臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第882號原 告 楊宛蓁訴訟代理人 林瓊嘉律師複 代理人 李怡昕律師被 告 張永洪上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國105 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款分別有明文。本件原告於起訴時，原對中港歡樂家族社區管理委員會、一零四富有開發有限公司（以下依序稱中港歡樂家族管委會、一零四富有公司）提起本件訴訟，並以民法第767 條、第544 條為請求，而聲明：其等應將坐落臺中市○○區○○○○街○○○○ 號編號B1-6停車位（下稱系爭停車位）上之車輛移除，並將該停車位返還予原告；願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國105 年5 月10日當庭提出民事準備狀對中港歡樂家族管委會、一零四富有公司撤回訴訟，經其等同意撤回，另追加陳淑玲、蔡志宏為被告，並以民法第767 條第1 項及追加同法第179 條為請求，而聲明第2 項為：其等應自104 年4月1 日起至交還停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,000 元；再於105 年6 月1 日當庭提出民事準備（一）狀追加被告張永洪，並將原請求陳淑玲、蔡志宏應按月給付相當租金之不當得利部分，變更為其等與被告張永洪3 人應負連帶責任，及減縮為僅就此項請求聲請假執行；另於105年10月5 日當庭對陳淑玲、蔡志宏撤回訴訟，經其等同意撤回，另撤回民法第179 條。核其上開所為，乃請求之基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明，合於前述規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊經由本院103 年度司執字第53693 號強制執行事件之拍賣程序，以總價4,608,889 元，拍得訴外人陳淑玲所有，坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其上同段819 建號建物（含共有部分建號906 、面積3063.98 平方公尺、持分10000 分之85，門牌號碼：臺中市○○區○○○○街○○○○ 號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於103 年9 月23日取得系爭房地之不動產權利移轉證書，是伊已取得系爭房地所有權。又系爭房屋配置有系爭停車位，但因建築技術規則第59條規定法定停車位須登記為公共設施，而無單獨權狀，故將系爭停車位之應有部分登記在系爭房屋之共有部分建物（下稱系爭共有部分建物），並附屬於系爭房屋隨同移轉予主建物所有權人，是伊已取得系爭共有部分建物之所有權，自亦取得系爭停車位之所有權。另依中港歡樂家族住戶規約第10條約定、土地登記規則第81條第1 款規定，可知附設之地下室停車場屬中港歡樂家族社區之共用部分，為全體區分所有人所共有，而該社區之建商新正建設公司出售房屋予各區分所有權人時，將房屋及停車位各自獨立出售，並出具停車位使用權利證明書予停車位承購戶，以確定有使用停車位之權利，可認該社區之共有人已就停車位成立分管，而系爭停車位之車位使用權利證明書上載明系爭房屋之門牌，可見系爭停車位係配置於系爭房屋，即專屬系爭房屋所有權人得以使用，則依分管契約之約定，伊自取得系爭停車場之使用權。惟因拍賣公告上記載上開房屋於拍定後不點交，伊取得系爭房屋所有權後，始發現系爭停車位遭被告使用之車牌號碼00－0000號自用小客車占用，致伊無法使用收益；被告雖於103 年4 月20日向陳淑玲購買系爭停車位之使用權，但其2 人間之買賣契約僅具有債權效力，不足以對抗伊。為此，爰依民法第767 條第1 項之規定提起本訴，並聲明：被告應將系爭停車位上之車輛移除，並將該停車位返還予原告。
