臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第10號原 告 陳秋海訴訟代理人 羅宗賢律師被 告 巫文義
巫陳麗花巫志文巫文彬巫 娥共 同訴訟代理人 陳盈壽律師共 同複 代理人 李杏如上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國106年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就座落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（面積540平方公尺）之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、起訴主張：原告執有本院102年度司執子字第34821號債權憑證為執行名義，聲請查封拍賣原債務人戴武超（已歿）所有，現由戴武超之繼承人戴義南、戴義揚、戴翊鈴、戴翊筑，戴嘉慧、戴婉婷、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡麗君、蔡家豪、莊斯名、莊凱傑所公同共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積540平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）及其他不動產，至系爭土地上有一未辦保存登記之建物則未列入查封拍賣，並由本院104年度司執字第16376號受理在案。嗣被告巫文義、巫陳麗花、巫志文、巫文彬、巫娥五人（下稱被告五人）於104年3月30日對該執行程序提出異議，主張撤銷系爭土地查封執行，但未主張對系爭土地有何優先承買權利。惟本院執行處擬於104年10月14日上午10時進行第一次公開拍賣時，於拍賣公告備註欄中第六項記載「第三人巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬依土地法規定對編號2土地（即系爭土地）有優先承買權。」等語，卻未註明所據法律依據為何，致日後將影響應買人應買意願，損及債權人即原告之權益。原告因而提出異議，本院執行處始停止該次拍賣程序。經查，依戴武超於民國82年12月18日所立切結書，聲明於同段1029地號土地（尚未分割出1029-1地號土地）設定抵押權予彰化市農會時，並「無任何租賃關係存在」，並切結「不得任意供作他人或本人建築基地使用」（原證1），可見1029地號土地（未分割出1029-1地號土地前）於設定抵押權借款時，已承諾不提供予他人建築基地之情形。該些書面資料亦為第三人巫志文所不爭執，故關於1029-1地號土地自無土地法第104條所定之租賃關係存在。另系爭土地於原告聲請查封時，仍登記為債務人戴武超（已歿）之繼承人戴義南、戴義揚、戴翊鈴、戴翊筑，戴嘉慧、戴婉婷、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡麗君、蔡家豪、莊斯名、莊凱傑所公同共有，則系爭土地與被告五人所主張坐落於系爭土地上之建物乃屬不同人所有，則被告五人對於系爭土地應無優先購買權。爰依法請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告五人為被繼承人巫萬立（已歿）之全體繼承人，係本院102年度訴字第1539號（下稱另案）事件中之原告，雖原告於另案中所提出之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）主張承買人巫萬立生前於73年5月27日向戴武超購買戴武超所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為臺中市○○區○○○段○○○號）內0.0550公頃。惟系爭買賣契約為影本，無法證明該文書真正。又銀行放款程序之擔保契約書、切結書等，均需借款人到場且親自簽名，惟系爭買賣契約末載「戴武超」之簽名與本院調取104年司執字16376號強制執行卷內所附如之切結書、抵押權設定契約書、農漁業授信契約書上所載之「戴武超」、抵押權設定契約書、農漁會授信約定書、切結書4份上簽名筆跡明顯不同。本院執行卷所附之戴武超於82年12月14日下午2：50在彰化市農會信用部之農漁會授信契約書上「戴武超」筆跡，以肉眼可看出與系爭買賣契約上「戴武超」之筆跡不同，顯然系爭買賣契約末載「戴武超」之簽名係他人所偽造「戴武超」之簽名，難認系爭買賣契約為真正。又系爭買賣契約記載買賣價金新臺幣516,000元，其中25萬元以二張支票支付，惟系爭買賣契約上未記載二張支票票號、票款各為何，顯與常情不符，且巫萬立亦無支票帳戶，若有支票帳戶，被告理應可陳報開票紀錄而未為，則巫萬立絕無可能以支票支付買賣價款，可證系爭買賣契約顯為虛偽製作。至被告辯稱系爭買賣契約上「戴武超」之簽名非本人簽寫，惟印章係戴武超同意蓋用云云，經詢問原告後，因系爭買賣契約上無任何戴武超親自簽名之文字，若戴武超本人於簽約時在場，理應親自簽名，故原告無法確認系爭買賣契約上之「戴武超」印文是否為戴武超本人所有。另被告辯稱系爭買賣契約上「戴武超」印文為戴武超所有印章所蓋，系爭買賣契約應已取得戴武超之同意云云。惟查：依系爭買賣契約第三條第3項記載「加工廠設立申請用電者，乙方隨時同意」等語，及依本院101年度訴字第86號判決認定「原告提出之營利事業所得稅暫繳稅款申報書及臺中市稅捐稽徵處回函，顯示系爭建物於74、75年間即已存在…」等語，可推知巫萬立以系爭買賣契約向戴武超購買同安厝段88地號內之土地係用以搭建工廠使用，非作為農耕使用。參照最高法院64年台上字第1352號判例意旨，雖該判例於90年3月20日不再援用，惟於系爭買賣契約所載日期當時仍屬有效，故系爭買賣契約縱經戴武超同意，亦因違反當時土地法第30條之規定，屬無效之契約。況巫萬立與戴武超縱有簽立系爭買賣契約，惟巫萬立係購買用以搭建工廠使用，非從事農業耕作之用，參照最高法院87年度台上字第2359號、104年度台上字第1419號判決，系爭買賣契約即屬無效。又依系爭買賣契約第三條第一項第二款記載「本件買賣土地標示所在地係農業區未能辦理分割，俟政府區域計畫或政策變更核可辦理分割時乙方無條件辦理分割…」等語，徵以28年6月8日公布之都市計畫法，本件原證4之使用分區證明顯○○○區○○段○○○○○號（即重測前同安厝段88地號）土地早於66年1月18日擴大都市計畫編定為都計畫區內農業區，既屬都市計畫區內之農業區土地，即不受耕地0.25公頃之分割限制（非耕地），且依土地法第31條規定，都市計畫區內農業區並無最小分割之限制，臺中市都市計畫區內之農地也無最小分割面積之特別規定，系爭買賣契約若屬真正，則重測前之同安厝段88地號土地簽約時（即73年5月27日）確實可以分割，並無該所謂無法分割之情。