臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第361號原 告 中連汽車貨運股份有限公司法定代理人 蘇南州訴訟代理人 楊俊彥律師複代理人 許煜婕律師被 告 大甲永和機械工業股份有限公司法定代理人 黃士峯訴訟代理人 杜孟真律師訴訟代理人 朱從龍律師訴訟代理人 林殷世律師上 一 人複代理人 許珮寧律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於106年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明第1項及第2項分別為：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地辦理變更規劃為相關產業用地後將所有權移轉登記予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）150,101,140元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。嗣於民國106年1月18日具狀變更為：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地所有權辦理移轉登記予原告。（二）被告應給付原告150,101,140元，及原告於105年5月23日提出民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告上開變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）兩造於79年4月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），買賣總價款為21,644,000元。原告已依約支付定金、第1期及第2期買賣價款合計2000萬元與被告；被告亦於收受定金價款同時將系爭土地點交原告接管，原告於其上興建建物使用迄今。當時因系爭土地位於臺中幼獅工業區受規劃用地之限制，無法辦理移轉過戶予原告，兩造遂於79年7月16日簽訂協議書，約定為保障原告權益，於未辦妥土地過戶登記為原告之名義前，被告同意系爭土地由原告辦理2000萬元之抵押權設定登記，並於79年7月19日辦理抵押權設定登記完訖。嗣由經濟部工業局於90年6月15日以工（90）地字00000000000號函公告受理龍德等54處工業區用地變更規劃申請，包含臺中幼獅工業區土地可申請變更規劃為相關產業用地，並允許引進運輸、倉儲及通信業等相關產業。詎料，被告不僅未儘速依約履行，申請系爭土地之變更規劃，反起訴請求原告無權占有系爭土地，請求拆除地上建物返還系爭土地云云，經鈞院以95年度重訴字第92號民事判決駁回被告之請求，認原告本於系爭買賣契約之點交約定，占有使用系爭土地，具有正當權源，並非無權占有。嗣經原告多次催告，被告屢以系爭土地增值稅過高要求原告分擔及系爭買賣契約已罹於時效為由，拒絕依約履行。惟兩造約定本件土地增值稅由出賣人即被告負擔，被告要求原告負擔，依約本無理由；再者，被告若於經濟部工業局90年間公告受理工業區用地變更規劃申請後，隨即申請系爭土地用地變更規劃，便可順利辦理移轉過戶予原告，何來土地增值稅迄今增加追高之道理？顯見此乃可歸責於被告之事由，卻要求原告分擔，於理不合；再按兩造訂約時並預期於系爭土地不能移轉過戶之情形除去後為給付，當係以不能之情況除去後，始得行使請求權，就系爭買賣契約之土地移轉過戶請求權，自應以經濟部工業局於90年6月15日公告時起算其時效，迄今未逾15年，尚未罹於時效，被告抗辯自兩造訂約時即79年4月18日起算云云，於法無據。又被告於105年5月11日寄發存證信函，不僅重申消滅時效之抗辯，甚至請求解除系爭買賣契約關係云云，足見被告自始至終均拒絕依約履行。故原告依法起訴，且依系爭買賣契約第7條第3項規定計算每日違約金為43,288元（計算式：00000000×0.002＝43288），並以被告於95年11月23日發函表示土地移轉過戶請求權罹於時效之日起至起訴狀送達翌日止，期間計約九年六月，則被告應給付之違約金共計150,101,140元（計算式：43288×365×9.5＝000000000）。綜上，原告依兩造間之系爭買賣契約，提起本件訴訟，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告；並請求被告給付違約金。
