臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第248號原 告 陳政銘訴訟代理人 盧兆民律師複代 理 人 吳建民律師被 告 巽揚建設有限公司法定代理人 林志鎬被 告 林淙鈞上 二 人訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告巽揚建設有限公司應給付原告新臺幣叁佰貳拾柒萬肆仟捌佰貳拾柒元，及自民國一○五年四月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告林淙鈞應給付原告新臺幣肆佰零捌萬柒仟元，及其中新臺幣叁佰捌拾伍萬貳仟元自民國一○五年四月二十八日起，其中新臺幣貳拾叁萬伍仟自民國一○五年七月三十日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告巽揚建設有限公司負擔百分之四十四，餘由被告林淙鈞負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零玖萬壹仟陸佰零玖元為被告巽揚建設有限公司供擔保後，得為假執行；但被告巽揚建設有限公司如以新臺幣叁佰貳拾柒萬肆仟捌佰貳拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰叁拾陸萬貳仟叁佰叁拾叁元為被告林淙鈞供擔保後，得為假執行；但被告林淙鈞如以新臺幣肆佰零捌萬柒仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明為：「⒈被告巽揚建設有限公司（下稱巽揚公司）應給付原告新台幣（下同）5,147,827元，及其中200萬元部分，自民國103年3月11日起至清償日止；及其中100萬元自103年10月14日起，其中235,000元自103年12月12日起，其中235,000元自104年1月16日起，其中235,000元自104年2月17日起，其中267,827元自104年4月2日起，其中235,000元自104年5月22日起，其中235,000元自104年7月24日起，其中235,000元自104年9月10日起，其中235,000元自104年11月27日起，其中235,000元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告巽揚公司應再給付原告107,516元。⒊被告巽揚公司應再給付原告1,242,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒋被告林淙鈞應給付原告972,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」最後於105年7月28日減縮（被告巽揚公司部分）及擴張聲明（被告林淙鈞部分）為：「⒈被告巽揚公司應給付原告3,274,827元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告林淙鈞應給付原告4,087,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」依前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張㈠原告於103年3月7日向被告購買坐落於臺中市○○區○○段
129、129-1、129-2、129-3、129-4、129-5、129-8、129--9、129-10、129-11、129-12等11筆地號之土地所興建之雲山頌三期」(下稱系爭建案)，編號「B2」預售屋及土地，並與被告公司簽定房屋買賣預定合約書（下稱系爭房屋買賣契約），與被告林淙鈞簽定土地買賣預定合約書（下稱系爭土地買賣契約），房屋價金為828萬元、土地價金為972萬元，總價金為1800萬元。原告迄今已給付被告林淙鈞土地款3,115,000元；被告巽揚公司房屋款2,032,827元（含追加工程款32,827元）。
㈡依原告與被告巽揚公司間系爭房屋買賣契約第9條第1項規定
：「本預售屋之建築工程於民國103年5月15日之前開工，民國104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」但系爭建案至104年8月15日未能完工，亦未取得使用執照，是被告巽揚公司已違反前開契約之規定；至104年12月14日被告巽揚公司仍未能取得使用執照，原告遂依系爭房屋買賣契約第21條第1項：「違約之處罰：一、賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。…」、第28條：「附件效力及契約分存：本契約之相關附件視為本契約之一部分，並與買、賣雙方另行簽定之『土地預定買賣合約書』具連帶關聯性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本契約時視為全部解除。」之約定，於104年12月14日寄發存證信函通知被告巽揚公司已違反系爭買賣契約，主張解除系爭房屋及土地買賣契約，並請求被告巽揚公司退還原告已繳納價款及違約金等。詎被告巽揚公司除拒絕原告解約之表示外，又於105年1月間寄發系爭建案期別B010「拆架完成」235,000元之繳款通知書予原告，原告因未諳法律，擔心如不繳納該期款項，反而遭被告巽揚公司指稱原告違約，遂於105年1月25日匯款235,000元予被告。惟原告已於104年12月14日合法解約，解除權屬形成權，該解除權之通知既已合法送達被告巽揚公司，則兩造即不存在系爭買賣契約關係，故被告受領該235,000元即屬不當得利。
