臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第774號原 告 洪惠齡訴訟代理人 陳姿君律師複 代理人 高玉芬被 告 葉錦華訴訟代理人 汪玉蓮律師
林世勛律師羅閎逸律師上 一 人複 代理人 謝明智律師
詹明潔律師陳小華上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰玖拾肆萬捌仟陸佰參拾伍元，及自民國一百零六年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬陸仟貳佰壹拾壹元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰玖拾肆萬捌仟陸佰參拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時聲明原為「被告應於原告返還新臺幣（下同）4,700,000元後，將臺中市○○區鎮○段00000地號土地及其上同段819建號建物移轉登記與原告」，嗣追加備位聲明「被告應給付原告4,396,800元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，經核原告先備位聲明，均係基於同一土地買賣契約效力有所主張，堪認原告追加聲明前後之基礎事實均相同，揆諸上開規定，原告追加備位聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：二造於101年3月19日簽訂買賣契約，買賣標的為原告所有、坐落臺中市○○區鎮○段○○○○○○○○號土地，及坐落於191地號土地上之同段819建號建物，價金47,000,000元。被告於簽約時已給付簽約款4,700,000元，原告嗣將819建物及建物坐落之土地自191土地分割獨立為191-1地號土地，而將819建物及191-1土地所有權移轉登記與被告。
嗣191（即分割出191-1土地外之剩餘部分）、195土地為抵押權人實行抵押權並遭拍定，故原告就買賣契約標的已陷於給付不能，以起訴狀對被告為解除買賣契約之意思表示，二造依民法第259條規定負有回復原狀義務，故被告於原告返還簽約款4,700,000元後，即應將191-1土地、819建物移轉登記與原告。如原告不得解除買賣契約，則被告僅給付簽約款4,700,000元，卻取得市價9,096,800元之191-1土地、819建物，被告應可依買賣契約請求191-1土地、819建物之剩餘價金4,396,800元，爰依買賣契約法律關係提起本訴等語。
並聲明：㈠先位聲明：被告應於原告返還4,700,000元後，將191-1土地及819建物移轉登記於原告。願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告應給付原告4,396,800元及自民事準備㈡暨追加備位聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：二造確於101年3月19日訂立上述買賣契約，就該契約前曾有訟爭，而臺灣高等法院臺中分院已於102年度重上字第100號判決理由中敘明契約解除與否係被告權利，依爭點效理論，已生拘束二造之效力，今被告既未解除契約，原告自不得提起本訴以解除契約為由請求回復原狀。又依買賣契約第8條，第4條第2項等約定，原告應於被告給付尾款前將買賣標的上之抵押權予以塗銷，然原告因未能清償抵押權擔保之債務，致買賣標的遭抵押權人實行抵押權嗣由他人拍定，原告對被告所負義務已不能實現，屬可歸責於原告事由所致給付不能，據此，原告即無行使契約解除權之法律上依據，此外，被告於原告塗銷抵押權登記前，並無給付尾款義務。再者二造於101年4月9日另訂契約，合意191-1土地價金為3,519,000元、819建物價金為774,800元，被告所給付簽約款已超過191-1土地、819建物價金總和，自無庸就該2筆不動產再行給付價金與原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、二造不爭執事項：㈠二造於101年3月19日簽訂191、195、191-1（當時191-1地號
尚未自191地號分割出來）等3筆土地及同段819建物之買賣契約，價金47,000,000元，被告於簽約時已給付簽約款4,700,000元。
㈡191-1土地、819建物已依買賣契約為法律上原因移轉所有權登記予被告。
㈢191、195土地於前述㈠、㈡事項辦理完畢後，經訴外人林吟
蓉聲請拍賣抵押物，由被告於強制執行程序拍得191土地，195土地由林吟蓉承受。
㈣819建物101年之房屋稅9,049元，應由原告負擔。㈤如被告應給付191-1土地、819建物等不動產之剩餘價金，且
如房屋稅9,049元、土地增值稅226,251元等款項均係被告支付，剩餘價金應扣除該二筆稅款。
四、爭執事項：㈠原告得否以191、195土地給付不能為理由解除不爭執事項㈠
所示之買賣契約？㈡原告得否請求被告給付191-1土地、819建物逾越簽約款以外
的買賣價金？㈢191-1土地、819建物之價金是否如101年4月9日所立土地、
建築改良物所有權移轉買賣契約書所約定之3,519,000元及774,800元？㈣191-1土地增值稅226,251元、819建物101年房屋稅9,049元
