臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第227號原 告 曾鴻三
楊惠玫共 同訴訟代理人 尤雯雯律師被 告 楊武連
楊高榮上二人共同訴訟代理人 宋麗琴被 告 林春鑾追加被告 楊泰興
楊羅美雪楊英鈴楊慶鈴楊泰億上五人共同訴訟代理人 洪嘉鴻律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號、2044地號土地如附圖所示編號A、B部分之地上物拆除後，將該土地返還原告（其中2030地號部分返還原告曾鴻三，2044地號部分返還原告楊惠玫）。
訴訟費用由被告楊泰興、楊羅美雪、楊英鈴、楊慶鈴、楊泰億連帶負擔。
本判決第1項原告以新臺幣875萬元供擔保後，得為假執行。但被告楊泰興、楊羅美雪、楊英鈴、楊慶鈴、楊泰億如提出新臺幣2623萬1425元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：原告起訴原列楊武章為被告，惟楊武章起訴前業已死亡，故原告除具狀予以撤回外，並追加楊武章之繼承人即被告楊泰興、楊羅美雪、楊英鈴、楊慶鈴、楊泰億（下稱楊泰興等5人）為被告（見本院卷第49頁民事陳報狀），並經本院向財政部中區國稅局調取楊武章之遺產稅申報資料核閱無誤，被告亦當庭表示無意見（見本院卷第80頁背面），則依民事訴訟法第255條第1項第1款規定，原告訴之追加為合法，應予准許。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○○號、2044地號土地（下稱系
爭土地），原為福雅自辦市地重劃會（下稱福雅重劃會）重劃區內之土地。嗣系爭2030地號土地經福雅重劃會分配由原告曾鴻三取得，並於民國98年2月25日以重劃分配為原因辦畢所有權移轉登記，系爭2044地號土地則分配與第三人，嗣於104年12月26日以買賣為原因，移轉登記為原告楊惠玫所有。惟系爭土地上有門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號未辦保存登記之建物1棟（下稱系爭建物），為被告所共有，其中如臺中市中興地政事務所105年4月29日土測字第00000號、複丈日期105年6月7日之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B所示部分，為占用系爭土地之面積與範圍，但被告並無占有之法律上原因，現因原告急需用地，自得本於所有人之地位，請求被告等人拆屋還地。
㈡楊泰興等5人雖提出合意書、細項合意書（下稱系爭合意書
、系爭細項合意書，或合稱系爭合意）各1份，辯稱有占用系爭土地之權限，然系爭合意係由福雅重劃會與楊武連等3人及楊泰興等5人之被繼承人楊武章所簽訂，而楊惠玫不過受福雅重劃會所委任處理重劃區內建物拆除事宜，原告均非系爭合意契約之主體，自不受拘束。且從「福雅重劃建築物及景觀補償補充說明」中：「⒈補償費用粗估新臺幣（下同）350萬1057元由福雅重劃會補償」、「⒉拆除費用由重劃會負責，廢棄物及拆除後之整地工程亦由福雅重劃會負責」之內容，均顯見楊惠玫僅係受委任處理之人，系爭合意之法律效果仍歸屬於福雅重劃會，而非楊惠玫。被告如認系爭合意之約定條件尚未成就，應係向福雅重劃會請求履行，與原告無涉。何況依系爭合意之約定，不論係以「福林」重劃區之土地交換或以現金補足差額，均僅具債權效力，並無物權效力，並不拘束福雅重劃區內其他土地之所有權人。而曾鴻三係福雅重劃會重劃前原土地所有權人，因參與重劃而分得系爭2030地號土地，楊惠玫則係向前手受分配土地之地主購得系爭2044地號土地，曾鴻三與該地主均非簽訂系爭合意之人，自與福雅重劃區內之其他土地所有權人無關，楊惠玫僅受福雅重劃會之委任簽約，又係向前手購買取得系爭2044地號土地，更與福雅重劃會無關。何況系爭細項合意書第3條所訂「以福林重劃土地交換」之條件，業因福林重劃區無法辦理，而陷於嗣後給付不能，致無法交換土地，依民法第225條之規定，此係因不可歸責於雙方之事由所致，債務人免給付義務，雙方原約定換地條件即因福林重劃區無法完成重劃而無效，原告亦無容忍被告繼續占用系爭土地之義務。是原告自得依民法第767條之規定，本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將附圖所示編號A、B部分之系爭建物拆除騰空後，將占用土地返還原告。