（二）原告請求辦理系爭土地移轉登記有無理由？
1、系爭買賣契約是否有效？
（1）兩造於79年4月18日簽訂系爭買賣契約時，均明知被告向原告承買系爭土地，係為供作原告經營貨運業務之營業使用，不符系爭土地所屬臺中幼獅工業區允許引進之產業類別，無從依當時有效施行之獎勵投資條例第71條第2項規定，申辦系爭土地所有權移轉登記，兩造遂於系爭買賣契約第13條第3項為約定。兩造再於79年7月16日簽署協議書，約定因系爭土地位於臺中幼獅工業區受法令限制暫無法辦理土地過戶登記，雙方協商同意，為保障原告權益，在未辦妥土地過戶登記為原告名義前，被告同意系爭土地由原告辦理二千萬元之抵押權設定登記，足見兩造訂約時並預期於不能之情形除去後辦理土地過戶登記，依民法第246條第1項規定，系爭買賣契約仍為有效。又系爭土地於91年1月30日前，依獎勵投資條例、促進產業升級條例之相關規定，申辦所有權移轉過戶須檢附工業主管機關核准之文件，由於原告自經濟部工業局於90年6月15日公告起，猶未將系爭土地申請工業區用地變更規劃為相關產業用地，無從向主管機關申請引進貨運業，惟自促進產業升級條例於91年1月30日修正公布後，申辦工業區土地所有權移轉過戶業已不需檢附工業主管機關核准之文件，即被告自該時起，就系爭土地無庸先申請主管機關核准變更為相關產業用地並為移轉過戶，即得向地政機關逕行辦理系爭土地所有權移轉登記與原告。
（2）原告於79年間向當時臺灣省建設廳申請核准設立工廠製造乙種汽車修理廠時，若原告欠缺其法定資格，當時之臺灣省建設廳豈可能核准原告申請設立工廠製造乙種汽車修理廠？足見被告抗辯原告欠缺法定資格云云，顯非可採，是被告應就系爭買賣契約確實是因原告欠缺法定資格，以致主管機關依法不予核准，而無法受讓取得系爭土地所有權之抗辯，負舉證責任。
（3）系爭土地於82年7月16日即價金清償期限屆期後，仍無法辦理土地過戶與原告，被告亦未將所收受價金全部退還與原告；又自經濟部工業局於90年6月15日公告受理臺中幼獅工業區用地變更規劃申請時起，被告已得申請將系爭土地變更規劃為相關產業用地後，辦理移轉過戶與原告，亦即原不動產無法過戶之情形業已除去，而無適用系爭買賣契約第13條第3項約定。
2、若有效，系爭土地移轉登記請求權於何時起算？是否罹於時效而消滅？
（1）兩造於79年4月18日簽訂系爭買賣契約，系爭土地因屬臺中幼獅工業區，受當時有效施行之獎勵投資條例第71條第2項規定之限制，該條例至80年1月1日因期滿廢止，接續適用於同日施行之促進產業升級條例第37條規定之限制，而促進產業升級條例第37條規定，於88年12月28日經該條例全文修正移列為第60條規定。促進產業升級條例於88年12月31日修正公布全文72條，新增第30條規定，依其立法理由「一、本條新增。二、工業區之用地在配合政策及工業發展需要時，必須賦予其變更規劃之彈性，以利工業主管機關靈活規劃區內土地使用。為促進工業區內產集升級，並配合實務需要，爰於第一項明定工業主管機關具變更規劃工業區土地之權利，以利用地更新作業之進行。三、第二項明定前項變更規劃辦法，由經濟部定之。」，因此經濟部受此法律授權於90年5月16日發布「工業區用地變更規劃辦法」，並依該辦法第15條、第16條規定，於90年6月15日公告受理龍德等54處工業區（含臺中幼獅工業區）用地變更規劃申請，其公告附表一明載變更規劃為相關產業用地允許引進之產業類別：(三)運輸、倉儲及個人服務業。
（2）是以，兩造於79年4月18日簽訂系爭買賣契約時，其工業區用地尚未允許引進運輸業，乃無從申請工業主管機關核准本件轉售後，復由兩造申辦所有權移轉登記。直至促進產業升級條例新增變更規劃之規定，經濟部承其授權發布工業區用地變更規劃辦法，並於90年6月15日公告受理龍德等54處工業區（含臺中幼獅工業區）用地變更規劃申請，變更規劃為相關產業用地允許引進之產業類別包含運輸業，被告始得應先就系爭土地先申請變更規劃為相關產業用地，經工業主管機關核准後，復將系爭土地辦理移轉登記與原告。則系爭土地移轉登記請求權應自90年6月15日起算其時效，原告係於105年5月23日提起本件訴訟，並未罹於15年時效而消滅。
