臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3387號原 告 張聖易訴訟代理人 李明海律師複代理人 廖于禎律師被 告 張筠薇
采庭建設有限公司法定代理人 林春雄共 同訴訟代理人 黃安然律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣68萬元，及自民國105年12月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告提出新臺幣22萬6000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：㈠原告於民國105年4月9日以總價新臺幣（下同）595萬元（含
土地405萬元、房屋190萬元）向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地（面積為746平方公尺）及其上所興建之「曼尼MONEY」電梯華廈社區（下稱系爭建案）編號A棟6樓房屋（面積為84.15平方公尺），兩造並於同日簽立「房地預定買賣合約書」（下稱系爭買賣合約），原告則於同日交付被告定金10萬元及簽約金24萬元共計34萬元之價金。惟兩造於簽約時，被告並未給予原告審閱系爭買賣合約之合理期間，即要求原告給付34萬元，且經原告比對內政部103年4月28日修正公布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」（下稱應記載事項）後，因認系爭買賣合約對其顯失公平，乃向臺中市政府消保官提起申訴，請求解除契約返還價金，經消保官發現系爭買賣合約有多達14處明顯重大違反應記載事項之情事，且被告亦因未辦理預售屋履約保證，而經臺中市政府法制局勒令停業。
㈡被告因未辦理預售屋履約保證，致難以繼續興建，系爭買賣
合約自無履行之可能而陷於給付不能。原告前於105年5月10日聲請調解時，已於105年5月10日之調解聲請狀主張解約，嗣調解未成，原告並於105年9月30日函請被告於7日內補正系爭買賣合約之14處缺失並完成履約保證機制，惟未獲被告置理，應認系爭買賣合約之瑕疵已難補正，爰另以本起訴狀之送達向被告為解除契約之意思表示，並依民法第226條、第256條、第259條之規定，請求被告返還已收受之價金34萬元。
㈢系爭買賣合約第23條關於違約之處罰部分僅記載：「一、乙
方有前述違約情事之一者，其中『乙方之瑕疵擔保責任』符合民法得解約條件者，甲方解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」未就賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之情形約定罰則，已違反應記載事項第24條之規定，此亦經臺中市政府法制局以前述函文三、所載內容認定在案，則依消費者保護法（下稱消保法）第17條第1項、第4項、第5項之規定，系爭買賣合約中違反前述應記載事項之定型化條款部分，自屬無效，而應依應記載事項之內容，以定兩造間之權利義務關係。系爭買賣合約第10條關於「主要建材及其廠牌、規格」、第11條關於「開工及取得使用執照期限」之約定，業經臺中市政府法制局認定分別違反應記載事項第11條、第12條之規定，而系爭買賣合約關於違約處罰部分，應依應記載事項之內容定之，已如前述，是依應記載事項第24條第3項之規定，買方即原告自得解除契約，並請求賣方即被告返還已繳價款34萬元及遲延利息，並賠償同額違約金34萬元。
㈣又系爭買賣合約係被告於105年4月9日簽約當日始提出，並