㈢原告向被告巽揚公司請求給付共計3,274,827元：
⒈系爭買賣契約解除前，依被告巽揚公司自承受領原告給付
之房屋價金為訂金50萬元、簽約金150萬元、追加工程款32,827元，合計共2,032,827元（計算式：500000+0000000+3282 7=0000000），是契約解除後，原告自得依系爭房屋買賣契約、民法第259條第2款及第179條規定，請求被告巽揚公司返還2,032,827元及利息。
⒉又依原告與被告巽揚公司間之房屋買賣契約書第21條第1
項約定「違約之處罰：一、賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。」經查，原告業於104年12月14日解除系爭買賣契約，而原告與被告巽揚公司間之房屋總價款為828萬元，故原告得依系爭房屋買賣契約第21條第1項之約定，請求被告巽揚公司給付違約金1,242,000元（計算式：0000000×0.15＝0000000）。原告得請求被告巽揚公司給付3,274,827元（計算式：0000000＋0000000＝0000000）。
㈣原告向被告林淙鈞請求給付共計4,087,000元：
⒈原告已於104年12月14日解除系爭買賣契約，契約解除前
，被告林淙鈞自承受領原告給付土地價金為288萬元；契約解除後之105年1月25日，被告林淙鈞又受領原告給付土地價金為235,000元，合計共受領3,115,000元（計算式：
0000000＋235000＝0000000），原告自得依系爭土地買賣契約、民法第259條第2款、第179條規定，請求被告林淙鈞給付3,115,000元及利息。
⒉又原告與被告林淙鈞間之土地買賣契約書第13條第1項約
定：「違約之處罰：一、…。解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之十之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。」原告與被告林淙鈞間之土地總價款為972萬元，故原告自得依上開土地買賣契約書第13條第1項之約定，請求被告林淙鈞給付違約金972,000元（計算式：
0000000×0.1＝972000）。原告自得向被告林淙鈞請求4,087,000元（計算式：價金0000000＋違約金972000＝0000000）。
㈤對被告答辯之意見：
⒈原告解除系爭買賣契約，並非基於民法第254條之法定解
除權，而係基於系爭房屋買賣契約第9條第1項前段、同條第2項、第21條第1項前段約定解除權。被告巽揚公司未於104年11月15日前取得使用執照，已視同被告巽揚公司違約，此約定即為原告得否行使解除權之條件，因被告巽揚公司未於104年11月15日前取得使用執照，原告約定解除權之條件已滿足，原告自得選擇不經催告逕行解除契約。⒉另被告以原告通知解約後，又於105年1月25日自行匯款B0
10「拆架完成」工程款235,000元予被告，而認原告已無解除契約之意思等語。惟原告已於104年12月14日通知被告解約，該解除權屬形成權，行使解除權之表示既已送達被告巽揚公司，兩造即不存在契約關係，縱令原告於105年1月25日匯款235,000元予被告巽揚公司，此係被告之不當得利，非謂原告已無解約之意。況原告匯款係因被告巽揚公司不斷催促原告繳款、對保，甚至指稱原告違約並威嚇原告要沒收價金，故原告無論在105年1月25日匯款前或後，仍數次委託白金隆地政士寄發存證信函，表明原告業已解除契約之意，足見並不因原告於105年1月25日自行匯款該235,000元予被告巽揚公司，即可認定原告無解除契約之意思。
⒊又依兩造間之房屋買賣契約書第21條第1項、土地買賣契
約書第13條第1項均約定「…但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償」等語；且依兩造間之房屋買賣契約書第21條第3項、土地買賣契約書第13條第3項均約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」等語，兩造既約明該違約金定有上限，又約明除該違約金外不得另行請求其他損害賠償，且系爭房屋買賣預定契約書、土地買賣預定契約書又係被告所準備之定型化契約，依消費者保護法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」之意旨，則原告主張依契約約定請求被告給付違約金，應無過高之虞。原告因被告違約，致使原告購屋目的被延遲，還要再租屋使用，確受有經濟上之不利益。
⒋被告抗辯其遲延取得使用執照，係因工程開挖前現地高程
測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左側公共排水溝，被告為求工程品質良善，以致延誤工期等語。惟查被告巽揚公司乃專業建設公司，理當於規劃之初即應測量開挖面之現地高程，故該工期延宕仍屬可歸責於被告巽揚公司之事由。況依被告提出之工務聯絡單其上記載，該工務聯絡單之發文單位為「勗耀工程股份有限公司」，發文日期為「104年12月17日」，亦即被告巽揚公司於104年12月17日始知悉建物部分基礎開挖面高於左側公共排水溝等情。換言之，原告解除契約當時即104年12月14日，被告上開主張工期延宕之事由，根本尚不存在，足見被告主張因工程開挖前現地高程測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左側公共排水溝，為求工程品質良善，以致延誤工期等語，顯屬無據。
