臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第192號原 告 藍俊雄訴 訟 代理人 謝秉錡律師複 代 理 人 李秉哲律師被 告 張世武
簡綉美張妙君上列三人共同訴 訟 代理人 黃文崇律師上列當事人間請求解除契約回復原狀事件，經本院於民國105年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位之訴部分：（一）兩造於民國102年3月2日簽訂「不動產買賣合約書」（下稱系爭契約），約定由原告向被告張世武、簡綉美、張妙君等3人購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地（面積2613平方公尺，所有權應有部分張世武6分之4，簡綉美6分之1，張妙君為6分之1，下稱系爭土地），買賣總價款為新臺幣（下同）5533萬元，被告並保證系爭土地未曾向建管單位申請農舍或提供予其他申請農舍而受建築管制，原告並於當日給付被告第1期簽約款500萬元。嗣後，因系爭土地受有建築管制，兩造遂於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」記載：「立契約書人賣方張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄依民國102年3月2日不動產買賣契約書就下列土地買賣事宜內容及付款方式變更，雙方協商條款如下：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○ ○○○號，面積2613平方公尺，權利範圍全部。二、變更內容：賣方三人同意以自己名義提供買方就上列土地以買方自己資金興建農舍，於興建農舍使用執照核發完畢三個月內移轉過戶予買方，買方同時給付全部土地款（詳如第三條第2款之規定）。興建農舍新生過戶、規費、契稅、建使照費用由買方負擔。三、付款方式變更：1.賣方於本書起賣方負責拆照、建築套繪檢討完成視同無瑕疵交付賣方可興建農舍狀態，賣方無條件提供不動產供買方辦理預告登記（本款第三條第1款所生費用全部由賣方負擔）。2.賣方上述條件完成時，買方使用執照核發下來三個月內，賣方負責移轉土地及建物過戶移轉予買方；同時買方給付全部土地款（付款步驟：l.A農地農用B稅單核發下來C銀行貸款用印完成時、買方給付第二、三期款NT＄2200萬元整。2.移轉完畢三日內給付土地尾款NT＄2833萬元整）。3.本買賣移轉及現況點交完畢由民國102.6.30日變更依本書條件完成時。4.本合約未規定事宜依民國102年3月2日不動產買賣契約書內容所載。」等語。及兩造於103年2月17日簽訂「不動產買賣合約書變更協議書」記載：「立契約書人張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄雙方就原民國102年6月26日下列土地買賣變更契約書第三條付款方式變更於本書成立起再變更如下：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○○○○號。二、變更條文如後：…變更後：1.雙方約定民國103年5月30日賣方完成上述該地解除建築套繪公文函視同賣方無瑕疵責任。2.賣方履行解除建築套繪公文函即日起三個月內非賣方責任，買方應完成建築執照核准函，同時給付賣方新台幣伍佰萬元整。3.倘逾期買方無法完成建築執照給付賣方新台幣伍佰萬元整或至民國104年12月30日止需完成A農地農用B稅單核發下來C銀行貸款用印完。買方無法補足給付第二、三期款NT＄1700萬元。雙方應適用102.3.2簽署買賣合約書第十條相關規定。
」等語。以及兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」記載：「立契約人張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄依民法102年3月2日不動產買賣契約書於本書成立起新增下列變更條款：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○○○○號。二、雙方同意買方於上揭土地興建農舍，約定興建最後移轉點交期日104年12月30日止。三、雙方同意買方逾104.12.30止未能移轉點交完畢（非賣方過失），買方同意本書成立起授權賣方拆除地上建物，所生費用由買方負擔。」等語。且原告迄今已給付被告部分買賣價金合計1000萬元。