臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第718號原 告 卓辛銓訴訟代理人 陳美雯被 告 陳淑珍訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師上 一 人複 代理人 林沛泠被 告 格林大樓管理委員會法定代理人 周國龍上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳淑珍應給付原告新臺幣貳拾壹萬貳仟參佰陸拾元，及自民國一百零五年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳淑珍應容忍原告進入被告陳淑珍所有之門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋內，就房屋外側露台進行如附表所示方式及內容之漏水修繕工程。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳淑珍負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告陳淑珍如以新臺幣貳拾壹萬貳仟參佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查原告起訴原請求：「（一）被告陳淑珍應給付原告新臺幣（下同）50萬元，暨本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）被告陳淑珍應容忍原告進入被告陳淑珍所有之門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段○○號3 樓（下稱系爭3 樓房屋）內，就房屋外側露台（下稱系爭露台）進行漏水修復至不漏水程度。（三）被告格林大樓管理委員會（下稱被告管委會）應容忍原告進入系爭露台，進行漏水修復至不漏水程度。（四）願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於民國105 年11月8 日言詞辯論時，當庭具狀更正原聲明第一項為：被告陳淑珍及被告管委會應連帶給付原告51萬2,360 元，暨本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第81、79頁）。經核原告所為上開訴之變更，係本於同一請求基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國82年12月間買受門牌號碼為臺中市○○區○○○路○ 段○○號房屋，該房屋共有2 層（下稱系爭房屋），與被告陳淑珍所有之系爭3 樓房屋為上下相鄰之建物，而被告管委會則為該大樓所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。自95年間起，系爭房屋2 樓天花板開始滲漏水，導致系爭房屋2 樓臥室天花板發霉、油漆剝落牆壁產生壁癌，該漏水之緣由係因被告陳淑珍擅自於系爭露台興建水池，所導致滲漏水以致系爭房屋樑柱及天花板滴水，進而導致系爭房屋潮濕不堪居住，原告多次向被告陳淑珍反應，詎被告陳淑珍遲不為任何處置，原告恐因此造成生命安全、財產之危害及對系爭房屋結構造成影響，遂要求被告管委會介入協調，被告管委會則於104 年12月8日以格林字第1041208 號函發函要求被告陳淑珍應洽請專業人士研商從系爭3 樓房屋露台施作防水以解決漏水爭議，孰料被告陳淑珍仍置之不理，原告迫於無奈始再次於10
4 年12月18日以臺中文心路郵局第1321號存證信函要求被告陳淑珍於文到30日內洽請專業人士解決漏水問題。而被告管委會則另於104 年12月24日召開12月份例會之際，就兩造之漏水爭議視需要請雙方列席協調，然被告陳淑珍仍不願出面協商，以致雙方漏水爭議迄今仍無法解決。
（二）原告系爭房屋漏水之原因，係因被告陳淑珍將系爭3 樓房屋外之露台做為花台使用，而系爭露台係屬共用部分，被告管委會未定期維修該防水層亦為漏水原因，爰依民法第