⒌另就被告主張同時履行抗辯部分，兩造間係買賣契約，並
非承攬契約，原告迄今未受領交付或取得買賣標的物之所有權，自無回復原狀之問題。
㈥並聲明：⒈被告巽揚公司應給付原告3,274,827元，及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告林淙鈞應給付原告4,087,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠原告未經定期催告逕行解除契約不合法：
⒈原告以系爭建案未能依約定時間取得使用執照，乃於104年12月14日以存證信函通知被告逕行解除系爭買賣契約。
惟被告縱已負有遲延責任，原告仍應依民法第254條規定，定相當期限催告履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，但原告並未定相當期限催告被告履行，故其逕行解除契約不合法。
⒉另按最高法院45年台上字第1718號判例：「系爭房屋其建
築之40日完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，原與民法第255條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，而依兩造訂立前開契約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地。」系爭買賣契約書第9條第1項約定：「本預售屋之建築工程於民國103年5月15日之前開工，民國104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」並無約定「此項履行期間有特別重要之合意表示」，即並無當事人一方給付遲延，他方不需催告得逕行解除契約之特約，是依上開判例意旨，如有遲延完工，仍需定期催告。但原告並未定相當期限催告被告履行，其逕行解除契約不合法。
⒊系爭建案已於105年1月18日取得臺中市政府都發局105中
都使字第00058號使用執照，依約被告固應於104年8月15日前取得使用執照，但遲延取得使用執照後，原告仍於104年9月9日繳納系爭建案第8期外牆泥作打底完成款項235,000元、104年11月26日繳納第9期內部隔間完成款項235,000元，應認為原告已默示同意被告遲延取得使用執照，並繼續履約。嗣原告雖於104年12月14日以存證信函未經催告逕行解除契約，但又於105年1月25日自行匯款235,000元予被告，且此時被告已於105年1月18日取得使用執照，原告於被告取得使用執照後繼續履約，應認其已無解除買賣契約之意思。
⒋另查被告所以遲延取得使用執照，主要為系爭建案於開挖
前現地高程測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左向公共排水溝，原設計擋土牆高度及配筋恐有問題，被告公司配合檢討圖面調整基地開挖高程，製作鋼筋料單、備料、調整基地進土回填、擋土牆基礎開挖、PC等作業，為求工程品質，以致延誤工程。故被告遲延取得使用執照，非可歸責於被告之事由發生，其影響工程期間，依系爭買賣契約書第9條第1項第2款約定，應予扣除。
㈡兩造並無保留約定解除權，或附解除條件之約定：
系爭買賣契約並無約定一方不買或不賣時，不論有無違約，得給付一定代價消滅買賣契約，作為保留解除權之約定，原告主張系爭買賣契約有保留解除權之約定，顯與上開判決內容所述不符。又系爭買賣契約係約定一方給付遲延時得否解除契約，屬債務不履行之約定，並非原告所主張附有解除條件。
㈢復按民法第258條規定：「解除權之行使，應向他方當事人
以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」原告與被告林淙鈞間土地買賣契約書第17條第1項固約定：「本契約之相關附件視為本契約之一部分，並與買、賣雙方另行簽定之『房屋預訂買賣契約書』具連帶關聯性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本契約時視為全部解除。」然上開約定，係指房屋出賣人違約，則土地出賣人視同違約，即房屋與土地出賣人具連帶責任，但當事人有數人時，並無免除民法第258條向全體當事人以意思表示為之。經查系爭買賣契約出賣人有被告二人，契約當事人有數人，依民法第258條原告行使解除權時，應向被告二人全體為意思表示，始發生效力，但原告從未向出賣人即被告林淙鈞為催告或解除契約之通知，其解除買賣契約不合法。
㈣且被告依原告意思變更房屋隔間設計，房屋並無瑕疵，原告
於104年12月14日突然以存證信函通知被告巽揚公司解除買賣契約，其行使解除權，有違民法第148所規定之誠信原則，對於被告投入大筆資金興建，顯失公平。況查被告於105年1月18日即取得使用執照，遲延之天數甚短，原告縱受有損失，應只有銀行存款利息之損失，原告並未證明非在104年11月15日取得使用執照，不能達到其購屋目的。
㈤依民法第261條規定：「當事人因契約解除而生之相互義務
