臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第103號原 告 陳美蓮訴訟代理人 陳其哲被 告 蔡彩柔被 告 瑞東診所法定代理人 杜柏村共 同訴訟代理人 蔡宜靜律師複 代理人 陳奕勳律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張㈠原告與被告蔡彩柔於民國102 年3 月15日簽訂「房屋租賃合
約書」（下稱系爭租約），將原告所有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告蔡彩柔，作為開設一般診所之用，合約期間為自102 年4 月1 日起至
112 年3 月31日止，共計10年，租金為每個月實收新臺幣（下同）70,000元（不含租賃所得稅10% ，若含稅則為78,000元），自合約日起，每滿5 年依物價波動，調整5 % 租金，原告並同意自102 年4 月1 日至102 年6 月30日止被告施工期間免收租金。
㈡依系爭租約第3 條約定，被告蔡彩柔應於每月10日前支付當
月租金，不得藉任何理由拖延或拒絕，原告同意自102 年4月1 日至102 年6 月30日免收租金，即被告蔡彩柔應於102年7 月10日前支付102 年7 月份租金，惟經原告屢經催收，被告蔡彩柔均藉詞拖延，拒不支付，原告遂於102 年9 月10日以電子郵件通知被告蔡彩柔，依系爭租約第11條第1 項約定終止租約，並請求被告蔡彩柔依同條第2 項約定結清租金及相關費用、支付依租金加計1 倍計算之違約金至遷讓系爭房屋之日止，而被告蔡彩柔遲至102 年9 月30日始給付部分款項即304,571 元給原告。
㈢依系爭租約第6 條第2 項前段約定，若未經原告同意，被告
蔡彩柔不得將系爭房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人，惟被告蔡彩柔於未經原告同意之情形下，即將系爭房屋交由被告瑞東診所經營使用，顯已違反前開約定，原告自得依系爭租約第11條第1 項約定及民法第443 條第2 項規定，終止租賃契約。而依臺中市申請診所開業、遷移應注意事項第12點規定，即被告蔡彩柔非診所負責醫師，應在診所成立後由診所負責醫師與原告另行簽具租賃契約書，或向原告取得轉租同意書後始可將系爭房屋轉租予他人，此由被告蔡彩柔於102 年12月3日以電郵向原告索取轉租同意書，即可知系爭租約第6 條第
2 項後段之真意，並非原告已同意「承租人與診所簽訂租賃契約」，而是診所設立後再由「出租人與診所簽訂租賃契約」，故原告隨即於102 年12月8 日以電子郵件回覆表示不同意被告蔡彩柔將系爭房屋轉租予他人，而應由原告與診所兩方直接簽訂租賃契約，並於102 年12月11日以電子郵件向被告蔡彩柔再次重申。況被告蔡彩柔於簽訂系爭合約書前，即已表明僅係代為尋找設立診所之地點，其非實際經營診所之業主，待診所成立後，將由成立後之診所與原告另行簽訂房屋租賃合約書。倘認系爭合約書尚未終止，系爭房屋現係交由被告瑞東診所經營使用，則被告瑞東診所自應依原告與被告蔡彩柔當時之合意，與原告另行簽訂房屋租賃合約書。另原告於得知被告蔡彩柔將系爭房屋交由被告瑞東診所作為洗腎中心，即於102年9月10日以電子郵件通知被告蔡彩柔，表明撤銷其將系爭房屋出租予被告蔡彩柔之意思表示，原告與被告蔡彩柔間之租賃關係即歸於消滅，則被告蔡彩柔自應將系爭房屋騰空並回復原狀返還原告，並依系爭合約書第11條第2 項之約定，給付原告依租金加計1 倍計算之違約金，至遷讓系爭房屋之日止。
㈣又被告蔡彩柔於簽訂系爭租約前表示係承租系爭房屋作為一
般內外科診所，惟實際上被告蔡彩柔係交由被告瑞東診所作為洗腎中心。洗腎屬重大傷病之醫療行為，並非一般診所，且洗腎之重症病患極可能於洗腎中心病故、死亡，致嚴重影響房屋之價值，侵害屋主之權益。被告蔡彩柔於簽訂系爭合約書前刻意隱瞞，致原告陷於錯誤，誤以為系爭房屋係承租經營一般診所，而同意以遠低於行情之租金將系爭房屋出租長達10年。原告若事前知悉，將不會同意將系爭房屋出租，縱使同意出租，亦不可能以遠低於行情之每月78,000元出租，更不可能訂定長達10年之租期，故被告瑞東診所將系爭房屋作為洗腎中心使用已違反系爭租約第6 條第1 項約定，構成終止系爭租約之事由。
㈤依系爭租約第7 條前段約定：「房屋有改裝設施之必要，經
出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設」，惟被告蔡彩柔向都發局申請核准建築許可時並未將施工圖知會原告，被告蔡彩柔於未經原告同意之情形下，擅自敲除系爭房屋之原有廁所水泥隔間，並另行挖開牆面改變出入口座向，侵害原告之權利，且嚴重破壞系爭房屋之整體結構及既有格局，大幅降低系爭房屋之耐震能力，而危及系爭房屋及其他同棟建物之建築結構安全，依民法第184 條第1 項規定，被告蔡彩柔自應負損害賠償責任，且被告蔡彩柔違反上述約定方法使用系爭房屋，亦構成終止系爭租約之事由。又經原告委請工程行估價，欲將系爭房屋之隔間回復原狀，所需費用約1,203,400 元，該筆費用應由被告蔡彩柔負擔，原告僅就其中之
120 萬元部分為請求，是被告蔡彩柔應給付原告120 萬元及自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈥原告得依民法第227 條之2 情事變更原則，請求增加租金金額及變更系爭租約關於租金之約定：
⒈原告自身為數十年資深專業護理人員，簽約前數度確認為
