臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第175號原 告 陳碧珍訴訟代理人 陳建勛律師被 告 陳朝陽
陳榮茂共 同訴訟代理人 梁郁翎律師
江燕鴻律師上列當事人間請求協同辦理刪除登記事件，本院於民國106 年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告向臺中市政府都市發展局辦理（七九）建管使字第三二三八、三二三九號使用執照所記載超出建蔽率部分之配合土地（即原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地、地目：田、面積二二四九平方公尺）之刪除登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（地目：田、面積2249平方公尺，下稱系爭1815土地）為原告所有，係原告於民國78年9 月30日向訴外人陳水賓購買取得，並已於79年1 月11日辦理所有權移轉登記。因系爭1815地號土地向來僅做農業使用並無地上建物，原告迄今始擬申請興建農舍，經向主管機關臺中市政府都市發展局（下稱都發局）查詢，方才發現原告所有系爭1815地號土地已遭被告申請之（79）建管使字第3238、3239號使用執照（下稱系爭使照）套繪。換言之，被告係持形式上記載由陳水賓於78年5 月25日所出具之土地使用同意書，於79年5 月間申請將系爭1815土地與陳水賓所有另筆坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積：38
6 平方公尺，下稱1553土地）作為農舍興建之建築基地，表示陳水賓同意被告使用上開等土地興建加強磚造建築物。而1553土地於35年7 月10日登記之地目即為「建」地，迄今仍屬「建地」，目前則由被告於94年12月29日均以「分割繼承」原因而登記取得1553土地所有權。
二、1553土地之土地登記謄本上雖無登記地上建物建號，然該1553土地上確實興建有門牌號碼「臺中市○○區○○路○段00
0 巷0 弄00號、25號」之未辦保存登記建物2 棟（下稱為系爭建物）。雖系爭建物未辦理保存登記，然依地籍套繪圖，原告所有系爭1815土地與被告所有1553土地，均屬於系爭使照之申請範圍。而依系爭使照之配置圖，原申請農舍之起造人確實分別為被告二人，且申請之農舍坐落土地為1553土地，配合土地則為系爭1815土地。由此足見被告申請之系爭使照，已將原告所有系爭1815土地套繪為農舍之建築基地，以致於原告無法建築使用，妨害原告系爭1815土地之所有權能。
三、被告所有1553土地，既於35年7 月10日登記之地目即為「建」地，自58年2 月10日重劃公告確定亦登記為「建」地目，且迄今仍屬「建地」，面積更達386 平方公尺，本得合法興建住宅，被告當初申請建造執照或系爭使照時，根本沒有以系爭1815土地為配合土地而申請興建農舍之必要。又經鈞院函詢都發局關於地目及辨理變更相關事宜，其於105 年12月30日中市都工字第1050219594號函回覆略以：「㈠經查旨揭地號土地（指系爭1815土地及1553土地）之分區為『農業區』，於63年2 月2 日發布實施之『擬定大肚都市計畫』即劃設農業區，迄今並無辦理變更。…㈢經○○○區○○段○○○○○號土地為農業區建地目，該土地倘符合都市計畫法臺中市施行自治條例第40條規定，可依變更使用執照程序辦理變更建築物用途為住宅，並解除同段1815地號土地之套繪管制；若不符合上開規定，將依原核准使用執照套繪管制。」，而都市計畫法臺中市施行自治條例第40條規定：「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之一百八十。二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作樓地板面積五百平方公尺以下之商店、樓地板面積三百平方公尺以下之飲食店、農藥或農業機械設備之零售與簡易維修外，不得違反第三十八條及第三十九條之規定。三、原有建築物超過第一款規定者，僅得就地修建。改建、增建或拆除後新建者，應依第一款之規定。」，因系爭建物實際上經鈞院至現場勘驗、測量後，確認僅有二層，容積率當未逾180%；建物未超過四層樓；樓高亦未超過14公尺，以1553地號土地面積386 平方公尺，系爭建物一樓面積為164.37平方公尺計算，尚未逾60% 之建蔽率限制，則被告顯然亦得依變更使用執照程序辦理變更建築物用途為住宅，並解除系爭1815地號土地之套繪管制。