又被告五人辯稱系爭買賣契約73年5月27日簽立前之69年6月間已有興建一棟合法農舍，並在旁增建違章建築，有本院所調執行卷附104年4月13日陳報狀所附之航照圖航一、航二可證。而興建有農舍之土地須辦理解除套繪管制方能過戶，亦即須將所有於土地上未合法之增建全數拆除才可以辦理移轉過戶。系爭買賣契約所載買賣價金僅有50萬元，為了50萬元土地買賣價金，卻須花費龐大成本拆除原證5之合建農舍以外所新建僅4年透天建物，衡之常情判斷，於73年5月27日絕無可能簽訂此違乎常理之系爭買賣契約。甚者，系爭買賣契約還聘請專業代書，專業代書豈可能不知須拆除違章建物，解除套繪，始能辦理分割移轉土地。在在可見系爭買賣契約乃屬被告等人與債務人戴武超之繼承人於本院101年度訴字第86號第三人異議之訴事件中串謀，提供不實證據資料，致法院誤判情事，撤銷當時強制執行程序（99年度司執字第98647號）。又坐落重測前同安厝段88地號土地在69年6月2日有興建一棟占有土地面積僅
48.82平方公尺之保存登記建物，當時重測前同安厝段88地號土地面積2,751平方公尺，依農業用地興建農舍辦法第12條規定，可興建百分之10比例之農舍，即該土地可申請建築面積83.2坪，依被證3之判決書所載買賣面積共540平方公尺即約165坪面積（佔16.5坪建配比），除前述農舍套繪情形外，仍可辦理部份土地解編過戶，則巫萬立或其繼承人何以從73年迄至101年長達近30年遲遲未請求戴武超或其繼承人履行土地移轉登記。另依執行卷所附104年4月13日陳報狀之「航2.」航照圖（攝於73.5.7）即73年5月27日買賣（前20日拍攝）僅有兩棟建物及右側之小增建物，衡之常情，倘系爭買賣契約為真而真有買賣，應積極優先辦理過戶以保障權益，何以反於74年9月前不詳某時開始增建其它增建物（參執行卷所附104年4月13日陳報狀之「航3」航照圖，其攝於74.9.6），致前開土地因受土地套繪管制，須將非法增建物拆除始能移轉登記。則為何不積極處理購買時之增建物，反增建其它建物，增加日後辦理土地移轉登記之難度，亦與常情有違。縱認73年5月27日簽立系爭買賣契約為真正，參照最高法院87年度台上字第184號民事判決意旨，則依被告所辯巫萬立向戴武超購買重測前同安段88地號土地內（550平方公尺），嗣後於該土地上興建建物，顯然為規避當時土地法第30條之規定，即無保護之必要，故可認系爭買賣契約無效。另被告雖提出另案102年度訴字第1539號判決主張法院業已判決戴武超之繼承人應移轉坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（面積：540平方公尺），但該判決僅屬給付判決，非形成判決，依最高法院65年台上字第1797號民事判例意旨，於被告五人登記為該土地之共有人之前，被告五人仍非該土地之共有人，被告五人自居為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（即原臺中市○○區○○段○○○○○號土地所分割出之同段1029-1地號）所有權人，應屬無理。則被告五人並無土地法第34條之1所定之優先購買權。系爭買賣契約書乃屬他人偽造戴武超之簽名，故屬無效，縱認形式上有效，亦因屬脫法行為而為無效，被告五人無權依系爭買賣契約請求登記為坐落（重測後）臺中市○○區○○段○○○○○號土地之權利人，況另案102年度訴字第1539號判決並非形成判決，被告五人並非坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地之共有人，自無權主張土地法第34條之1之優先購買權。
（二）被告又主張得類推承租人地位而有土地法第104條所定之優先承買權云。惟查：「租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立。」，最高法院37年上字第9418號民事判例參照。本件依執行卷所附戴武超向彰化市農會借貸時所簽立之切結書上載所提供擔保之土地，並無任何租賃關係存在，是戴武超從未出租坐落重測前之同安厝段88地號土地（即重測後所分割之春社段1029-1地號）予巫萬立興建任何建物，且從卷證資料亦未見有何租金給付之情形。被告辯稱得類推土地法第104條所定承租人行使優先購買權云云，應屬無理。另被告主張坐落重測後春社段1029-1地號土地上之臺中市○○區○○路○○○○號房屋之稅籍資料仍登記為戴武超之繼承人即戴義南等人所公同共有（原證6），倘巫萬立真有在坐落重測後春社段1029-1地號土地上興建建物，為何不以自己名義申請稅籍登記，反登記為戴武超名義？被告五人辯稱坐落春社段1029-1地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號房屋為巫萬立出資興建，後由被告五人繼承取得權利云云，應屬無據。縱巫萬立真有出資於坐落春社段1029-1地號土地上興建門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號房屋，惟房屋坐落於基地之原因有多種，或是無權占用，或是使用借貸，或是租賃關係等等，本件並無租用土地興建房屋之情事，已如前述，被告五人雖辯稱被繼承人巫萬立於73年間向戴武超購買坐落重測前同安段88地號土地內550平方公尺，於所購買土地範圍內興建建物，亦可證被告所主張已有建物占用春社段1029-1地號土地，並非租賃之法律關係。況被告主張建物係巫萬立出資興建，且係於巫萬立向戴武超購買土地之後（按：原告已否認系爭買賣契約書為戴武超所簽立），亦與民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之要件不符。是被告五人辯稱有土地法第104條所定承租人之優先購買權，自屬無理。
