臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第957號原 告 邱譓隆訴訟代理人 林堡欽律師
羅豐胤律師蘇靜怡律師被 告 祭祀公業陳奇富法定代理人 陳濟岳被 告 陳吉隆共 同訴訟代理人 洪永叡律師複 代理人 林沛妤律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106 年2 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍全部），於民國一百年十一月二十四日所為之買賣關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。原告原起訴為先備位聲明，嗣於民國
105 年8 月9 日言詞辯論程序當庭撤回備位部分請求，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件兩造就坐落臺中市○○區○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）於10
0 年11月24日之買賣行為是否有效乙節發生爭執，顯然兩造間係該買賣行為之存否不明確，並有導致原告法律上地位不安之狀態存在，而此不安之狀態，得以確認判決予以除去，原告自有即受確認判決之法律上利益。是原告提起本件確認之訴，合於上揭規定，應予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊前於民國98年間，向被告祭祀公業陳奇富（下稱祭祀公業）購買坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱637 地號土地），並於98年6 月19日簽立買賣契約，約定相鄰之系爭土地，由祭祀公業同意無條件出具道路使用同意書予伊，同意供伊及其指定之人通行、使用。伊另向祭祀公業購買同段637-3 地號土地（下稱637-3 地號土地），並於98年9 月30日簽立買賣契約，約定相鄰之系爭土地，由祭祀公業同意無條件出具道路使用同意書予伊，同意供伊及其指定之人通行、使用。則伊確為系爭土地之使用人無疑。又伊購入637 地號土地、637-3 地號土地後，隨即處理排除地上物事宜，並分別於98年7 月24日，與637 地號土地地上物之所有權人陳纓膳、於98年7 月21日，與637-3 地號土地上地上物之所有權人陳鐈娥，簽立地上物拆遷補償契約書，並均經公證。而其等之地上物均有部分座落於系爭土地上，是伊亦為系爭土地之地上物所有人。而祭祀公業於100 年6 月
9 日以臺中英才郵局933 號存證信函寄發「祭祀公業陳奇富出售土地投標須知」（下稱投標須知）予伊，表示擬出售含系爭土地之共18筆土地（系爭土地位於第一標，該標共有11筆土地），伊因前已購入之同段637 、637-1 地號土地與系爭土地相鄰，為合併開發之需要，遂於接獲上開要約後，以土地使用人及地上物所有人之資格，於100 年6 月15日以臺中南屯路郵局386 號存證信函通知祭祀公業主張第一標之優先購買權，並附上已將新臺幣（下同）600 萬元匯入有限責任臺中市第二信用合作社帳戶之三信商業銀行匯款回條及同意書。則兩造間於伊通知祭祀公業優先承買及匯入保證金時，應已達成第一標11筆土地之買賣合意，然祭祀公業卻遲遲未與伊簽立書面，亦未將該11筆土地移轉登記予伊。直至伊調閱該11筆土地謄本，始知祭祀公業於100 年12月間起，未經伊同意，已陸續將該11筆土地以贈與、買賣、交換等原因移轉登記於他人名下，其中系爭土地以買賣為原因，於101年1 月2 日移轉登記至被告陳吉隆名下。然該投標須知上已載明，若每標有2 人以上投標，由李光鐃代書召集協商，在一週內若無法協妥，祭祀公業將無息退環保證金、自行處理。