（二）被告先於105年1月4日以臺中法院郵局存證號碼000012號存證信函，催告原告給付系爭契約買賣價金1700萬元，復於105年1月20日以臺中漢口路郵局存證號碼000000號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，而原告已委請律師於105年2月2日發文向被告主張同時履行抗辯。又兩造簽訂系爭契約之目的乃包含在系爭土地上興建農舍完成及房地點交，此自兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」之變更內容即可得知，故被告應協助原告辦理興建農舍相關事務迄農舍興建完成及辦理房地點交作業，且由兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」之新增變更條款第2條可知，兩造約定之重要條件為被告應配合於104年12月30日興建農舍完成並移轉點交予原告，然農舍並未於104年12月30日興建完成，原告自得依民法第255條規定解除系爭契約，並以本件起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示。從而，系爭契約既經原告解除，被告應依民法第259條規定連帶返還原告已給付價金1000萬元，為此提起先位之訴等語。並聲明：（一）被告3人應連帶給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年利率百分之5計算之遲延利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位之訴部分：若鈞院認定系爭契約係由被告合法解除（原告否認之），被告得沒收原告已給付價金充作違約金，則原告主張違約金過高，因被告於締約時隱匿系爭土地已遭建築管制套繪，直到103年5月28日始取得解除套繪公文，可見自102年3月2日起至103年5月28日止，皆屬被告未能遵照所擔保品質，之後被告亦未積極辦理農舍興建及取得使用執照等相關事項，被告僅一昧要求原告給付款項，進而解除契約並沒收已付價金高達1000萬元，當無理由。又考量兩造履約情形及原告已履行部分義務，應依民法第252條規定酌減違約金為100萬元，並依民法第179條規定請求被告返還原告已支付價金900萬元，為此提起備位之訴等語。並聲明：（一）被告3人應連帶給付原告900萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年利率百分之5計算之遲延利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、依兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」第2條約定由原告自行出資興建農舍，被告僅負責提供系爭土地申請建築執照，及於農舍興建完成並取得使用執照後，將農舍移轉登記於原告名下。而系爭土地業經臺中市政府都市發展局於103年5月12日以中市都管字第1030077360號函解除套繪，及於104年7月2日核發104中都建字第01537號建造執照，然原告未曾在系爭土地上動工興建農舍，故本件係原告未履行其興建農舍之義務，並非被告未依約給付，原告無從依民法第255條規定解約。
二、依兩造於103年2月17日簽訂「不動產買賣合約書變更協議書」約定原告應於104年12月30日給付系爭契約第2、3期款1700萬元，原告未依約給付，被告於105年1月4日以臺中法院郵局存證號碼000012號存證信函，催告原告於函到3日內給付該筆款項，詎原告仍未給付，被告自得依民法第254條規定解除契約，故被告於105年1月20日以臺中漢口路郵局存證號碼000039號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示。
三、被告因原告違約而受有損害共計27,937,222元，茲分述如下：（一）辦理系爭土地套繪解除而支出代書費174,500元、申請規費600元、影印資料費102元、土地謄本費40元、地政規費4,000元、臺中市烏日區公所規費400元，以上共計179,642元。（二）因系爭土地回復農用，以取得農地農用證明，而支出原農舍拆除清運費45,000元、砍除地上果樹及整地費45,000元、整地及種植作物費用183,800元，及原地上土芒果樹17棵、龍眼樹1棵，以每棵價值5,000元計算，合計90,000元，以上共計363,800元。（三）系爭土地上農舍共118坪，每坪重置費用約41,000元，共計5,304,442元。又農舍原出租予訴外人邱永能，每月租金16,000元，因出售系爭土地需拆除農舍始能辦理農地農用證明，故損失租金自102年4月起至105年4月解約時止共36月，合計576,000元，以上共計5,880,442元。