，準用第264條至267條之規定」，民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」。原告於系爭建案進行中即104年4月1日變更房屋隔間設計，繳納追加工程款32,827元，被告並已依原告變更隔間設計完成，關於房屋3樓及4樓客變內容：「①水電新增和移位-依圖示、②衛浴-主衛浴位移、③地磚-主臥室和臥室柚木地板取消、④地磚-主臥室和臥室增設60×60石英磚」，此項變更隔間係為原告量身設計變更，倘如認為原告行使解除權合法，則原告有回復原狀之義務，即依系爭買賣契約所附B2完工圖回復原狀，在原告未回復原狀之前，被告得拒絕返還價金行使同時履行抗辯。又追加工程款32,827元係原告自行變更設計，並非買賣價金，不得請求返還。
㈥原告支付房屋買賣價金部分：⒈房屋款：訂金50萬元、簽約
金150萬元，合計200萬元，統一發票上載有「房屋款」可證；⒉追加工程款32,827元，係原告自行變更隔間設計，並非買賣價金，不得請求返還。⒊土地買賣價金部分：土地款3,115,000元，統一發票上載有「土地款」、「代收款」、「免營業稅」可證。並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項，並簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈兩造於103年3月7日訂立房屋及土地買賣預定契約書（下
稱系爭買賣契約），由原告向被告購買「雲山頌三期」編號B2房屋及基地，土地價金為972萬元、房屋價金為828萬元，總價1800萬元。
⒉被告巽揚公司已收受原告給付房屋款2,032,827元（含追
加工程款32827元）；被告林淙鈞於原告通知解約前受領0000000元，於通知解約後受領235000元，合計已收受原告給付土地款3,115,000元。
⒊系爭買賣契約第9條第1項約定：「本預售屋之建築工程於
10 3年5月15日開工，104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使執照所定之必要設施，並取得使用執照」；第9第2項約定：「賣方如逾本條所定期限未取得使用執照者，每餘一日應按買方以繳房地價款一萬分之二單利計算遲延利息與買方。若逾期三個月仍未取得使用執照，視同買方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」。第21條約定：「賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及沿利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五支違約金與買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。」⒋被告無系爭房屋買賣契約書第9條第1項所列「遲延期間賣
方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任」之事由。⒌原告未先向被告催告，即於104年12月14日以臺中沙鹿郵
局第65號存證信函通知被告巽揚公司解除系爭買賣契約，上開存證信函由被告巽揚公司於104年12月24日前收受。
⒍系爭買賣契約第28條約定：本契約與買賣雙方另行簽訂之
「土地預定買賣契約書」具連帶關連性，應共同履行。任何一部分不履約視同全部違約，解除本約時視為全部解除。
㈡兩造爭執事項：
⒈系爭買賣契約書第9條第2項、第21條約定是否為意定解除
權？原告未經催告，以上開約定對被告解除系爭買賣契約，是否生解除契約之效力？系爭土地及房屋買賣契約是否均解除？⒉原告請求被告巽揚公司返還價金2,032,827元及違約金1,2
42,000元；請求被告林淙鈞返還價金3,115,000元及違約金972000元，有無理由？⒊原告解除系爭買賣契約有無違反誠信原則？⒋被告主張原告有將變更隔間回復原狀之義務，並以此與返
還價金主張同時履行抗辯有無理由？
四、得心證之理由：㈠系爭買賣契約經原告合法解除：
⒈原告主張系爭房屋買賣契約書第9條約定「本預售屋之建
築工程於103年5月15日開工，104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」；第9第2項後段約定：「若逾期三個月仍未取得使用執照，視同買方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」；第21條前段約定：「賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。」系爭建案於105年1月18日取得臺中市政府都發局105中都使字第00058號使用執照等請，為兩造所不爭執，並有系爭房屋買賣契約在卷可證（見本院卷第20至30頁），原告主張堪認屬實。
⒉依系爭房屋買賣契約書第9條第2項約定，被告巽揚公司應
於104年8月15日取得使用執照，逾期3個月未取得使用執照，視同違約；另依第21條約定，被告巽揚公司違反第9條第1項、第2項規定者，原告得解除契約；被告巽揚公司遲至105年1月18日始取得使用執照，距契約約定104年8月15日已逾3月，原告主張已生約定解除契約之事由，應堪認定。且系爭房屋買賣契約書第28條約定「本契約與另行簽訂之土地預定買賣契約書具連帶關連性，應共同履行，任何一部份不履行視同全部違約，解除本約時視為全部解約」，此有系爭房屋買賣契約書在卷可證。而系爭土地買賣契約書第17條亦為上開相同之約定，亦有土地買賣契約書附卷可證（本院卷第14至15頁）。故系爭房屋買賣契約及土地買賣契約均已生解除契約之事由。