伊卻於100 年6 月15日匯款並為承諾之通知後，始終未獲該代書召集協商之通知，祭祀公業亦不曾退還伊已匯付之保證金600 萬元。且祭祀公業於100 年7 月18日來函表示已收到伊之購買表示時，未曾提及有其他派下員於10日內匯款保證金並主張優先購買，顯見被告2 人間之買賣行為應屬通謀虛偽，其等所為之買賣行為應屬無效，所有權移轉登記行為應予塗銷，系爭土地之所有權仍為祭祀公業所有，祭祀公業應依約於原告給付剩餘價金時，將系爭土地移轉所有權登記予伊，以履行契約。而原告已交付之600 萬元遠大於系爭土地之買賣價金345 萬1,800 元，顯見原告已經交付買賣價金，祭祀公業應依約將系爭土地移轉所有權登記予原告等語，爰依民法第87條第1 項、第113 條、侵權行為、代位行使物上請求權、不當得利、買賣契約等規定及法律關係提起本訴，並聲明：（一）確認被告二人間，就系爭土地於100 年11月24日所為之買賣關係不存在。（二）陳吉隆應就系爭土地於101 年1 月2 日以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為祭祀公業所有。（三）祭祀公業應將系爭土地移轉登記為伊所有。
二、被告則均以：原告就系爭土地並無優先購買權存在。即便原告有優先購買權，本件於100 年6 月間參與投標主張優先購買第一標土地者，除原告及陳吉隆外，尚有訴外人即派下員陳繼進、陳鈞俊、訴外人即土地使用人何永源，且其等均有繳納第一標保證金600 萬元，因原告就637 地號土地之買賣，尚積欠祭祀公業31,408,500元尾款及遲延利息未解決，祭祀公業因而不願將系爭土地出售予原告，即由陳吉隆與陳繼進、陳鈞俊、何永源協商，同意由陳吉隆1 人購得，與祭祀公業簽定買賣契約書。是被告二人間就系爭土地之買賣，並非虛假。縱認祭祀公業應將系爭土地以買賣為原因移轉登記予原告，原告所匯之600 萬元保證金，其匯入之戶名為「有限責任臺中市第二信用合作社」，並非匯入祭祀公業之帳戶，難認原告已經給付系爭土地之買賣價金，是原告未給付系爭土地之買賣價金前，祭祀公業自得拒絕移轉登記等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告前向祭祀公業購買637 地號土地，並於98年6 月19日簽立買賣契約，約定相鄰之系爭土地，由祭祀公業同意無條件出具道路使用同意書予原告，同意供原告及其指定之人通行、使用。原告另向祭祀公業購買637-3 地號土地，並於98年9 月30日簽立買賣契約，約定相鄰之系爭土地，由祭祀公業同意無條件出具道路使用同意書予原告，同意供原告及其指定之人通行、使用。
（二）原告並分別於98年7 月24日，與637 地號土地地上物之所有權人陳纓膳、於98年7 月21日，與637-3 地號土地上地上物之所有權人陳鐈娥，簽立地上物拆遷補償契約書，並均經公證。
（三）祭祀公業於100 年6 月9 日以臺中英才郵局933 號存證信函通知原告，表示擬出售含系爭土地之土地共18筆，派下員、地上物所有權人及土地使用人，得依同樣買賣條件主張申請優先購買，並附有通知書及投標須知。
（四）原告於100 年6 月15日以臺中南屯路郵局386 號存證信函通知祭祀公業主張優先購買權，並附上已將600 萬元匯入有限責任臺中市第二信用合作社帳戶之三信商業銀行匯款回條及同意書。
（五）祭祀公業以臺中民權路郵局1784號存證信函通知原告，已收受上開386 號存證信函。
（六）祭祀公業於100 年11月18日將系爭土地出售予陳吉隆，並於101 年1 月2 日辦理系爭土地之移轉登記。
（七）祭祀公業係於100 年6 月3 日寄發投標須知給陳吉隆，而陳吉隆係於100 年6 月20日匯款600 萬元給祭祀公業。
四、本件爭點：