184 條第1 項前段、第191 條第1 項前段及第213 條規定，請求被告陳淑珍及管委會支付回復原狀之修繕費用21萬2,360 元之賠償。又系爭房屋因被告陳淑珍之侵權行為造成長期嚴重漏水之結果，已致使系爭房屋之交易價格，較一般未漏水之房屋大大減損，原告亦得依民法第196 條及第216 條第1 項規定，請求被告陳淑珍及管委會賠償30萬元之損害賠償。另如欲完全修復系爭房屋之漏水，必須進入被告陳淑珍所有系爭3 樓房屋施工，爰請求被告陳淑珍及管委會容忍原告進入修繕。為此，爰依侵權行為及公寓大廈管理條例等法律關係提起本件訴訟等語。
（三）並聲明：1.被告陳淑珍及被告管委會應連帶給付原告51萬2,360 元，暨本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告陳淑珍應容忍原告進入其所有之系爭3 樓房屋內，就系爭露台進行漏水修復至不漏水程度。3.被告管委會應容忍原告進入系爭露台，進行漏水修復至不漏水程度。4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告陳淑珍部分：系爭露台屬公共設施，為全體區分所有權人共有，非伊所有。原告所稱設於系爭露台之水池，係伊於85年間所設，原告當時曾抗議該抽水馬達影響其睡眠，伊為和睦相處乃於85至86年間放棄養魚改種植盆栽，故原告所稱於95年間起發生之漏水乙事與設置水池無關。且伊早已於89年即921 大地震當年搬離系爭3 樓房屋，102年間原告要求伊讓其工人至系爭露台施作防水工程並鋪設磁磚，伊業已配合辦理，原告所稱系爭房屋2 樓天花板仍漏水乙事，伊曾配合原告及被告管委會共同檢驗漏水原因，並由被告管委會合作之廠商即訴外人魏錦繡負責檢查漏水原因，經魏錦繡檢驗後表示可能漏水之原因，為系爭大樓之冷氣排水管破洞，遂由被告管委會於104 年7 月會議決議發包由魏錦繡止漏，伊亦配合將原冷氣暗管排水管封閉，改為明管之排水管，是伊就有可能致原告系爭房屋2樓天花板漏水的原因均一一排除。伊目前系爭3 樓房屋亦有不明原因之漏水或滲水，而造成所謂壁癌現象，然因伊業已搬離而不予理會，原告系爭房屋2 樓天花板仍有漏水問題，其原因可能來自於3 樓以上之水管管線因使用不當、老舊或地震而損壞致有漏水現象，不一定來自於伊所有之系爭3 樓房屋，原告將漏水原因指向位於樓上之伊所有房屋，實令伊不堪其擾。縱若原告系爭房屋漏水原因係因系爭露台防水層退化所致，然此自然老化現象不可歸責於伊，修繕責任及費用應按滲漏位置，由伊與原告各負一半等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
（二）被告管委會部分：系爭露台屬被告陳淑珍所有，都由被告陳淑珍繳納管理費，且系爭露台只能從被告陳淑珍系爭3樓房屋進出，露台上的花盆、植栽均為被告陳淑珍種植，請法院依法裁判等語，惟未為任何聲明。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第61頁反面）：
（一）原告為系爭房屋之住戶及所有權人，被告陳淑珍為系爭3樓房屋之所有權人，但被告陳淑珍目前未居住該處，每週固定返回系爭3 樓房屋露台、花園植栽澆水，系爭露台自95年起做花台使用。
（二）系爭房屋及系爭3 樓房屋所在之格林大樓，建築完成日期為82年9 月9 日，系爭房屋2 樓天花板有漏水現象。
（三）系爭房屋2 樓天花板漏水原因經兩造合意送臺中市建築師公會鑑定，該公會指派之建築師於105 年5 月13日進行初勘，於同年6 月6 日進行會勘，並製有鑑定報告書。
四、得心證之理由：原告主張被告陳淑珍所有系爭3 樓房屋外側露台長期做花台使用，且防水層功能退化，致系爭房屋2 樓天花板長期漏水，被告陳淑珍及管委會應賠償原告回復原狀之修繕費用21萬2,360 元，及系爭房屋交易價值減損30萬元之損害，被告陳淑珍及管委會應分別容忍原告進入系爭3 樓房屋及露台，就系爭露台進行漏水修復至不漏水程度等情，為被告2 人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審究者為：（一）系爭房屋2 樓天花板漏水原因為何？（二）原告請求被告2 人連帶賠償系爭露台及系爭房屋2 樓天花板漏水之修繕費用21萬2,