四、被告雖辯稱：被告於原告於78年9 月30日買受系爭1815地號土地前，已取得陳水賓出具之「土地使用權同意書」，將系爭1815地號土地作為系爭建築請領建照、使照之配合耕地。
原告自陳水賓處買受系爭1815地號土地時，1815地號土地業經套繪，原告所買受者為經套繪之土地，被告並未不法侵害原告之所有權云云，然陳水賓嗣後於78年9 月30日將系爭1815地號土地出售原告時，根本未曾告知原告此事，被告亦未能舉證陳水賓曾經告知原告，而土地是否遭套繪為交易重要事項，陳水賓如有告知原告，契約書應有所記載，然由原告與陳水賓簽立之不動產買賣契約書內，卻無任何相關記載，亦足以證明陳水賓根本不曾告知原告此事，且依系爭1815土地之土地登記謄本登記事項，並無從得知遭套繪之相關資料。況依鈞院所函調之臺中縣政府工務局（79）工建建字第32
38、3239號卷宗資料，被告於79年5 月份提出之重領建造執照申請書，仍將79年5 月份當時已非陳水賓所有之系爭1815地號土地列為配合之建築基地，甚且所提供之系爭1815地號土地登記謄本，乃為清水地政事務所於78年2 月8 日所核發，謄本所登記之所有權人仍係陳水賓，被告顯然並未提供正確之土地登記謄本，足見被告隱匿系爭1815地號土地於申請建築執照當時已非陳水賓所有之事實。被告於79年5 月間重新申請建照，未取得原告同意，竟將已屬原告所有之系爭土地列為建築基地，已經妨害原告對系爭土地之所有權能。被告雖另辯稱：被告於79年5 月份重領建造執照申請書，並非重新申請建照，只是建照補發云云，然經鈞院函詢都發局，其於106 年7 月27日以中市都工字第1060124465號函覆鈞院略以：「說明：二、㈠有關建造執照『重領』係指原建造執照作廢失效，重新申請另一建造執照…」，可見被告所辯並不可採。
五、依內政部營建署98年6 月23日營署建管字第0982911963號函：「按領有使用執照之農舍，其超出建蔽率部分之配合耕地，經解除套繪後，應依建築法變更使用執照之程序將該筆耕地自使用執照予以刪除。」，及內政部營建署90年1 月12日89營署建管字第89875 號函暨內政部90年2 月26日台90內營字第9082636 號函釋：「農舍建築面積與配合耕地之比率（建蔽率）在符合土地使用分區管制規定者，得變更該農舍使用執照多餘之配合耕地。」等相關函釋及法令，被告原申請興建之農舍所坐落之1513土地為建地，亦為實際上興建系爭建物所坐落之土地，顯無配合系爭1815土地為套繪之必要，且法令亦容許變更。因原告就系爭1815土地之所有權遭被告以占有以外之方法妨害，依民法第767 條中段及相關土地法規等規定，所有權人對於妨害人得請求除去之，是原告自得請求被告協同向都發局辦理系爭使照中所記載配合土地即系爭1815土地超出建蔽率部分之刪除登記。
六、並聲明：如主文第1項所示。
貳、被告抗辯：
一、原告所有之系爭1815地號土地與被告所有之1553土地，原本均為被告二人之父親陳水賓所有，陳水賓於78年5 月25日簽具「土地使用權同意書」，同意將1553土地、系爭1815土地二筆全部提供予被告建築使用，亦即提供被告所有系爭建物之系爭使照為套繪。嗣於78年9 月30日，原告才向陳水賓購買系爭1815地號土地，並於79年1 月11日完成登記，繼受取得1815地號土地，可見在原告因買賣繼受取得系爭1815土地時，1815地號土地早已提供被告建築套繪使用，基於「任何人不得以大於自己所持有之權利讓與他人」之法理，原告前手陳水賓於出售系爭1815土地時，既已同意將系爭1815土地提供被告所有之系爭建物套繪使用，原告於取得系爭1815土地時已遭套繪，其因買賣自陳水賓處繼受取得者即為「經套繪之土地」，被告自未有何不法侵害原告所有權或阻礙所有人圓滿行使其所有權可言。