（一）原告主張被告二人間就系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示，有無理由？
（二）原告請求祭祀公業將系爭土地移轉登記給原告，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告二人間於100 年11月24日就系爭土地所為之買賣行為屬通謀虛偽意思表示乙節，雖為被告二人以前詞所否認，然查：
1、證人即代書李光鐃於本院審理中證稱：100 年間祭祀公業有要出售土地，委由伊代為收受投標書，因為伊的事務所大樓有管理人可以代收信件，因此祭祀公業自行寄發投標須知後，有把名單交給伊，伊即依照名單紀錄收受結果，全部資料最後是由祭祀公業委託陳吉隆來向伊收取。依照伊所留存的資料，第一標有陳鈞俊、陳繼進、林文隆、原告、何永源、陳吉隆投標。但後來伊於同年7 月18日收到祭祀公業寄來的信件，但信封上的寄件人屬名是伊，哪有人自己寄給自己？伊覺得很奇怪，一看發現是祭祀公業以伊名義寄發存證信函給原告，副本寄給伊，伊就覺得不舒服，祭祀公業有什麼動作應該要對伊告知，就在同年月19日以寄發存證信函給祭祀公業的方式終止委任。而本件因派下員眾多，有部分派下員掛號信件被退回，需要再登報公告，時間冗長，伊在登記公告期滿前就已經向祭祀公業終止委任，因此伊並沒有做到後來同一標有多人投標的協商部分。之後祭祀公業如何處理投標的事情，伊就不清楚了等語（本院卷第126 頁至第128 頁背面）。可見祭祀公業寄發投標須知後，就第一標部分有陳鈞俊、陳繼進、林文隆、原告、何永源、陳吉隆投標。
2、參以被告陳吉隆於本院審理中自承：伊為祭祀公業派下員之一，因此有收到祭祀公業所寄出之投標須知，伊與友人陳小姐合夥要標含系爭土地之第一標土地，由伊出200 萬元、陳小姐出400 萬元保證金，再以伊之派下員身分投標第一標並得標。但第一標內的土地，除系爭土地外，其餘都是由陳小姐與祭祀公業簽約及付款，已完成過戶手續，也已轉賣出去給其他人。系爭土地即由伊與祭祀公業簽定買賣契約，並約定伊購買系爭土地之權利範圍二分之一，因為同樣投標第一標之人經協商後都放棄，原告也有投標第一標，但未到場協商，而原告另外有購買系爭土地之母地號即637 地號土地，但該筆尾款還沒付清，祭祀公業為保和諧，即將系爭土地一半賣給伊，一半賣給原告。伊沒有另外支付系爭土地之買賣價金尾款，因祭祀公業說直接從600 萬元保證金裡面扣除即可。又因祭祀公業土地不能保留，如果僅過戶二分之一給伊，以後要再辦理另一半的過戶，依照土地法第34條之1 規定，還要過半派下員的同意及授權，而派下員有400 多人，這樣工程會很浩大，也沒有經費，祭祀公業管理人對伊也算很信任，才說要把系爭土地全部過戶給伊。但祭祀公業有說若原告付清637 地號土地之尾款，就要把系爭土地權利範圍二分之一賣給原告，因此若祭祀公業有需要伊將系爭土地二分之一歸還，伊也願意還回去等語（本院卷第128 頁背面至第134 頁）。顯見第一標係由除原告及陳吉隆外之其他投標人經協商後，均放棄優先購買之資格，祭祀公業即因此自行決定將系爭土地出售陳吉隆、其餘第一標土地出售陳小姐。
3、又投標須知第四點第1 款已訂有：「每標若有二人以上投標，由李光鐃代書召集協商在一週內協妥，本公業將無息退還保證金、自行處理。」，雖李光鐃代書已提前終止委任，然其投標須知真意應為投標人多數時，由協商方式處理。是本件第一標土地既有多人投標，無論是否由李光鐃代書來召集協商，祭祀公業均應由協商方式處理。然以陳吉隆前開所述，卻僅由原告以外之投標人協商，該協商程序已有爭議。況祭祀公業就本件協商僅表示係以電話通知，並未以書面或信件通知投標人，而原告又爭執其未收受協商通知，則該協商程序係祭祀公業故意不通知原告？或單純係漏未通知？或係原告收受通知後拒不參加？實難認定。則祭祀公業既無從提出已有合法通知原告參與協商，經原告自行放棄該協商權利之證據，該協商未經所有投標人參與，是否具有協商效力，已有可疑。
