臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第16號原 告 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 吳當傑訴訟代理人 張昱裕律師複 代 理人 黃羽駿被 告 臺灣汽車客運股份有限公司法定代理人 邱勝理訴訟代理人 劉邦遠律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國105 年1 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟柒佰萬伍仟參佰肆拾柒元，及自民國105年1月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；惟被告如以新臺幣壹仟柒佰萬伍仟參佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件原告依兩造簽立之不動產買賣契約書提起本訴，依該契約書第十條約定：「本契約未盡事宜，悉依民法及有關法令規定辦理，如有違約涉訟時，雙方合意以土地所在地之臺灣台中地方法院為第一審管轄法院」。茲兩造既以書面約明本件買賣契約所生糾紛涉訟以本院為合意管轄法院，則本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告與被告於民國89年12月11日訂立買賣契約，由原告購買
被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○段0000地號土地(重測前：臺中縣○○鎮○○段○○○段0000地號土地，下稱系爭土地) ，買賣價金新臺幣( 下同)162,390,000元，每平方公尺單價約114,038 元，並於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。
㈡系爭土地日前經由臺中市清水地政事務所重測，並於103年7
月9日由台中市政府公告重測結果，土地面積從原本1,424平方公尺變成1,274.88平方公尺，減少149.12平方公尺(約45.11坪)，雖經原告異議，但地政機關仍然維持上開重測結果，此有臺中市政府地籍圖重測異議複丈結果通知書可稽。因系爭土地與鄰地無界址爭議，其面積短少，乃因測量技術與儀器均較日據時期精密優良所致，此觀臺中市清水地政事務函文意旨即明。
㈢依照最高法院69年台上字第677 號判決見解，給付目的不能
達成也是給付原因的欠缺，本件買賣契約主要是以土地面積作為計價的方式，因為重測後土地面積非如買賣契約所約定的1,424平方公尺，就短少部分應構成不當得利。系爭土地面積於兩造買賣之初應僅有1,274.88平方公尺，而非如該買賣契約所載之1,424平方公尺。故被告無法律上之原因，而受有原告溢付17,005,347元之不當得利(計算式：149.12平方公尺×114,038元＝17,005,347元)。爰依民法第179條之規定請求被告返還。
㈣再依上開不動產買賣契約第二條有關面積誤差與價款退補計
算方式之約定謂：「前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所訂單價計算退補。」因系爭土地之面積經重測後實際上僅有1,274.88平方公尺，而非如該買賣契約所載之1,424平方公尺，其減少之比率亦逾上開契約所約定之千分之一(1,424平方公尺之千分之一為1.424平方公尺)，是依該買賣契約第2條之約定，被告亦應退還原告溢付之價款。
㈤並聲明：如主文第一、三項所示。
二、被告則以：㈠所謂不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受損
害為其成立要件。本件被告依買賣之法律關係，而收取買賣價金，係屬有法律上之原因而受利益，且兩造間之買賣契約並未解除，亦無嗣後法律上之原因已不存在之情事，從而原告依不當得利請求被告返還買賣價金，顯然於法不合，應無理由。
㈡按解釋當事人意思表示，應探究其真意。本件買賣契約第二
條約定：「面積誤差與價款退補計算方式：前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計算退補」之約定，其內容中已表明「前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準」，換言之，本條所稱買賣土地面積之誤差，係指土地所有權移轉登記時，在土地登記簿上所記載之土地面積有所誤差而言。而本件依契約第1條約定，系爭土地買賣面積為1,424平方公尺，而於89年12月19日系爭土地所有權移轉登記予原告時，其登記之面積亦為1,424平方公尺，實際上並無誤差之情事發生。換言之，本件買賣並無交付面積短少之情事，故而原告並無援用契約第2條向被告請求之權利。
㈢另土地法第46條之1規定的地籍圖重測，僅是相鄰土地界址
的劃定，就土地所有權而言，其財產並未變更，原告所提的臺中市清水地政事務所函件裡面有內政部就本件地籍圖重測的說明。系爭土地嗣後於103年為地籍圖重測，經臺中市政府於103年7月9日公告重測結果，系爭土地面積經更正為127
4.88平方公尺，其登記之土地面積減少149.12平方公尺，惟其土地登記面積之短少，係因地籍圖重測所生之結果，並非被告短少給付所致，其顯然非屬本件買賣契約第2條所約定「面積誤差」之問題，是原告依買賣契約第2條約定請求退還價款，確屬無據。
㈣又司法院大法官第374號解釋內容，係指土地地籍圖重測後
，相鄰土地間之界址產生爭議，雖經相鄰之土地所有人於鑑界時均已到場指界，並無異議，惟對於重測之結果仍有爭執時，得另提起疆界之訴以解決其爭議而言，並非指土地因重測結果，所有權面積短少，即得向其前手請求退還買賣價金。原告援引上開見解，並非適當。本件原告之請求無理由。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如為被告不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於89年12月11日訂立不動產買賣契約，由原告向被告