指示原告應於同日簽認，原告雖曾詢問可否攜回審閱，然經被告告以系爭建案銷售狀況良好，如審閱期間有其他客戶願意購買，將優先出賣予他人而無法保留，並沒收已交付之2000元及購買之機會，致原告迫於壓力而無法詳細閱讀、判斷、思考系爭買賣合約之條款內容，僅得於當日簽章，而未能享有合理審閱期間，依消保法第11條之1之規定，系爭買賣合約所訂條款，自難構成兩造間契約之內容，應屬無效。且原告意思表達之自由因此受到壓迫而簽約，係受有脅迫，亦得依民法第92條第1項前段撤銷系爭買賣合約，則依同法第114條第1項之規定，系爭買賣合約應自始無效。又系爭買賣合約第4條第2項關於買賣標的之專有部分面積、第3條第3項及第4條第3、4項關於停車位之規格及面積、第5條關於房屋專有部分、共有部份及車位價款之金額、第6條關於房地面積誤差及價款找補、第9條關於逾期付款處理方式、第10條關於建物主要建材及廠牌規格、第11條關於開工日期、第14條關於通知交屋期限之約定、第19條第4項關於水電接管費用負擔、第22條關於瑕疵擔保責任之約定、第23條關於違約罰則等條款（共14處違約條款），業經臺中市政府法制局認定為明顯重大違反應記載事項，而確實顯失合理公平，顯有不利於消費者之情形，依消保法施行細則第14條第4款之規定，應認上開條款已違反平等互惠原則而顯失公平，依消保法第12條之規定，上開條款應屬無效，而系爭買賣合約如除去上開無效條款，則關於原告所買受房地之專有部分、共有部分之詳細面積及主建物面積占房屋得登記總面積比例究竟為何？倘面積誤差超過3％，原告得否解除契約？被告於原告逾期付款時所得解除契約、沒收價金之要件？被告確切之開工日期、交屋期限及原告於交屋前之驗屋權利？被告所應負瑕疵擔保責任之事項？均無法明確，難認合約之目的得以達成，倘容許系爭買賣合約持續有效，對消費者而言誠屬顯失公平，是依消保法第16條之規定，應認系爭買賣合約為無效。系爭買賣合約既因上揭事由而無效，則被告受有原告已繳價款34萬元，即屬無法律上原因而受有利益，自得依不當得利之法律關係請求被告返還。
㈤至被告雖於105年8月26日發函請求原告於105年9月2日前繳
交第3期開工款25萬元、第4期B1F擋土柱完成款2萬元、第5期B1F開挖完成款2萬元，共計29萬元，然因系爭買賣合約有前揭無效事由，並顯失公平，業經臺中市政府法制局勒令停業，故於系爭買賣合約之條款修改至未違反應記載事項而成為有效條款前，原告自得拒絕繳款。退步言之，縱認被告解除契約為有理由（惟原告否認之），惟原告亦僅逾期3期未繳，尚未達系爭買賣合約第9條所定「逾期超過5期以上」而可沒收價金之標準，則被告依系爭買賣合約第9條、第23條之約定，主張沒收原告已繳價金34萬元，實難認有理。
㈥依民法第226條、第256條、第259條、應記載事項第24條第1
項、第3項主張解除系爭買賣合約，先位聲明請求：⑴被告應給付原告68萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。另依民法第247條之1、消保法第11條之1、第12條及第16條之規定主張系爭買賣合約無效，備位聲明請求：⑴被告應給付原告34萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠原告主張系爭買賣合約第23條，未就賣方違反「主要建材及
其廠牌、規格」、「開工及取得使用期限」之情形約定罰則，已違反應記載事項第24條規定。惟系爭買賣合約第10條、第11條雙方已就此詳為約定記載，故被告並未違反該應記載事項之規定。又原告主張被告未辦理「履約保證機制」云云，惟臺中市政府地政局105年9月26日中市地價二字第1050035769號函說明二載：「貴公司已依規定補辦『預售屋價金信託』作為銷售建案（Money曼尼）之『履約保證機制』，符合內政部訂頒『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定，本局准予備查，並同意貴公司得為建案（Money曼尼）銷售及簽訂買賣契約之行為」，既已補辦履約保證，並獲准銷售，被告自不得以此為由解約。至原告主張未給予審閱買賣契約之合理期間云云，然依系爭買賣合約第1條，業已載明給予原告合理審閱期，原告主張顯然不實。綜合上述，原告解約並無理由。
㈡又原告雖引述臺中市政府法制局函載被告違規情形，主張被
告違反應記載事項，系爭買賣合約無效云云。惟縱使被告違反規定，其得以解約者，亦僅該規定第24條，並非凡有違反該規定者該契約即歸無效。而被告違規情形，臺中市政府法制局係函請臺中市地政局依法卓處，並建議列入重點稽查對象，並請依消保法第56條之1規定處罰鍰。足證本件違規部分，並非契約無效，僅屬行政處罰問題，原告顯誤解該函之意旨，尚不得依消保法第12條主張無效。況本件關於「履約保證機制」，被告已通知原告辦理，但原告藉詞不予辦理，原告拒依約給付價金，違約在先，被告已於105年8月26日對原告通知後，沒收已繳定金及簽約金34萬元。退步言之，至今該屋已建至7層，而僅建至3層（頂樓灌漿完成，原告應繳至第14期）時，原告即積欠12期共47萬元未繳，故原告未繳價金早已逾5期。且目前地下室已開挖完成，被告迭通知原告依約為上述繳付，詎原告仍拒付，足徵原告已違約，茲被告再以民事答辯狀繕本對原告通知，依系爭買賣合約第23條第2項約定，沒收原告已給付定金10萬元及簽約金24萬元，另依系爭買賣合約第9條約定解除契約。
