臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第682號原 告 瑞聯天地O區管理委員會法定代理人 林進聰被 告 張元盛上列當事人間請求強制住戶遷離事件，本院於民國105 年6 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告係臺中市○○區○○路○○○ 巷○○號「瑞聯天地O 區」（下稱原告社區）之社區住戶，詎被告進出社區大門，屢次大聲喧嘩、腳踹大門，破壞社區安寧，並以三字經辱罵社區管理員及主任委員，違反法規情節重大，經原告開會決議，被告如未改善其言行，即訴請法院強制遷離。然被告至今仍我行我素，毫未改善。爰依公寓大廈管理條第22條第1 項提起本訴，並聲明：被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 巷○○號4 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）遷離。
二、被告則以：原告不實指控，被告並未恐嚇或公然侮辱原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者，公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款定有明文。是公寓大廈管理委員會依前揭法條訴請法院強制遷離住戶，程序上須符合由管理負責人或管理委員會促請改善，住戶於3 個月內仍未改善，經區分所有權人會議之決議後，由管理負責人或管理委員會向法院起訴等要件。
（二）次按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，公寓大廈管理條例第31條、第32條第1 項亦有明定。是區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，原則上應先依公寓大廈管理條例第31條所定方式為之，如無法獲致決議，方得依同條例第32條作成決議，不得逕依同條例第32條所定方式為之。
（三）經查：
1.原告固提出瑞聯天地O 區社區104 年7 月份管理委員會會議紀錄（見本院卷第3 頁）、瑞聯天地O 區社區管理委員會函（見本院卷第4 頁）、存證信函（見本院卷第5 頁）、瑞聯天地O 區104 年10月24日104 年度第二次區分所有權人會議紀錄（見本院卷第40頁）等件為證。惟上開瑞聯天地O 區社區管理委員會函、存證信函之受文者乃係訴外人即系爭房屋之區分所有權人左湘純，是原告起訴是否符合前揭法條所定促請被告改善之要件，已非無疑。
2.況且，原告訴請強制被告遷離，依法須經區分所有權人會議決議通過，然原告所提之出瑞聯天地O 區社區104 年7月份管理委員會會議紀錄，並非區分所有權人會議之決議，顯不符合前揭法條所定須經區分所有權人會議決議通過之要件，自非適法。
3.至原告另提出瑞聯天地O 區104 年10月24日104 年度第二次區分所有權人會議紀錄部分，依該會議紀錄所載，該次會議紀錄乃係依公寓大廈管理條例第32條，以實到人數超過應到人數5 分之1 為據，而召開該次區分所有權人會議。然查，原告社區規約就區分所有權人會議之決議方式並無特別規定，此有原告提出之住戶規約附卷可稽（見本院卷第49至57頁），揆諸前揭法條，原告自應先依公寓大廈管理條例第31條作成區分所有權人會議決議，如無法依第31條作成決議，始得依同條例第32條規定作成區分所有權人會議決議。而原告並未證明其於104 年10月24日召開10
4 年度第二次區分所有權人會議前，曾依同條例第31條召開區分所有權人會議，並曾就同一議案予以討論，尚難認原告104 年10月24日104 年度第二次區分所有權人會議為合法。從而，原告起訴尚未符合公寓大廈管理條例第22條所定之程序要件，應予駁回。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條提起本訴，訴請強制被告自系爭房屋遷離，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 羅智文法 官 田雅心正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
書記官 黃英寬