二、依建物使用執照配置圖及設計圖觀之，當初被告所申請之興建工程名稱為「農舍興建工程」，被告申請建物之建蔽率係以10% 計算，是被告陳朝陽申請建物在建築基地之最大投影面積為78.83 平方公尺，而被告陳榮茂申請建物在建築基地之最大投影面積為77.63 平方公尺，且申請建物之建築基地即農舍所坐落之1553土地面積僅386 平方公尺，單以被告所有之1553土地，顯不敷被告申請興建農舍之建蔽率使用，仍有需要以系爭1815土地為配合土地之用。是以，本件情形顯與原告所舉內政部營建署等相關函釋之情形不符，原告所有之系爭1815土地並非系爭使照所記載超出建蔽率部分之配合耕地，顯無從據此辦理解除套繪。
三、按「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地面積不得低於該農業用地面積百分之九十」；「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：…農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。」；「前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」，農業發展條例第18條第5 項授權規定之農業用地興建農舍辦法第9 條第2 項第3 款前段、第12條第3 項第3 款及第4 項分別定有明文。因系爭1815土地面積為2249平方公尺、1553土地面積為386 平方公尺，而被告實際興建未辦理保存登記之系爭建物用地面積，經鈞院至現場勘驗測量後，可見第一層為164.37平方公尺，單以1553土地面積386 平方公尺計算，系爭建物用地面積顯然超過農業用地興建農舍辦法第9 條第2 項第3 款規定之10% 比例，若將原告所有之系爭1815土地辦理變更使用執照解除套繪，只保留被告所有之系爭1553土地，系爭使照所計算之用地面積將會造成不足90% 之情形，即不符農業用地興建農舍辦法第9 條第2 項第3 款規定，且亦與該辦法第12條第3 項、就已申請興建農舍領有使用執照之農業用地解除套繪管制之要件不符。
四、原告雖主張被告所有之1553土地分區為農業區，且土地地目為建地，因此系爭使照無須原告所有之系爭1815土地配合，亦符合建蔽率規定云云，然被告於申請建築執照或使用執照之時，即以「自用農舍」向臺中縣政府工務局申請，空地比率亦係依1/10計算，此有臺中縣政府工務局79工管建字第3238號、3239號卷宗可稽。且依都發局105 年12月30日中市都工管字第1050219594號函說明內容，其並未肯定系爭建物得變更建築物用途為「住宅」，即未必可如原告所稱，變更建築物用途後，依「住宅」計算建蔽率，亦未肯定系爭1815土地可解除套繪管制。從而，在被告所有系爭建物未變更建築物用途以前，仍應以系爭使照中申請農所載用途（即「自用農舍」）計算建蔽率，系爭建物並非無須使用原告所有系爭1815土地作為配合用地。
五、依都發局106 年7 月27日中市都工字第1060124465號函：「說明二、㈡、1 、…關於土地使用權同意書之有效期間應為多久一節，除雙方當事人另有約定外似無民法上時效之適用…」、「2 、本案經查…，並經起造人檢附陳水賓78年5 月25日出具之土地使用權同意書，該同意書內容載明『本同意書應從同意日起永久年內提出申請執照，逾期無效』，據以於79年6 月29日掛件申請建造執照，故建造執照依上述土地權利證明文件核發建造執照，…。」等語，應可推知土地使用權同意書無民法時效規定適用，且本案出具同意書之陳水賓，亦未就其同意之意思，定有終止期間，而係言明永久同意，則起造人即被告於79年5 月間持陳水賓出具之土地使用權同意書，申請重領建造執照，應屬適法。
六、並聲明：駁回原告之訴。
參、得心證之理由：
一、系爭1815土地為原告於78年9 月30日向被告二人之父親陳水賓購買取得，並於79年1 月11日辦理所有權移轉登記為原告所有，目前無地上建物。又被告於79年5 月間申請重領建築執照，申請建築之名稱為「新建自用農舍（二層一棟二戶）」，建築地點則為1553、系爭1815土地，並持形式上記載由陳水賓於78年5 月25日所出具之土地使用同意書，而申請將系爭1815土地與陳水賓所有另筆1553土地作為二棟農舍興建之建築基地，表示陳水賓同意被告使用上開等土地興建加強磚造建築物，並分別經核發（79）工建建字第3238、3239號建造執照及系爭使照，即系爭使照中申請農舍所坐落土地為1553土地，配合土地則為系爭1815土地，系爭使照已將原告所有系爭1815土地套繪為建築基地，致原告無法為建築使用。