（3）乙種汽車修理廠於90年8月14日前得進駐於工業區，而系爭土地屬臺中幼獅工業區設廠用地，「貨運集散站」非屬原設廠用地規劃之用途，不得進駐；但經濟部工業局於90年6月15日以工(90)地字第09003514350號公告，受理臺中幼獅工業區等工業區用地變更規劃申請，依其附表一所載工業區各種用地得申請「變更規劃為相關產業用地」，並允許引進之產業類別包含「運輸、倉儲及通信業」，足見系爭土地屬工業區設廠用地，兩造於79年間訂約時雖可進駐乙種汽車修理廠，但貨運集散站非屬原設廠用地之規劃用途，而不得進駐，原告無從於系爭土地上經營貨運業務之營業使用。至經濟部工業局於90年間公告受理申請變更規劃暨允許引進產業類別起，被告應先將系爭土地由原「設廠用地」申請變更規劃為「相關產業用地」後，便可申請系爭土地移轉登記與運輸倉儲業者即原告，履行使原告即買受人取得買賣標的物土地所有權之義務。
（4）兩造於79年間訂約時，系爭土地可進駐乙種汽車修理廠並合法申辦系爭土地所有權移轉登記，若兩造未表明原告承買系爭土地係為經營貨運業務之營業使用者，兩造無須特別約定倘無法過戶，被告得返還所收價金等契約條款或協議事項。惟兩造卻於系爭買賣契約第13條第3項約定「雙方同意如後開不動產產權無法過戶給甲方（即原告），乙方（即被告）將所收售價金無息全部退還給甲方，乙方不得異議。」；甚至兩造於79年7月16日簽署協議書第2條約定「因系爭土地位於幼獅工業區受法令限制暫無法辦理土地過戶登記，雙方協商同意，為保障原告權益計在未辦妥土地過戶登記為原告名義前，被告同意系爭土地由原告辦理新臺幣貳仟萬元正之抵押權設定登記。」。可見兩造於簽約時皆明知原告承買系爭土地係為供作經營貨運業務之營業使用，於經濟部工業局核准工業區用地變更規劃暨允許引進運輸倉儲之產業類別之前，系爭土地受限當時法令限制，無法辦理過戶登記予原告，至於原告申請設立乙種汽車修理廠，係為合法興建系爭土地上之建物，與系爭土地應先申請變更用地規劃始得辦理移轉過戶無涉。故系爭買賣契約之土地移轉登記請求權，應以經濟部工業局於90年6月15日公告時，起算其消滅時效，則原告於105年5月23日提起本件訴訟，並未罹於15年時效而消滅。
（三）本件有無情事變更原則之適用？（包括宣告終止、調整價金、另原告給付使用土地之地價稅及土地增值稅）
1、兩造簽訂系爭買賣契約時，既已明知當時因相關法令限制而無法辦理土地移轉過戶，自可預見無法過戶期間之地價稅應由被告負擔，但仍約定土地增值稅由被告負擔；依兩造於系爭買賣契約中約定地價稅於過戶前由被告負擔，過戶後由原告負擔，可知兩造業於系爭買賣契約中對於因法令無法移轉過戶之風險已預作約定，被告僅得依契約之約定履行，而無適用情事變更原則。
2、得享有土地增值利益者，無非指土地所有權人因處分土地而賺取其增值利益者，但原告迄今僅取得系爭土地之占有使用，未取得所有權。因此，享有系爭土地之增值利益者，當為有權處分系爭土地之登記所有權人即被告。且被告迄今仍拒絕依約履行，實為貪圖系爭土地事後價值增漲之利益。另依兩造於系爭買賣契約之約定，由被告自行負擔過戶前之地價稅及土地增值稅，且被告迄今仍拒絕依約辦理系爭土地移轉過戶，則被告抗辯稱原告獲得相關利益，顯無理由。至於兩造於79年間訂立系爭買賣契約時，被告已收受原告給付第1、2期買賣價款計2,000萬元，同時將系爭土地點交原告接管，是原告本於系爭買賣契約之點交約定，而占有使用系爭土地，具有正當權源，無需再支付租金。被告抗辯原告取得相當於租金之利益云云，並無依據。
（四）原告請求被告給付違約金有無理由？
