臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第865號原 告 郝知音訴訟代理人 李銘洲律師被 告 周浩洋上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國105年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼：臺中市○○區○○路○段○○○號9樓之3）之建物騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟參佰捌拾柒元，及民國一０四年十二月一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０四年八月二十七日起，至將第一項所示之建物返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，如原告以新臺幣貳拾萬參仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣陸拾萬陸仟伍佰元為原告預告擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告勝訴部分，如原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣壹拾肆萬捌仟參佰捌拾柒元為原告預告擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告與被告於民國（下同）103年3月2日，就原告所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號9樓之3）之建物（下稱系爭房屋）訂定租賃契約，雙方約定每月租金新臺幣（下同）2萬元，被告應於每月10日前給付租金。詎被告於103年1月起即未依約給付租金，經原告多次電話催告均未獲置理，迄至104年7月31日止，被告已積欠租金達19個月以上，共計38萬元，原告復於104年7月23日以三重二重埔郵局第347號存證信函定期催告其付清租金，惟其仍未履行，因被告所積欠之房租已超過二期房屋租金總額，原告再於104年8月25日委請律師發函告知被告給付積欠之租金及終止系爭租賃契約，該函並於104年8月26日送達於被告，系爭租賃契約業已終止。原告既已發函終止本件租賃契約，兩造間即已無租賃關係存在，則被告應返還租賃物予原告。原告依據民法第767條前段、中段及第455條前段之規定，訴請被告將無權占用之房屋騰空遷讓交還，洵屬正當。
二、兩造於系爭租賃契約成立開始，既然明文約定房屋租金給付時間與數額，被告即應依約按時履行，向原告為給付，然被告並未為之，已如前述，原告僅能依民法第439條，請求被告給付自103年1月1日起至104年8月26日止積欠原告之房屋租金39萬7333元【計算式：20,000x19+26x（20,000/30）=397,333】。且本件原告既已於104年8月26日終止系爭租賃契約，被告迄未返還租賃物，且繼續無權占用系爭房屋，則原告依民法第179條規定，得請求被告按月給付相當於租金之不當得利2萬元。
三、聲明：
（一）被告應將臺中市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號9樓之3）之建物騰空遷讓返還予原告。
（二）被告應給付原告39萬7333元，及自起訴狀繕本送達之翌日（104年11月21日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）被告應自104年8月27日起，至將訴之聲明第1項所示之建物返還原告之日止，按月給付原告2萬元。
（四）並陳明：願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）原告係於102年4月間購買系爭房地，經繳納自備款，並完成銀行貸款手續後，於同年12月完成該房地所有權之過戶。被告雖稱系爭房地係由兩造共同出資購買，僅因被告個人與銀行間信用狀況不佳，只得約定將該房地之所有權登記於原告名下，以便向銀行貸款，其係於103年2月間交付91萬9000元予原告，並與原告於同年3月間簽立合約書云云。惟當初原告係獨自簽約、給付自備款、完成銀行貸款及過戶後，於相當時日後，兩造方簽立該份合約書，原告購買系爭房地時，乃出於自己購買之意思為之，要無與被告共同出資購買之可能，更遑論當初有何暫將該房地所有權登記於原告名下之可言。