何種診所，被告蔡彩柔均告以係一般科診所，然實際上被告蔡彩柔係將系爭房屋用作洗腎中心之用，因被告蔡彩柔之刻意隱瞞與誤導，致陷於錯誤，誤以為被告蔡彩柔承租系爭房屋係單純作為經營一般科診所之用，方以遠低於當地租金行情之條件將系爭房屋出租予被告蔡彩柔，而與被告蔡彩柔簽訂系爭租約。嗣被告蔡彩柔將系爭房屋交由被告瑞東診所作為洗腎中心，其透析治療病床數達19張之多，堪比中、大型醫療院所之洗腎中心規模。按「醫療機構設置標準」第9 條附表㈦「診所設置標準表修正規定」列明，診所之設置科別分兩大類，除一般科診所之外，其他則須依衛生福利部「專科醫師分科及甄審辦法」所定之分科或細分科設置，而腹膜透析、血液透析（洗腎）所屬之診療科別乃為內科專科而顯非一般科診所，此由被告提供之醫事機構查詢結果亦可得知被告瑞東診所實為內科專科而並非一般科診所，其場地、設備與人員配置須適用更加嚴格之法規，申請設立之程序亦更加繁複。而定期透析治療（洗腎）屬全民健康保險重大傷病之範圍，斷非一般科診所得以經營之醫療項目。且洗腎之重症病患極可能於洗腎中心病故、死亡，致嚴重影響房屋之市場價值，侵害屋主之權益，此實非原告於簽訂系爭契約書時所得預料，自屬情事變更之情形。
⒉倘認原告不得依上述等事由終止系爭租約，被告蔡彩柔將
系爭房屋交由被告瑞東診所作為洗腎中心，實非原告於簽訂系爭契約書時所得預料，且依系爭契約書之原約定內容，對原告顯失公平，原告自得依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院增加租金金額，並變更系爭租約之約定內容。又系爭房屋之總面積為481.89平方公尺，即146.03坪，此有建物謄本為證，惟系爭合約書於簽訂時，漏未計入平台面積17.2平方公尺，致系爭合約書上誤寫為464.69平方公尺。又系爭房屋所在地之店面每月每坪租金行情至少在1,100 元以上，亦即系爭房屋之每月合理租金應至少在160,633 元以上（計算式：1100146.03＝160,633 ），惟系爭房屋每月租金僅為78,000元（含稅），即每坪僅53
4 元，顯然遠低於當地租金行情，系爭房屋之租金應改依當地行情計算，變更為每月新臺幣160,633 元（不含租賃所得稅10% ），且合約期間應變更為3 年，並自簽訂合約日起每2 年調高租金百分之3 ，始為合理。
㈦對被告抗辯之陳述：
⒈原告已交付合於約定使用收益之租賃物予被告蔡彩柔，被
告蔡彩柔主張就102 年7 月至9 月份之租金依民法第264條第1 項行使同時履行抗辯權，於法無據，分述如下：①被告蔡彩柔於承租系爭房屋前，曾委由建築師會同原告至
系爭房屋進行現場勘查，確認系爭房屋符合其設立診所之需求，始與原告簽訂系爭租約，雙方同意由被告蔡彩柔逕自進行申請用途變更及各項許可作業，原告乃於簽約當日將系爭房屋交付予被告蔡彩柔，且同意被告蔡彩柔於工程施用期間免收租金3 個月，而被告蔡彩柔於簽約後即自行向臺中市政府都市發展局申請用途變更及建築許可，並於
102 年5 月7 日經核准按圖施作。被告蔡彩柔自簽訂系爭契約書起，至原告提起本件訴訟為止，從未向原告表示系爭房屋有何未合於所約定使用、收益之處，且系爭房屋直至今日仍持續作為開設診所使用，顯見系爭房屋無論在被告蔡彩柔之主觀認知上，抑或在客觀上，均合於約定使用、收益之狀態。
②另系爭租約就系爭房屋之使用收益，並未約定原告有何特
別之義務，原告將系爭房屋交付予被告蔡彩柔，即屬已盡民法第423 條所規定之義務。
③被告蔡彩柔於系爭房屋進行內部整修工程，係基於其自身
對於診所之經營理念，原告亦已同意施工期間免收租金3個月。被告蔡彩柔與黎明大地社區管理委員會（下稱黎明管委會）間爭議，係黎明管委會對於該整修工程之施工方法、施工品質、結構安全、責任歸屬等有所要求，並要求被告蔡彩柔給付一定金額之回饋金所致。上開爭議與原告無涉，亦與系爭房屋合於約定使用收益之狀態與否無關。況被告蔡彩柔亦向原告表明其與黎明管委會之爭議，其將自行協商解決，此由被告所提協議書內容，及該協議書僅由被告蔡彩柔與黎明管委會簽訂，無須會同原告簽訂，自可得知。
④再依民事訴訟法第277 條之規定，被告自應負舉證責任，
提出證據資料證明系爭房屋有何未合於約定使用收益之處，而非空口指責卻未提出任何證據資料以實其說。
⒉被告蔡彩柔從未出示施工圖或事先徵詢原告可否敲除系爭
房屋之原有水泥隔間，原告亦從未同意被告蔡彩柔將之敲除，被告蔡彩柔所稱系爭房屋敲除廁所水泥隔間係經原告同意與事實不符。被告蔡彩柔既違反兩造就系爭房屋使用方法之約定，依系爭合約書第11條第1 項之約定，原告自得終止租賃契約，而原告則於102 年12月11日再次以電子郵件向被告蔡彩柔為終止租賃契約之意思表示，又於103年3 月3 日以中和郵局第000142號存證信函將終止租賃契約之意思表示通知被告蔡彩柔，該等意思表示均已達到被告蔡彩柔，是原告與被告蔡彩柔間之租賃契約業已終止。㈧從而，先位聲明部分，原告主張被告蔡彩柔違反系爭租約第
