臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第58號原 告 濮興民訴訟代理人 陳宗佑被 告 杜文華訴訟代理人 蕭昇平被 告兼訴訟代理人 杜曉慧被 告 杜金蓮
杜金鳳林祐頌上列當事人間分割共有物事件，本院於中華民國105年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地（面積65.25平方公尺）及其上1123建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路○段0○00號）應予變賣，所得價金按附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，非為訴之變更追加；且請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結，得為訴之變更追加，民事訴訟法第256條、第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時，原訴之聲明為：「請求變賣共有物，所得價金由原告、被告按應有部分比例分配各取得四分之一及訴訟費用由被告負擔四分之三，原告負擔四分之一」，嗣於民國105年1月29日當庭以言詞，將訴之聲明變更為「請求變賣共有物，所得價金由原告、被告按應有部分比例分配各取得六分之一」；核此屬不變更其訴訟標的，僅係單純補充及更正事實上之陳述，依上開規定，非為訴之變更或追加，自應准許。
二、被告杜金蓮、杜金鳳、林祐頌經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告取得坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地及其上1123建
號即門牌臺中市○區○○路○段0000號建物之房地（下稱系爭房地）之部分所有權，本欲藉購買部分所有權後再協調購買其他共有人就系爭房地之所有權，未料因種種因素，致無法購得系爭房地之全部所有權，亦無法進入系爭房地，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定請求分割系爭房地；另系爭房地如以原物分割有事實上之困難、無分割之實益，亦無法公平合理分割，造成產權糾紛不清，而系爭房地坐落於臺中市交通便利、居住環境良好之地段，縱以法拍方式拍賣，亦無不易出售或賣價低廉之缺失，故請求將系爭房地予以變價分割，分配價金於各共有人。
㈡聲明：請求變賣共有物，所得價金由原告、被告按應有部分比例分配各取得六分之一。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈系爭建物未辦保存登記，無法原物分割，故主張變價分割，且兩造均有優先承買權，拍賣後都可行使優先承買權利。
⒉稅務局前已經登記所有權人不是被告的奶奶，所以經過權利移轉登記，所有權人已經是原告。
二、被告抗辯：㈠被告杜曉慧：
⒈系爭房地為被告阿公從小居住至今，對此地有深厚情感不願
搬遷且附近生活機能便利，強制要求搬離，是太殘忍、不人道。又系爭房屋不是任何人的財產，是阿公安養天年之所在，只是被其中一位共有人搞到要分割地步，本人也深感無奈。系爭房屋僅為一般老舊平房倘若承如原告所言是要買來居住的，可能還需要好好整修一番。
⒉原告得標之標的物，係屬未辦保存登記之建物，其所有權很
難移轉，其建物所有人乃述原始起造人，而系爭建物之稅籍原始納稅義務人為被告奶奶杜林彩真所有，而後雖為後人所繼承，但民法第758條不動產物權非經登記，不生效力，故雖繼承但未登記仍無事實處分權。又司法院院字第578號解釋指出：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效。」最高法院30年上字第2203號判例亦明載「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還。」故因債務人非被告奶奶，不能拍賣她的房子，拍賣應為無效。
並聲明：駁回原告之訴。
㈡被告杜文華：
⒈主張原物分割，原告拆除其所有之六分之一。
⒉依稅籍資料顯示，建物登記仍為被告奶奶杜林彩真，原告不
能取得所有權。又依司法院院字第578號解釋及最高法院96年台上字第2870號判決所示，無效是為自始無效，強制執行中的拍賣無效，並聲明駁回原告之訴。
㈢其餘被告則均未於最後言詞辯論期日到場，亦均未提出答辯書狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
(一)原告主張系爭房地為兩造共有，依民法第823條第1項、第824條第1項第2款規定，請求准予將系爭房地予以變價分割，所得價金並由兩造依應有部分比例分配等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者，在於：原告請求裁判分割系爭房地，是否有據？如屬有據，系爭房地最適當之分割方法為何？