（三）被告主張原告應受本院104年度訴字第86號、102年度訴字第1539號判決拘束云云。惟查，原告非該104年度訴字第86號、102年度訴字第1539號判決之當事人，對原告即無既判力。且既判力僅止於判決主文所載，不及於判決理由（最高法院73年台上字第3292號判例參照），故該104年度訴字第86號、102年度訴字第1539號判決所載理由應無拘束原告之效力。另原告請求鑑定被告五人提出巫萬立向戴武超購買系爭土地上之系爭買賣契約上「戴武超」之簽名真正，於該104年度訴字第86號、102年度訴字第1539號判決均未作何判斷，且巫萬立本人亦無開設甲存支票帳戶，如何以系爭買賣契約所載以支票支付購買土地價款，另有各項不合常理之情，已如前述，請求調查鑑定系爭買賣契約上「戴武超」之簽名真正否，顯見系爭買賣契約屬偽造，則巫萬立即無向戴武超購買坐落原臺中市○○區○○○段○○○號土地部分持分之情。
（四）縱認巫萬立與戴武超有簽訂被證1之系爭買賣契約，惟巫萬立向戴武超購買當時同安厝段88地號內土地，該土地上之建物係搭建作為工廠使用，非提供作為農耕使用，故系爭買賣契約係屬無效。蓋：關於重測前同安厝段88地號（即重測後春社段1029、1029-1地號）係屬依都市計劃發布之農業區，衡以系爭買賣契約末載日期73年5月27日，依當時農發條例第3條第11款規定為「依都市計畫法編為農業區」之耕地，則依同法第30條規定每宗耕地不得分割及移轉為共有。且被告於本院101年度訴字第86號第三人異議之訴事件之起訴狀第2頁之事實理由已記載「惟遭查封之未辦保存登記建物，乃訴外人巫萬立向訴外人戴武超購買上開地號土地部分後，自行出資在該土地上興建系稱建物作為『處及工廠』使用…」等語，本院101年度訴字第86號判決亦記載「暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號『住宅工廠』3層建物」等語，顯見巫萬立向戴武超購買當時同安厝段88地號內土地之目的並非供作農耕，而是為搭建建物為住家及工廠使用（按：此係假設巫萬立搭建建物，因原告已表示該契約並非真正，且系爭建物非巫萬立所出資興建）。被告五人於105年10月19日開庭否認系爭建物係經營工廠使用，顯屬虛妄之詞。而73年5月27日當時之農業發展條例第30條規定每宗耕地，不得分割移轉為共有，且當時土地法第30條規定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。核其立法意旨，均在於防止農地細分，妨礙農業發展，用收農地使用上更大之效用。故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認在該條所禁止之列，被告五人於101年度訴字第86號事件起訴狀已承認巫萬立向戴武超所購買坐落同安厝段88地號內土地搭建建物做住家及工廠使用，顯然違反當時農業發展條例第30條前段及土地法第30條之規定，依民法第71條之規定，系爭買賣契約為無效。即系爭買賣契約第三條第二項約定，俟後政府區域計畫或政策變更核可辦理分割等語，亦屬為脫逸當時農業條例第30條前段及土地法30條之強制規定所為之約定，自難依民法第246條第1項後段之規定，認系爭買賣契約非屬無效。
（五）縱認巫萬立與戴武超有簽訂系爭買賣契約，亦因給付不能而屬無效。蓋依73年5月27日當時農業發展條例第30條之規定，可知系爭買賣契約所載同安厝段88地號土地無法分割，而當時亦有興建合法農舍，且經套繪管制，再依臺中市○○○市000000000000000000000000段00000000000地號土地均屬農業區，核與原證12之使用分區證明相符，依臺中市中興地政事務所回函，可知被證1之系爭買賣契約所載同安厝段88地號土地係受當時農業發展條例第30條之規定限制不能分割。乃至農業發展條例於89年1月26日修正發布實施後，重測前同安厝段88地號土地亦不得分割之情形，後農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」（本院一卷第134頁），是重測前同安厝段88地號土地早在69年就有興建農舍而標示套繪，於73年5月27日當時即受農業發展條例第30條之限制而不得分割，其後農業發展條例修正後，亦無得分割之情事，現在又因受套繪管制而不得分割，故被證1之系爭買賣契約所載巫萬立向戴武超所購買同安厝段88地號內之土地即有給付不能而屬無效契約。且依臺中市○○地0000000000000000000於○○○○○○段00地號土地於73年5月27日迄至89年1月26日期間係屬耕地，雖其後因農業發展條例修正而非屬耕地，惟被證1之系爭買賣契約若屬真正，亦因未實際從事耕作，有違當時土地法第30條所定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之強制規定，故屬無效。縱被告主張有約定日後法令變更等條件，但此為脫法行為，亦不得使無效之契約變為有效。況系爭土地上○○○區○○段11建號建物之農舍有無受套繪管制，仍應由臺中市政府都市發展局查明，故被證1之系爭買賣契約若為真正是否有給付不能之情事，仍待臺中市政府都市發展局查明函覆再行表示意見。
（六）依臺中市○○○市000000000000000000000段00地號土地有69年（市）621號建築執照套繪列管；另依臺中市中興地政事務所回函（卷二第20頁）表示該土地於73年5月27日至89年1月26日係屬耕地，應依72年所公布之法規辦理，而當時土地法第30條規定每宗耕地不得分割及移轉為共有，足證重測前同安厝段88地號土地截至89年1月26日為止，依法仍屬不得分割之土地。又內政部71年4月19日台內地字第82346號函、77年1月25日（77）台內地字第564583號函解釋「關於農舍所有權移轉，應與基地一併移轉，所稱基地，指該農舍座落該筆土地而言」、「耕地所有權人移轉農地應連同其所有之農舍併同移轉」等語，而重測前同安厝段88地號土地既建有臺中市○○區○○段○○○號農舍，並經69年（市）621號建築執照套繪列管，故無法僅將重測前同安厝段88地號土地之特定部分依買賣契約作移轉，致農舍與坐落之基地之所有權人不同。再依臺中市中興地政事務所回函（卷二第20頁）表示自89年1月26日起至90年4月26日止，於農業發展條例修正後，重測前同安厝段88地號土地仍屬耕地，仍應依農業發展條例第16條、第31條之規定辦理。而農業發展條例第18條第4項中段規定「農舍應與其坐落用地併同移轉。」，故農地所有權人將其農舍及其坐落用地全部或一部移轉時，除應符合建築面積比例限制外，其移轉不應有所有權人不同及持分不一致之情形，即農舍與農業用地不得分別移轉，或共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，亦有內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號函可參。