購買系爭土地，依契約第一條買賣不動產標示，面積為1424平方公尺；依契約第三條，買賣價金約定為162,390,000元(每平方公尺單價約114,038元)。原告已依約交付全部價金，被告則於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。斯時系爭土地之面積，於土地登記簿上之記載為1424平方公尺。
⒉依買賣契約第二條約定：「面積誤差與價款退補計算方式
：前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計算退補」。
⒊系爭土地於103年7月9日由台中市政府公告重測結果，土
地實際面積從原本1,424平方公尺變成1,274.88平方公尺，減少149.12平方公尺。
㈡主要爭點：
⒈本件系爭土地於103年7月9日重測後實際面積減少，是否
屬於兩造所簽訂之不動產買賣契約書第二條所約定之「其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」之情形？⒉原告依據不當得利或不動產買賣契約書第二條之約定，請
求被告返還部分價金，有無理由？
四、法院之判斷：㈠按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，
自應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故一般不動產交易，有關不動產之標示，通常均會以土地或建物登記簿所記載之面積作為訂定契約之基準。惟按已辦理地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量，此為土地法第46條之1所明定。又內政部74年9月9日台(74)內地字第340883號函謂：「台灣地區之地籍原圖於第二次世界大戰時炸毀，目前各地政事務所使用之地籍圖，係日據時期依據地籍原圖套繪成之副圖，台灣光復之初，限於人力、物力、財力不足，未能重新實施地籍測量，乃以日據時期測量成果，辯理土地總登記，此乃當時不得巳之權宜措施...地籍圖之重測，因其測量技術及使用儀器較日據時期精密優良，又數十年來，土地因人為或天然地形變遷，界址與原地籍圖不符，加以複丈時誤差之配賦，乃使重測前後土地面積發生增減，成為必然事實....」由此可知，土地登記簿所記載之土地面積，固然可以作為認定土地面積之基準，惟並非當然係該筆土地之實際面積，自有可能因重測之結果而發生變動，合先敘明。㈡次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。查兩造所簽訂之不動產買賣契約，業於契約第二條明文約定：「面積誤差與價款退補計算方式：前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計算退補。」並參照同契約第三條約定：「土地價款：本契約土地買賣總價款（含稅）計新臺幣壹億陸仟貳佰參拾玖萬元整，每平方公尺單價約新臺幣壹拾壹萬肆仟參拾捌元整。」足見兩造關於本件土地買賣之約定，係屬於按面積計算價金之買賣契約甚明。簡言之，本件買賣標的之土地面積是否合於土地登記簿所載，確實屬於契約重要之點。另依契約第二條之文義「其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」觀之，兩造於該契約條文明顯將「其土地之面積」與「登記簿記載之面積」作區別，故所謂「其土地之面積」當係指土地之「實際面積」而言。換言之，兩造應係約定若系爭土地「實際面積」與登記簿記載之「登記面積」有增減，且增減比率達千分之一以上時，就增減部分需依照第三條約定單價計算退補一情，自可認定。
㈢被告固辯稱辦理所有權移轉登記時，系爭土地之面積，於土
地登記簿上之記載為1,424平方公尺，而被告移轉登記予原告之土地「登記面積」亦為1,424平方公尺，確實已依買賣契約履行，固嗣後土地面積減少乃係因重測而非被告短少給付所致，此時非屬系爭契約第二條面積誤差之情形云云。惟查：土地之實際面積既可能因人為或天然地形變遷、界址與原地籍圖不符、複丈誤差之配賦、及使用較精密之儀器重測之結果而與登記面積不符，已如前述，則兩造於買賣契約第二條有關於「面積誤差與價款退補計算方式」之約定，顯係針對若土地登記簿之「登記」面積與「實際」測量之面積不符合時，為調整兩造利益，所為之平衡權利義務之規範。則本件系爭土地於103年7月9日重測後實際面積減少，自屬於兩造所簽訂之不動產買賣契約書第二條所約定之「其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」之情形，至為灼然。
㈣末查系爭土地經重測後實際面積為1274.88平方公尺，較之
原土地登記簿記載之土地面積1424平方公尺，減少149.12平方公尺【計算式：0000-0000.88＝149.12】，且其減少之比率亦逾上開契約所約定之千分之一(1,424平方公尺之千分之一為1.424平方公尺)。則原告自得依買賣契約第二條之約定，按同契約第三條所約定之單價計算，請求被告退還溢付之價款。茲買賣契約第三條約定之土地單價為每平方公尺114,038元，則被告應退還之價款合計為1700萬5347元【計算式：149.12×114,038＝17,005,347（元以下四捨五入）】
五、綜上所述，原告主張依買賣契約第二條約定，請求被告給付17,005,347元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰均酌定相當之擔保金額准許之。
七、原告提起本訴，併依履行契約及不當得利法律關係，為單一聲明之請求，本院認原告依履行契約法律關係請求為有理由，則原告依該請求已可獲有利判決，關於不當得利部分，即無再予審究之必要，併予陳明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書記官 吳克雯