360 元，有無理由？（三）原告請求被告2 人連帶賠償系爭房屋交易價值減損之30萬元，是否有據？（四）原告請求被告陳淑珍及管委會應分別容忍原告進入系爭3 樓房屋及露台修繕，有無理由？茲分述如下：
（一）系爭房屋2 樓天花板漏水原因為何？
1.系爭房屋2 樓天花板漏水原因經兩造合意送臺中市建築師公會鑑定（見本院卷第32頁反面），鑑定結果認：漏水原因係由於崇德二路2 段35號3 樓露台防水層完成至今已逾24年（建物完成日期為82年9 月9 日），防水層呈退化現象，且該露台長期做花台使用，固定時間澆水，水分積在花台下，所以未逢下雨天，系爭房屋2 樓天花板仍會有滴水現象，且由大樓管委會所提供該各層給排水施工圖，給排水管路並未經過系爭房屋2 樓天花板，證明漏水係來自露台花台積水及防水層功能退化，且目前依現場外視觀察未能直接察看出管線滲漏製造出漏水問題等語，有臺中市建築師公會105 年6 月22日鑑定報告書（下稱鑑定報告）可參；經被告陳淑珍聲請以實際測試方式補充鑑定後，鑑定結果為：（一）依法院要求以有色染劑溶入水後，於眾人見證下於系爭露台灌水後，管理室大廳及系爭房屋2 樓皆有漏水現象，試驗過程當日及前3 天皆無下雨，足以證明漏水係來自露台及露台上花台積水。（二）系爭露台及露台周邊花台防水層有明顯破壞現象，造成花台澆水後產生系爭房屋2 樓天花板短時間即有滲水現象及管理室大廳天花板滲漏，應儘速重新施作防水層等語，亦有該公會10
6 年1 月23日補充鑑定報告書（下稱補充鑑定報告）可稽。
2.被告陳淑珍固辯稱：補充鑑定報告寫有漏水是不實在，鑑定當天伊夫妻有到場全程錄影，伊先生並全程跟在鑑定人旁邊，也有目送鑑定人離開，鑑定經過（四）以下之內容都不實在，報告中說系爭房屋2 樓天花板有鐘乳狀物，這是尿液滴水，鑑定人不公正云云。查補充鑑定之履勘經過為：（一）鑑定建築師（下稱建築師）於106 年1 月12日下午2 點10分，偕同事務所人員兩名抵達鑑定標的物現場，並會同兩造律師，說明鑑定步驟流程。（二）建築師於下午2 點30分在雙方律師代表見證，先行將露台落水頭密封後，開始以橘色染劑加入自來水灌注於原水池及露台，並於花台澆灑自來水（避免染劑傷害花台植栽）。（三）建築師於下午3 點50分在系爭3 樓房屋所有權人抗議露台積水貼近牆面恐滲進屋內，同意將落水頭解除密封，讓露台機水流進落水頭。（四）下午3 點40分在系爭露台下方，大樓管理室大廳天花板開始滴水。（五）下午3 點50分在系爭房屋2 樓，天花板發現鐘乳狀物上有水滴。（六）下午4點51分在系爭2樓地上不銹鋼盤有水滴集結。（七）下午3點58分在系爭房屋2樓天花板滴下確認的第一滴水。
（八）建築師於下午4點53分親自以手抵觸在系爭房屋2樓天花板，判斷確已成濕潤狀態，漏水現象明顯等情，有該補充鑑定報告之鑑定履勘經過可參，並有與上開鑑定履勘經過相符之現場照片可佐（見補充鑑定報告第12至22頁），該補充鑑定報告已詳述鑑定方法及鑑定經過，堪認該補充鑑定報告確屬可信，被告陳淑珍僅空言指摘鑑定人不公正及鐘乳狀物非水滴等節，惟未提出相關證據以實其說，則其上開所辯，尚屬無據。
3.被告陳淑珍復抗辯：伊所有系爭3 樓房屋亦有不明原因之漏水或滲水而造成壁癌，原告系爭房屋2 樓天花板仍有漏水問題，原因可能來自於3 樓以上之水管管線因使用不當、老舊或地震而損壞致有漏水現象，不一定來自於伊所有之系爭3 樓房屋云云。然經鑑定人依被告管委會提供之格林大樓各層給排水施工圖判斷，給排水管路並未經過系爭
2 樓天花板，故認漏水原因來自系爭露台花台積水及防水層功能退化，有鑑定報告及所附之格林大樓給排水平面圖在卷可證（見鑑定報告第4 、5 、11至18頁），故被告陳淑珍抗辯原告系爭房屋2 樓天花板漏水原因，非來自於系爭3 樓房屋，而係因3 樓以上水管管線因素所致云云，並非可採。