（四）因原告逾期未履約，委託律師寄發存證信函費用9,000元（五）系爭土地之仲介費100,000元。（六）系爭土地面積約790.43坪（計算式：2613×0.3025＝790.43），於102年3月間以每坪7萬元出售予原告（計算式：790.43×70000＝00000000），迄至104年9月間，同段1351至1380地號土地依內政部不動產交易實價查詢服務網記載其每坪交易價格為46,000元，以每坪跌價24,000元計算（計算式：00000－00000＝24000），被告受有損失約1897萬元。（七）被告擬以出售系爭土地之價金，拆除毗鄰之臺中市○○區○○路○段000號舊有鐵皮店面，另興建房屋以供自住，被告因僱工拆除原有店面並申請建造執照而支出房屋設計費10萬元、申請建造執造費用30萬元、規費3,438元、申請建築線指示費用53,900元、拆除原店面費用45,000元、移除店面電錶費5,000元，及已拆除店面價值1,288,000元（鐵皮建物共46坪，以每坪28,000元計算），以上合計1,79
5,338元。再者，兩店面原分別出租予訴外人張惠珍與林淑英，每月租金分別為8,000元及1萬元，36個月租金共計648,000元等語資為抗辯。
四、並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、先位之訴部分：
（一）原告主張：兩造於102年3月2日簽訂「不動產買賣合約書」（下稱系爭契約），約定由原告向被告張世武、簡綉美、張妙君等3人購買坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地（面積2613平方公尺，所有權應有部分張世武6分之4，簡綉美6分之1，張妙君為6分之1，下稱系爭土地），買賣總價款為新臺幣（下同）5533萬元，被告並保證系爭土地未曾向建管單位申請農舍或提供予其他申請農舍而受建築管制，原告並於當日給付被告第1期簽約款500萬元。嗣後，因系爭土地受有建築管制，兩造遂於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」記載：「立契約書人賣方張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄依民國102年3月2日不動產買賣契約書就下列土地買賣事宜內容及付款方式變更，雙方協商條款如下：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○ ○○○號，面積2613平方公尺，權利範圍全部。二、變更內容：賣方三人同意以自己名義提供買方就上列土地以買方自己資金興建農舍，於興建農舍使用執照核發完畢三個月內移轉過戶予買方，買方同時給付全部土地款（詳如第三條第2款之規定）。興建農舍新生過戶、規費、契稅、建使照費用由買方負擔。三、付款方式變更：1.賣方於本書起賣方負責拆照、建築套繪檢討完成視同無瑕疵交付賣方可興建農舍狀態，賣方無條件提供不動產供買方辦理預告登記（本款第三條第1款所生費用全部由賣方負擔）。2.賣方上述條件完成時，買方使用執照核發下來三個月內，賣方負責移轉土地及建物過戶移轉予買方；同時買方給付全部土地款（付款步驟：l.A農地農用B稅單核發下來C銀行貸款用印完成時、買方給付第二、三期款NT＄2200萬元整。2.移轉完畢三日內給付土地尾款NT＄2833萬元整）。3.本買賣移轉及現況點交完畢由民國
102.6.30日變更依本書條件完成時。4.本合約未規定事宜依民國102年3月2日不動產買賣契約書內容所載。」等語。及兩造於103年2月17日簽訂「不動產買賣合約書變更協議書」記載：「立契約書人張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄雙方就原民國102年6月26日下列土地買賣變更契約書第三條付款方式變更於本書成立起再變更如下：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○○○○號。二、變更條文如後：…變更後：1.雙方約定民國103年5月30日賣方完成上述該地解除建築套繪公文函視同賣方無瑕疵責任。2.賣方履行解除建築套繪公文函即日起三個月內非賣方責任，買方應完成建築執照核准函，同時給付賣方新台幣伍佰萬元整。3.倘逾期買方無法完成建築執照給付賣方新台幣伍佰萬元整或至民國104年12月30日止需完成A農地農用B稅單核發下來C銀行貸款用印完。買方無法補足給付第