㈢再者，原告為系爭土地之所有權人，未曾同意被告可無償使
用系爭土地或暫免拆除系爭建物，而原告業於106年2月20日與楊武連等3人簽立拆屋還地和解協議書（下稱系爭和解協議書），雙方已經取得補償條件之協議，楊武連等3人同意拆除系爭建物並將系爭土地返還原告，因共有人已過半數，且應有部分合計亦過半數，則依土地法第34條之1第1項之規定，被告即應拆除系爭建物並將占用土地返還原告。
㈣依民法第767條及土地法第34條之1（系爭和解協議書）擇一
請求，並聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖編號A、B所示部分之地上物拆除後，將該土地返還原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、楊武連等3人均同意原告之請求。
三、楊泰興等5人答辯：㈠自始至終出面洽談福雅重劃區相關事宜，甚至實際代表福雅
重劃會簽訂系爭合意之人均為楊惠玫，而曾鴻三為楊惠玫之配偶，其2人對於系爭合意之內容不僅知之甚詳，甚至參與其中，現原告再受分配而取得系爭土地，即顯非「善意」，而自當受系爭合意之拘束，原告不得以「僅為受重劃會委託，契約主體是福雅重劃會，故不能用系爭合意之約定拘束其他地主」云云，而置身事外，否則原告先許以被告優惠之重劃條件，吸引被告配合參與重劃，嗣後再以不受系爭合意之拘束而逕訴請拆屋還地，豈無詐騙被告之嫌？因此，在福雅重劃會未完全履行系爭合意內容之前，被告自得主張就對應系爭合意內容（系爭建物之拆遷）之履行，有同時履行抗辯權存在，被告就系爭建物對於福雅重劃會尚非無權占用，原告既為惡意，其權限不得大於福雅重劃會，故原告亦不得訴請被告拆屋還地。又縱認原告尚不受系爭合意之拘束，惟兩造間之糾葛顯係辦理福雅重劃會地上物拆遷之爭議，依平均地權條例第58條第2項、獎勵重劃辦法第31條第2項前段及最高法院100年度台上字第795號裁判意旨，兩造間就系爭土地地上物拆遷爭議之處理，即應按該規定時程進行理事會協調、主管機關調處及司法機關裁判等程序，原告既未依規定辦理，則本件起訴，容有未當。
㈡共有物之處分，依土地法第34條之1規定，雖得以共有人過
半數及其應有部分過半數之同意行之，然所謂處分，係就共有土地或建築改良物物權所為移轉為目的，具有物權效力之行為。系爭和解協議書係楊武連等3人與原告簽訂，該原告給付者為所謂之獎勵金，非處分之對價，顯見原告與楊武連等3人之和解並非土地法第34條之1第1項規定之處分行為。
何況楊武連等3人簽訂系爭和解協議書之前，並未依同條第2項規定將其情事通知楊泰興等5人或公告之，依最高法院72年度台上字第4068號裁判意旨，難謂已發生土地法第34條之1第1項規定之效力。
㈢聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、爭點整理（見本院卷第153頁背面以下）：
一、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○○號、2044地號土地（系爭土
地），原為福雅自辦市地重劃會（福雅重劃會）重劃區內之土地。
㈡系爭土地上如附圖A、B所示未辦保存登記建物，建物門牌號
碼臺中市○○區○○路○○○號（系爭建物），納稅義務人為楊武連（權利範圍50000/100000）、楊高榮（權利範圍25000/100000）、林春鑾（權利範圍25000/100000）等3人（見本院卷第59至61頁房屋稅籍證明書），惟實際稅賦係由楊武連等3人與楊武章之繼承人即楊泰興等5人（公同共有之權利範圍25000/100000）依其等之權利範圍各自繳納。
㈢楊惠玫代表福雅重劃會分別於96年9月25日及同年10月13日
與楊武章(歿)、楊武連、楊高榮及訴外人楊高顯簽訂系爭合意書及細項合意書（見本院卷第46、47頁。本院爭點整理筆錄誤將林春鑾列為當事人，茲予更正）。
㈣系爭2030地號土地經福雅重劃會分配由曾鴻三取得，並於98
年2月25日以重劃分配為原因辦畢所有權移轉登記；系爭2044地號土地分配與第三人，嗣於104年12月26日以買賣為原因，移轉登記為楊惠玫所有。
㈤原告二人為夫妻。
㈥福雅重劃會於97年2月26日將新臺幣（下同）350萬1057元，