1、上開爭執事項一關於主權利（移轉登記請求權）之爭點是否及於違約金？促進產業升級條例於91年1月30日修正公布刪除第30條就工業區土地所有權移轉時，應報經工業主管機關核准並檢附核准文件申辦所有權移轉登記之相關規定。是被告於該時無須先報經主管機關核准，即得逕行申辦系爭土地所有權移轉登記，惟被告仍拒絕依約履行，被告應自91年1月30日起發生給付遲延。而原告僅以自被告95年11月23日函覆拒絕履約之日起至起訴狀送達翌日止，約9年6個月期間，依買賣契約第7條第3項約定，每逾一日依買賣總價款（21,644,000元）千分之2計算違約金為43,288元，可得違約金總計150,101,140元（計算式：43288×365×9.5＝000000000），請求原告依約給付違約金，於法有據。
2、若違約金請求權未消滅，原告請求違約金是否過高？是否應予酌減？
（1）原告自始依約給付2000萬元，卻僅取得系爭土地之有權使用，蒙受支出2000萬元卻無法取得土地所有權之雙重損失，然被告收取原告給付之價金，迄今仍保有系爭土地所有權，就其財務報表之資產計算上已屬雙重得利。又被告迄今仍得基於土地所有權人之名義，將系爭土地擅自售與第三人，被告始為真正享有土地增值效益者。縱使被告應負擔地價稅賦，被告僅需偕同辦理系爭土地所有權移轉登記，自可無須繼續負擔繳納稅金，因此，被告支出後續之稅捐等費用，難以歸責予原告。
（2）經濟部工業局於90年6月15日公告受理工業區用地變更規劃申請後，原告於94年10月3日委請律師發函限期催告被告依系爭買賣契約履行，辦理系爭土地移轉登記過戶等事宜，免負給付遲延之相關法律責任。足證原告於系爭土地所受相關法令限制鬆綁後，已發函請求履行系爭買賣契約，乃被告貪圖系爭土地事後價值增漲之利益，不願依約履行移轉過戶予原告。
（五）並聲明：
1、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地所有權辦理移轉登記予原告。
2、被告應給付原告150,101,140元，及原告於105年5月23日提出民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告請求辦理系爭土地移轉登記有無理由？
1、系爭買賣契約應為無效。
（1）兩造於79年4月18日簽署系爭買賣契約時應適用之法律即獎勵投資條例暨同法施行細則第95條規定、輔導青年利用臺中幼獅工業區創辦事業辦法第一條、第二條、第三條及第十四條規定，及臺中幼獅工業區土地出售要點第三點及第六點（五）項規定，因系爭土地所在臺中幼獅工業區係專供符合規定條件之創業青年，是承買人即原告購買系爭土地必須符合創業青年之法定資格，若原告已完成法人登記，創業青年之出資總額不得低於該事業之51％。是原告應就其是否符合臺中幼獅工業區承買人之法定資格，負舉證責任。
（2）原告起訴迄今就被告應負何種契約或法律義務，主張不一，已難信為真。兩造就系爭買賣契約從未約定原告購買系爭土地之用途，被告亦未擔保原告用途（即違法做為貨運集散站）之約定或義務。依經濟部工業局106年3月21日工地字第10600265180號函覆說明五，可知「乙種汽車修理廠」於90年8月14日法令廢止前得進駐工業區，被告於79年9月亦依法配合原告以「汽車修理廠」申請建廠進駐，但原告卻遲未辦理土地過戶，其原因應為原告不符承買人之資格，且自始違法使用系爭土地作為「貨運集散站」，而非合法供「乙種汽車修理廠」使用等。是原告違規使用屬「自始主觀不能」，不影響時效之起算。至於原告依經濟部工業局90年6月15日工( 90)地字第09003514350號函主張係於90年間開放「運輸、倉儲、及通信業」等，惟系爭買賣契約未明文約定此限制，被告無義務配合。且依經濟部工業局106年3月21日工地字第10600265180號函覆說明六所示，不論依據獎勵投資條例、促進產業升級條例及產業創新條例規定，「貨運集散站」迄今仍不得進駐，顯非屬於原告主張「運輸、倉儲及通信業」之類別。綜上，原告主張依79年4月18日簽訂之系爭買賣契約，卻未舉證證明其符合創業青年資格，依舉證責任分配法則，難認系爭買賣契約為有效。再者，兩造就系爭買賣契約未限定土地之用途，且被告早於79年9月即配合原告合法申請「汽車修理廠」建廠進駐，原告卻違規以「貨運集散站」自始經營迄今，則原告之違規行為導致系爭土地無法辦理過戶，非屬被告應配合容忍或辦理之契約義務，而係原告主觀因素所致，故依民法第128條規定，時效應自系爭買賣契約第三條約定於79年4月26日原告可辦理系爭土地過戶時起算，迄今已超過十五年，已罹於時效。