就被告所舉事後交付91萬9000元及簽訂前揭103年3月2日合約書，原告雖不爭執有發生上開情節，但被告曾稱有急用，前後拿回10萬元、10萬元，真正留存在原告這邊之金額僅有71萬餘元。加上前揭合約書與一般不動產之借名登記契約在買受當時即已約定借用名義登記及買受情形相去甚遠，雙方所簽訂之103年3月2日合約書充其量僅係被告有意投資系爭房地之約定，其目的主要是為取得將來系爭房地若有出售（當時約定若出售須經雙方同意），其售價扣除成本等相關費用後利潤之一半，尚難徒憑該合約書所載約定，即認兩造間就系爭房地有何借名登記契約關係存在。被告抗辯系爭房地由兩造共同出資購買，屬借名登記關係，兩造俱有各半之管理及處分能力云云，並非可採。103年3月2日兩造所簽訂合約，僅屬房地投資之契約關係，與借名契約關係尚屬有別，且與系爭租賃契約存否及被告是否返還系爭房地，係屬二事。倘被告所辯系爭房地係兩造間成立借名登記契約等情屬實，則被告既為該房地所有權人之一，其何須特意向原告承租該房地，且於出租方僅記載為原告一人？由此益見，該房地自始即為原告所有，當無借名登記之情事可言，被告上開所辯，顯不足採。被告提出之103年3月2日兩造簽訂合約，僅是兩造間就投資系爭房地之契約關係，但與系爭房地之租賃契約，係屬不同之法律關係，當不影響本件原告所提遷讓房屋之請求，原告請求被告返還系爭房地，誠屬有據。
（二）原告提出之系爭租賃契約上記載簽約時間是103年3月2日，租賃期間則從103年1月1日開始，乃是為了給被告方面提早住進系爭房屋，雖然被告希望能簽租約到105年12月30日，但原告不願意，因此租約仍然改為104年12月30日。至被告抗辯有意以已給付款項抵償租金，並委由訴訟代理人寄發律師函載稱就其保管被告交付之91萬9000元，經扣除應付租金予以結算一節，係因被告曾以電子郵件表達欲退出投資，並自行提出投資結算金額之明細表，原告遂就被告退資後，就其原交付款項，扣除應付租金之尚餘款項，予以彙算，但被告未繳付租金與明細表係基於投資關係，兩者間基礎上所為計算本係不同二事。依被告提出投資結算金額之明細表，即便扣除被告應出資金額後，尚餘款項亦仍不足抵付被告自103年1月起迄今每月應給付之租金。縱然其有意以已給付款項抵償租金，餘額亦僅得抵付至103年5月系爭房地之租金。被告仍然有積欠系爭房屋租金，原告終止系爭租約係屬有據。
貳、被告抗辯：
一、原告購買系爭房地時，被告為販售系爭房地之預售現場銷售中心業務經理，因系爭房地所在地點銷售狀況十分火熱，公司就未出售戶計畫提高售價，經被告在會議中特地提出要求，希望能在未漲價前，由被告價購編號9-3預售戶即系爭房地，幸得公司高層同意，並給被告可搭配一平面車位之特殊優待（在當時車位不足分配的狀況，已無法再分配平面車位）。是被告要求價購系爭房地，而非原告，有當時公司現場銷售高層主管可出面作證。被告因銀行債信不良，且當時與原告感情良好，電話中與原告聊天時，原告提議一起合買，能避開2年奢侈稅，還能由原告掛名登記向銀行貸款，被告才同意由原告一起合資購買系爭房地，且在102年10月之前就已有現金交付於原告，只是原告託辭，直到103年3月2日雙方才簽訂合約。被告並先與原告約定，暫時將系爭房地所有權登記在原告名下，方得以向銀行順利貸款，有當時簽訂之合約書可證。該合約書內容明確記載系爭房地之管理及處分由兩造依2分之1比例分擔，兩造俱有對物各半的管領實力，顯然兩造應各有2分之1之所有權，僅係借名登記於原告名下而已。原告並非系爭房地之惟一所有權人，則基於此借名登記契約，原告主張被告應將系爭房地返還，並無理由。
二、當初兩造約定共同出資購買系爭房地後，復再行約定由被告承租系爭房地之全部，係基於原告表示簽訂系爭租賃契約後，若國稅局查核房屋使用狀況，可有系爭租賃契約備查，且由被告親自使用系爭房地，可善盡保管責任，維護屋況，避免其他租屋人使用破壞，損及日後出售行情。然由於簽訂租約時間匆忙，被告未能詳查條約內容，後來發現原告竟然私自動筆更改原租約日期為「103年1月1日至105年12月30 日」，變為「103年1月1日至104年12月30日」，且未在修改處用印，確認經被告同意，若依原本之雙方簽訂系爭租賃契約，租期應尚未屆滿甚明。原告雖主張被告欠繳房租二期以上，並經其發函催告，被告仍未清償，乃依法終止租約，並表示先前發出存證信函及律師函內文均有「本人於103年8月起多次電話催告未獲明確回覆履行支付」、「經本人多次電話催告未獲置理」云云。然103年8月後，原告未有何電話催告之情，遑論書面催告。原告根本未對被告催告，於被告承租系爭房地期間，曾因被告資金周轉不靈，無法如期給付租金，原告同意由其先行代墊，如今卻演變為原告主張被告全然不理、不繳付租金等情，被告深感遺憾與無奈。