自元大銀行匯入楊泰興設於兆豐銀行榮總簡易分行帳戶內（見本院卷第100頁元大銀行匯款申請書），但並非系爭建物之拆遷補償費。
㈦原告與楊武連等3人於106年2月20日簽訂拆屋還地和解協議
書（系爭和解協議書），原告同意就系爭建物補償600萬元，簽約時已支付300萬元，餘款300萬元於系爭建物拆除並點交土地無誤交付後，楊武連等3人則同意拆除系爭建物（見本院卷第132頁）。
㈧楊武章於104年6月14日逝世，其繼承人為楊泰興、楊羅美雪、楊英鈴、楊慶鈴、楊泰億。
㈨福雅重劃會土地業已全部分配完成。
㈩系爭土地未曾移轉占有予福雅重劃會，目前仍由被告以系爭建物持續占用中。
二、本件爭點：㈠原告是否應受系爭合意書及細項合意書之拘束？楊泰興等5
人得否依系爭合意書及細項合意書作為合法占有系爭土地之依據？㈡原告與楊武連等3人所簽訂之系爭和解協議書，是否拘束楊
泰興等5人？有無土地法第34條之1規定之適用？
肆、本院判斷：
一、系爭合意書及細項合意書係由楊惠玫代表福雅重劃會分別於96年9月25日及同年10月13日與楊武章(歿)、楊武連、楊高榮及訴外人楊高顯所簽訂（見本院卷第46、47頁）一情，兩造並無爭執，可知系爭合意之契約當事人為福雅重劃會，並非楊惠玫，另曾鴻三僅為楊惠玫之配偶，尤與系爭合意之權利義務無關，基於契約相對性原則，僅於契約當事人間發生效力，系爭合意書及細項合意書之約定自不能拘束原告。
二、楊泰興等5人雖抗辯，楊惠玫經福雅重劃會授權，全權代表福雅重劃會簽訂系爭合意，明知補償條件尚未履行，其配偶曾鴻三仍接受配地，楊惠玫更買受系爭2044地號土地，而屬惡意，不應受保護云云。然查，依96年9月25日所簽訂系爭合意書第5條約定：「雙方就上述第2點耕管補償金額及第3點、第4點之相關細節皆達成書面之協議後，楊武連等4人（按此部分所述，專指楊武連、楊武章、楊高顯及楊高榮等4人）始同意配合重劃會之施工。」據此，只須雙方就耕管補償及配地換算等相關事宜「達成書面之協議」後，楊武連等4人即須同意並配合福雅重劃會之施工。而事後雙方確實於96年10月13日簽訂系爭細項合意書，並於前言載明：「茲為雙方於96年9月25日簽訂合意書內第5點合意內容所敘，雙方須另訂相關細節達成協議後，楊武連等4人始同意配合重劃會之施工。茲就相關協議細節合意約定如下：一.…二.…
1.2.3.…以上1.2.3項合計為312坪。」，其中第3條協議配地之結論為：「重劃會同意楊武連等4人最後取得重劃後土地最少達582.61坪，保留以現場最外圍現存圍牆為準。原雙方協議換配楊武連等4人重劃後之土地面積為312坪，不足部分為270.61坪部分，重劃會同意楊武連等4人以福林重劃區之土地交換或以現金補足差額。」（見本院卷第46至47頁），則雙方既已達成書面協議，即已合於系爭合意書第5條之約定條件，楊武連等4人即不得再拒絕配合福雅重劃會之施工，至為明確。雖依系爭細項合意書第2條計算結果，楊武連等4人連同耕管、農作補償等相關事宜，可獲福雅重劃區配地312坪，另於第3條約定福雅重劃會同意楊武連等4人可增加配地270.61坪，合計達582.61坪，但必須由楊武連等4人以福林重劃區土地交換或以現金補足該差額，惟因嗣後福林重劃會未能完成重劃，致楊武連等4人無法以福林重劃區受分配土地予以換地，而以此方式取得福雅重劃區可增加之配地270.61坪。然楊武連等4人除以福林重劃區土地交換之外，依系爭細項合意書第3條約定，尚得以「現金補足差額」之方式，取得該270.61坪土地，此為福雅重劃會同意並賦予楊武連等4人取得270.61坪配地之條件，其既未另選擇以此方式補償，則福雅重劃會僅能依原協議換算可得之配地即312坪分配與楊武連等4人，有被告不爭執真正之福雅重劃區重劃後土地分配圖及臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地登記謄本附卷可按（見本院卷第66至70頁），經核並無不當。且凡此過程，無非雙方就系爭細項合意書第3條之約定於事後如何履行或如何計算補償之問題，無論其結果為何，並不影響於依系爭合意書第5條之約定，楊武連等4人必須於簽訂系爭細項合意書後，配合福雅重劃會施工之結論。而福雅重劃會土地均已全部分配完成（不爭執事項㈨），原告依法受配地及買賣，進而取得系爭土地之所有權，乃其權利之正當行使，原告非系爭合意之當事人，本不受拘束，被告亦無從因系爭合意未履行而取得占有系爭土地之合法權源，是楊泰興等5人所為抗辯，即無足採。