4.據上可知，原告所有之系爭房屋2 樓天花板漏水之原因，確為被告陳淑珍所有之系爭3 樓房屋外側露台長期做花台使用，且防水層有退化現象所導致。至被告陳淑珍辯稱：系爭露台屬全體區分所有權人共有之公共設施，非伊所有云云，惟查，依被告陳淑珍提出之系爭3 樓房屋建物登記第一類謄本所示，系爭3 樓房屋附屬建物用途有陽台、露台及花台，面積各為13.89 、70.54 及12.10 平方公尺，系爭3 樓房屋及附屬建物之所有權人於82年12月3 日以買賣為原因登記為被告陳淑珍，有該建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第94頁），足見被告陳淑珍方為系爭露台之所有權人，是被告陳淑珍此部分所辯，洵非可採。
（二）原告請求被告2 人連帶賠償系爭露台及系爭房屋2 樓天花板漏水之修繕費用21萬2,360 元，有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184 條第1項前段、第191 條第1 項分別定有明文。次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第196 條、第213 條第1項、第3 項及第216 條第1 項亦有明定。復按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；又專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第10條第1項、第12 條分別定有明文。
2.查原告及被告陳淑珍所有之系爭建物係12層之鋼筋混凝土造房屋，自有公寓大廈管理條例之適用。而原告系爭房屋
2 樓天花板漏水原因為被告陳淑珍所有之系爭3 樓房屋外側露台長期做花台使用，且防水層有退化現象所導致，已如前述，堪認系爭房屋2 樓天花板漏水損害原因確屬被告陳淑珍所有及管理之系爭露台花台積水及防水層功能退化所致，被告陳淑珍又未提出其他證據證明其對於上開工作物之設置或保管已盡相當之注意，以防止損害之發生等情節，則揆諸前開說明，原告對於系爭房屋2 樓天花板損害及系爭露台之漏水修繕部分，依前開規定請求被告陳淑珍負賠償責任，即屬有據。至原告請求被告管委會連帶賠償部分，因系爭露台並非被告管委會所有，而係被告陳淑珍所有，故此部分，即屬無據，不應准許。
3.經本院送臺中市建築師公會鑑定結果，就露台漏水之修繕方式及修繕費用評估如下：漏水原因來自花台積水及防水層功能退化，建議先移除花台植栽，改善花台排水，露台及花台並重新施作防水層，為目前最有效之修繕工法。依所列出修繕工法，修繕費用估計約需18萬7,360 元，明細如下：露台面積約為23.42 坪。1.拆除工程每坪350 元，共8,197 元。2.清運廢棄物每坪250 元，共5,855 元。3.水泥打底（含工料）每坪1,400 元，共3 萬2,788 元。4.防水工程含第一層鋪油性防水劑及第二層鋪水性防水劑，每坪4,000 元，共9 萬3,680 元。5.貼20×20公分止滑石英磚（含磁磚益膠泥工料）每坪2,000 元，共4 萬6,840元，以上總計18萬7,360 元，另就系爭房屋2 樓天花板之修繕費用評估為2 萬5,000 元（含防水發泡注射劑及水泥漆一底三度粉刷及清潔費）等情，有鑑定報告及臺中市建築師公會105 年8 月24日中市建師鑑（000-000 ）字第29
5 號函可參（見鑑定報告第5 頁、本院卷第66頁），且為被告陳淑珍所未爭執，是原告請求被告陳淑珍賠償修繕費用合計21萬2,360 元（計算式：187,360 ＋25,000），即無不合，應予准許。被告陳淑珍雖抗辯依公寓大廈管理條例第12條規定，原告亦應負擔一半之修繕費用云云，惟本件漏水原因並非因專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線所致，是並無該條規定維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔之適用，附此敘明。