，款項由何人繳納？
五、得心證之理由：㈠按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256
條定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項規定甚明。本件原告之所以無法依買賣契約將191、195土地所有權移轉登記與被告，係因抵押權人實行抵押權，致該2筆土地由他人拍定所致，故原告係因可歸責於己事由而無法履行買賣契約所負債務，參諸上開規定，買賣契約解除權應僅債權人即被告可行使，原告並無自行解除買賣契約要求回復原狀之餘地，故原告先位主張解除買賣契約、回復原狀，於法無據。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。原告主張被告已取得191-1土地、819建物之所有權，卻僅給付簽約款4,700,000元，應給付剩餘價金等語。本件原告雖未能依約將全數買賣標的物所有權移轉與被告，然被告就已取得之買賣標的物所有權仍應支付相應之價金與原告。觀諸買賣契約未個別列明各筆不動產單價，僅約明總價（見本院卷第46頁），故僅能透過解釋契約方式，探究191-1土地、819建物應有價金各為若干。而191（此時191-1土地尚未自該筆土地分割獨立）、195土地、819建物等不動產於100年8月31日此時點之市價為34,144,000元（見本院100年度司執字第60866號卷昊詮不動產估價師事務所估價報告書），而二造訂立買賣契約時點為101年3月19日，距離前述估價時點非遠，所約定價金數額卻較估價金額高出約37％（二者金額差距為12,856,000元），應可推知被告價購金額較市價為高，是如以191-1土地、819建物市價作為該2筆不動產於訂約時之價金，對被告應非過苛。而191-1土地、819建物於簽約時市價共為9,096,800元，有環宇不動產估價師聯合事務所出具之估價報告1份在卷可參，故被告因取得191-1土地、918建物等不動產所有權應支付之價金應為9,096,800元。惟買賣契約第3條約定被告給付尾款時期為「不動產所有權移轉完竣後，原告依約第9條規定點交標的物與買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之」（見本院卷第47頁），而191-1土地、819建物雖已辦畢所有權移轉登記程序，然未見原告有交付該等不動產與被告之情事，故被告尚無庸給付尾款，如此被告應給付與原告之價金數額如不計尾款，僅計算簽約款、用印款、完稅款應為8,883,935元（計算方式：1,100,000元（即買賣契約約定之尾款金額）÷47,000,000元（即買賣契約約定之價金總額）＝0.0234〈小數點後第4位4捨5入〉，依此比例計算191-1土地、819建物價金之尾款，9,096,800元×
0.0234＝212,865元，9,096,800元－212,865元＝8,883,935元），扣除被告已給付之4,700,000元簽約款、房屋稅9,049元、土地增值稅226,251元（爭執事項㈣原告嗣後已不爭執，見本院卷第160頁）後，被告尚應給付原告3,948,635元（計算式8,883,935元－4,700,000元－9,049元－226,251元＝3,948,635元）。
㈢被告抗辯二造於101年4月9日另行合意191-1土地、819建物
價金各為3,519,000元、774,800元等語，並提出土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書各1份為證（見本院卷第57至58頁）。然觀被告所提出之該2份契約書上均貼有印花稅，顯係不動產買賣契約當事人申辦所有權移轉登記時，持之向主管機關辦理登記之規定格式契約，亦即俗稱之「公契」，而因持公契辦理物權登記時，應貼繳契約金額千分之一之印花稅，故於不動產交易實務上，買賣當事人為圖避稅，公契所載買賣金額常低於實際交易金額。本件191-1土地、819建物於101年3月19日時之市價經鑑價為9,096,800元，公契所載買賣價金卻低於市價一半、僅有4,293,800元，據此，本院認被告所提出之公契，應係依循上述契約所載金額低於實際交易金額之模式所做成，故被告尚難持以抗辯二造另於101年4月9日另行合意191-1土地、819建物價金各為3,519,000元、774,800元。
㈣就爭執事項㈣，二造嗣後就191-1土地增值稅226,251元、81
9建物101年房屋稅9,049元，均係被告繳納一事已不爭執（見本院卷第160頁），不另贅述。
六、綜上所述，原告先位主張解除買賣契約，二造依民法第259條規定回復原狀等語，為無理由，應予駁回；備位主張依買賣契約，請求被告給付191-1土地、819建物剩餘價金3,948,635元，及自106年11月21日起至至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、二造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 江宗祐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
書記官 林政佑