而1553土地自58年2 月10日重劃公告確定即登記為建地目，迄今未有變更仍屬「建地」，目前則由被告於94年12月29日均以「分割繼承」原因而登記取得1553土地所有權。另1553土地上目前有被告分別所興建、未辦保存登記之系爭建物存在，經本院囑託臺中市龍井地政事務所測量後，其第一層建物面積為165.37平方公尺，第二層建物面積為183.35平方公尺等情，有土地登記謄本、地籍圖騰本、不動產買賣契約書、土地使用同意書、手抄土地謄本、現況照片、系爭使照之申請配置圖、設計圖、臺中市龍井區地政事務所105 年12月27日龍地一字第105000 8304 號函（見本院卷第5-20、69頁）在卷可查，且為兩造所不爭執，並經本院調取臺中縣政府工務局79工管建字第3238號、3239號卷宗核閱無誤，堪信為真正。
二、原告主張被告所有1553土地為建地，且依相關法規計算建蔽率，被告之系爭建物亦無將系爭1815土地作為配合土地之必要，被告申請之系爭使照已將原告所有系爭1815土地套繪為建築基地，以致於原告無法建築使用，妨害原告系爭1815土地之所有權能，依民法第767 條中段及相關土地法規等規定，請求被告協同原告向都發局辦理系爭使照中所記載配合土地即系爭1815土地超出建蔽率部分之刪除登記等語，為被告所否認，並以前詞為辯。是以，本件所爭執者在於：原告請求被告協同辦理系爭使照所記載上述事項之刪除登記，有無理由？經查：
㈠依都發局105 年12月30日中市都工字第1050219594號函（見
本院卷第88頁）函覆本院內容略以：「㈠經查旨揭地號土地（指系爭1815土地及1553土地）之分區為『農業區』，於63年2 月2 日發布實施之『擬定大肚都市計畫』即劃設農業區，迄今並無辦理變更。…㈢經○○○區○○段○○○○○號土地為農業區建地目，該土地倘符合都市計畫法臺中市施行自治條例第40條規定，可依變更使用執照程序辦理變更建築物用途為住宅，並解除同段1815地號土地之套繪管制；若不符合上開規定，將依原核准使用執照套繪管制。」，可見1553土地自63年2 月2 日發布實施之『擬定大肚都市計畫』即劃設為農業區，迄今並無辦理變更，且自58年2 月10日重劃公告確定即登記為建地目，目前仍屬「建地」，業如上述，是1553土地雖屬農業區，然確屬於建地目。
㈡按內政部於75年3 月12日以（75）台內營字第378337號令修訂實施區域計畫地區建築管理辦法即於第5 條第1 項明定：
「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過495 平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之10，建築物高度不得超過3 層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得過330 平方公尺。」且上開辦法迄今未曾修正，仍屬有效法規。而被告於79年5 月間申請興建農舍當時有效之台灣省申請自用農舍補充注意事項第3 條亦規定：
「都市計畫農業區及非都市土地之耕地得合併申請建築農舍，並以10公里範圍內為限。但同一行政轄區內之耕地超過10公里範圍得合併提出申請，提供合併之耕地，應於法定空地套上繪圖詳為註記」。此即便利農舍起造人為符合前揭辦法第5 條所謂「建築面積不得超過其耕地面積百分之10」之規定，亦即如興建農舍坐落土地單筆面積，會致使其耕地面積未達百分之90時，起造人原則得以周圍10公里範圍內之他筆土地合併申請建築農舍，無須農舍建築面積與耕地面積僅以單筆土地範圍內予以計算，被告抗辯申請興建農舍係經建蔽率計算，因此須以系爭1815土地為配合，尚非全然無據。
㈢惟興建農舍既容許以其他農地合併申請建築，但配合套繪興
建之單純農地（耕地）往往事後因買賣、繼承、拍賣等各種因素而欲解除套繪管制，以免除其繼續作為他人農舍之配合耕地。為此，內政部營建署於101 年9 月5 日以營署建管字第1010051851號函表示：「…案經轉據行政院農業委員會10