6 條第1 項、第2 項、第7 條、第11條第1 項約定，已由原告於102 年8 月間由委託證人歐享祓以電話、口頭告知被告與被告之代理人、102 年9 月10日以電子郵件、102 年12月11日以電子郵件、103 年3 月3 日以存證信函向被告或被告之代理人表示終止系爭租賃契約，是兩造間之系爭租約業已由原告合法終止，及主張因被告將系爭房屋作為洗腎中心使用，原告已於102 年9 月10日以電子郵件通知被告蔡彩柔，表明撤銷其將系爭房屋出租予被告蔡彩柔之意思表示，原告與被告蔡彩柔間之租賃關係即歸於消滅。則被告蔡彩柔自應將系爭房屋騰空並回復原狀返還原告，並應依系爭契約書之第11條第2 項約定，給付原告依租金加計1 倍計算之違約金至遷讓系爭房屋之日止，故自102 年7 月1 日起計算至104年1 月31日為止，共計19個月，被告蔡彩柔應給付原告2,964,000 元（計算式：78000 192 ＝0000000 ），扣除被告蔡彩柔於起訴前已給付之1,304,160 元，被告蔡彩柔尚應給付原告1,659,840 元，並加計自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自104 年2 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告156,000 元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。備位聲明部分，倘鈞院認系爭租約並未終止或經撤銷，則原告主張依民法第227 條之
2 、第184 條第1 項前段規定，請求被告蔡彩柔應就系爭租約之建物面積變更為481.89平方公尺，合約期間變更為3 年，租金費用變更為每月160,633 元，並自簽訂合約日起每2年調高租金百分之3 ，並由被告瑞東診所依前開內容與原告簽立租賃合約書，及就未經原告同意施作內部工程部分，給付原告120 萬元之賠償金及自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈨並聲明：
⒈先位訴之聲明部分：①被告蔡彩柔應將原告所有門牌號碼
臺中市○○區○○路○○○ 號房屋騰空並回復原狀返還原告。 ②被告蔡彩柔應給付原告1,659,840 元，及自104 年
2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。③被告蔡彩柔應自104 年2 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告156,000 元，暨按週年利率百分之
5 計算之利息。④原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位訴之聲明部分：①原告與被告蔡彩柔於102 年3 月15
日簽訂之租賃契約書，其建物面積應變更為481.89平方公尺，合約期間應變更為3 年，租金費用變更為每月160,63
3 元，並自簽訂合約日起每2 年調高租金百分之3 。②被告蔡彩柔應給付原告1,200,000 元，及自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。③被告瑞東診所應依第一項聲明內容，與原告簽訂租賃契約書。④原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告於簽訂租賃契約後，無法依約提供系爭房屋供被告經營
診所之用，被告於原告提供合於約定之租賃物前，即依民法第264 條第1 項主張同時履行抗辯權拒絕支付租金，分述如下：
⒈被告承租系爭房屋之目的在經營診所，此為原告所明知，
被告於簽訂系爭租約後旋即向主管機關進行申請作業，業於102 年5 月7 日經核准施工。遽料，被告於施工前遭系爭房屋管委會百般阻擾而延宕，被告與系爭房屋管委會協商過程，系爭房屋管委會亦表示需有實權身分之區分所有權人（即原告）與其協商；原告依民法第423 條本應負有提供被告合於約定使用之積極義務，然自雙方於102 年5月起至102 年9 月，長達4 個月之時間被告皆因管委會種種不合理要求而無法進行工程施作，此段期間原告並未積極進行溝通協調，致被告使用系爭房屋受有妨害，原告實有未盡其積極除去及防止義務。
⒉另被告為利工程順利進行，曾多次派員並委請工程施作人
員與系爭房屋之黎明管委會溝通協商，被告除同意系爭房屋管委會諸多工程施作要求外，亦接受其所建議之廠商進行施工，為利診所順利開業，亦同意每年繳交回饋金予社區。經被告幾經協商讓步下直至102 年9 月11日，始與系爭房屋管委員取得協議。
⒊綜上，被告於原告提供合於約定之租賃物前，自得依民法
第264 條第1 項主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金。然被告於102 年9 月18日收受系爭房屋管委會同意之協議書後，即將102 年7 月至10月租金及應繳納之管理費、水費及電費向原告確認匯款帳號及費用無誤後，旋即支付予原告，迄今被告皆按合約履行繳納租金及其他被告依約應負擔之費用，並無遲延拖欠之情事。
㈡被告蔡彩柔已依系爭租約約定給付102 年7 至10月之租金及
管理費共304,571 元，至今每月均定期繳付68,640元租金，原告主張被告蔡彩柔匯款金額不足應屬誤會，說明如下：
⒈按系爭租約第3 條約定，原告與被告蔡彩柔約定每月租金
實收金額為7 萬元，租賃所得稅及健保補充保費則由原告負擔，原告謂匯款金額不足每月78,000元乃誤會，實係原告與被告蔡彩柔最初議定租金費用時，租賃契約附件所載費用原為每月77,000元（包含租賃所得稅10% ），扣除原告應負擔之租賃所得稅10% 後，原告實收金額將為69,300元，反而與系爭租約第3 條約定實收租金7 萬元內容不符，原告認為附件租金應修正為77,777元，並與被告蔡彩柔協商以整數78,000元計，被告蔡彩柔考量與原告間長久租賃關係，遂同意原告之請求，因此租金應係以78,000為計算，並扣除原告應負擔之租賃所得稅10% ，即7,800 元。
⒉又依系爭租約第5 條約定，應由原告負擔2%健保補充保費