三、原告顯然未合法終止租約，自無從起算被告使用系爭房地所應付出相當於租金的不當得利，故原告此部分請求，並無理由。原告依兩造系爭租賃契約，請求被告給付自103年1月起至104年8月26日止積欠之房屋租金，計算依據顯然有誤，依前開借名登記契約所載「全部租金由乙方依約給付，但由甲乙各取得2分之1」，併參兩造間系爭租賃契約所載「租金每月2萬元」等情，可知被告每月僅須給付1萬元予原告即可。
依原告於104年3月12日發給被告之電子郵件所附投資結算金額之明細表顯示，被告已陸續給付原告合資購買系爭房地金額為91萬9000元，除了被告曾在臺北車站交付原告現金30萬元外，其他繳付原告之金額有line上所對話之照片、轉帳收據照片（103年1月9日25萬元）、無摺存款憑證（103年2月10日35萬元）等可資參考，合資購屋金早已在103年3月2日合資購屋簽約日前已存在。而上開金額經扣除用於雙方合資購買系爭房地之84萬5983元後，尚有餘額7萬3017元，並自103年1月起開始，得按月扣抵租金之一半即1萬元，及辦理系爭房地貸款利息4800元，則原告竟以2萬元數額向被告請求給付每月租金，顯然有誤。
四、另參104年9月17日律師函所載內容「周浩洋先生前曾存放71萬9000元於本人處，扣除前開46萬元之租金及押金，尚餘25萬9000元，為此，特委請貴大律師函告周浩洋先生請其於函到3日內至貴所儘速取回前25萬9000元之餘款，以利紛爭之弭平」等語云云，然被告從未存放71萬9000元數額之金錢於原告處，則如何扣除押金後仍有25萬9000元之餘額可領回，此部分事實被告甚感疑惑，若原告律師函所述為真，又何需提起本訴？因原告於104年2月開始昧於雙方合資以及借名登記之法律關係，片面宣稱被告已投資之金錢只是寄放，被告無法苟同，雙方才因此決裂。被告陸續於104年3月11日發存證信函主張終止借名登記關係，於104年3月24日及104年10月13日兩次申請調解，原告皆未到場。且原告所發存證信函以及律師函，被告皆於104年7月30日及同年9月24日以存證信函回覆，請原告出面協商，但均未得原告回應，並非如原告所述，均不獲置理。若不是原告先罔顧兩造合資購買系爭房地之借名登記契約關係，又拒絕出面協商，同時惡意扣抵被告之出資款項，讓被告不知該如何履約，又怎會衍生本案？
五、原告復稱104年3月12日發予被告之電子郵件所附投資結算金額之明細表，若經扣除被告應出資金額後，尚餘款項仍不足抵付被告103年1月起迄今每月租金云云。由於該投資結算金額之明細表是原告發給被告，故可知悉，原告是同意兩造合資購買系爭房地，並由雙方出資各2分之1，亦足證被告一開始就預付款項，每月扣抵一半租金及一半貸款利息。但雙方在103年10月間，因借款問題，原告竟稱雙方並無合資購買系爭房地，且不論是雙方在電話中協商，或透過第三人協商，原告均堅持己見，以致於無法達成共識。則被告既然無法得到原有合資關係之合理保障，又怎能繼續照雙方原先合約內容給付款項？所謂積欠系爭房地租金情事，乃原告不再承認雙方合資購買系爭房地之事實所衍生，被告實際上亦為系爭房地2分之1所有權人。倘依照租約應每月給付每月租金2萬元，並根據103年3月2日雙方簽訂合約第2條及第3條所示，被告亦應取得2分之1租金，也負責攤還每月利息2分之1，但事已至此，被告又該如何給款？
六、聲明：原告之訴駁回。並陳明：如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張：兩造於103年3月2日就原告所有之系爭房屋訂定租賃契約，雙方約定每月租金2萬元，被告應於每月10日前給付租金，惟被告於103年1月起即未依約給付租金，經原告多次電話催告均未獲置理，迄至104年7月31日止，被告已積欠租金達19個月以上，共計38萬元，原告復於104年7月23日以三重二重埔郵局第347號存證信函定期催告其付清租金，惟其仍未履行，因被告所積欠之房租已超過二期房屋租金總額，原告再於104年8月25日委請律師發函告知被告給付積欠之租金及終止系爭租賃契約，該函並於104年8月26日送達於被告，系爭租賃契約業已終止，爰依所有物返還請求權及租賃物返還請求權請求被告返還系爭房屋；並依租金給付請求權請求被告給付103年1月1日至104年8月26日止之租金；及依不當得利返還請求權請求被告自104年8月27日起至被告返還前開房屋之日止，按月給付2萬元之不得利。被告則以：系爭房屋兩造應各有2分之1之所有權，僅係借名登記於原告名下；且原租約日期為「103年1月1日至105年12月30日」，原告未經被告同意擅自變更為「103年1月1日至104年12月30日」，租期應尚未屆滿，被告應付之租金為每月1萬元，原告並未合法終止租約，原告無權請求被告返還等語置辯。