二、被告則以：伊於83年間購買二手屋，成為社區大樓2 樓11號住戶。車牌號碼00－0000號自用小客車為伊配偶即訴外人張林順金所有，伊則為實際使用人。當初建商出售社區大樓房屋時，會另外詢問是否購買停車位使用權，即房屋及停車位是分別買賣，故原告雖取得系爭房屋所有權，但不當然附設系爭停車位。而伊已於103 年4 月20日向陳淑玲購買系爭停車位之使用權，並以張林順金名義登記為車位權利所有人，後續亦有繳交系爭停車位之清潔費，故伊有權使用系爭停車位等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）原告經由本院103 年度司執字第53693 號強制執行事件之拍賣程序，以總價4,608,889 元，拍得陳淑玲所有之系爭房地，並於103 年9 月23日取得系爭房地之不動產權利移轉證書；被告於103 年4 月20日向陳淑玲購買系爭停車位之使用權；系爭停車位之車位使用權利證明書記載主建物門牌號碼臺中市○○○○街○○○○ 號，使用權人蔡再祥（即主建物所有權人）；系爭停車位權利所有人變更登錄依序為：1 、生效日期83年8 月23日權利出讓人為蔡再祥、權利接受人為陳淑玲，2 、生效日期103 年4 月20日權利出讓人為陳淑玲、權利接受人為張林順金等情，為兩造所不爭執，並有本院不動產權利移轉證書、買賣契約書、系爭停車位使用權利證明書、系爭停車位權利所有人變更登錄表（調解卷第10頁、本院卷第59頁至第60頁）在卷可稽。此部分事實，堪以認定。本件原告主張其因拍賣取得系爭共有部分建物之所有權，而系爭停車位之應有部分登記在系爭共有部分建物權利範圍，並附屬於系爭房屋所有權人，故其已取得系爭停車位之使用權等語，為被告所否認，並以前詞置辯。則本件爭點應為：1 、系爭停車位有無獨立所有權？2 、原告是否受分管契約之拘束？3 、原告得否請求被告將系爭停車位上之車輛移除，並將該停車位返還予原告？
（二）按約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定甚明。又依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵，則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694 號判決意旨參照）。本件原告主張系爭停車場之應有部分登記在系爭共有部分建物權利範圍，其既取得系爭共有部分建物之所有權，自取得系爭停車場之使用權，然為被告所否認，依上開說明，則本件應先審究系爭停車場有無獨立之所有權，次則審究原告是否因拍賣而取得系爭停車位之所有權。經查：
1、系爭共有部分建物面積為3063.98 平方公尺，系爭房屋對於系爭共有部分建物之權利範圍為10000 分之85，未註記共有部分建物用途為地下停車位乙節，有系爭房屋之建物登記謄本附於本院103 年度司執字第6995號卷可參。則依系爭共有部分建物面積及佔主建物權利範圍比例，無從得知是否與系爭停車場面積及佔主建物權利範圍相當，系爭共有部分建物復無記載建物用途，是系爭停車位之應有部分是否即登記在系爭共有部分建物應有部分，已非無疑。再參中港歡樂家族住戶規約第10條約定：「本大廈之公共設施－管理室、會客室、中庭花園、地下室、受電室等相關公共及休閒設施，其權益屬全體住戶所有，任何住戶或個人均不得侵佔、損壞或妨礙其使用效益之行為。」（本院卷第65頁），已約定地下室停車場為區分所有權人全體所共有，並無單獨所有權。又中港歡樂家族社區建商出售系爭停車位予區分所有權人時，係出具車位使用權利證明，而非所有權狀乙節，有地下室停車場車位使用權利證明書（本院卷第59頁背面）在卷可稽，足見系爭停車位係以約定專用之方式，由購買特定停車位使用權之人使用，於建物登記上則無獨立之產權。
2、又參證人即中港歡樂家族管委會主委賴金暖於本院審理中證稱：伊於83年間購買二手屋成為社區住戶。當初社區房屋與停車位是分開出售，住戶如有購買地下停車位，會取得1 份使用權利證明書，副本則交由管委會保管，並按月繳交300 元清潔費，因此社區住戶有人擁有2 個停車位，也有人沒有停車位。共有部分建物是依房屋面積按比例計算持分，地下室停車位則不包含在內，故持分多寡與有無地下室停車位無關等語（本院卷第107 頁至第108 頁背面）。益徵中港歡樂家族社區地下室停車位之買賣，僅為使用權之買賣，且地下室停車位非以應有部分之比例多寡為表徵。
3、本院於拍賣上開房地前，曾委請遠東不動產估價師事務所就該房地為鑑價，鑑估標的分別為臺中市○○區○○段○○○ ○號土地及同段819 建號建物（含附屬建物即平台、花台）乙節，有該事務所103 年4 月22日103 遠估中字第00