（3）兩造雖因原告欠缺法定資格，而於系爭買賣契約約定得指定第三人名義登記，但未具體約定「登記予符合持有該工業區用地之特定第三人」，不符民法第246條但書規定，系爭買賣契約仍屬無效。即使兩造另簽訂協議書（原證2，本院卷第14頁），但協議書全文亦均無明白約定指定登記於任何有「創業青年」資格之第三人，或具體約定登記於有「創業青年」資格之特定第三人，非符合民法第246條但書規定之有效記載。兩造於79年4月18日簽署系爭買賣契約時，未約定、限制或擔保原告購得土地之用途。系爭買賣契約簽署後約三個月，原告仍未辦理過戶，被告當時不知原告欠缺「創業青年」法定資格，亦不清楚為何原告無法辦理過戶，僅於79年7月18日配合原告簽署協議書，於系爭土地設定抵押權擔保原告已支付之價款，自無從依協議書推斷被告知悉「法令上限制」之情形。是依協議書內容，可知兩造就原告已支付價款部分，係以設定抵押權方式為擔保，其價金清償期限為82年7月16日，則兩造明確約定若未於該期限過戶，雙方以返還價金之方式辦理，清償期限至82年7月16日止。故雙方於屆期時仍無法辦理土地過戶，已明確約定依系爭買賣契約書第十三條第（三）項約定辦理。
2、若系爭買賣契約有效，系爭土地移轉登記請求權應自請求權可行使時起算，即自系爭買賣契約第三條第（一）項約定，自79年4月26日起即得行使，時效於94年4月26日消滅：
（1）若原告符合承受系爭土地之法定資格，系爭買賣契約自始有效，依系爭買賣契約第三條第（一）項約定，及契約全文未提及原告購買土地係作為何種產業，亦未要求被告配合原告將土地辦理為相關產業用地之義務。若系爭買賣契約簽署當時不存在法令限制，原告主觀欲做違法使用，亦不影響原告請求移轉土地之請求權，即自系爭買賣契約第三條第（一）項約定之79年4月26日起，至94年4月26日止時效消滅。
（2）系爭土地未限制「乙種汽車修理廠」進駐，但限制「貨物集散地」使用，若系爭買賣契約非因原告欠缺法定資格而無效，然依兩造未於系爭買賣契約限制原告之用途，且被告已將系爭土地交付原告申請興建乙種汽車修理廠，則時效應自系爭不動產買賣契約第三條第（一）項約定於79年4月26日起算，於94年4月26日消滅。又被告簽署協議書後，配合原告申請工廠製造「乙種汽車修理廠」，不知原告興建完畢後係違規使用，因原告主觀違規使用導致無法辦理土地過戶，屬原告之主觀給付不能，不影響時效之起算。又原告主張係促進產業升級條例事後鬆綁如何云云，以產業升級條例於79年12月29日頒訂，時效應自79年12月29日之翌日起算，至94年12月29日止，亦罹於時效。至於原告為取得所有權而應辦理事項之時程，屬原告對己義務，其不主動或積極履行，應自行承受時間上之不利益或利益，不影響被告時效抗辯之進行。至於若原告本件並非受到規劃用地限制等，而係欠缺「創業青年」法定資格，依經濟部工業局106年3月21日工地字第10600265180號函覆說明四「輔導青年利用幼獅工業區創辦生產事業辦理（89年9月14日廢止）」，依該法規上開廢止之翌日起算，亦於104年9月14日罹於時效。
（3）經濟部工業局106年3月21日工地字第10600265180號函覆說明六所示，不論依獎勵投資條例、促進產業升級條例及產業創新條例規定，「貨運集散站」不符用地規劃之用途，迄今不得進駐。因此，原告依工業局90年之公告欲變更為「運輸、倉儲及通信業」等語，洵乏依據。又內政部係辦理土地登記機關，僅針對審查登記時是否要檢附他機關之核准文件為函釋，並非表示或推論系爭土地買受人不須具備法定資格，或系爭土地可供做非工業或貨運集散地使用。是促進產業升級條例與系爭買賣契約效力無關，原告主張時效延後至促進產業升級條例發布日起算，並無理由。
（二）退步言，若鈞院認為系爭買賣契約有效，且未罹於時效，本件應有情事變更之適用，被告主張鈞院應宣告終止、或調整價金，令原告給付使用土地之地價稅及土地增值稅等：
1、原告於79年間即占有系爭土地作為營利使用，享有土地之全部權能及超過十倍土地增值之利益，若認系爭買賣契約有效，原告為買受人，其既已取得系爭土地之占有，應依系爭買賣契約第三條第(三)款約定，指定過戶登記人之名義，辦理過戶，並繳納土地增值稅及每年之地價稅，始符契約及誠信原則，並由實際享受土地增值利益者即原告負擔土地增值稅及地價稅，但原告違反系爭買賣契約規定，遲延行使權利，受有下述之利益，被告受有損害：