而行政院農業委員會亦行文內政部表示農業發展條例於89年1月28日修正後，若其為提供興建農舍之農業用地，按理應受本條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象，是農舍與農業用地不得分別移轉，或共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，亦有臺灣新竹地方法院104年度訴字第19號、高雄高等行政法院104年度訴字第171號裁判可稽。準此，農業發展條例於89年1月26日修正公布後，因重測前同安厝段88地號土地建有農舍而經套繪管制，而買賣契約僅特定重測前同安厝段88地號某部分土地約定買賣移轉，並未約定就土地上之農舍一併做移轉，故被告所提出之買賣契顯然迄今仍無法履行。被告雖提出本院102年度訴字第1539號判決，惟其判決理由未究明前述法令規定，率斷該案被告戴嘉宏等人應分割春社段1029地號土地即重測前同安厝段88地號土地之某特定部分，並移轉予該案原告即本件被告等人，該判決顯然違背法令，對原告即無任何拘束力，本件即不應受102年度訴字第1539號判決影響。買賣契約形式上縱為真，亦僅約定買賣重測前同安厝段88地號土地之某特定部分，未約定土地上之農舍如何移轉，故買賣契約非僅有法令限制無法分割之情形，亦因未就農舍與土地一併約定如何移轉，無法單就土地辦理移轉，屬民法第246條第1項前段所定以不能之給付為契約標的，其契約自屬無效。被告既無法依買賣契約請求移轉重測前同安厝地號土地之特定部分，即非該土地之所有權人，亦無租地建屋之情，則被告就重測後春社段1029-1地號土地並無任何優先購買權利。
三、聲明：確認被告就臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地之優先購買權不存在。
貳、被告方面：
一、系爭土地乃被告五人之被繼承人巫萬入即巫萬立生前之73年5月28日向戴武超購買坐落臺中市○○區○○○段○○○號即現在臺中市○○區○○段○○○○○號土地中的540平方公尺農地，斯時因農地尚無法辦理分割，致未辦理分割及過戶手續，惟訂有系爭買賣契約可憑，復有本院102年度訴字第1539號請求履行契約事件所認定，判決命戴武超之繼承人等應辦理分割將系爭土地移轉予被告五人，則應可認被告五人在未辦理分割並移轉登記前，屬真正之所有權人，戴武超之繼承人共有1029地號土地遭法院拍賣應有部分，被告五人依土地法第34條之1規定，自得行使優先購買權。原告主張之事實或質疑之處，與102年度訴字第1539號確定判決認定不符，自應以確定判決所認定事實為準。嗣82、83年間因莊大明即莊長運即戴武超之前女婿，以1029地號整筆土地向彰化市農會超貸約3000萬元，再由戴武超擔任保證人，因無力負擔利息，致1029地號土地全部（含被告五人之被繼承人巫萬立生前已購買的540平方公尺範圍部分）遭法院查封拍賣。另原彰化市農會因銀行整併後調整至彰化合作金庫銀行，該債權亦隨同移轉，後合作金庫又將債權移轉富邦資產公司，富邦資產公司曾於99年度司執字98647號清償債務強制執行事件，欲執行1029地號土地上暫編459建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠三層建物，被告五人乃提起第三人異議之訴事件，經本院101年度訴字第86號判決本院99年度司執字第98647號清償債務強制執行事件，就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上，暫編459建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠三層建物所為之強制執行程序，應予撤銷。」，認原告主張臺中市○○區○○段○○○○○號土地上暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠三層建物係被告五人之被繼承人巫萬立出資建造，巫萬立死亡後，由被告五人共同繼承。再者被告五人請求戴武超之繼承人戴義南、戴義揚、戴翊鈴、戴翊筑、戴嘉慧、戴婉婷、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡麗君、蔡家豪、莊斯名、莊凱傑（下稱戴義南等16人）履行契約，亦經102年度訴字第1539號判決戴義南等16人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上如該判決附圖（即臺中市中興地政事務所複丈日期民國102年9月25日之土地複丈成果圖）所示符號A部分面積540平方公尺辦理分割，並移轉登記予被告五人公同共有。而1029地號土地已辦理分割出1029-1地號土地，惟戴義南等16人未將已分割之1029-1地號土地移轉登記予被告五人公同共有。詎富邦資產公司於104年1月29日將當年設定之抵押權讓與予原告陳秋海，陳秋海再執102年度司執字第31821號債權憑證聲請查封拍賣原登記於戴武超名下之不動產，經104年度司執字第16376號受理聲請在案。而系爭土地上早已有暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠三層建物（下稱系爭建物）存在，係巫萬立出資建造，巫萬立死亡後，由被告五人繼承，有101年度訴字第86號判決可按。
且系爭建物之基地即系爭土地復為被告五人公同共有，有102年度訴字第1539號判決可稽。則被告五人共有之系爭建物存在於被告五人共有之系爭土地上，因戴義南等16人未遵102年度訴字第1539號民事判決主文辦理移轉登記，致系爭土地淪為遭原告聲請查封拍賣之執行標的。參照民法第425條之1第1項前段之立法理由，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。倘以系爭土地之形式登記外觀，於戴義南等16人未辦理系爭土地移轉登記事務之前，被告五人公同共有系爭建物係合法使用系爭建物所坐落之系爭土地上，其法律關係當屬租賃即類推適用民法第425條之1第1項前段規定，倘系爭土地（系爭建物基地）因原告聲請強制執行經拍賣程序而出賣，依土地法第104條第1項前段規定，被告五人之地位等同於承租人類推適用法425條之1第1項前段規定，本即有「優先承買權」之規定適用，則104年度司執字第16376號拍賣公告備註欄內第六項始會記載「第三人巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬依土地法規定對編號2土地有優先承買權。」，被告五人自得主張系爭土地之優先承買權。