㈢聲明：原告之訴駁回。
貳、爭點整理：
一、兩造不爭執之事實（見本院卷第122至123頁）：㈠原告於105年4月9日與被告張筠薇、采庭建設有限公司簽訂
房地預定買賣合約書（系爭買賣合約），約定原告以595萬元，購入坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號之土地，及其上「曼尼MONEY」電梯華廈社區（系爭建案）A棟6樓之建物及地下1樓編號1號之平面車位，原告於簽約當日已支付定金10萬元、簽約金24萬元，共34萬元。
㈡系爭買賣合約於105年6月3日經臺中市政府法制局中市法消
字第1050010749號函認定有14處明顯重大違反中央主管機關內政部依消保法第17條授權訂定之應記載事項，確實有顯失合理公平之情形，違規情形如該函三、㈠至所載內容（見本院卷第29至30頁背面）。
㈢系爭建案於105年7月28日經臺中市政府地政局以未辦理預售
屋履約保證，且系爭買賣合約多處與應記載事項之規定不符為由，勒令被告於完成預售屋履約保證機制前，停止銷售該建案及不得有簽訂買賣契約行為（見本院卷第109頁）。
㈣本件起訴前經本院調解不成立（見本院卷第33頁）。
㈤被告於105年8月26日寄發「繳款通知單」予原告，請求原告
於105年9月2日前繳交第3期開工款25萬元、第4期B1F擋土柱完成款2萬元、第5期B1F開挖完成款2萬元，共計29萬元。因原告未繳納，被告於105 年10月12日以郵局存證信函通知原告沒收定金及簽約金（見本院卷第64頁、第92至93頁）。
㈥被告於105年9月6日委託臺中商銀辦理預收屋價金信託，及
委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理工程進度查核及財務稽核相關事務等履約保證，並於同年9月20日以通知函通知原告（見本院卷第58至63頁）。補辦完成後，臺中市政府地政局於105年9月26日函知被告准予備查（見本院卷第99頁）。
㈦原告於105年9月30日委託律師發函通知被告應於函到7日內
完成改正系爭買賣合約之14處重大違反應記載事項並完成履約保證機制，逾期將解除契約。
㈧系爭建案經臺中市政府都市發展局歷次勘驗結果均屬合格，准予備查（見本院卷第100頁勘驗紀錄表）。
㈨原告前對被告提起返還價金之同一訴訟，經本院以105年度
中簡字第2390號案件審理中，被告於105年9月21日具狀向原告表示沒收定金及解除系爭買賣合約。嗣原告於105年9月26日具狀撤回起訴。
二、本件爭點：㈠被告於105年9月21日以原告違反系爭買賣合約第9條之約定
，而依第23條第2項解除契約並沒收原告已繳價款34萬元，是否合法？㈡原告依應記載事項第24條第1項、第3項規定，主張解除系爭
買賣合約，請求被告返還原告已繳價款34萬元，及賠償同額違約金34萬元，有無理由？㈢原告依民法第247條之1、消保法第11條之1、第12條及第16
條規定，主張系爭買賣合約無效，另主張遭被告脅迫簽約，撤銷系爭買賣合約後，視為自始無效，而依民法第179條規定，請求被告返還34萬元，有無理由？
參、本院判斷：
一、被告於105年9月21日解除系爭買賣合約並不合法：系爭買賣合約於105年6月3日經臺中市政府法制局中市法消字第1050010749號函認定有14處明顯重大違反應記載事項，確實有顯失合理公平之情形，違規情形如該函三、㈠至所載內容（見本院卷第29至30頁背面）。嗣於105年7月28日經臺中市政府地政局以未辦理預售屋履約保證，且系爭買賣合約多處與應記載事項之規定不符為由，勒令被告於完成預售屋履約保證機制前，停止銷售該建案及不得有簽訂買賣契約行為（見本院卷第109頁）。其後，被告於105年9月6日委託臺中商銀辦理預收屋價金信託，及委任僑馥公司辦理工程進度查核及財務稽核相關事務等履約保證，並於同年9月20日以通知函通知原告（見本院卷第58至63頁）。