二、三期款NT＄1700萬元。雙方應適用102.3.2簽署買賣合約書第十條相關規定。」等語。以及兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」記載：「立契約人張世武、簡綉美、張妙君，買方藍俊雄依民法102年3月2日不動產買賣契約書於本書成立起新增下列變更條款：一、不動產標示：台中市○○區○○○段○○○○○○號。二、雙方同意買方於上揭土地興建農舍，約定興建最後移轉點交期日104年12月30日止。三、雙方同意買方逾104.12.30止未能移轉點交完畢（非賣方過失），買方同意本書成立起授權賣方拆除地上建物，所生費用由買方負擔。」等語。且原告迄今已給付被告部分買賣價金合計1000萬元等情，業據其提出與所述相符之「不動產買賣合約書」「、不動產買賣變更契約書」、「不動產買賣合約書變更協議書」、「不動產買賣變更契約書」等影本為證（見本院卷第7至18頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）又原告主張：兩造簽訂系爭契約之目的乃包含在系爭土地上興建農舍完成及房地點交，此自兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」之變更內容即可得知，故被告應協助原告辦理興建農舍相關事務迄農舍興建完成及辦理房地點交作業，且由兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」之新增變更條款第2條可知，兩造約定之重要條件為被告應配合於104年12月30日興建農舍完成並移轉點交予原告，然農舍並未於104年12月30日興建完成，原告自得依民法第255條規定解除系爭契約，並以本件起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示等語，已為被告所否認並以前詞置辯，經查：
1.證人周叔美於105年8月8日本院言詞辯論期日具結證稱：「（請提示起訴狀後附原證一至四合約書，請證人確認此四份合約書的內容是否由證人所擬定？〈提示本院卷第7-18頁〉）這四份合約書的內容都是由我擬定的。（請提示原證二不動產買賣變更契約書第二點變更內容，為何會有這種變動？變動的內容為何？〈提示本院卷第16頁〉）當初雙方買賣的時候是要買賣土地，在過戶的過程中，發現土地有建築套繪的情形，在還沒有解除套繪前，因為買方向賣方要求要讓買方以買方的名義在土地上先興建房子，所以才會有第二份契約所載的變更內容。（上開原證二不動產買賣變更契約第二點變更內容記載以買方自己資金興建農舍，是指買方要蓋農舍，還是賣方要蓋農舍？）這是買方要負責興建農舍，買方要自己出錢找人來蓋房子。（據你所知後來買方有沒有找人來蓋房子？）據我所知後來賣方有申請解除套繪，解除套繪後，買方有委任建築師申請建照，後來有核發建照，但是沒有開始蓋房子，104年7月8日我有收到一份公文（提出臺中市都市發展局簡便行文表一張，經影印之後，影本附卷，原本當庭發還證人），建管課有通知張世武先生去領取建築執照，因為最後一份合約書有要求要在104年12月份房子興建完畢，但是104年7月份才拿到建築執照，無法於104年年底蓋完房子，所以買方藍先生希望展延期間，但是因為賣方不同意，所以後來沒有展延期間，所以買方就沒有動工興建房屋等語（見本院卷第114、115頁）。
2.觀諸上開證人周叔美具結證述內容，已詳述兩造於102年3月2日簽訂「不動產買賣合約書」後，陸續於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」變更約定內容，及於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」新增條款之過程，且關於兩造約定由買方負責興建農舍並已委請建築師申請建造執照等情，與被告提出臺中市政府都市發展局104年7月2日104中都建字第01537號建造執照影本記載「起造人姓名：張世武」、「基地座落地號：臺中市○○區○○○段○○○○○○號等1筆」等情（見本院卷第60頁），互核一致，及關於買方沒有動工興建房屋乙節，亦與原告複代理人於105年4月27日本院言詞辯論期日陳稱：「（有無興建農舍？何時開始興建？有無興建完成？）沒有開始興建農舍。」、「（未能取得使用執照之原因？）因為沒有開始興建農舍。」、「（未能於104年12月30日點交之原因？）因為沒有興建農舍。」等語（見本院卷第51頁背面及第52頁），大致相符，是上開證人周叔美證述內容，應堪採信。
3.綜上，足認兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」約定由原告自行出資興建農舍，被告則負責提供系爭土地申請建築執照，及於農舍興建完成並核發使用執照後，將系爭土地及其上農舍移轉登記於原告名下。及兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」約定如原告未能於104年12月30日興建農舍完畢，原告同意授權被告拆除其在系爭土地上興建之地上物。而系爭土地業經臺中市政府都市發展局於104年7月2日以104中都建字第00000號核發建造執照，因原告未在系爭土地上興建農舍，致無法於104年12月30日取得使用執照並辦理農舍所有權移轉登記。