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。考其立法理由，可知係為使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。而土地法第104條所謂「優先承買權」，係指於基地或房屋出賣與第三人時，有權以意思表示，使其負有依同樣條件優先於第三人移轉其所有於自己之義務，而自己負有支付所有權人原與第三人所約定代價之義務。此項法定權利，非基於契約自由，亦無須預告登記，即具有公示作用，發生物權對世之效力，應屬形成權之性質，且基於地上權、典權或租賃權與基地所有權當事人雙方相互對等之權利義務關係，非僅保護基地地上權人、典權或承租人之利益，同時亦保護基地所有權人之利益，以符法律應有之平衡性。本件被告五人確實係於自己所有之系爭土地上擁有、使用自己的系爭建物（參101年度訴字第86號、102年度訴字第1539號判決），對於系爭土地實際上有（必可期待之）所有權存在，依土地法第104條第1項前段規定，單單僅是土地利用權人之地上權人、典權人或承租人，都能依法享有優先承買權利，何以系爭土地所有權人即被告五人不得享有優先承買權？自土地法第104條第1項前段舉輕以明重，實際為系爭土地真正所有權人之被告五人，於本件客觀情狀即於戴義南等16人不辦理系爭土地之移轉登記下，亦應享有依同樣條件優先承買之權利，始足保障被告五人所公同共有之系爭土地、房屋所有權回復為同一人所有，以符實情。被告五人於系爭土地上確有依同樣條件優先購買之權利，始足保障被告五人所公同共有之土地、建物回復為同一人所有，以符實情。故被告五人對系爭土地確有依同樣條件優先購買權利之存在。
三、被告五人之被繼承人巫萬立早於73年5月29日即向戴武超購買坐落臺中市○○區○○○段○○號（即臺中市○○區○○段○○○○○號）其中540平方公尺土地，斯時因農地尚無法辦理分割，導致未辦理分割及過戶手續，此為本院102年度訴字第1539號請求履行契約事件中所認定，並判命戴武超之繼承人等應辦理分割將土地移轉予被告五人，已如前述。且102年度訴字第1539號判決復認定「系爭土地於系爭買賣契約成立時，因該土地標示所在地係農業區，受法令限制不能分割，巫萬立與戴武超乃約定爾後法令許可，戴武超應無條件辦理分割，並將系爭土地移轉過戶予巫萬立；嗣土地法第30條已於89年修正刪除農地不得分割之規定，農業發展條例第30條亦同步修正，並移列為第16條；再者修正農業發展條例第3條第11款規定之立法理由所示，係將依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目之土地改列為「耕地以外之農業用地」，則系爭土地之土地使用分區，依都市計畫法劃定為農業區，地目為田（詳卷第25頁之土地登記謄本及第28頁之臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書），依上開法條及立法理由意旨，應認系爭土地於法令修正時起，方得辦理分割。」等語，自非原告所述於簽約當時即可辦理分割。而本院101年度訴字第86號案件中，亦有如下之認定：「按原告之被繼承人巫萬立（原名巫萬入）前於73年5月27日，向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○○段○○○號土地（重測後為臺中市○○區○○段○○○○○號土地，此有土地登記謄本影本附在執行卷可參）如測量平面圖所示第88地號內0.0550公頃、第88地號地先0.0394公頃土地一節，有原告提出之不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第9至13頁），而被告對於該不動產買賣契約書之形式上真正復不爭執（本院卷第98頁正反面），堪信原告之被繼承人巫萬立前確曾向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○段○○○○○號土地內之部分土地。
」等語，故被告對系爭土地應有租賃契約，類推民法第42 5條之1第1項前段規定。」、「按原告之被繼承人巫萬立（原名巫萬入）前於73年5月27日，向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○○段○○○號土地（重測後為臺中市○○區○○段○○○○○號土地，此有土地登記謄本影本附在執行卷可參）如測量平面圖所示第88地號內0.0550公頃、第88地號地號0.0394公頃土地一節，有原告提出之不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第9至13頁），而被告對於該不動產買賣契約書之形式上真正復不爭執（本院卷第98頁正反面），堪信原告之被繼承人巫萬立前確曾向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○段○○○○○號土地內之部分土地。」（本院卷第47頁上面）、「衡以證人莊長運係經本院裁處罰鍰後，自知無法再迴避作證之義務始到庭作證（本院卷第78頁），兼以其與戴武超之女兒已離婚，與原告間復無任何親誼或利害關係，是其證詞應屬客觀可信。又證人陳耀生、戴錦霞除於本院具結擔保證詞之真實外，渠等之證詞更與莊長運之證詞一致，益徵上開3位證人之證詞，均堪採信。從而臺中市○○區○○段○○○○○號土地上暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠3層建物，係巫萬立出資建造者，足堪認定。」（本院卷第48頁），故被告自得主張土地法第104條規定之優先購買權。
四、農業用地興建農舍辦法係90年4月26日發布施行，系爭買賣契約係73年5月27日簽訂，在簽訂系爭買賣契約時，尚無農業用地興建農舍辦法之規定，實無原告主張違反系爭買賣契約受於套繪管制未能解除而無法辦理分割移轉，依民法第246條第1項前段規定，應屬給付不能之無效契約。且系爭買賣契約第三條第三項記載「甲方如需乙方蓋章者，乙方不得異議（如工廠設立，申請用電者，乙方隨時同時）」等語，並非原告主張加工廠設立申請用電者，乙方隨時同意云云，原告據此推論巫萬立購買系爭土地係用以搭建工廠使用，顯有誤會，並為被告否認，若無其他具體事證，原告此部分主張自無足採。
五、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造經法官整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語，見本院二卷第56至62頁）：