補辦完成後，臺中市政府地政局於105年9月26日函知被告准予備查（見本院卷第99頁）等情，業經本院核閱系爭買賣合約之約定內容暨各該函文無誤，且為兩造所不爭執（不爭執事項㈡㈢㈥），自堪信為真實。被告就系爭買賣合約履行期間，既經主管機關勒令停止銷售，此期間自不得令原告仍依系爭買賣合約按期繳款，嗣被告補正履約保證機制，方經臺中市政府地政局審核後於105年9月26日函知被告准予備查，而同意被告繼續為系爭建案之銷售及簽訂買賣契約之行為。準此以言，被告於105年9月21日即函知原告，以原告未按期繳款，違反系爭買賣合約第9條之約定，而依第23條第2項解除系爭買賣合約，並沒收原告已繳價金34萬元，自屬不合法。
二、被告違反應記載事項第24條第1項規定，原告據以解除系爭買賣合約，為有理由：
㈠按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。消保法第17條第1項、第2項、第16條前段，消保法施行細則第15條分別定有明文。消保法第17條既為保護消費者，而授權中央主管機關公告特定行業之「預售屋買賣契約書範本」，則當事人間之定型化契約若將上揭「預售屋買賣契約書範本」所禁止記載之相關內容約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之，若未將應記載之事項約定於契約條款中，或所約定內容僅符合該範本所要求完整內容之一部者，則前揭「預售屋買賣契約書範本」之相關內容即具有補充之效力，而應列為當事人間之約款，不待消保法施行細則另行規定。
㈡應記載事項第24條第1項明訂：「賣方違反『主要建材及其
廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」依前揭說明，此自應為被告擬具預售屋買賣定型化契約時所遵守。惟查，被告為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定定型化約款，於系爭買賣合約第23條有關違約處罰之約定，僅記載：「乙方有前款違約情事之一者，其中『乙方之瑕疵擔保責任』符合民法得解除契約條件者，甲方解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（第1項）。甲方違反『付款條件及方式』及『貨款約定』之規定者，乙方得沒收依房屋總價款百分之15計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約（第2項）。甲乙雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求損害賠償（第3項）。」顯然並未將應記載事項第24條第1項關於賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」及「開工及取得使用執照期限」之規定，列為系爭買賣合約之解約事由，則自以應記載事項第24條之規定，作為系爭買賣合約之補充約定。
㈢茲應進一步審究，被告是否違反「主要建材及其廠牌、規格
」或「開工及取得使用執照期限」之規定，而構成原告合法解約事由？經查：
⒈應記載事項關於「主要建材及其廠牌、規格」之條款，規
定於第11條，其內容為：「㈠施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。㈡賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。㈢前款石棉之使用，不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途，但如有造成買方生命、身體及健康之損害者，仍應依法負責。㈣賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約之處罰規定處理。」而系爭買賣合約係列於第10條，約定：「㈠本房屋建築結構種類（主要結構）係為鋼筋混凝土（RC）造，施工標準悉依主管機關核准之工程圖樣，及本契約附件之建材設備表施工，乙方應要求承攬廠商提供建造本房屋之材料，不含海砂及輻射鋼筋之證明書或保證書。