即1,560 元（計算式：78000x2%=1560 ），被告蔡彩柔遂於匯款102 年7 至10月之租金時扣除原告應負擔之租賃所得稅及健保補充保費後，連同管理費30,011元，總計匯款304,571 元予原告（計算式：【78,000-0000-0000】×4＋30,011＝304571），迄今每月均定期繳納68,640元。
⒊縱使被告蔡彩柔有欠繳102 年7 至9 月租金，依土地法第
100 條第3 款規定：「又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時」，被告蔡彩柔已給付21萬元押金，且原告並未限期催告繳租，其終止租約為不合法。鈞院曾命原告提出有催告被告蔡彩柔限期繳納租金之證明，惟原告迄今未提出相關證明。實則被告蔡彩柔未曾受原告催告限期繳納租金，被告蔡彩柔自得依系爭租約主張有權占有。
㈢被告蔡彩柔依系爭租約第6 條第2 項轉租予被告瑞東診所，
並無違反系爭租約約定內容，按系爭租賃契約第6 條第2 項後段約定：「診所設立後出租人同意承租人與診所簽訂租賃契約。」，當時被告蔡彩柔與原告洽談系爭租約時，即向原告表示係代為尋找適合設立診所之地點，於簽訂系爭租約後，待診所設立即將轉租於設立之診所，是雙方始於系爭租約第6 條第2 後段約定原告同意被告蔡彩柔與診所簽訂租賃契約書，原告於簽訂系爭租約當時既已知悉並同意被告蔡彩柔轉租予設立之診所，被告蔡彩柔嗣後轉租予被告瑞東診所實無違系爭租賃契約第6 條第2 項，原告主張被告蔡彩柔有違約情事請求據以請求違約金云云，實無理由。
㈣按系爭租約第6 條第1 項約定：「本房屋係供診所設立使用
，不得供非法用途，或存放危險物品影響公共安全‧‧‧」；同條第2 項約定：「‧‧診所設立後出租人同意承租人與診所簽定租賃契約書。」。被告蔡彩柔確實係按上開約定將系爭房屋轉租給被告瑞東診所開設診所之用，難謂有何違反約定方法使用房屋可言。系爭房屋之室內裝修工程係經過臺中市政府經發局102 年5 月7 日核准按圖說內容施作，且按照被告蔡彩柔與系爭房屋所在黎明管委會之102 年9 月11日協議書內容施工。
㈤原告雖主張依系爭租約第7 條前段約定房屋有改裝設施之必
要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設，惟被告蔡彩柔於未經原告同意之情形下，敲除廁所之水泥隔間，違反約定方法使用系爭房屋云云。然被告蔡彩柔承租系爭房屋係經營診所之用，相關圖說許可、室內裝修工程等皆經臺中市政府都市發展局核准，且於雙方簽訂系爭租約時，被告亦告知系爭房屋為經營診所之用，需將建築物使用執照、用途合法變更及內部整修，並將此一約定訂明於系爭租約，原告於簽約時即已知悉被告將進行內部整修工程。又被告與系爭房屋管委會進行工程施作協議時，皆已將協議書、工程施作圖之內容、細項等以電子郵件等方式併予通知原告，於取得原告同意下始與系爭房屋管委會進行協商。再者，被告與系爭房屋管委會進行工程協議書之會勘時，亦請原告會同到場，被告並針對工程施作內容及細項詳加說明，原告皆未表示反對意見，被告亦否認原告片面指稱有大幅降低耐震功能之情形。是原告竟於本件起訴後主張未經其同意，其主張被告有違約情事云云，實無足採。況依系爭合約書第6 條第3 項約定：「乙方於本租賃契約終止或租賃期滿，應負責依合約終止當時的隔間現狀返還房屋，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用。」，是以，原告與被告蔡彩柔既然已特別約定當系爭房屋之隔間有變更時，其法律效果約定為於租賃契約終止或租期屆滿時回復原狀，並非約定為原告之終止契約事由，原告亦無從以隔間有變更為由終止系爭房屋租賃契約。
㈥原告主張其以102 年9 月10日電子郵件通知被告蔡彩柔表示
撤銷系爭房屋租賃契約云云，並非事實，觀之原告上開所稱之電子郵件，開頭稱謂：「賴先生您好‧‧‧」，顯然非寄給被告蔡彩柔之電子郵件，且綜觀該電子郵件之內容，完全未提及要撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示，反而係要求結清租金及給付違約金等。若該電子郵件係主張撤銷使系爭租約自始無效，又何以按契約要求給付租金跟違約金？㈦原告依民法第227 條之2 情事變更原則請求變更租期、租金等契約條件，並無理由：
⒈系爭租約第1 條約定已明白揭示將位於臺中市○○區○○
路○○○ 號出租予被告蔡彩柔，並未限定系爭房屋中之特定出租範圍，自應解釋該戶全部出租予被告蔡彩柔。原告主張租賃契約上漏計平台面積17.2平方公尺，然此僅為面積上之漏計，原告亦自承之，並無影響兩造約定出租範圍之真意。
⒉縱使系爭房屋之租金行情較其他相似條件之物件為低，亦
不能逕認為有客觀上之情事變更。原告援引之資料僅能證明系爭房屋之租金較便宜，但此不足以證明系爭房屋所在週邊相同條件之房屋，整體而言有何租金上漲之情事變更，原告之舉證方法實有錯誤。縱使系爭房屋之租金行情較其他相似條件之物件為低，亦不能逕認為有客觀上之情事變更。
㈧原告請求被告蔡彩柔賠償施工部分損害120 萬元為無理由：
⒈原告依民法第184 條第1 項規定請求被告賠償120 萬元，
用以作為房屋隔間回復原狀之費用。惟按系爭合約書第6條第3 項約定原告與被告蔡彩柔已特別約定當系爭房屋之隔間有變更時，於租賃契約終止或租期屆滿時回復原狀，原告不得依此請求金錢上之賠償。
⒉況系爭房屋之室內裝修工程係已經臺中市政府經發局於10
2 年5 月7 日核准按圖說內容施作，且按照被告蔡彩柔與系爭房屋所在黎明大地管委會」之102 年9 月11日協議書內容施工，原告並未舉證有何其所指稱大幅降低耐震功能一事。