4、再即便除原告以外之投標人均同意由陳吉隆標得第一標土地，陳吉隆既投標第一標土地，應有購得所有第一標共11筆土地之意，而除系爭土地外之10筆土地已經陳吉隆之合夥人陳小姐購得、付清尾款並已轉售，何以系爭土地並非由陳吉隆購入全部權利範圍，反僅購得二分之一？陳吉隆既已投標，並經協商得標，怎會接受僅購入二分之一權利範圍？若如陳吉隆所述，係因祭祀公業憂及未參與協商之原告另有標得相鄰之637 地號土地，可能會想要購入系爭土地，才僅將系爭土地出售權利範圍二分之一予陳吉隆，何以祭祀公業不待原告出席即進行第一標之協商？何以原告未參與第一標協商仍保留第一標內之土地予原告？何以保留的是系爭土地，而非其他第一標土地內之其他地號土地？其二人投標之始，應無與他人共有系爭土地之意，何以祭祀公業要保留系爭土地由原告與陳吉隆各購入二分之一？祭祀公業所為，已悖於常情。又即便陳吉隆真有意購入系爭土地二分之一，也應支付該買賣價金，然陳吉隆表示價金係由保證金600 萬元扣除，並未再支付尾款。其又稱第一標之600 萬元保證金中有400 萬元係由合夥人陳小姐支付，則陳吉隆何來600 萬元支付尾款？況祭祀公業於辯論意旨狀中敘及：保證金係匯入「有限責任臺中市第二信用合作社」，並非被告祭祀公業之帳戶，非祭祀公業所得領取，不能作為買賣價金之給付等語。則原告所匯入之保證金不能作為買賣價金，陳吉隆所匯入之保證金亦然。自無買賣價金從保證金中扣除乙情發生之可能。陳吉隆既未支付買賣價金，更難認有何買賣真意存在。況陳吉隆亦稱：因祭祀公業怕之後土地移轉要經過所有派下員人半數以上同意會很麻煩，才將系爭土地全部登記至伊名下，若祭祀公業有需要，伊也可以隨即移轉登記回去等語。更可見陳吉隆根本沒有要購入系爭土地之意，只是祭祀公業為了事後移轉方便，才先暫時登記於陳吉隆名下。
5、從而，被告二人間就系爭土地於100 年11月24日以買賣為原因移轉所有權登記，實際上並無買賣合意，則原告請求確認被告二人間就系爭土地於100 年11月24日所為之買賣關係不存在，洵屬有據。
（二）而被告二人間就系爭土地於100 年11月24日之買賣行為及所有權移轉登記行為，雖因屬通謀虛偽意思表示而無效，然原告僅單純對系爭土地主張優先購買權，未見其對祭祀公業有何債權存在，自無從代位祭祀公業請求陳吉隆將系爭土地所有權移轉登記塗銷並回復登記。
（三）至原告雖主張系爭土地之買賣行為因被告二人間通謀虛偽意思表示而無效，系爭土地仍為祭祀公業所有，原告既已向祭祀公業表示優先購買，自應由原告購入系爭土地等語。然含系爭土地在內之第一標土地共有6 人以優先權身分投標乙節，業據證人李光鐃證述如前，並有其提出之資料在卷可參。是系爭土地究由何人得標，仍須經協商程序始得認定。而第一標土地先前之協商程序，未經祭祀公業合法通知原告，自不生協商效力，難認原告為合法購入系爭土地之人。即便其他投標人均放棄，原告亦僅完成主張優先購買權之投標程序，尚難認已與祭祀公業訂有買賣契約，自無從依據買賣契約請求祭祀公業移轉登記系爭土地所有權予原告。是原告此部分主張，尚屬無據。
六、綜上所述，被告二人間就系爭土地於100 年11月24日所為之買賣關係既屬通謀虛偽意思表示而無效，則原告訴請確認該次買賣行為不存在，為有理由，應予准許。原告另代位祭祀公業請求陳吉隆塗銷系爭土地於101 年1 月2 日之所有權移轉登記並回復登記為祭祀公業所有，及請求祭祀公業應將系爭土地移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第六庭 法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
書記官 葉俊宏