1 年8 月9 日農授水保字第1010118625號（附件）函示略以：『農業用地允許興建農舍，係為協助農業經營之目的，且該農業用地興建農舍後，仍需保留一定比例維持農業生產，本會於歷次農業用地興建農舍辦法修法工作會議中亦表明興建農舍後之農業用地，得辦理解除套繪註記之原則，應符合最小農業經營合理規模，若未符合農舍與農業經營面積1 比
9 比例，且達0.25公頃以上，不應同意解除套繪管制之立場。』有關農舍與農業經營面積符合一比九比例，且扣除擬解除套繪之農業用地後仍達0.25公頃以上者，得申請解除套繪管制之規定，業納入農業用地興建農舍辦理修正案中予以規範，俟修正發布施行後自應依照辦理，未發布施行前仍請本於權責核處。」等語，隨後內政部即依據農業發展條例第18條第5 項規定之授權，於102 年7 月1 日重新修訂農業用地興建農舍辦法，其中第12條第3 、4 項規定：「（第3 項）已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。（第4 項）前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」，可見有農業用地修建農舍辦法第12條第3 項所規定之情形者，得經土地所有權人同意辦理解除套繪管制。又依農業發展條例第3 條第10款規定：「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：㈠供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。㈡供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。㈢農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。」，則1553土地為建地目，已如前述，且經本院至現場勘驗，坐落1553土地上僅有系爭建物，有本院106 年1 月9 日勘驗筆錄及所附現場照片（見本院卷第94-97 頁）可參，亦無農業發展條例第3 條第10款所規範各類使用之情形，則根據農業用地興建農舍辦法第12條第3 項第1 款所規定者，農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地尚可依該款規定直接經土地所有權人同意辦理解除套繪管制，遑論1553土地於被告申請興建農舍時自始屬於建地目，且確非屬農業發展條例第3 條第10款所規定作為農業用地使用者，舉重以明輕，自非不得經土地所有權人同意辦理解除套繪管制。
㈣原告所有系爭1815土地與被告所有1553土地均屬於系爭使照
之申請範圍，而系爭使照申請農舍所坐落土地為1553土地，配合土地則為系爭1815土地，系爭使照業將原告所有系爭1815土地套繪為建築基地，已如上述，則原告確實因系爭1815土地遭套繪而無法建築使用。又按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂「不法」，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足，並非以行為人之妨害具有刑事責任或有民事上無效、得撤銷事由為必要（最高法院84年度台上字第2420號判決意旨參照），則原告本得依農業用地興建農舍辦法第12條第3 項第1 款，經1553土地所有人即被告同意解除系爭1815土地之套繪管制，被告迄今未能依該款規定同意辦理，原告既對被告所為於法令上並無容忍之義務，依據上開說明，被告未同意辦理解除套繪，顯然屬於妨害原告對於系爭1815土地所有權能之行為，是以被告抗辯其從未有何不法侵害原告所有權或阻礙所有人圓滿行使其所有權云云，難認可採。
四、綜上，原告主張被告已有妨害其對系爭1815土地所有權能而請求除去之，並依民法第767 條中段及相關土地法規等規定，請求被告協同原告向都發局辦理系爭使照中所記載配合土地即系爭1815土地超出建蔽率部分之刪除登記，為有理由，應予准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前。
中 華 民 國 106 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 李昇蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
書記官 呂偵光