一、兩造不爭執之事項：
（一）被告巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬即被告五人為被繼承人巫萬立（已歿）之全體繼承人。
（二）被告五人於本院102年度訴字第1539號案件中為原告，被告五人於該案中所提出原證三之買賣契約書即為本件被證一，上面之記載為：承買人巫萬立生前與戴武超於73年5月27日合意簽訂系爭買賣契約，約定戴武超將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前係臺中市○○區○○○段○○○號）內0.0550公頃出賣予巫萬立。（但就該契約書之真正，雙方有爭執）
（三）上揭另案（本院102年度訴字第1539號）中，該案之被告戴義南、戴義揚、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡家豪等人，並未爭執買賣契約書之真正（詳該案卷第149頁背面至第150頁之言詞辯論筆錄），而該案被告戴翊鈴、戴翊筑、戴嘉慧、戴婉婷、蔡麗君、莊斯銘、莊凱傑，亦於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，而依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定應視同自認。另51頁戴義南的狀紙中第8行答辯事實第二點有爭執簽名的偽造。第62頁戴義南、戴義揚最後第3行的部分有爭執簽名之偽造。
（四）系爭買賣契約書第三條第二文字之記載為：「本件買賣土地標示所在地係農業區未能辦理分割，俟政府區域計畫或政策變更核可辦理分割時乙方無條件辦理分割…」。
（五）系爭買賣契約書於73年5月27日之前（民國69年6月間）已有興建一棟合法農舍，並在旁增建違章建築之事實，及本院104年司執字16376號執行卷附104年4月13日陳報狀所附之航照圖（航一、航二）之真正，兩造不爭執。
（六）重測前之同安厝段88地號土地在69年6月2日即有興建一棟保存登記建物，其所占土地面積為48.82平方公尺。依69年間重測前之同安厝段88地號土地面積有2,751平方公尺。
（七）69年間依照農業用地興建農舍辦法第12條規定，同安厝段88地號土地可興建10%之比例之農舍（即275.1平方公尺）配比（10%比例，該土地可申請建築面積為83.2坪），依被告所提被證3號判決書所載買賣面積共540平方公尺即約165坪面積（佔16.5坪建配比），除前述農舍套繪之情形，仍然可以辦理部份土地解編過戶。
（八）依本院104年司執字16376號執行卷所附104年4月13日陳報狀之「航2.」航照圖（攝於73.5.7）即73年5月27日買賣（前20日拍攝）有兩棟建物及右側之小增建物。
（九）本院101年度訴字第86號案件中，本院有如下之認定：「按原告之被繼承人巫萬立（原名巫萬入）前於73年5月27日，向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○○段○○○號土地（重測後為臺中市○○區○○段○○○○○號土地，此有土地登記謄本影本附在執行卷可參）如測量平面圖所示第88地號內0.0550公頃、第88地號地先0.0394公頃土地一節，有原告提出之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第9至13頁），而被告對於該不動產買賣契約書之形式上真正復不爭執（見本院卷第98頁正反面），堪信原告之被繼承人巫萬立前確曾向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○段○○○○○號土地內之部分土地。」（本院卷第47頁上面）。
（十）戴武超之前女婿莊長運（原名莊大明，已與戴武超之女兒戴婉如於90年4月10日離婚），因本件被告五人，與富邦資產管理股份有限公司間第三人異議之訴事件（案號：本院101年度訴字第86號）為證人而不到場，經本院裁定莊長運處罰鍰新臺幣參萬元。
（十一）本院101年度訴字第86號案件中，本院有如下之認定：「衡以證人莊長運係經本院裁處罰鍰後，自知無法再迴避作證之義務始到庭作證（見本院卷第78頁），兼以其與戴武超之女兒已離婚，與原告間復無任何親誼或利害關係，是其證詞應屬客觀可信。又證人陳耀生、戴錦霞除於本院具結擔保證詞之真實外，渠等之證詞更與莊長運之證詞一致，益徵上開3位證人之證詞，均堪採信。
從而臺中市○○區○○段○○○○○號土地上暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠3層建物，係巫萬立出資建造者，足堪認定。」（本院卷第48頁）。
（十二）富邦資產公司於104年1月29日將當年設定之抵押權讓與予原告，原告再執102年度司執字第34821號債權憑證聲請查封拍賣原登記於債務人戴武超名下之不動產，經本院民事執行處104年度司執字第16376號受理聲請。
（十三）富邦資產公司基於受讓自合作金庫銀行之債權，持本院97年度執子字第65902號債權憑證（債務人除戴武超外，尚戴義揚繼承）所有系爭臺中市○○區○○段0000地號土地及其上建物（含暫編建號459號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠3層建物），經本院民事執行處99年度司執字第98647號受理聲請，巫萬立之繼承人巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬等人提起第三人異議之訴，經本院以101年度訴字第86號判決。
（十四）巫士文、巫陳麗花、巫文彬、巫文義、巫娥等請求戴武超之繼承人戴義南等16人履行契約，經本院102年度訴字第1539號判決。
（十五）系爭買賣契約書末載戴武超之簽名並非由戴武超本人所簽。（但是否係偽造有爭執）。
（十六）臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地，目前登記為登記為戴武超之繼承人戴義南、戴義揚、戴翊鈴、戴翊筑、戴嘉慧、戴婉婷、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡麗君、蔡家豪、莊斯名、莊凱傑所公同共有。
（十七）本院104年司執字第16376號執行程序中，被告巫志文等人於104年3月30日向本院提出之異議狀。
