臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第155號原 告 動能科技股份有限公司法定代理人 翁育芬訴訟代理人 高宏銘律師複代理人 李柏松律師被 告 臺中市政府法定代理人 林佳龍訴訟代理人 李易璋上當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分本件原告係依據兩造所簽訂之租賃契約及民法第179條等之規定請求損害賠償，屬民事糾紛，本院自有管轄權。被告辯稱本件屬行政訴訟，應由行政法院管轄，委無足採。又本件原告並非依國家賠償法之規定請求，自無需應先依國家賠償法之規定，向被告請求被拒絕後，始可提起本件訴訟，被告所辯亦無足採。
乙、實體部分
一、原告主張：被告於附表所示租賃期間、租賃標的與伊簽訂租賃契約。附表所示編號一租約（下稱租約一）、編號二租約（下稱租約二），於租賃契約第23條第2款均有約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺中工業區標準廠房出租要點及其他相關法令規定辦理。」，即因適用相關法令之規定，伊於承租期間可以辦理租轉購，並享有已繳租金抵售價之優惠。附表所示編號三租約（下稱租約三）、編號四租約（下稱租約四），於租賃契約第22條第2款亦均有約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。按承租人得於租賃期限屆滿前提出承購申請；經工業主管機關同意者，其承租期間已繳納之租金及擔保金得無息抵充應繳之價額。工業區土地或建築物租售辦法第13條定有明文。是依上開法條之規定，伊於承租期間可享已繳租金扣除相關行政費用後，得以扣抵申購當期售價之優惠。附表編號五租約（下稱租約五）第22條第2款約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。編號六租約（下稱租約六），於該租約第22條第2款亦約定：「本租約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。而被告於民國90年及94年間公告之「台中工業區科技大樓（原標準廠房）出租公告亦明訂：承租戶於租賃期間內如欲轉承購，同意承租戶已繳租金扣除相關行政作業費後得以扣抵申購當期售價。茲伊於102年12月24日向被告提出申購所承租廠房，並經被告審核同意。惟於伊表示依附表所示租約內容優惠方案，欲以歷年已繳租金新臺幣（下同）1億1015萬9725元用以抵繳申購價金時，被告竟否認兩造租約有上開優惠約定。伊為公司之永續經營並顧及客戶及員工之利益，只能先行繳納申購價金1億7740萬9345元，並已完成申購手續。上開優惠方案，為兩造租約內容，被告曲解契約內容，違反公共利益，又以損害伊為目的，違反誠實信用原則，依民法第247條之1規定，顯失公平。又被告有依民法第199條第1項之規定為給付之義務，被告不依約給付，屬債務不履行，為不完全給付，依民法第227條、第213條第1項、第214條、第216條第1項、第2項之規定應負損害賠償、回復原狀之義務。伊於同意承購租賃標的物時，即應認伊已為抵扣之意思表示，是伊於原應給付予被告之價金再依已繳納之租金總額範圍內，如被告仍受此範圍之價金給付，即屬無法律上之原因而受有利益，構成不當得利。為此依據契約及上開法條之規定，提起本訴等語，並求為判決：被告應給付原告1億1015萬9725元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件爭議之處在於原告得否無條件承租轉承購，以已繳納租金扣抵價金。伊同意租約三原告承租轉承購之優惠條件，期限至99年2月底，惟原告並未於期限承購。兩造之後所定租約，伊已表示不同意上開優惠條件，且工業區土地或建築物租售辦法於99年10月間已廢止，原告主張與事實不符。伊依照契約將租賃標的物交由原告使用，並無債務不履行，不完全給付，亦無違反誠信原則。原告係依契約繳納買賣價金，故伊取得買賣價金，並非無法律上之原因，無不當得利可言。再者，租金抵申購價金，係指該期租賃期間之標的物範圍始有優惠，而非以連續租期計算所支付予伊之租金總和等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）兩造簽立原證1、原證2、原證3、原證4、原證5、原證9（下稱租約一至租約六）共6份台中市工業區科技大樓（原標準廠房）租賃契約書，租賃契約內容要點如下：
