。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准予宣告假執行。
嗣於本院民國106年3月13日言詞辯論程序中，就上開361-2地號部分為減縮（本院卷第76頁），此核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）被告為保證責任合作農場，依合作社法第2條規定為法人，自具有權利能力及當事人能力。
（二）原告於102年7月間與被告訂立「土地租賃契約書」，將原告所有坐落臺中市○○區○○○段上水底寮小段359-1、
361、361-1、361-6等地號土地出租予被告，供其作為堆肥廠使用，租賃期間自102年7月1日起至105年6月30日止，每年租金為新臺幣（下同）9萬元。詎料，被告於105年6月30日租約期限屆滿後，拒絕返還其向原告租賃之土地。爰依民法第455條規定，請求被告將其於租賃土地上設置用於堆肥之鐵皮搭建物及水泥地上物拆除後，將租賃土地返還原告。
（三）上開359-1、361-1、361-6地號土地及361地號土地如附圖所示1991平方公尺部分，被告同意返還，應生認諾之效力。又兩造間之租約並非被告所稱之不定期租地建屋租約，被告所稱83年間起即租地建屋云云，並未舉證證明，本件系爭土地原告係欲收回自用，並非出租第三人，被告並無優先承租權。
（四）並聲明：被告應將如附圖所示A部分之鐵皮搭建物（面積位置以實測為準）及B部分之水泥地上物（面積以實測為準）拆除後，將坐落臺中市○○區○○○段上水底寮小段359-1、361、361-1及361-6等地號土地全部返還原告。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段00000地號土地原為訴外人陳日欽所有，自83年間起，與原告所有之同段359- 1、361、361-1、361-6等地號土地共同出租予被告建造廠房使用，而陳日欽至85年間便將其所有土地出售予被告。是坐落臺中市○○區○○○段○○○○○段000 00地號土地係屬被告所有，非原告所有。
（二）被告自83年間起承租原告所有臺中市○○區○○○段○○○○○段0000000000000000000000地號土地及訴外人陳日欽所有同段361-2地號土地，建造鋼骨及混凝土結構之廠房作為堆肥廠使用，期間租約屆滿時，均有持續訂立租約，至102年6月30日原租約期間屆滿時，於同年7月間續訂「土地租賃契約書」，租期自102年7月1日起至105年6月30日止，並約定「租任期滿，乙方（即被告）有優先承租權，本契約如有未妥善事項，由雙方洽商協議訂定後實施之」。則被告自83年間承租土地建築房屋，迄今已屆滿22年，兩造間為租地建屋之法律關係。被告承租原告所有之土地並於其上建造鋼骨及混凝土結構之廠房做為農場堆肥廠使用，期間歷經多次地震，廠房結構及設備均尚未受損，未達不堪使用之程度，參照最高法院86年度台上字第2258號、87年度台上字第2475號民事判決意旨，原告請求拆屋還地，顯無理由。
（三）被告於前開土地上興建之廠房，作為經營農場使用已屆滿22年，訴外人陳日欽於85年間將其所有而出租被告之同段361-2地號土地出售予被告，而被告亦曾多次向原告表示願以市場價格向原告購買其所有土地（即同段359-1、361、361-1、361-6等地號土地），然原告卻提出高於行情甚多之價格，因此兩造至今尚未成交。兩造所有前開五筆土地均為袋地，而原告所有之四筆土地係於被告所有土地之內側，不能單獨使用，原告請求拆除被告建造之廠房，其權利之行使，所得利益極少，被告及國家社會所受之損失較大，原告顯以損害他人為目的，則原告請求被告拆除廠房並返還土地，係屬權利濫用，其請求無理由。
（四）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭臺中市○○區○○○段上水底寮小段359-1、361、361-1及361-6等地號土地為其所有，出租與被告使用等情業經提出土地租賃契約書、土地登記第一類謄本、照片、地籍圖謄本（本院卷第8頁至第15頁）、農地租賃契約書、變更租賃契約書（本院卷第135頁至第137頁）等為證，且為被告所不爭執，應可信為真正。
（二）又系爭臺中市○○區○○○段上水底寮小段359-1、361-1及361-6等3筆地號土地上，並無建物；而361地號土地上則有如附圖所示符號361（1）部分面積2749平方公尺建物（供製作堆肥使用）及符號361（2）面積10平方公尺土地公之建築物，其餘1991平方公尺則為空地，另部分空地鋪設柏油路面，但因現場堆置土壤，無法測量實際鋪設面積等情，此經本院會同兩造勘驗屬實，並有勘驗筆錄、相片（本院卷第96頁至第98頁、第102頁至第116頁）在卷可稽，且有臺中市東勢地政事務所106年5月5日中東地二字第1060004778號函附土地複丈成果圖（本院卷第117頁至第118頁）在卷可查。
（三）按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，又土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租至系爭房屋不堪使用時為止，土地所有人並無同意房屋所有人重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要房屋所有人及土地承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。故土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止，經查：
1、被告雖抗辯本件屬租地建屋云云，然除提出現場照片及地籍圖謄本外（本院卷第81頁至第91頁、第140頁至第142頁），並未舉證說明之，而現場照片及地籍圖謄本，僅得說明被告使用土地之情形，並無從說明兩造間存有租地建屋契約關係。
2、再據原告提出兩造於102年7月簽訂之土地租賃契約書（本院卷第8頁），及另被告與訴外人陳梅妹91年7月1日簽訂之農地租賃契約書、兩造於96年2月8日簽訂之變更租賃契約書（本院卷第135頁至第137頁），均明白約定租賃期間，且並無任何關於租地建屋之約定事項，是兩造間之租賃契約，顯然並非不定期租賃契約，亦無租地建物之約定條款。揆諸前揭說明，被告抗辯所稱，本件為租地建屋，且租賃關係應至房屋不堪使用之程度云云，並無可採。
（四）又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。經查，本件兩造於102年7月所簽訂租賃契約第2點約定：「租賃期限：自民國102年七月一日起至民國105年六月三十日止，共三年」（本院卷第8頁），且依前開農地租賃契約書、變更租賃契約書內容，均明白約定租賃之期間，則租賃關係因租賃期間屆滿而消滅，此基礎事實應為被告於訂約時所可預見，故兩造既於契約中明定租賃期限，則原告主張因租賃期限屆滿終止租約，並請求被告返還租賃物，難認原告有何違反誠信或濫用權利之情形。
四、從而，原告本於租賃物返還請求權請求被告將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
書記官 黃美雲