（十八）本院執行處於104年10月14日上午10時進行第一次公開拍賣之拍賣公告備註欄中第六項有記載「第三人巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬依土地法規定對編號2土地有優先承買權」之文字。
（十九）重測前同安厝段88地號土地，於：
⑴ 73年5月27日迄至89年1月26日期間旨揭土地係屬耕地，其分割移轉依前開72年公布之法規規定辦理。
⑵ 89年1月26日起至90年4月26日間，因農業發展條例修正，
旨揭土地仍屬耕地，其土地分割移轉應符合89年修正後條例第16、31條規定辦理。
⑶另89年7月19日至90年2月9日間，已興建農舍之耕地其分割應受前開耕地分割執行要點規定之限制。
（二十）臺中市政府都市發展局於民國105年11月15日以中市都建字第1050190655號函覆稱：本局建築套繪資料自63年開始陸續套繪，經於105年11月14日查閱本局建物套繪圖內容，旨揭地號土地有本府69年（市）621號建築執照套繪在案。另依臺中市中興地政事務所104年9月8日中興地所一字第1040008551號函說明二，旨揭地號現仍予建築物地籍套繪列管中，為同段11建號建物之建築基地地號。
二、兩造爭執事項如下：
（一）系爭被證一之不動產買賣契約書，是否真正？亦即，系爭被證一不動產買賣契約書是否真正？末載『戴武超』之簽名是否為他人偽造？戴武超之印文是否為真正？
（二）系爭被證1之不動產買賣契約，如經戴武超同意而簽署，則是否有效？亦即，縱然經過戴武超同意而簽署，是否仍然因為違反當時土地法第30條之規定而無效？
（三）巫萬立是否有於73年5月27日，向戴武超購買臺中市○○區○○○段○○號內之土地(面積：550平方公尺）之事實？
（四）有沒有租賃契約之事實？
（五）門牌臺中市○○區○○路○○○○號房屋，是否為巫萬立出資興建？
（六）重測前之同安厝段88地號土地在簽約之時（即73年5月27日）是否有無法分割之情形？
（七）被告等人是否有土地法第34條之1所定之優先購買權？
（八）被告得否主張依土地法第104條之規定，有優先購買權？
（九）本院101年度訴字第86號及102年度訴字第1039號所為之認定（略於被告105年8月17日答辯三狀所載附表1、2）是否有拘束本案之效力？
（十）戴武超於82年12月18日所立切結書，聲明於同段第1029地號土地（尚未分割出1029-1地號土地）設定抵押於彰化市農會時，並無任何租賃關係存在，並切結「不得任意供作他人或本人建築基地使用」，得否作為系爭土地於設定抵押權時並無提供他人建築基地之證據？
（十一）系爭被證一不動產買賣契約目的是否為搭建工廠使用？
（十二）如果系爭不動產買賣契約書的目的為搭建工廠使用是否就屬於違反土地法第30條的行為？
（十三）土地法第30條「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」所謂的「其承受人以能自耕者為限」之意義為何？指的是：承受人之身分，必須為「自耕農」，或是除了承受人必須為「自耕農」以外，尚須「實際上為耕作」？有沒有限制移轉後「實際運作」之情形必須要供耕作？
肆、本院之判斷：
一、本件原告起訴主張其執有本院102年度司執子字第34821號債權憑證為執行名義，聲請查封拍賣原債務人戴武超（已歿）所有，現由戴武超之繼承人戴義南、戴義揚、戴翊鈴、戴翊筑，戴嘉慧、戴婉婷、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡麗君、蔡家豪、莊斯名、莊凱傑所公同共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積540平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）及其他不動產，至系爭土地上有一未辦保存登記之建物則未列入查封拍賣，並由本院104年度司執字第16376號受理在案。嗣被告五人於104年3月30日對該執行程序提出異議，主張撤銷系爭土地查封執行，但未主張對系爭土地有何優先承買權利。惟本院執行處擬於104年10月14日上午10時進行第一次公開拍賣時，於拍賣公告備註欄中第六項記載「第三人巫陳麗花、巫志文、巫文義、巫娥、巫文彬依土地法規定對編號2土地（即系爭土地）有優先承買權等情，除為兩造不爭執外，復經本院調閱上揭執行卷核閱無訛，自堪信為真實。至於原告主張被告等人並無優先購買權乙節，則為被告以前揭等詞置辯。是以，本件爭點厥為被告是否有優先購買權，而細部之爭執，即為前述兩造所整理之爭執事項，本院析之如下：
（一）按消極確認之訴，應由被告負立證責任，有最高法院19年上字第385號判例意旨足資參照，而本件原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，其性質核屬消極確認之訴，衡諸前開判例意旨，自應由被告就其主張系爭土地有優先購買權乙事，負舉證之責。
（二）按法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設，最高法院101年度台抗字第337號裁定意旨足資參照。經查：
⒈被告之被繼承人巫萬立（原名巫萬入）前於73年5月27日
，向訴外人戴武超購買臺中市○○區○○○段○○○號土地（重測後為臺中市○○區○○段○○○○○號土地）如測量平面圖所示第88地號內0.0550公頃、第88地號地先0.0394公頃土地一節，有被告於本院101年度訴字第86號案件中（下稱異議之訴案）曾提出之不動產買賣契約書，及被告於本院102度訴字第1539號案（下稱履行契約案）中所提出之買賣契約書（履行契約案卷第23頁至第24頁）及本件被告提出之系爭買賣契約書影本可稽，而該案之被告即本件原告抵押權受讓之前手富邦資產管理股份有限公司對於該不動產買賣契約書之形式上真正並不爭執（見異議之訴案卷第98頁正反面）；而前揭契約書上訴外人「戴武超」之繼承人即「履行契約案」之被告戴義南、戴義揚、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡家豪所不爭執真正（履行契約案卷第149頁背面至第150頁之言詞辯論筆錄），且有證人即系爭買賣契約書上載見證人陳定維於履行契約案件中，於言詞辯論期日到庭具結證述可參，嗣本件原告雖爭執該契約之形式上真正，但本院經向國稅局調閱「戴武超」於77年至87年間之財稅資料，亦因個人財稅資料保存7至10年，故該等資料已銷燬，而僅有原告提出之抵押權設定契約書、農漁會授信約定書及切結書等，足以用於辨識戴武超之筆跡，本院綜合審酌立約之當事人巫萬立及戴武超之繼承人，分別為本件被告五人，及「履行契約案」之被告戴義南、戴義揚、戴嘉宏、戴嘉君、林國安、林國村、林慧茹、林慧玲、蔡家豪等人，以及原告抵押權受讓之前手富邦資產管理股份有限公司均不爭執契約書之真正，雖彼等之不爭執，並不能拘束本件原告，但該等買賣契約書之立書人之繼承人，既均不爭執真正，且彼等表達不爭執之時間，均在本件訴訟之前，難謂彼等之不爭執，有何臨訟杜撰之必要，本院綜合審酌前揭等情，認系爭買賣契約書係屬真正，原告之被繼承人巫萬立及被告之被繼承人戴武超確有於73年5月27日合意簽訂系爭不動產買賣契約書乙節，堪以認定。