㈠租賃期間、租賃標的：
⑴租賃期間：91年9月1日至94年2月28日；租賃標的：廠房
：A503、A504、A505、A601、A605、A606、A607、A608、A609、A610、A611。停車位：B1-145~154、B1-171~180。
⑵租賃期間：93年2月15日至96年2月14日；租賃標的：廠房：A105、A106。
⑶租賃期間：94年5月23日至98年12月31日；租賃標的：廠
房：A504、A601、A605、A606、A607、A608、A609、A610、A611。停車位：B1-145~154、B1-171~180。
⑷租賃期間：96年3月20日至98年12月31日；租賃標的：廠房：A105、A106。
⑸租賃期間：99年1月1日至102年12月31日；租賃標的：廠
房：A105、A106、A605、A606、A607、A608、A609、A610。停車位：B1-151~154、B1-171~180。
⑹租賃期間：103年1月1日至103年2月28日；租賃標的：廠
房：A105、A106、A605、A606、A607、A608、A609、A610。停車位：B1-151~154、B1-171~180。
㈡租約一、租約二第23條第2項約定：「本租約若有未盡事
宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、台中工業區標準廠房出租要點及其他相關法令規定辦理。」；租約三、租約四、租約五第22條第2項約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、台中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。
㈢6份租約原告共給付1億1015萬9725元，如扣除未承購之廠
房共671.96坪及6個停車位租金550萬1060元，共計為1億0465萬8665元。
（二）被告於90年間發布台中工業區標準廠房出租公告，該公告第6條第2項第2款記載:「承租戶轉承購優惠方案:不限名額，凡承租戶於租賃期間內如欲轉承購，同意承租戶已繳租金得以扣抵當期售價。」。復於94年間發布台中工業區科技大樓（原標準廠房）出租公告，該公告第6條第2項記載「承租戶轉承購優惠：凡承租戶於租賃期間內如欲轉承購，同意承租戶已繳租金扣除相關行政作業費後得以扣抵申購當期售價。」。
（三）99年10月27日被告法定代理人胡志強於台中市工業區座談會表示：「胡市長很感謝大家認真做事，他說8年多前標準廠房雜亂不堪，現在都沒問題了。他上任後主張租售並行-租金可以抵購買的錢，大家也都支持」等情。
（四）原告於102年12月24日提出承購申請，經102年度台中市工業區土地或建築物租售及價格審查小組第8次會議決議同意核准承購，總承購價款為1億7740萬9345元。
（五）105年1月12日台中科技大樓網站簡介第4點內容為：「本科技大樓納入經濟部工業局『延長並擴大006688措施第2期』優惠方案業已開辦，97年12月31日前申請進駐者，得享第1、2年租金6折，第3、4年租金8折之優惠，承租轉承購者，其原繳之租金可部分折抵應繳之價款。」。
四、本院得心證之理由
（一）本件應審究者厥為：租約五（租賃期間：99年1月1日至102年12月31日；租賃標的：廠房：A105、A106、A605、A60
6、A607、A608、A609、A610，停車位：B1-151~154、B1-171~180），原告於租期屆滿前之102年12月24日向被告提出承購申請，經被告審核後同意原告以1億7740萬9345元承購，原告主張以歷年已繳租金抵承購價金，是否有理由？經查：
（二）原告主張其得以歷年已繳租金抵承購價金之理由為：被告於90年間所發布台中工業區標準廠房出租公告，該公告第6條第2項第2款記載:「承租戶轉承購優惠方案:不限名額，凡承租戶於租賃期間內如欲轉承購，同意承租戶已繳納租金得以扣抵當期售價。」，及94年間所發布台中工業區科技大樓（原標準廠房）出租公告，該公告第6條第2項記載「承租戶轉承購優惠：凡承租戶於租賃期間內如欲轉承購，同意承租戶已繳租金扣除相關行政作業費後得以扣抵申購當期售價。」，提出台中工業區標準廠房出租公告為證（見本院卷一第43-47頁）。為被告所否認。經查，兩造所簽訂之契約並無約定上開公告為契約之一部分，是自不能以上開公告內容，認定兩造有約定原告承租轉承購時得以租金抵價金。況上開公告係90年、94年之公告，而租約五簽訂之時間為99年，是原告以90年、94年之公告內容，主張於承租轉承購時伊得享有租金抵繳價金之優惠條件，委無足採。