（1）原告於79年4月18日向被告購買系爭土地後，因土地價值增漲，由78年9月公告現值每平方公尺1,694元，至105年已增長為10,800元，僅依公告現值即增值約6.4倍，若依市值計算，已超過10倍以上，以系爭土地於79年間總價金21,644,000元計算，系爭土地目前市值至少為2億至3億元。足見已有情事變更，如原告依原土地價金給付，顯失公平。
（2）被告自79年起至105年止，就系爭土地已繳納地價稅772,096元，若系爭買賣契約為有效，原告並已取得占有，則其未依約指定名義人辦理過戶，未繳納土地增值稅及地價稅，而被告已為其繳納地價稅772,096元，原告顯係故意遲延。又因原告遲延所生之土地增值稅，應歸責予原告。依誠信原則應由原告支付，但原告卻拒絕支付，而享有不支付土地增值稅約800餘萬元之利益。再依系爭買賣契約第四條第（一）、（二）項約定，土地增值稅由出賣方負擔；地價稅，於過戶前由出賣方負擔。若非原告遲延履行，系爭土地過戶時，被告應繳納之土地增值稅為零，亦無需繳納歷年地價稅。系爭買賣契約雖約定由被告負擔土地增值稅，但因可歸責予原告導致遲延辦理移轉登記而增加稅額負擔，此與原告行為之間，具有因果關係，應可歸責予原告。是超過原應繳納之稅額包括土地增值稅及地價稅，被告依約本無須負擔，若原告為達系爭土地所有權之移轉目的，將致使被告增加負擔，依民法第231條第1項規定，請求原告負擔因其遲延而增加稅賦之損害賠償。則系爭土地若移轉予原告，及因繳納土地增值稅為移轉土地之前提條件，原告應依法負擔土地增值稅及地價稅後，再將系爭土地移轉予原告。
（3）系爭買賣契約具無效之事由，原告僅支付土地價款2000萬元，卻請求被告於79年5月12日與其訂立系爭土地之租賃契約，承租系爭土地並私自違法使用，原告卻從未支付租金或依土地價值之調漲而支付合理租金，迄今已27年，以系爭土地位於臺中幼獅工業區，每月租金10萬元計算，原告獲取相當於租金之利益高達3240萬元，相較原告買受系爭土地時僅支付價款2000萬元，卻享有3240萬元之利益，原告顯有故意不履行買賣契約或行使權利，以享有規避支付租金義務之利益。
（4）系爭買賣契約簽署至今已27年，系爭土地早交由原告占有使用而受有實質利益，原告卻為避免支付地價稅及租金，享有土地價值增漲2億至3億元之增值利益，迄今始依存在無效事由且罹於消滅時效之契約為主張，自無可採，並可歸責於原告。且原告請求被告承擔之巨額土地增值稅及地價稅，均有不可歸責於被告之事由，致情事變更非當時所得預料，若依原有效果顯失公平，是依民法第227條之2規定，審酌被告因情事變更所受損失及原告所得利益，與其他實際情形，為原告增減給付如下：
①審酌目前市價，調漲系爭土地之價金：
兩造簽訂系爭買賣契約時，系爭土地之公告現值每平方公尺為1,694元，以系爭土地面積3,328平方公尺，其公告現值為5,637,632元，兩造約定之土地買賣價金為2164萬元，售價約為公告現值之3.8倍。又系爭土地105年度公告現值每平方公尺已為10,800元，公告現值為35,942,400元，市價約為3.8倍即136,581,120元，再參酌該地區105年12月最新實際交易價格每坪12萬3千元，約每平方公尺（乘以3.30579）為406,612元，乘以系爭土地面積3,328平方公尺，約135,325,000元。爰請求以當年價格比例推算或以實際交易價格計算之金額，於1億3500萬元至1億3600萬元之間調整系爭土地價金。若原告主張其已支付2000萬元應自土地價金中扣除，則原告長期使用土地所獲得相當租金之利益3240萬元，應另外加計支付予被告。
②若系爭土地應移轉登記予原告，則以系爭土地市值已增漲
十倍以上，且於79年買賣時己交由原告占有興建廠房使用，而受有實質利益，卻無需支付租金等情，依客觀公平之標準，原告未給付之價金尾款1,644,000元，至少應增加為16,440,000元。另原告應支付被告相當於租金之使用利益約3240萬元；至於土地增值稅及地價稅合計約8,772,096元，係因可歸責予原告導致遲延辦理移轉登記而增加之稅賦負擔，原告應依法負擔後，被告再將系爭土地移轉予原告。綜上，原告至少應給付57,812,096元，被告始有過戶土地予原告之義務，被告為同時履行抗辯。