(二)查原告經由拍賣程序取得系爭土地權利範圍六分之一，登記為兩造所共有，而系爭房屋為未保存登記之建物，原告已經同一拍賣程序取得該建物權利範圍六分之一，即具有事實上處分權六分之一，與被告共有系爭房屋等節，有臺中市○區○○段○○○○○號土地登記第三類謄本、臺中市中山地政事務所土地所有權狀、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、本院不動產權利移轉證書、臺中市政府地方稅務局大致分局104年契稅繳款書等在卷可稽（見104年度司中調字第3778號卷第3-6頁、本院卷第57、59頁），堪信真實。
(三)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。被告抗辯稱：系爭房屋為未經保存登記建物，屬原始建造人即被告奶奶所有，被告雖繼承但未登記仍無事實處分權，依法及司法院解釋，拍賣既無效，也不得分割云云，按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條固定有明文，該條文之規範意旨係為貫徹不動產物權變動之公示原則，以維交易安全，而裁判分割共有物性質上雖屬處分行為，惟係為維護共有人全體權益，使所有權單純化，並促進共有物之經濟價值為目的之共有人間之處分行為，要與交易安全無涉，應不受上開規定之限制，況依據土地登記規則第79條第1項第4款規定，申請建築物所有權第一次登記者，除使用執照所載起造人外，在辦理保存登記前，受讓建築物所有權人亦得為之，是建築物之出資建築者於建築物成為不動產而原始取得所有權時，得不先登記其所有權，即得處分其所有權，換言之，實務上乃肯認未保存登記建物仍得為讓與之處分行為，是未保存登記之不動產並非不得為繼承、拍賣之標的，本院就系爭房屋進行拍賣程序，應屬有效，系爭房屋亦仍不失得為請求分割之標的，被告上開所辯，尚無足採。又系爭不動產並無受法令限制不得請求分割，亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情事，且於原告提起本件訴訟前，兩造就分割方法無法達成協議，為兩造所是認，是以，原告訴請分割系爭不動產，於法並無不合。
(四)再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1、2項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。本院審酌系爭土地面積為65.25平方公尺，共有人有6人之多，均分結果，一人約僅10平方公尺；再依兩造陳述及現場照片觀之，系爭房屋屬一老舊之平房，僅有單一出入口，使用上具有不可分性，如將系爭房屋予以拆分，以目前屋況，恐會減損甚或摧毀其利用價值，亦複雜共有人間法律關係；又經詢問到庭當事人有無以原物分配於部分共有人或一共有人，未受分配之共有人則以金錢補償之方式分割，並安排兩造進行調解，終究無法達成共識，顯然採用原物分割方式確有困難；為發揮系爭房地之最高經濟上利用價值，符合分割共有物徹底消滅共有關係、公平合理之本旨，並衡以若採公開拍賣良性公平之競價方式，兩造能分配之金額可能因而增加，且兩造若有意買回，亦有依法行使優先承買之權利，實難謂不利於兩造。是而，依系爭房地性質、使用情形、經濟效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，本院認為將兩造共有系爭房地予以變價分割，將所得價金依各共有人如附表所示之應有部分比例予以分配，方屬妥適。
四、綜上所述，原告依民法第823條規定，訴請法院裁判分割系爭房地，於法有據，應予准許，並為變價分割，爰判決如主文第一項所示。
五、末按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔較為公允，爰判決如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 王怡菁上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 鄭郁慈附表┌────────────────────┐│臺中市○區○○段○○○○○號土地及其上1123建││號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路一段4 ││之20號） │├──┬────┬────────────┤│編號│ 共有人 │應有部分比例（權利範圍）│├──┼────┼────────────┤│ 1 │ 杜文華 │ 6分之1 │├──┼────┼────────────┤│ 2 │ 杜金蓮 │ 6分之1 │├──┼────┼────────────┤│ 3 │ 杜金鳳 │ 6分之1 │├──┼────┼────────────┤│ 4 │ 杜曉慧 │ 6分之1 │├──┼────┼────────────┤│ 5 │ 林祐頌 │ 6分之1 │├──┼────┼────────────┤│ 6 │ 濮興民 │ 6分之1 │└──┴────┴────────────┘