⒉另臺中市○○區○○段○○○○○號土地上暫編建號459號即
門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠3層建物，係渠等之被繼承人巫萬立出資建造，巫萬立死亡後，由原告巫志文、巫陳麗花、巫文彬、巫文義、巫娥共同繼承乙節，亦有證人即戴武超之前女婿莊長運（原名莊大明，已與戴武超之女兒戴婉如於90年4月10日離婚）、證人即承攬巫萬立所有系爭住宅工廠興建工程之陳耀生（與巫萬立為連襟關係），及證人即戴武超之女兒戴錦霞等人，均於本院前揭異議之訴結證相符，而觀該案中，證人莊長運之證述，雖利於本件被告五人，但該案中證人莊長運係先經本院通知於101年6月29日到場應訊，但證人莊長運於收到通知後，無正當理由不到場，乃經本院於101年7月3日以101年度訴字第86號裁定課處罰鍰三萬元後始到庭證述，難謂證人莊長運之證述，有何刻意迴護本件被告之動機。從而，臺中市○○區○○段○○○○○號土地上暫編建號459號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號住宅工廠3層建物，係被告之被繼承人巫萬立出資建造，巫萬立死亡後，由被告五人共同繼承，亦堪認定。
⒊按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於
出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，最高法院65年台上字第530號判例意旨足資參照。
是以，從上述判例意旨之說明，土地法第104條之立法目的，乃針對「租用基地」建築房屋而設，而本件被告五人之被繼承人巫萬立，為系爭土地之「買受人」，亦為系爭土地上建物之「起造人」，均堪認定。然依首揭最高法院民事裁定意旨之說明，法定優先承買權必須以法律所明定者為限，不得任意創設，從而，本件被告五人之被繼承人巫萬立，既僅為「買受人」，並非被告所主張土地法第104條所定之「地上權人、典權人或承租人」，自不得依土地法第104條主張有優先承買權，原告主張，顯較可採。
（三）被告另辯稱得類推適用民法第425條之1之規定而主張優先承買權云云，故接下來之問題，乃上揭「土地買受人」與「建物起造人」之雙重身份，是否足以認定被告及其被繼承人巫萬立，對於系爭土地，有優先承買權？本院析之如下：
⒈按民法第425條之1規定是來自實務受到民法第876條法定
地上權規定之啟發，針對利用土地之建物原屬於同一人，土地與其上之建物所有人間原本無任何法律關係存在，嗣後因故而分屬不同之人之個案，造成土地上之建物無占有土地之正當權源，為避免建物因此無法取得對土地之利用權，危害社會經濟與成本，最高法院因此仿照該條規定作成48年台上字第1457號判例並予以法則化，而以「房屋與土地同屬一人」為要件，嗣於88年5月5日民法債編修正時再予以明文化而成為民法第425條之1之規定，用以規範土地與房屋所有人間原本不存在之法律關係。基此，對於此一重要之構成要件要素，即便考量本條之立法目的，但在兩個案件類型之類似性之比較上，或者是「法律漏洞之認定」上，就「土地與房屋不同屬一人所有」之情形，房屋對土地原本即存在有一定之利用關係，房屋所有權人對土地所有人原已取得之基地利用權，於嗣後土地與房屋之所有權人易手時，自得依循該法律關係處理，此與「土地及房屋同屬一人所有」之情形，原本並無任何法律關係存在，因此始須法律介入為其「擬制」（民法第876條所採）或「推定」（民法第425條之1所採）而創設一新之法律關係，二者並不相同。故實難想像立法者會將此二者等同看待而「疏未規定」此種案件類型；相反地，此毋寧是立法者「有意排除」或「有意省略」之案件類型，因而立法者始會在構成要件上特別設定「土地與房屋同屬一人所有」以作為區隔，否則大可不必列出此一法定要件。因此，在「漏洞之認定」上，透過立法目的之探究，應足以否定有此法律漏洞存在。準此以解，於「土地與房屋不同屬一人所有」之情形，應無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地。從而上訴人主張本件可類推適用民法第425條之1第1項之規定，其所有之系爭建物為有權占有系爭土地云云，亦無可採，臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第8號判決意旨可資參照。
⒉經查，本件被告之繼承人巫萬立既係基於買賣契約而於系
爭土地上建築房屋，則於建築房屋當時，即係存有法律關係，當事人自應依循該法律關係處理嗣後土地或房屋易手之情形，此與「土地及房屋同屬一人所有」之情形，原本並無任何法律關係存在，因此始須法律介入為其「擬制」（民法第876條所採）或「推定」（民法第425條之1所採）而創設一新之法律關係，二者並不相同。
二、綜上所述，本件被告無法舉證其為土地法第104條所列舉之「地上權人、典權人或承租人」之身分，而本件被告之繼承人巫萬立，復係基於土地買賣關係而建築房屋，也與「土地及房屋同屬一人所有」之情形，原本並無任何法律關係存在，因此始須法律介入為其「擬制」（民法第876條所採）或「推定」（民法第425條之1所採）而創設一新之法律關係之規範事實有別，此外被告復無法舉證其有何法定或意定優先承買權之存在，故原告起主張確認被告等人就座落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（面積540平方公尺）之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
三、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
民事第三庭 法 官 林慶郎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 陳采瑜