（三）按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條固然定有明文。惟按民法第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工藝品一套，並告以係為本月5日出國贈送親友之用，必須於本月4日交付是（最高法院64年臺再字第177號民事判例意旨參照）。查依兩造於102年3月2日簽訂「不動產買賣合約書」第1條記載買賣標的為系爭土地，並未提及農舍，此有該合約書影本在卷可稽（見本院卷第7頁），且兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」約定由原告自行出資興建農舍，被告則負責提供系爭土地申請建築執照，及於農舍興建完成並核發使用執照後，將系爭土地及其上農舍移轉登記於原告名下，及兩造於103年10月16日簽訂「不動產買賣變更契約書」約定如原告未能於104年12月30日興建農舍完畢，原告同意授權被告拆除其在系爭土地上興建之地上物等情已如前述，自客觀上觀察，殊無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，況系爭土地業經臺中市政府都市發展局核發建造執照，乃因原告未在系爭土地上興建農舍，致無法取得使用執照並辦理農舍所有權移轉登記，顯非可歸責於被告，自無民法第255條之適用，則原告主張依民法第255條規定解除系爭契約，並以本件起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示等語，尚難認已生解除契約之效力。
（四）從而，原告主張兩造間系爭契約業經其解除，依民法第259條規定請求被告連帶返還其已給付部分價金1000萬元，為無理由，不應准許。
二、備位之訴部分：
（一）原告先位之訴既經駁回，本院即應就備位之訴加以審理。
（二）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項亦有明定。復按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。
（三）另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固然定有明文，惟按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度臺上字第107號民事裁判意旨參照）。再按民法第252條規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。故約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院82年度臺上字第2476號，及92年度臺上字第697號、第2747號，以及93年度臺上字第909號民事裁判意旨參照）。
（四）原告主張：因被告於締約時隱匿系爭土地已遭建築管制套繪，直到103年5月28日始取得解除套繪公文，可見自102年3月2日起至103年5月28日止，皆屬被告未能遵照所擔保品質，之後被告亦未積極辦理農舍興建及取得使用執照等相關事項，被告僅一昧要求原告給付款項，進而解除契約並沒收已付價金高達1000萬元，則違約金過高。又考量兩造履約情形及原告已履行部分義務，應依民法第252條規定酌減違約金為100萬元，並依民法第179條規定請求被告返還原告已支付價金900萬元返還等語，已為被告所否認並以前詞置辯，復查：
1.證人周叔美於105年8月8日本院言詞辯論期日具結證稱：「（有無解除建築套繪？）有，在第三份合約書下面第二
項已經有手寫註記，在103年5月28日買方交付賣方面額500萬元支票一張，賣方就把解除建築套繪資料影本交給買方。（第三份合約書也就是103年2月17日的這份合約第二條記載變更後的第1點的內容是什麼意思？〈提示本院卷第17頁〉）因為賣方土地上有建築套繪尚未解除的瑕疵，這點是告訴買方從此而後土地沒有瑕疵。」等語（見本院卷第114頁背面），與兩造於103年2月17日簽訂「不動產買賣合約書變更協議書」記載：「…變更後：1.雙方約定民國103.5.30日賣方完成上述該地解除建築套繪公文函視同賣方無瑕疵責任。…」等語，及其下方經人手寫記載「一、民國103.5.28買方交付票據…金額NT＄500萬元正。2.…拆除執照及解除套繪影本交付買方收執」等語，互核一致，是上開證人周叔美證述內容，應堪採信。足認兩造約定被告於103年5月30日完成系爭土地解除套繪，即視同被告無瑕疵責任，而被告既已於103年5月28日將解除套繪文件交予原告，原告自無從據此指責被告未遵照擔保品質。