三、楊泰興等5人又抗辯本件屬辦理福雅重劃會地上物拆遷之爭議，依平均地權條例第58條第2項、獎勵市地重劃辦法第31條第2項前段規定，兩造間就系爭土地地上物拆遷爭議之處理，即應按該規定時程進行理事會協調、主管機關調處及司法機關裁判等程序云云。惟查，依平均地權條例第58條第1項前段及第2項：「為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。」、「前項重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法，由中央主管機關定之。」之授權，所訂定之獎勵土地所有人自辦市地重劃辦法第31條第2項規定：「土地改良物所有權人或墓主對於補償數前項應行拆遷之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者為限。土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或拒不拆遷時，得由理事會協調；協調不成時，由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關予以調處；不服調處結果者，應於30日內訴請司法機關裁判，逾期不訴請裁判者，理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地上物，於調處後仍拒不拆遷者，理事會得將前項補償數額依法提存後，送請直轄市或縣（市）主管機關依本條例第62條之1第1項規定代為拆遷。」固明定重劃土地拆遷補償爭議之相關法定處理程序，然須以「土地改良物妨礙重劃土地分配或工程施工者」，且「土地改良物所有權人對於補償數額有異議或拒不拆遷」為前提要件，而依系爭合意書之約定，其前言業已載明：「茲因雙方於中華民國(下略)96年8月28日由臺中市政府為福雅自辦市地重劃召開爭議協調會。惟，該協調會之決議書面內容並未能清楚且正確記載符合雙方之本意。故，雙方特以此合意書為福雅自辦市地重劃之相關權利義務關係之約定。」（見本院卷第46頁），可知有關系爭建物拆遷補償事宜，業經臺中市政府依法召開協調會，締約雙方並已達成共識，僅因「協調會之決議書面內容並未能清楚且正確記載符合雙方之本意」，故另立系爭合意書及細項合意書載明雙方權利義務關係，則雙方業已協調成立，即堪認定。準此以言，本件即無「因協調不成，而應由主管機關予以調處；不服調處結果者，訴請司法機關裁判」之可言，楊泰興等5人此部分抗辯，亦無可採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。原告為系爭土地所有權人，被告則無占用系爭土地之合法權源，業已認定如前，則原告以系爭土地遭被告無權占用，而請求被告將附圖所示占用部分之系爭建物拆除後，將土地騰空返還原告，自屬於法有據，應予准許。原告此部分主張既為有理由，則其另依土地法第34條之1之規定，主張與楊武連等3人業已簽訂系爭和解協議書，取得系爭土地共有人數及應有部分過半數之同意，願將系爭建物拆除而取得600萬元之補償金等情（不爭執事項㈦），而請求被告拆屋還地，即無另為審酌之必要，附予敘明。
伍、結論：
一、綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告將附圖編號A、B所示占用系爭土地部分之系爭建物拆除騰空後，將土地返還原告（其中系爭2030地號部分返還曾鴻三，系爭2044地號部分返還楊惠玫），為有理由，應予准許。又原告及楊泰興等5人分別陳明願供擔保，聲請准、免宣告假執行，俱無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之。
二、兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，於判決結論均不生影響，無一一論列之必要，併此敘明。
三、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
民事第五庭 法 官 李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
書記官 劉念豫