（三）原告請求違約金應無理由：
1、系爭買賣契約自始無效或已罹於消滅時效，原告主張被告違約不履行，自無理由。且原告延後消滅時效之起算點，主張以被告95年11月23日請求原告辦理土地移轉過戶請求權罹於時效之信函，作為計算違約金之起點，惟原告非以其給付價款2000萬元作為違約金計算之基準，卻以買賣總價款21,644,000元作為計算，但原告尚未支付1,644,000元之尾款，可見原告欲獲取不當利益之目的。且原告之請求權時效已消滅，被告於95年11月23日拒絕移轉登記系爭土地予原告，於法有據，非屬違約，則依民法第146條規定，移轉不動產登記之主權利既已消滅，自無發生遲延可能，而遲延違約金之從權利，其時效亦併同消滅。
2、原告未受有損害，不得請求違約金。縱使原告得請求，亦應予酌減。蓋系爭土地迄今市值已較締約時增值10倍以上，價值約2億至3億元，依此計算原告請求移轉系爭土地之所有權，其獲利應有2億至3億元，若再扣除土地增值稅800餘萬元後，原告仍有高額獲利。然原告拒絕支付或分擔土地增值稅，卻主張享有所有土地增值利益，違反誠信原則，顯屬無理。再者，原告僅於79年間支付2000萬元之土地價款，卻要求被告負擔高達800餘萬元之土地增值稅，若加上被告為原告支付之地價稅772,096元，被告之權益受損至鉅。甚至原告要求高達1億5千餘萬元之違約金，原告無異以無償方式取得系爭土地，並使用27年期間，享有2億至3億元之增值利益，卻請求被告支付1億5千餘萬元之違約金，嚴重違背契約、法律、誠信及事理。
（四）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於79年4月18日簽訂不動產買賣契約書，約明原告公司向被告公司承買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），買賣總價金為2164萬4000元（契約：原證一）。
（二）原告公司依約支付定金、第1期、第2期買賣價款合計2000萬元與被告公司；被告公司亦於收受定金價款同時將系爭土地點交原告公司接管，原告公司在其上土地興建建物使用迄今。系爭不動產於被告公司收受訂金時，即點交原告公司使用，原告公司於79年間向當時臺灣省政府建設廳申請核准設立工廠製造乙種汽車修理廠，內容如被證5所示。竣工時間為80年10月10日，並於80年11月23日取得使用執照，內容均如被證6所示。
（三）兩造於79年7月16日簽訂協議書，約定為保障原告公司權益，在未辦妥土地過戶登記為原告公司名義前，被告公司同意系爭土地由原告公司辦理2000萬元之抵押權設定登記（協議內容：原證二），兩造並於79年7月19日辦理抵押權設定登記完訖。
（四）原告於94年10月3日委請律師發函限期催告被告於文到10日內依買賣契約履行，辦理土地移轉登記過戶等事宜，免負給付遲延之相關法律責任（原證九）。
（五）被告於95年間以原告無權占有系爭土地為由，提起訴訟請求原告拆除地上物返還系爭土地，經本院以95年度重訴字第92號民事判決駁回（原證五）。
（六）原告於95年11月15日發函限期催告被告於函到3日內備妥相關資料，辦理過戶（原證十）。被告於95年11月23日發函稱該買賣契約早於79年間即已簽訂，依法實已罹於時效（原證七）。
（七）原告於104年11月23日委請律師發函限期催告被告於文到10日內出面協商系爭土地移轉過戶相關事宜（原證十一）。被告於105年5月11日發函主張解除兩造間不動產買賣契約，並主張消滅時效（原證六）。
四、兩造爭執事項：
（一）原告請求辦理系爭土地移轉登記有無理由？
1、系爭不動產買賣契約是否有效？
2、若有效，系爭土地移轉登記請求權於何時起算？是否罹於時效而消滅？
（二）本件有無情事變更原則之適用？（包括宣告終止、調整價金、另原告給付使用土地之地價稅及土地增值稅）
（三）原告請求被告給付違約金有無理由？
1、上開爭執事項一關於主權利（移轉登記請求權）之爭點是否及於違約金？
2、若違約金請求權未消滅，原告請求違約金是否過高？是否應予酌減？
五、本院之判斷：