㈨並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告蔡彩柔與原告於102 年3 月15日簽訂系爭租約，將臺
中市○○區○○路○○○ 號房屋（即系爭房屋）出租予被告蔡彩柔，並於該契約內約定如下⒉至⒌事項。
⒉被告蔡彩柔與原告約定租期自102 年4 月1 日至112 年3
月30日止。租金自合約日起，每滿5 年依物價波動，調整5%租金。
⒊被告蔡彩柔與原告約定自簽約日起至106 年止之期間，租
金費用原告實收每月租金為7 萬元（不含租賃所得稅10%），並已系爭租約之附件所示租金含稅為78,000元為總租金，租賃所得稅、房屋稅、地價稅、健保補充費由出租人即原告負擔。原告並同意被告於工程施作期間（即102 年
4 月1 日至102 年6 月30日）免收租金。⒋被告蔡彩柔與原告約定租金應於當月10日前支付。
⒌被告蔡彩柔與原告約定押金為21萬元。
⒍被告蔡彩柔與訴外人黎明管委會於102 年9 月11日簽訂協議書（見本院卷第30頁至第32頁）。
⒎被告蔡彩柔將系爭房屋轉租給被告瑞東診所做為洗腎中心。
⒏被告蔡彩柔透過訴外人盛安國際有限公司於102 年9 月30日匯款304,571 元給原告。
⒐被告瑞東診所申請系爭房屋進行變更設計及廁所格局等施
工，經臺中市政府都市發展局於102 年12月20日以中市都管字第1020210411號函核准變更設計此變更使用及室內裝修案（見本院卷第110 頁）。
⒑自102 年11月起迄今原告有收受每約依系爭租約於當月10
日前給付之租金68,640元（經扣除租賃所得稅10%7 ,800元及補充健保費1,560元）。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告以原告未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物而主
張依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金是否有理由？若無理由，被告蔡彩柔透過盛安國際有限公司於102 年9 月30日匯款304,571 元給原告，是否已依系爭租約給付102 年7 至10月租金及管理費，即是否有遲延給付而構成終止系爭租約事由？⒉被告蔡彩柔將系爭房屋轉租給被告瑞東診所是否違反系爭
租約第6 條第2 項之約定而構成終止系爭租約事由？⒊被告瑞東診所將系爭房屋作為洗腎中心是否違反系爭租約
第6 條第1 項之約定而構成終止系爭租約事由？⒋被告蔡彩柔是否違反系爭租約第7 條前段之約定而構成終
止系爭租約事由？⒌原告主張被告有上述違反系爭租約約定之事由，並於102
年8 月間由歐享祓以電話、口頭告知被告與被告之代理人、102 年9 月10日以電子郵件、102 年12月11日以電子郵件、103 年3 月3 日以存證信函向被告或被告之代理人表示終止系爭租約，是否有理由？⒍系爭租約若未合法終止，原告主張因情事變更而依民法第
227 條之2 規定請求調高租金、變更租期是否有理由？⒎原告主張依民法第88條撤銷系爭租約，是否有理由？⒏原告依民法第184 條第1 項規定請求120 萬元損害賠償是
否有理由？
四、得心證之理由：㈠被告以原告未提供合於約定使用、收益狀態之租賃物而主張
依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金是否有理由？若無理由，被告蔡彩柔透過盛安國際有限公司於102 年9 月30日匯款304,571 元給原告，是否已依系爭租約給付102 年7 至10月租金及管理費，即是否有遲延給付而構成終止系爭租約事由？⒈解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此乃出租人之租賃物交付及保持義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，而致承租人不能達租賃之目的者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號、10
2 年度台上字第1892號判決要旨參照）。⒉查系爭租約（見本院104 年度中補字第634 號卷宗，下稱
第634 號卷）第6 條第1 項約定：「本房屋係供診所設立使用，不得供非法用途，或存放危險物品影響公共安全，若本標的未能供承租人作為醫療用途，則本合約無條件終止，乙方（指被告蔡彩柔，下同）應負責依合約終止當時的隔間現狀返還房屋。」，可見雙方約明系爭房屋需供做診所設立使用之醫療用途無誤，且原告並同意被告於工程施作期間（即102 年4 月1 日至102 年6 月30日）免收租金，已如上述，足認雙方於系爭租約簽訂時確已有考量供作診所使用施工一事，因而約定免租之期間，況於公寓大廈內承租房屋進行施工工程，關於施工事宜衡情應需告知該公寓大廈管理委員會，是被告蔡彩柔於訂約時必然已先設想溝通管理委員會、向主管機關申請核准施工及真正著手施工之期間長短，方與原告合意以3 個月為免租期間，原告即以上述雙方所約定之條件、方式將合於所約定使用收益之租賃物即系爭房屋交付被告蔡彩柔，故被告蔡彩柔依系爭租約於102 年7 月時起負有定期繳交租金之義務。