⒊原告於104年12月14日以存證信函向被告巽揚公司為解除
系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約之表示，被告巽揚公司已於104年12月24日前收受，為兩造所不爭執，並有存證信函一份在卷可證（見本院卷第49至50頁）。是原告主張其業已合法解除系爭房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約乙節，應堪認定。
⒋按民法第254之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非
禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第255條之規定，不經催告逕行解除其契約（最高法院46年台上字第1685號判例參照）。又民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約(約定解除權)，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件(附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年台上字第3165號判決）。被告雖抗辯原告未依民法第254條規定定期催告履約，逕自解除系爭買賣契約並未合法，不生解除契約之效力等語。民法第254條固規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。惟上開規定非不得由當事人以契約約款加以排除而另為約定。依據系爭房屋買賣契約書第9條第2項約定被告巽揚公司應於104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使執照所定之必要設施，並取得使用執照，逾期3個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；又依第21條前段約定：賣方違反本契約第9條第1項、第2項者，買方得解除本契約。是兩造就遲延完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照完工之效果，業經另為約定視為被告違約並賦予原告解除權。本件就被告取得使用執照日期已逾3個月，為兩造所不爭執，原告自得依據兩造間之約款解除契約。因此，被告抗辯系爭契約解除應依據民法第254條規定先為催告等語，尚非可採。
⒌被告抗辯遲延取得使用執照，係因系爭建案於開挖前現地
高程測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左向公共排水溝，原設計擋土牆高度及配筋恐有問題，被告公司配合檢討圖面調整基地開挖高程等作業，以致延誤工程，此非可歸責於被告之事由，影響工程期間，依系爭買賣契約書第9條第1項第2款約定，應予扣除等語。惟被告所辯上開事項，均係被告巽揚公司所負責建築系爭建案之事項，不論現地高程測量或擋土牆設計均應由被告巽揚公司負責，該等工項發生問題，自屬可歸責於被告巽揚公司之事由。況兩造就被告無系爭房屋買賣契約書第9條第1項所列「遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任」之事由，已不爭執（見不爭執事項⒋），被告此部分抗辯不足採。
⒍被告辯稱原告僅以存證信函通知被告巽揚公司解除契約，
未通知被告林淙鈞，對被告林淙鈞不生解除契約之效力等語。兩造雖分別訂立系爭房屋買賣及土地買賣契約，惟系爭房屋買賣契約書第28條約定「本契約與另行簽訂之土地預定買賣合約書具連帶關連性，應共同履行，任何一部份不履行視同全部違約，解除本約時視為全部解約；而系爭土地買賣契約書第17條亦為上開相同之約定。即因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如解除買賣房屋契約，土地使用收益之利益亦不復存在，故解除房屋買賣契約，視同解除土地買賣契約，並訂入契約條款中，即符合房屋、土地效用互相牽連之事實，亦難認有何不合理之處。原告對被告巽揚公司為解除系爭房屋買賣契約及土地買賣契約之表示時，依系爭房屋買賣契約書第28條及系爭土地買賣契約書第17條約定，系爭土地買賣契約即視同解除，原告自無庸再對被告林淙鈞為解除系爭土地買賣契約之意思表示。被告此部分抗辯委無足採。
⒎被告復抗辯原告於被告逾期未取得使用執照後，仍按期繳
納104年9月9日第8期款項235,000元、104年11月26日繳納第9期款項235,000元，應認為原告已默示同意被告遲延取得使用執照，且原告解除契約有違誠信原則等語。惟原告繳納系爭房屋與土地買賣各期款項，與原告是否行使解除權係屬二事，實難以原告按期繳納款項推論原告默示同意被告遲延取得使用執照。另原告於104年12月14日以存證信函向被告為解除契約之表示後，雖於105年1月25日匯款235,000元予被告巽揚公司，然此係因被告巽揚公司以存證信函通知原告否認原告主張之解除事由，原告恐先前給付之價金遭被告沒收，始依被告巽揚公司通知付款，故此亦難認原告於解除契約後，再與被告訂立買賣契約之表示。另原告係依兩造契約約定，於被告違約後解除系爭買賣契約，自無違反誠信原則可言。