二、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。以期不失其真意，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意(最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照)，合先敘明。
三、查：坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號9樓之3）之建物及其坐落之土地，為原告於102年12月11日登記取所有權之事實，有原告所提出之房屋稅繳款書1份（見本院105年度中補字第564號卷《下簡稱中補卷》第36頁），及被告提出之建物所有權狀、土地所有權狀各1份（見本院卷第17、23頁）在卷可稽，應堪認定。又依卷附（見中補卷第9-12頁）兩造於103年3月2日簽訂之房屋租賃契約書，其明載：「出租人：郝知音（以下簡稱甲方），承租人周浩洋（以下簡稱乙方）茲因房屋租賃事件，經變方協議訂立房屋租賃契約，並約定款如下：第一條房屋所在地及使用範圍:一、臺中市○○區○○路○段000號9樓之3(車位: B3- 239 )。．．三、承租用途:一般住家使用。第二條租賃期限：自民國103年01月01日至民國104年12月30日止，．．第三條租金與擔保金：一、租金每月20000元整，並於每月十號前依甲方指定付款帳號匯款或以現金交付方式承租人不得藉任何理由拖延或拒絕。．．，前述條款均為立租契約人同意，如有未盡事宜，依相關法令，習慣及公序良俗與公平互惠原則處理，恐口無憑，爰立本租賃契約書1式2份，各執1份存執，以昭信守。」，是原告主張其與被告就門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000號9樓之3建物訂有租賃契約，租期至104年12月30日，雙方約定每月租金2萬元，被告應於每月10日前給付租金，應屬有據。又系爭租約約定於104年12月30日屆止，雖被告辯稱：租期應至105年12月30日，「104年」之記載係原告個人刪改云云，惟依前述，系爭租賃契約為一式二份，兩造各執一份，而被告所提附卷之租契約（見本院卷第89頁），其租約租期同記載：「自民國103年01月01日至民國104年12月30日止」，顯見兩造約定之租期確約定於104年12月30日屆止無誤，被告辯尚無可採。又本件兩造就系爭租約固約定每月租金2萬元，惟因被告得就租金收益2分之1，故被告實質應按月給付原告之租金數額為1萬元無誤，此參諸卷附被告所提出而原告所不爭執之原告104年3月12日發給被告之電子郵件及所附投資結算金額之明細表（見本院卷第31頁至第33頁），原告亦從被告所交付之投資款中按月扣減租金1萬元自明。原告主張被告應按月給付原告之租金為2萬元，自屬無據。
四、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第440條第1項、第2項定有明文。又「出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。」（最高法院66年台上第124號判例意旨參照）、「民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定(見41年台上字第490號判例)，而民法第95條第1項規定：『非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力』，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。」（最高法院54年台上第952號判例意旨參照）、「出租人依民法第440條第1項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當。」（最高法院49年台上第1094號判例意旨參照）、「民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力。」