被告蔡彩柔雖以其已於102 年5 月7 日經臺中市政府都市發展局發函核准施工，惟於102 年5 月起至102 年9 月遭系爭房屋之黎明管委會阻擾無法進行工程施作，此段期間原告並未積極進行溝通協調，而拒絕給付租金云云，然被告蔡彩柔除舉其與黎明管委會簽立之102 年9 月11日協議書（見本院卷第30頁至第31頁）為證外，並未舉證說明原告有何未積極進行協調致超過免租期間之情而可歸責於原告，況雙方已就施工一事為3 個月免租之約定，就超過3個月仍未能完成施工之成本風險，依系爭租約之文義解釋，雙方顯然約定由被告蔡彩柔承擔，則被告蔡彩柔未能舉證系爭房屋有何不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態，而致承租人不能達租賃之目的一事，依據上開說明，其抗辯依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權拒絕給付自102 年7 月起至9 月止之3 個月租金，尚屬無據。
⒊被告蔡彩柔透過盛安國際有限公司於102 年9 月30日匯款
304,571 元給原告，且自102 年11月起迄今原告有收受依系爭租約於當月10日前給付之租金68,640元（經扣除租賃所得稅10%7,800元及補充健保費1,560 元），均如上述，可見原告並不否認依系爭租約78,000元租金，扣除被告蔡彩柔所代繳租賃所得稅10% 即7,800 元及補充健保費1,56
0 元後，原告每月迄今均係收取68,640元租金，由此推知上述102 年9 月30日匯款給原告之304,571 元，確有包含包含102 年7 月起至同年10月止之4 個月租金共計274,56
0 （計算式：68,640元x4＝274,560 元）及管理費30,011元，是被告蔡彩柔主張其於102 年9 月30日繳納102 年7月至9 月間每月10日所應繳納之租金，應為可採。
⒋然觀之系爭租約（見第634 號卷第14頁）第11條第1 項：
「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達二期以上者，經甲方（指原告，下同）限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」，可知雙方約定遲延租金須達2 期以上者，原告可催告被告蔡彩柔限期繳納，被告蔡彩柔仍未支付時，原告即得終止租約。而按土地法第100 條第3 款雖規定：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」，惟雙方於系爭租約已就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定，關於雙方欠租之法律效果自應依系爭租約第11條第1 項之約定。從而，被告蔡彩柔遲至102 年9 月30日才繳納102 年7 月至8 月間之租金，則原告主張被告蔡彩柔遲延給付102 年7 月至
8 月之租金，並非無據，惟原告依系爭租約第11條第1 項約定，仍應於遲付達2 期以上租金即102 年9 月起，依系爭租約對被告蔡彩柔為限期繳納之催告，方有終止租約之權利，故系爭租約是否業經原告合法終止，仍應視原告是否確有依系爭租約第11條第1 項之方式為定期催告及對被告蔡彩柔為終止租約之意思表示（詳見下述）。
㈡被告蔡彩柔將系爭房屋轉租給被告瑞東診所是否違反系爭租
約第6 條第2 項之約定而構成終止系爭租約事由？⒈系爭租約第6 條第2 項明確記載：「未經出租人同意，承
租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。診所設立後出租人同意與診所簽訂租賃契約書」等語（見第634 號卷第13頁），雙方顯然約定診所設立後，即由被告蔡彩柔與診所即被告瑞東診所簽訂租賃契約書，故被告蔡彩柔於簽立系爭租約時，已然獲得原告轉租給診所之同意。
⒉原告雖主張被告蔡彩柔於102 年12月3 日以電郵向原告索
取轉租同意書，即可知系爭租約第6 條第2 項後段之真意，並非原告已同意「承租人與診所簽訂租賃契約」，而是診所設立後再由「出租人與診所簽訂租賃契約」，故原告隨即於102 年12月8 日以電子郵件回覆表示不同意被告蔡彩柔將系爭房屋轉租予他人，而應由原告與診所兩方直接簽訂租賃契約，並於102 年12月11日以電子郵件向被告蔡彩柔再次重申云云，惟此不僅不符系爭租約之文義，而觀之原告當時之代理人即證人歐享袚之102 年12月8 日、
102 年12月11日電子郵件內容（見本院卷第51頁至第52頁），其係記載：「有關轉租一事，經與我方股東討論後，仍一致決議不宜由蔡小姐轉租，而應由屋主與診所直接簽訂租約‧‧‧」、「重申屋主恕難同意由原承租人蔡小姐與診所簽訂轉租契約‧‧‧」，原告顯然係單方片面表示不允許被告蔡彩柔依系爭租約與診所簽訂契約，自難執此認定雙方有何變更系爭租約約定，則被告蔡彩柔依據系爭租約第6 條第2 項後段約定而轉租給被告瑞東診所，並未違反雙方之約定。
㈢被告瑞東診所將系爭房屋作為洗腎中心是否違反系爭租約第
6 條第1 項之約定而構成終止系爭租約事由？依前述系爭租約第6 條第1 項約定：「本房屋係供診所設立使用，不得供非法用途，或存放危險物品影響公共安全，若本標的未能供承租人作為醫療用途，則本合約無條件終止，乙方應負責依合約終止當時的隔間現狀返還房屋。」，可見雙方約定之使用為診所設立、醫療用途，除此之外，遍查系爭租約全文，別無其他關於使用系爭房屋之限制。原告主張被告蔡彩柔於簽訂系爭租約前表示係承租系爭房屋作為一般內外科診所云云，惟原告就此並未舉證以實其說，實難認定雙方有將診所之類別限縮在一般內外科診所。又洗腎中心（血液透析治療室）之設置，雖依照「醫療機構設置標準」第