011 號函及所附鑑定報告書附於本院103 年度司執字第6995號卷足憑。而本院依上開鑑定報告書為拍賣公告，點交情形為不點交，使用情形為現由第三人蔡志宏占有使用中，並稱與債務人係使用借貸關係，而於拍定後不點交等情，亦有歷次拍賣公告附於本院103 年度司執字第53693 號卷可參。是本院於拍賣本件房地前，未就系爭停車位一併委請鑑定人鑑價，拍賣公告亦未記載拍賣標的物包含系爭停車位，且非因系爭停車位現由他人占用而不為點交，可見原告拍賣取得之本件房地所有權，並未包含系爭停車位之所有權或使用權在內。
4、從而，中港歡樂家族社區地下室停車位既無獨立所有權，亦未將該應有部分登記在系爭共有建物之權利範圍，是以原告並未因拍賣取得系爭停車位所有權或使用權。原告此部分主張，即無可取。
（三）原告主張：中港歡樂家族社區就地下室停車位訂有分管契約，約定系爭停車位配置於系爭房屋，而由系爭房屋所有權人取得系爭停車位之使用權等語，為被告所否認，並辯稱：社區房屋及停車位使用權是分別買賣，系爭房屋並不當然附設停車位等語。則中港歡樂家族社區就地下室停車位所訂定之分管契約為何、是否拘束原告等節，經查：
1、按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3 條第5 款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內，是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。次按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨足參）。
2、又中港歡樂家族社區房屋及地下室停車位之使用權為分別買賣，購買地下室停車位使用權人會取得使用權利證明書，副本交由管委會保管；社區住戶到目前為止都沒有發生停車位爭議等情，業據證人賴金暖於本院審理中證述明確（本院卷第107 頁至第108 頁背面）。復觀之系爭停車位之第1 手使用權人為訴外人蔡再祥，取得車位使用權利證明書之日為82年7 月22日乙節，有系爭停車位之車位使用權利證明書（本院卷第59頁背面）附卷供參。可見中港歡樂家族建商在分別出售房屋及停車位時，已與各承購戶約定由特定區分所有權人取得地下室停車位之使用權，並出具車位使用權利證明書交予特定區分所有權人，其餘未購買地下室停車位之住戶對此均應知之甚稔，且迄今未曾表示反對，足認中港歡樂家族社區之共有人對於地下室停車位之使用有默示之分管契約。又中港歡樂家族住戶規約於87年1 月11日訂定，依第14條第4 項授權訂定之停車場管理辦法第12條約定，就違規佔用他人車位將為勸導、罰金等處置等情，有上開住戶規約及停車場管理辦法（本院卷第65頁、第81頁）在卷可佐，益見社區全體住戶已同意由取得車位使用權利證明書之人使用地下室停車位，而就社區地下室停車位訂有分管契約。
3、另蔡再祥於82年7 月22日取得系爭停車位之使用權利證明書；蔡再祥於83年8 月23日出讓系爭停車位予陳淑玲；陳淑玲於103 年4 月20日出讓系爭停車位予張林順金等情，有車位使用權利證明書、車位權利所有人變更登錄表（本院卷第59頁至該頁背面）附卷可稽。堪認依中港歡樂家族社區共有人之分管契約約定，系爭停車位係由被告及其配偶張林順金使用。而本件原告既因拍賣而取得系爭房地之所有權，成為社區共有人之一，揆諸前揭說明，自應受該分管契約之拘束。原告雖以上開車位使用權利證明書記載主建物即系爭房屋為證，而主張系爭停車位附屬於系爭房屋而隨同移轉等語，然房屋與地下室停車位為分別買賣乙節，已如前述，上開證明書所載內容，僅係表彰向建商買得系爭房屋之所有權人，同時亦購買系爭停車位之使用權，而其上並未記載限制原使用權人不得自由買賣其使用權，則原使用權人轉讓其使用權予非系爭房屋所有權人，自無不可。是原告主張系爭停車位使用權附屬於系爭房屋而隨同移轉，此部分主張，即不可採。
4、綜上，中港歡樂家族社區共有人就地下室停車位訂有分管契約，約定系爭停車位由張林順金取得使用權，並可同意由其配偶即被告使用，該分管契約亦拘束原告，不得異於分管契約之約定而自任為使用權人。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項前段及中段分別定有明文。本件原告非系爭停車位之所有權人，對於系爭停車位亦無使用權，業經本院認定如前，則其無從本於物上請求權，請求被告將系爭停車位上之車輛移除並返還系爭停車位。是原告此部分請求，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告應將系爭停車位上之車輛移除，並將該停車位返還予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
書記官 許清源