（最高法院44年台上第1098號判例意旨參照）。查：依前述兩造不爭執之原告104年3月12日發給被告之電子郵件及所附投資結算金額之明細表（見本院卷第31頁至第33頁），被告放置於原告處之91萬9000元，於原告扣除103年5月份租金1萬元後，於103年6月被告即無款可扣抵租金，且被告自承自103年6月間起即未再給付租金（詳參本院105年10月13日言詞辯論筆錄），原告主張被告就租金之給付已有遲延，應可認定，雖被告辯稱：原告同意代墊云云，惟為原告所否認，且被告未舉證證明兩造有緩期清償約定存在，被告所辯尚無可採。迄至104年7月31日止，被告已積欠租金已屆14個月（每月10日交付），未付之租金為14萬元，原告於104年7月23日以三重二重埔郵局第347號存證信函定期催告被告於文到十日內付清租金，有兩造不爭執之原告寄予被告104年7月23日三重二重埔第347號存證信函（見中補字卷第13頁至第14頁）在卷可憑，雖原告催告給付租金逾越14萬元，惟前原告限期催告被告支付欠租，其催告租金額超過被告應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。（最高法院66年台上第124號判例意旨參照），仍生催告效力；因被告仍未清償，原告乃於104年8月25日委請律師發函告知被告給付積欠之租金及終止系爭租賃契約，該函並於104年8月26日送達於被告之事實，為被告所不爭執，並有原告寄予被告104年8月25日律師函（見中補字卷第15頁至第16頁），是原告主張兩造系爭租約業已於104年8月27日終止，於法有據。
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段、中段及第455條前段，分別定有明文。本件系爭租約既經原告於104年8月26日終，兩造間即已無租賃關係存在，則被告應返還租賃物予原告。原告依據民法第767條前段、中段及第455條前段之規定，訴請被告將無權占用之房屋騰空遷讓交還，應屬有據。雖被告另以前詞置辯，惟查：
（一）依被告提出而為原告所不爭執之103年3月2日合約書（見本院卷第18頁），其固記載：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方共同合資購買下列房地產，並共同分攤全部相關費用及稅額（甲，乙各出資2分之1）．．地址：臺中市○○區○○路0段000號9樓之3。．．1.甲乙雙方同意上述土地，房屋權狀登記為甲方名下，由甲方辦理貸款事宜，並由乙方全部承租使用，租約另行簽訂。2.上述貸款每月利息及本金攤還，由甲乙雙方各分擔2分之1。3.全部租金由乙方依約給付，但由甲乙各取得2分之1。4.上述土地，房屋甲乙雙方同意出售時，總售價款扣除全部相關費用及稅額後，餘額由甲乙各取回2分之1」等語；且依被告提出附卷而為原告不爭執之103年3月2日兩造簽訂合約、102年12月18日交屋帳款明細表（見本院卷第18頁至第23頁），其亦載明被告應負擔之購屋自備款77萬元（自備款154萬元之2分之1）、買賣登記費用7萬6983元（15萬1966元之2分之1），貸款利息4800元（9599之2分之1）、被告已交付91萬9000元等情事；而被告所提出兩造line對話照片（見本院卷第52頁）、103年1月9日轉帳收據、103年2月10日無摺存款憑證（見本院卷第53頁至第54頁），固可確認被告在103年2月11日前已陸續交付原告91萬9000元（其中103年1月9日匯款25萬元、103年2月10日匯款35萬元）之事實存在，惟依前述，原告於102年12月11日即登記取所有權之事實，且依前述102年12月18日交屋帳款明細表記載系爭房屋於102年12月18日交屋結算完畢，按諸一般交易習慣，房地買賣於所有權移轉登記日即會付清所有款項，至遲於交屋日應付清所有款項，況系爭房地猶有向金融機關貸款616萬元以支付房地價款，如原告購買房地即與被告合購，被告應出資之款項自應於給付價款時提出，以供原告交付予賣方，是至遲被告應於102年12月18日交付其承諾負擔之款項予原告方符常情，然參諸系爭房地原告於102年12月11日取得所有權，並於102年12月18日交屋完畢，而被告於103年1月9日、2月11日猶在匯款（其中103年1月9日匯款25萬元、103年2月10日匯款35萬元），103年1月9日之前被告所交付之31萬9000元（91萬9000元- 25萬元-35萬元），根本不足清償被告依比例應分擔之自備款77萬元及費用款7萬5983元，被告辯稱其自始即與原告合購系爭房地，顯與常情不符。是原告主張系爭房地本由其一人獨力所購，被告係事後與其協議投資系爭房地，尚非無據。