㈡有關主要建材設備及其廠牌、規格附件『建材設備表』內之品牌，如遇缺貨或其他不可抗力之因素無法採用時，乙方本著誠信原則更換建材設備之價值、效用、品質不低於原約定之建材。」（見本院卷第11頁背面），兩相比較，首先，系爭買賣合約第10條第1項將「缺貨」及「其他不可抗力」同列為更換同級品之合法原因，與應記載事項第11條以「不可歸責於賣方之事由」為限始能更換同級品，顯然較為寬鬆。其次，系爭買賣合約並未保證建材不含「海砂及輻射鋼筋」，僅課予賣方「要求廠商提供不含海砂及輻射鋼筋之證明書或保證書」，換言之，僅課予廠商保證責任，而非自己保證責任，自有規避之嫌，何況亦未保證不含「石棉」之建材。再者，系爭買賣合約第10條未如應記載事項第11條第4項將「賣方違約情形，得依違約之處罰規定處理」，致解釋上如被告違反該約定時，並不構成第23條之解約事由。準此而論，被告顯已違反應記載事項所規定之「主要建材及其廠牌、規格」之條款，至為明確。
⒉又系爭買賣合約關於「開工及取得使用執照期限」係約定
於第11條，其第1項內容為：「本預售屋之興建，開工日期依照臺中市政府建造執照核發後辦理申報，開工核准日期以臺中市政府報准日為準，期間乙方將擇良辰吉日正式動工…」，其開工日期繫於被告何時決定申請建照執照之不特定因素，而不能特定，顯與應記載事項第12條第1項前段：「本預售屋之建築工程應在民國年、月、日之前開工…」必須有明確特定開工日期之規定不同，如此恐將導致開工日期無期，而陷消費者於不利之境地，其違反「開工及取得使用執照期限」之規定，亦甚顯然。從而，原告據此主張得解除系爭買賣合約，為有理由，被告抗辯縱有違反，僅屬行政罰問題云云，自不足取。茲原告已於105年5月10日具狀聲請調解，表明「解除合約、返還價金（34萬元）」，有民事調解聲請狀1份在卷可憑（見本院卷第56頁），則兩造間之系爭買賣合約業因原告合法解除而歸於消滅，即堪認定。
三、原告請求被告返還已支付價金34萬元，並給付同額違約金34萬元，為有理由：
㈠依應記載事項第24條第3項規定：「買方依第1款或第2款解
除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之（不得低於百分之15）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」是原告以被告違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之條款而解除系爭買賣合約後，自得依同條第3項規定，請求被告返還已繳價金及依上開規定計算之違約金。
㈡兩造對於原告已繳價金合計為34萬元並無爭執，則原告請求
被告如數返還，自有憑據。又系爭買賣合約房地總價為595萬元（不爭執事項㈠），依其百分之15計算，為89萬2500元，則原告併請求被告給付已繳價金同額即34萬元之違約金，亦屬有據，應予准許。且上開原告原得請求之違約金89萬2500元，係依應記載事項第24條第3項最低比率即百分之15計算，並已減為僅請求被告給付34萬元，自無酌減違約金之必要，併予敘明。
肆、判決結論：
一、綜上所述，原告先位聲明依據應記載事項第24條第1項之規定，解除系爭買賣合約，並依同條第3項規定請求被告返還已繳價金34萬元及違約金34萬元合計68萬元，並自起訴狀繕本送達（見本院卷第50頁送達證書）之翌日即105年12月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又其陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行，尚無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。原告先位聲明既為有理由，本院自無庸就備位之聲明予以裁判，附此敘明。
二、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，經核於判決結論不生影響，自無庸逐一論述。
三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
民事第五庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 22 日
書記官 劉念豫