9 條附表㈦「診所設置標準表修正規定」，屬於除一般科診所之外，其他須依衛生福利部「專科醫師分科及甄審辦法」所定之分科或細分科所設置者，為內科專科而非一般科診所，然其仍屬於診所之一環，系爭租約既無約定診所之定義範圍及細節內容，無從認定洗腎中心排除在雙方於系爭租約所約定「診所設立」之範圍，故被告瑞東診所於系爭房屋設立洗腎中心，並未違反系爭租約第6 條第1 項約定內容之使用方式。
㈣被告蔡彩柔是否違反系爭租約第7 條前段之約定而構成終止
系爭租約事由？⒈依系爭租約第7 條：「房屋有改裝設施之必要，經出租人
同意，承租人得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築結構安全，乙方應依合約終止當時的隔間現狀返還房屋。」（見第634 號卷第14頁），是被告蔡彩柔進行施工改裝，必須獲得出租人同意，且依相關法令自行裝設、不得有害原有建築結構安全。而雙方已有約定施工期間免除租金一事，業據上述，足認原告於簽立系爭租約時確實已知被告蔡彩柔有對系爭房屋進行室內施工之計畫。
⒉又臺中市都市發展局於102 年5 月7 日以中市都管字第10
20066257號函核准原告所申請系爭房屋變更使用、室內裝修之圖說許可，有該函（見本院卷第29頁）附卷可稽；嗣被告蔡彩柔持續與黎明管委會協調施工事宜，並將協議書初稿以電子郵件送交原告當時之代理人歐享袚，歐享袚亦有回信表示已閱覽該協議書，有電子郵件影本（見本院卷第133 頁）在卷可參，可見原告當時已知悉被告該部分施工之內容。被告瑞東診所再申請系爭房屋進行變更設計及廁所格局等施工，經臺中市政府都市發展局於102 年12月20日以中市都管字第1020210411號函核准變更設計此變更使用及室內裝修案，已如上述，且依該102 年12月20日核准之變更平面圖（見本院卷第110 頁），申請人係記載原告之性名，原告就此申請變更，實難委為不知，而被告所主張關於廁所水泥隔間，並另行挖開牆面改變出入口座向部分之變更，亦屬於上開102 年12月20日函文核准之變更範圍，原告主張其並未事前同意被告施作廁所工程，難以採信。況依原告所提出廁所施工照片及廁所敲除前後之圖示（見本院卷第69頁至第72頁），其僅能證明被告確有對廁所部分為施工變更，未能證明被告此部分施作之工程有何未依法令裝設或危害建築安全之情事，是其主張被告之工程施作違反系爭租約第7條約定，洵無足採。
㈤原告主張被告有上述違反系爭租約約定之事由，並於102 年
8 月間由歐享祓以電話、口頭告知被告與被告之代理人、10
2 年9 月10日以電子郵件、102 年12月11日以存證信函、10
3 年3 月3 日以存證信函向被告或被告之代理人表示終止系爭租約，是否有理由？基上所述，被告蔡彩柔並未有違反系爭租約第6 條第1 項、第2 項、第7 條約定之情形，原告即未取得違反系爭租約第
6 條第1 項、第2 項、第7 條約定而依系爭租約第11條第1項因違反約定方法使用房屋所生系爭租約之終止權；而被告蔡彩柔雖有系爭租約第11條第1 項拖欠租金達2 期以上之情形，原告並主張於102 年8 月間由歐享祓以電話、口頭告知被告與被告之代理人、102 年9 月10日以電子郵件、102 年12月11日以電子郵件、103 年3 月3 日以存證信函向被告或被告之代理人表示終止系爭租約云云，惟證人歐享祓於本院時證述：原告有委託我向被告催討租金，我剛開始是用電話催討，一直催討沒有，因為10日是最後期限，所以我於102年7 月12日傳簡訊‧‧‧然後大概8 月的時候我有打給被告蔡小姐，跟他說租金過期那麼久為何不繳？是否不想租？如果不想租，原告陳小姐這邊要提出解約，她也沒做正面的回覆‧‧‧等語（見本院卷第99頁反面至第100 頁正面），並當庭提出102 年7 月12日簡訊翻拍照片1 張（見本院卷第10
5 頁）附卷可參，可見歐享祓係於102 年8 月間直接對被告蔡彩柔催討租金，然該時遲延租金尚未達2 期以上，縱歐享祓有對被告蔡彩柔為定期催告及終止系爭租約之意思表示，亦與系爭租約第11條第1 項約定之方式不符；又觀諸102 年
9 月10日電子郵件（見第634 號卷第16頁）內文，歐享祓於
102 年9 月10發信給被告蔡彩柔當時之代理人表示：「既然貴方無意履約，應按原合約中有關違約之處理，將房屋恢復原狀並返還之，結清租金及相關費用並支付加計壹倍租金之違約金至遷讓之日止。若貴方仍有意承租，須請先依舊約支付積欠之租金及相關費用後，雙方另行簽訂新合約。‧‧‧」等語，足認原告委任之歐享祓係詢問被告蔡彩柔之代理人加以確認被告蔡彩柔是否仍有繼續承租之意願，並非對被告蔡彩柔為終止租約之通知；原告雖主張持續依102 年12月11日電子郵件、中和郵局103 年3 月3 日存證號碼000142號存證信函（見本院卷第51頁；第634 號卷第17頁至第19頁）向被告蔡彩柔表示終止系爭租約，然被告蔡彩柔已於102 年9月30日繳納102 年7 月至10月之租金及管理費，後續迄今均如期繳納租金，均如前述，且被告並未有其他違反系爭租約之情形，是原告所主張上開各次通知均未符合系爭租約第11條第1 項約定關於終止系爭租約之內容，自不生終止租約之效力。
㈥系爭租約若未合法終止，原告主張因情事變更而依民法第22
7 條之2 規定請求調高租金、變更租期是否有理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104 年度台上字第2413號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張因被告蔡彩柔之刻意隱瞞告以原告系爭房屋將