（二）至於上開合約書開宗明義固記載「雙方共同合資購買下列房地產，並共同分攤全部相關費用及稅額（甲，乙各出資2分之1）．．，且約明：「1.甲乙雙方同意上述土地，房屋權狀登記為甲方名下，由甲方辦理貸款事宜，．．。
2. 上述貸款每月利息及本金攤還，由甲乙雙方各分擔2分之1。3.全部租金由乙方依約給付，但由甲乙各取得2分之1。4.上述土地，房屋甲乙雙方同意出售時，總售價款扣除全部相關費用及稅額後，餘額由甲乙各取回2分之1」等語，然未載被告得隨時請求原告移轉登記房地所有權2分之1之情事，反而載明「上述土地，房屋甲乙雙方同意出售時，總售價款扣除全部相關費用及稅額後，餘額由甲乙各取回2分之1」等語，更明系爭合約書，其著重於投資面，解釋上，兩造應係約定被告就原告所購得之系爭房地，由原告同意被告投資2分之1權利，並負擔2分之1義務，若貸款、費用稅額清償完畢後，被告方得請求原告移轉登記房地所有權2分之1，期間若兩造合意出售，即應結算損益，由兩造各取得2分之1收益或負擔2分之1損失，惟尚難以兩造於103年3月2日所訂立書面契約之事實，即遽認被告與原告於102年12月11日即有合資購買系爭房地之合意存在，亦不得認被告得隨時任意向原告請求移轉登記系爭房地之所有權應有部分2分之1。被告抗辯其依合約書得隨時請求原告移轉登記系爭房地所有權2分之1，不必返還系爭房屋予原告，自屬無據。
五、又承租人應約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。本件兩造就系爭租約固約定每月租金2萬元，惟因被告得就租金收益2分之1，故被告實質應按月給付原告之租金數額為1萬元無誤，已如前述，而兩造之租約已於104年8月26日終止，原告自得請求103年6月至104年8月26日之租金14萬8387元（14個月又26日租金為1萬元×14+1萬元×26÷31=14萬8387元，元以下四捨五入），原告逾此部分之請求，則尚無理由。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之租金債權，被告未依約履行，己有遲延，原告於104年11月18日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告迄未給付，自應負遲延責任。則原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即104年12月1日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），系租賃業已終止消滅，被告繼續占用系爭房屋，而受有利益，致原告受損害者，是原告請求被告應給付104年8月27日以後至返還房屋之日止之不當得利，於法有據。參諸系爭房屋本以2萬元出租予被告，因被告得收益2分之1，原告按月可得之收益，自以每月1萬元為適當，原告請求被告應自原告終止契約意思表示到達被告之翌日即104年8月27日起返還系爭房屋之日，按月給付原告相當租金之不當得利1萬元，於法有據，惟原告逾此部分之請求則屬無據。
七、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權及物上請求權請求被告返還如主文第1項所示之系爭房屋；並基於租金給付請求權請求被告給付如主文第2項所示之租金；及依不當得利返還請求權請求被告返還如主文第3項示之不當得利，均有理由，應予准許，惟逾此範圍之請求，即屬無理由，不應准許。
八、本判決第1項、第2項原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額均准許之；惟如主文第3項之請求為將來給付之訴，不宜為假執行之宣告，及原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
肆、兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決之結果不生影響，爰不一一詳為審究，併此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 12 日
民事第民四庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 12 日
書記官 魏愛玲