2.至原告雖主張被告未積極辦理農舍興建及取得使用執照等相關事項等語。然查，兩造於102年6月26日簽訂「不動產買賣變更契約書」約定由原告自行出資興建農舍，被告則負責提供系爭土地申請建築執照，及於農舍興建完成並核發使用執照後，將系爭土地及其上農舍移轉登記於原告名下，且系爭土地業經臺中市政府都市發展局核發建造執照，乃因原告未在系爭土地上興建農舍，致無法取得使用執照並辦理農舍所有權移轉登記，顯非可歸責於被告等情已如前述，則原告主張前情，尚非可採。
3.查兩造於103年2月17日簽訂「不動產買賣合約書變更協議書」約定系爭契約第2、3期款1700萬元之給付期限為104年12月30日，原告迄未給付該筆款項等情，為兩造於105年4月27日本院言詞辯論期日所同陳（見本院卷第53頁），自堪信為真實。且系爭契約第10條記載：「違約、解除契約暨賠償責任：一、本約簽訂後，買方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔賣方所受損害之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付賣方。…」等語（見本院卷第10頁），足見兩造簽訂系爭契約已載明以原告已支付之價金作為懲罰性違約金。
4.又被告辯稱其於105年1月4日以臺中法院郵局存證號碼000000號存證信函，催告原告於函到3日內給付系爭契約第2、3期款1700萬元，因原告仍未給付，故其於105年1月20日以臺中漢口路郵局存證號碼000039號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示等情，與本件原告起訴狀後附臺中法院郵局存證號碼000012號存證信函、臺中漢口路郵局存證號碼000039號存證信函等影本（見本院卷第19至22頁），互核一致，並為原告所不爭執，自堪信為真實。
5.另被告辯稱：系爭土地面積約790.43坪（計算式：2613×
0.3025＝790.43），於102年3月間以每坪7萬元出售予原告（計算式：790.43×70000＝00000000），迄至104年9月間，同段1351至1380地號土地依內政部不動產交易實價查詢服務網記載其每坪交易價格為46,000元，以每坪跌價24,000元計算（計算式：00000－00000＝24000），被告受有損失至少約1897萬元（計算式：790.43×24000＝00000000）等情，業據其提出與所述相符內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料在卷可稽（見本院卷第72頁），尚堪信為真實。
6.綜上以析，兩造約定原告應於104年12月30日給付系爭契約第2、3期款1700萬元，因原告未依約給付該筆款項，被告遂於105年1月4日以臺中法院郵局存證號碼000012號存證信函催告原告於函到3日內給付該筆款項，詎原告仍未給付該筆款項，被告自得依民法第254條解除系爭契約，且被告於105年1月20日以臺中漢口路郵局存證號碼000000號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，該存證信函影本業經原告於本件起訴狀列為原證6，足見被告向原告為解除系爭契約之意思表示已於起訴前到達原告，而發生解除系爭契約之效力，被告自得依系爭契約第10條約定以原告已支付價金1000萬元作為懲罰性違約金而予以沒收。又系爭土地之價值於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，被告之財產價值因而減少，被告因原告不履行債務所受之損害至少1897萬元，相較於以原告已支付價金1000萬元作為懲罰性違約金，尚難謂為過高。況原告主張違約金過高乙節，係屬有利於己之事實，依民事訴訟法第277條前段規定，自應就此節負舉證責任，而原告迄未提出任何證據用以證明上開約定之違約金額過高而顯失公平，自應受上開違約金約定之拘束。
（五）從而，原告主張應依民法第252條規定酌減違約金為100萬元，並依民法第179條規定請求被告返還其已支付價金900萬元，無理由，不應准許。
三、綜上所述，原告先位主張及備位主張均不可採，則原告提起本件訴訟請求判決如先位聲明及備位聲明，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
書記官 許千士