設為一般科診所，然實際上為洗腎中心之用，原告因誤以為被告蔡彩柔承租系爭房屋確實欲單純作為經營一般科診所，方以遠低於當地租金行情之條件將系爭房屋出租予被告蔡彩柔，而其透析治療病床數達19張之多，堪比中、大型醫療院所之洗腎中心規模云云，然觀諸系爭租約之文義，顯然無從認定洗腎中心之設立排除在雙方於系爭租約所約定「診所」之範圍乙節，業據本院論斷如上，則被告蔡彩柔轉租給被告瑞東診所開設屬於內科專科而設置血液透析室之診所，自非原告當時所不得預料者。其次，原告並未舉證系爭租約成立後，有何因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，揆諸上開說明，原告主張依民法第227 條之2 第1 項規定，請求法院增加租金金額，並變更系爭租約關於面積之約定內容，實屬無據。再者，原告雖又主張被告瑞東診所應依其與被告蔡彩柔之約定，於診所設立後與原告訂立租賃契約，然原告就此約定亦未能舉證以資證明，無從遽認被告瑞東診所負有與原告依上開變更後之租金、租賃面積而訂立租約之義務。
㈦原告主張依民法第88條撤銷系爭租約，是否有理由？
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。前2 條之撤銷權，自意思表示後，經過1 年而消滅。
民法第88條、第90條分別定有明文。原告主張其以102 年9月10日電子郵件通知被告蔡彩柔表示撤銷系爭租約云云，然觀之102 年9 月10日電子郵件（見第634 號卷第16頁），其上僅記載：「既然貴方無意履約，應按原合約中有關違約之處理，將房屋回復原狀並返還之，結清租金及相關費用並支付加計壹倍之違約金至遷讓日止。若貴方仍有有意承租，須請先依舊約支付積欠之租金及相關費用後，雙方另行簽訂新合約‧‧‧」，並未有任何撤銷系爭租約之意思表示，況至原告起訴時之104 年1 月間，已逾原告於102 年3 月15日簽立系爭租約為意思表示1 年以上，原告主張依民法第88條規定撤銷其簽立系爭租約之意思表示，尚屬無據。
㈧原告依民法第184 條第1 項規定請求120 萬元損害賠償是否
有理由？原告所所提出廁所施工照片及廁所敲除前後之圖示（見本院卷第69頁至第72頁），僅能證明被告確有對廁所部分為施工變更，然尚未能證明被告此部分施作之工程有何未依法令裝設或危害建築安全之情事，業據本院論斷如上，則原告顯然未能證明被告關於廁所之施工工程對原告造成如何之損害。
惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段亦有明文，是侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償可言（最高法院19年上字第363 號判例參照），而主張侵權行為法律關係存在之當事人，須就該侵權行為發生所須具備之特別要件，負舉證責任。從而，原告既未能舉證其實際受有損害，則其主張依民法第184條第1項規定請求被告賠償120萬元，即屬無據。
五、綜上，原告先位聲明部分主張被告蔡彩柔違反系爭租約第6條第1 項、第2 項、第7 條、第11條第1 項約定，已由原告於102 年8 月間由委託歐享祓以電話、口頭告知被告與被告之代理人、102 年9 月10日以電子郵件、102 年12月11日以電子郵件、103 年3 月3 日以存證信函向被告或被告之代理人表示終止系爭租賃契約，而系爭租約業已由原告終止，及主張因被告將系爭房屋作為洗腎中心使用，原告已於102 年
9 月10日以電子郵件通知被告蔡彩柔，表明撤銷其將系爭房屋出租予被告蔡彩柔之意思表示，原告與被告蔡彩柔間之租賃關係即歸於消滅等語，均不足採，是原告請求被告蔡彩柔應將系爭房屋騰空並回復原狀返還原告，並應依系爭契約書第11條第2 項約定，給付原告依租金加計1 倍計算之違約金至遷讓系爭房屋之日止，故自102 年7 月1 日起計算至104年1 月31日為止，共計19個月，被告蔡彩柔應給付原告2,964,000 元（計算式：78000 192 ＝0000000 ），扣除被告蔡彩柔於起訴前已給付之1,304,160 元，被告蔡彩柔尚應給付原告1,659,840 元，並加計自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，及自104 年2 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告156,000 元，暨按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告備位聲明部分主張依民法第227 條之2 、第184 條第1項前段規定，請求被告蔡彩柔應就系爭租約之建物面積變更為481.89平方公尺，合約期間變更為3 年，租金費用變更為每月160,633 元，並自簽訂合約日起每2 年調高租金百分之
3 ，並由被告瑞東診所依前開內容與原告簽立租賃合約書，及就未經原告同意施作內部工程部分，給付原告120 萬元之賠償金及自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，不符民法第227 條之2 、第184 條第1 向前段之要件，是其此部分之請求，亦無理由，應予以駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 李昇蓉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 28 日
書記官 陳玲君