（三）原告請求被告2 人連帶賠償系爭房屋交易價值減損之30萬元，是否有據？按不法毀損他人之物者，民法第196 條規定，應向被害人賠償其物因毀損所減少之價額。在實務上，固認並不排斥同法第213 條之適用，即被害人仍得依選擇而按該規定為修復費用之請求。然修復所需之費用與減少之價額，未必相同；又損害賠償，以填補損害，使被害人獲得完全賠償為最高原則。是物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用，為本院向來之見解。被害人此種選擇權，於向賠償義務人為選擇之意思表示後，原則上固應受其拘束，但如賠償義務人尚未為回復原狀之準備，或逾期不為回復，或回復顯有重大之困難者，被害人改依民法第196 條請求賠償，對賠償義務人無何影響，尚與誠信原則無違，應無不予准許之理由（最高法院74年度台上字第174 號、87年度台上字第803 號判決要旨參照）。原告主張依民法第196 條及第
216 條第1 項規定，請求被告2 人應連帶賠償系爭房屋交易價值減損30萬元，惟原告並未就系爭房屋是否確有因漏水而致交易價值減損乙節舉證證明，且依上開說明，民法第196 條賠償物因毀損所減少之價額與同法第213 條回復原狀之損害賠償乃係選擇關係，原告既已依民法第213 條請求被告陳淑珍給付回復原狀之修繕費用21萬2,360 元，即不得再依民法第196 條請求交易價值減損，是此部分請求即屬無據，不應准許。
（四）原告請求被告陳淑珍及管委會應分別容忍原告進入系爭3樓房屋及露台修繕，是否有據？
1.按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第6條第1 項第2 款、第3 項分別定有明文。又上開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。
2.經查，系爭房屋2 樓天花板仍有漏水現象，而依臺中市建築師公會鑑定結果認修復方式為移除位於系爭3 樓房屋外側之露台花台植栽，改善花台排水，露台及花台並重新施作防水層，可見系爭房屋漏水情形，只有進入被告陳淑珍所有之系爭3 樓房屋進行修繕方可解決。又兩造迄未就修繕部分達成協議，有本院歷次言詞辯論筆錄可參，則原告依上開規定請求被告陳淑珍容忍原告進入系爭3 樓房屋，系爭露台進行如附表所示方式及內容之漏水修繕工程，即屬有據，應予准許。至原告請求被告管委會應容忍原告進入系爭露台進行漏水修繕部分，因系爭露台非被告管委會所有，則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依侵權行為及公寓大廈管理條例之法律關係，請求被告陳淑珍給付21萬2,360 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年3 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並容忍原告進入系爭3 樓房屋內，就系爭露台進行如附表所示方式及內容之漏水修繕工程，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決第1 項原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。被告陳淑珍陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392 條第2 項規定，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分及如主文第2 項部分之假執行聲請，就敗訴部分，因訴之駁回而失所附麗，就主文第2 項部分，性質上不宜為假執行之宣告，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 黃俞婷附表：
一、系爭露台之修繕方式：先移除花台植栽，改善花台排水，露台及花台重新施作防水層。
二、系爭露台之修繕工項內容如下：1.拆除工程。2.清運廢棄物。3.水泥打底。4.防水工程含第一層鋪油性防水劑及第二層鋪水性防水劑。5.貼20×20公分止滑石英磚。