（三）原告另主張租約五第22條第2款約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。租約六第22條第2款亦約定：「本租約若有未盡事宜，悉依產業創新條例暨其施行細則、產業園區土地建築物與設施使用收益及處分辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。被告辯稱：工業區土地或建築物租售辦法，已於99年10月廢止，且伊曾於租約三租約到期前向原告表示是否承租轉承購，因原告於伊所限定期限內（99年1月31日前）未表示承租轉承購，伊乃發函表示嗣後無承租轉承購之優惠條件等語。查，被告上開所辯，提出臺中市政府99年2月24日府經發字第0990033363號函為證，有該函附卷可憑（見本院卷一第121頁），而原告對其於99年1月31日前未提出申購一節，並未爭執（見本院卷一第156頁背面），是租約三於租賃期間內原告並未申請承租轉承購，應可認定。嗣兩造另訂租約五。於兩造所簽訂之租約五第22條第2款固約定：「本租約若有未盡事宜，悉依促進產業升級條例暨其施行細則、工業區土地或建築物租售辦法、臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點及其他相關法令規定辦理。」。按承租人得於租賃期限屆滿前提出承購申請；經工業主管機關同意者，其承租期間已繳納之租金及擔保金得無息抵充應繳之價額。工業區土地或建築物租售辦法第13條定有明文。足見兩造均認知有關承租轉承購，及承租期間可以已繳納之租金及擔保金得無息抵充應繳之價額之事宜，應依上開法條之規定辦理甚明，否則兩造租約自可直接明訂承租轉承購時，承租人可以已繳租金抵繳承購價金。而工業區土地或建築物租售辦法於99年10月21日廢止，為兩造所不爭執，茲工業區土地或建築物租售辦法於租約五簽訂後廢止，原告即無再依上開法條規定主張可以於承租轉承購時以已繳納租金抵承購價金。原告主張租約五第22條第2款之約定即是將工業區土地或建築物租售辦法第13條規定之內容作為兩造租約內容，尚無足採。準此，工業區土地或建築物租售辦法第13條既已廢止，原告自不得依系爭租約請求承租轉承購時以已繳租金抵價金。又依卷內臺中工業區科技大樓（原標準廠房）出租要點（見本院卷第一第116-120頁），該要點系依據工業區土地或建築物租售辦法第3條規定訂定之，租期自94年3月1日起至98年12月31日止，而租約五之租期為99年1月1日至102年12月31日，且工業區土地或建築物租售辦法於99年10月21日廢止，自不適用上開要點。從而，原告於102年12月24日向被告提出承租轉承購申請，經被告審核後同意原告以1億7740萬9345元承購，且不同意原告可以租金抵價金，並無違反兩造租約之約定，非債務不履行，原告主張依民法第213條第1項、第214條、第216條第1、2項之規定請求損害賠償，自屬無據。
原告另主張被告違背民法第148條、第247條之1規定云云，經查，被告依系爭租約之約定不同意原告承租轉承購時以已繳租金抵價金，係因工業區土地或建築物租售辦法廢止，自無違反誠信原則、公共利益，又以損害原告為目的之情形，原告依上開規定請求損害賠償，亦屬無據。又原告申請承租轉承購，被告經審核後同意其承購，兩造間成立買賣契約，被告收取原告所交付價金，原告又無可以以租金抵價金之情形，則被告亦無不當得利，原告另依不當得利之法律關係請求，亦屬無據。
（四）至原告主張99年10月27日被告前法定代理人胡志強於台中市工業區座談會所為上開不爭執事項（三）言論，並非兩造約定租約之內容，自無拘束力。而105年1月12日台中科技大樓網站簡介第4點內容【見上開不爭執事項（四）】，亦非租約之內容，亦無拘束力，附此敘明。
（五）證人李國龍（即經濟部工業局產業用地科科長），於本院亦證述以：伊在本院陳述之情形都是以工業局的情形，與台中市政府無關，將廠房承租轉承購，要看兩造簽訂契約的內容等語，附此敘明。
五、綜上，原告依據租約、民法第199條、第213條第1項、第214條、第216條第1、2項、第179條之規定請求被告給付1億1015萬9725元，均無理由，應駁回其訴。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
書記官 丁文宏