（一）兩造於79年4月18日簽訂（土地）不動產買賣契約書，雙方約定：「三、移轉登記：（一）乙方（即出賣人指被告）應於柒拾玖年肆月貳拾陸日前備妥全部不動產移轉登記（暨甲方公教貸款）所需文件稅據及印鑑證明書蓋章齊備交付甲方（即買受人指原告），偕同甲方辦理登記。（二）雙方同意共同委託代理人辦理移轉登記，日後如需任何一方提供證件（包括蓋章）時，經代理人通知一週內，應無條件提供，不得藉故刁難或異議。（三）過戶登記權利人名義，甲方得自行指定，乙方不得異議。」（本院卷一第10頁）；又79年7月16日兩造復簽訂協議書約定：「二、因上開土地（刪一字『依』）位於幼獅工業區受法令限制，暫無法辦理土地過戶登記，雙方經協商同意，...」（本院卷一第14頁）。是兩造於簽訂（土地）不動產買賣契約書及協議書當時，均已明白知曉，雙方所買賣交易之土地，有暫時無法完成所有權移轉登記與原告之情事。況被告於買賣契約書中亦同意，原告得自行指定過戶權利登記人，且兩造於嗣後之協議書中亦約定以設定抵押權之方式，在因法令限制無法辦理過戶期間，保障買受人權益。是對於原告並未具備受登記移轉權利要件之事實，兩造已然於契約中明文以原告得指定登記人或於因受法令限制暫時無法辦理土地過戶登記前，暫以設定抵押權之方式為因應而予以排除，則被告主張本件買賣契約因原告不具備買受人資格應屬無效云云，應無可採認。
（二）又「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」、「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。」民法第125條、第128條分別定有明文。本件依兩造簽訂之上開（土地）不動產買賣契約書三之（三）記載，原告得指定過戶登記權利人，被告不得異議之意旨，可認為，縱使原告本身不具備可登記為系爭買受土地所有權人之資格，但並不妨害原告行使指定符合資格之第三人請求被告辦理移轉所有權登記之權利，是原告得行使該項請求權之時間，應自契約簽訂日即79年4月18日起算，且兩造雖另於79年7月16日另行簽訂上開協議書，然該協議書內並未對於原告行使指定符合資格之第三人請求被告辦理移轉所有權登記之權利為任何限制，故原告之請求權是否行使並未因之受任何影響，因此原告於本件契約之請求權消滅時效應於94年4月17日屆滿。
（三）按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有明文；又請求權之消滅時效完成後，依民法第144條第1項規定，債務人得拒絕給付，固係採抗辯權發生主義，債務人僅因而取得拒絕給付之抗辯權，並非使請求權當然消滅。惟如債務人行使此項抗辯權，表示拒絕給付，債權人之請求權利因而確定的歸於消滅，債務人即無給付之義務；消滅時效完成之效力，固發生拒絕給付之抗辯權，惟債務人為抗辯後，消滅者為請求權而非權利本身，依此可知，債務人得主動提出以消滅時效已完成，拒絕清償債務之抗辯權利，債務人為抗辯後，請求權即為消滅（最高法院97年度台上字第1113號、100年度台上字第608號裁判參照）。原告雖另於請求權時效屆滿後之94年10月3日委請律師發函限期催告被告於文到10日內依買賣契約履行，辦理土地移轉登記過戶等事宜（本院卷第108頁至第110頁），又於95年11月15日發函限期催告被告於函到3日內備妥相關資料，辦理過戶（本院卷第111頁），惟經被告於95年11月23日發函稱該買賣契約早於79年間即已簽訂，依法實已罹於時效為回覆（本院卷第112頁）。本件原告請求權係至94年4月17日消滅時效即屆滿，已無從因請求而發生時效中斷之效力，且上開情形亦無時效中斷之情事發生。從而，被告以請求權時效消滅抗辯，拒絕履行契約，並非無據。
六、綜上所述，原告於本件買賣契約之請求權既因請求權時效經過後，經被告行使時效抗辯而消滅，故原告依兩造簽訂之契約內容，請求被告履行契約暨請求被告依契約第7條第3項約定給付違約金，應無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，應併予駁回
七、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 黃美雲