㈡原告得請求被告返還給付之價金：
⒈依系爭房屋買賣契約第21條第1項、系爭土地買賣契約第
13條第1項之約定，原告解除契約時，被告應分別將原告已繳之房屋價款、土地價款返還原告。查被告巽揚公司已收受原告給付房屋款2,032,827元（含追加工程款32827元）；被告林淙鈞於原告通知解約前受領0000000元，此為被告所不爭執，依上開約定自應返還原告。另被告林淙鈞於原告通知解約後，復受領原告給付235000元，此亦為被告林淙鈞所不爭執，然被告林淙鈞受領此原告給付235000元，並無法律上原因，依民法第179之規定，亦應返還原告，合計被告林淙鈞應返還原告之金額為3,115,000元。
⒉被告抗辯其中追加工程款32827元非買賣價金，不得請求
返還；原告於將追加工程回復原狀前，被告主張同時履行抗辯等語。查該追加工程依系爭買賣房屋契約第22條（工程變更之處理）約定，由原告提出申請，經被告巽揚公司書面同意後辦理，則系爭房屋買賣契約內容業經兩造合意變更為包含該追加工程及價金，是該追加工程款自屬系爭房屋買賣契約之買賣價金，系爭房屋買賣契約既經原告解除，被告巽揚公司自應將追加工程款返還原告。再者，被告巽揚公司尚未將系爭房屋買賣契約之建物（含追加工程）交付原告，而該追加工程部分屬房屋之部分，亦未交付原告使用，原告解除契約後自無回復原狀之義務。被告上開抗辯不足採。
㈢原告得請求被告給付之違約金：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為
民法第252條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋、土地買賣契約均為被告所擬定之定型化契約
，而被告巽揚公司為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，顯與一般買賣房地之消費者有間。則被告斟酌一切狀況後，擬定於賣方違約時應付「房屋總價15%」「土地總價10%」之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件而限制、調整之，即已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事，被告自應受其擬定之系爭房屋買賣契約第21條第1項、系爭土地買賣契約第13條第1項之拘束。系爭房屋買賣契約原約定房屋總價款15%為1,242,000元（計算式：0000000×0.15＝0000000），原告給付房屋買賣價金2,032,827元已超過房屋總價款15%，是原告請求被告巽揚公司給付違約金1,242,000元，核屬有據。另系爭土地買賣契約土地價款10%為972,000元（計算式：0000000×0.1＝972000），原告解約前給付土地價款0000000元已超過土地價款10%，是原告請求被告林淙鈞給付違約金972000元，亦屬有據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。兩造於系爭房屋買賣契約第21條第1項、系爭土地買賣契約第13條第1項，均約定解約時賣方應將買方已繳價款及遲延利息退還，並應同時給付違約金予買方。故原告請求被告返還已給付價金及違約金部分，自起訴狀繕本送達翌日起即105年4月28日（見本院卷第56、57頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。至原告依不當得利請求被告林淙鈞返還解約後繳納之235,000元，核屬無確定期限之給付，原告就此係於準備書㈢狀向被告林淙鈞請求，應自該書狀送達被告林淙鈞始生催告之效力，而該書狀係於105年7月29日送達被告林淙鈞，有掛號郵件回執在卷可證（見本院卷第129頁），故原告就此235000元請求被告林淙鈞給付自105年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算，應予准許；原告請求逾上開部分之利息，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，請求被告巽揚公司給付3,274,827元（計算式：價金0000000＋違約金0000000＝0000000），及自105年4月28日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；依系爭土地買賣契約第13條第1項約定及民法第179條規定，請求被告林淙鈞給付4,087,000元（計算式：價金0000000＋不當得利235000＋違約金972000＝0000000），其中3,852,000元自105年5月28日起，其中235,000元自105年7月30日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告之訴雖有部分駁回，但僅利息起算日稍有差異，依民事訴訟法第79條規定仍應由被告負擔全部訴訟費用，併為指明。
六、原告勝訴部分，原告與被告分別陳明願供擔保請准宣告執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
民事第七庭 法 官 吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
書記官 黃鴻鑑