臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第379號原 告 雅典華廈管理委員會法定代理人 劉政瑩訴訟代理人 蔡振修律師複代理人 胡郁伶律師被 告 許永順
蔡錫資訴訟代理人 蔡弼超共 同訴訟代理人 陳昭全律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國107年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告許永順應將坐落台中市○區○○○段○○○○○○○○○
○○○○○號土地，如附件一複丈成果圖所示B部分（面積1.28平方公尺）之增建雨遮、C部分（面積4.94平方公尺）之增建雨遮、D部分（面積10.63平方公尺）之增建建物拆除，將前揭部分之土地返還全體區分所有權人；並應將台中市○區○○街○○巷○○○號建物外牆如附件二所示F-G、G-H連線，即附件三照片樣式所示之「只園抹茶」廣告招牌拆除並回復原狀。
被告許永順應給付原告新臺幣三萬八千八百二十二元，及自民
國一○五年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○五年六月九日起至返還第一項之土地止，按月給付原告新臺幣八百零九元。
被告蔡錫資應將坐落台中市○區○○○段○○○○○○○○○
○○○○○號土地，如附件一複丈成果圖所示A部分（面積7.13平方公尺）之增建雨遮、E部分（面積10平方公尺）之增建建物拆除，並將前揭部分之土地返還全體區分所有權人。
被告蔡錫資應給付原告新臺幣四萬九千三百三十四元，及自民
國一○五年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一○五年六月九日起至返還第三項之土地止，按月給付原告新臺幣八百二十二元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許永順負擔百分之三十四，被告蔡錫資負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣三十萬五千三百元為被告許永
順供擔保後，得為假執行。但被告許永順如以新臺幣九十一萬五千九百元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項，如原告以新臺幣一萬二千九百四十元為被告許
永順供擔保後，得為假執行。但被告許永順如以新臺幣三萬八千八百二十二元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，如原告以新臺幣三十萬八千三百四十元為被告
蔡錫資供擔保後，得為假執行。但被告蔡錫資如以新臺幣九十二萬五千零二十元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項，如原告以新臺幣一萬六千四百四十七元為被告
蔡錫資供擔保後，得為假執行。但被告蔡錫資如以新臺幣四萬九千三百三十四元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項:按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴請求被告許永順將坐落台中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，增建之地上物、廣告招牌拆除回復原狀，並將騎樓上之花盆等雜物清除騰空，及請求給付相當於租金之不當得利、遲延利息、廣告招牌之使用費用；請求被告蔡錫資將系爭土地上增建之地上物拆除、廣告招牌拆除回復原狀，並將騎樓上之花圃花盆及防火巷、逃生梯所在之雜物清除騰空，暨請求給付相當於租金之不當得利、遲延利息、廣告招牌使用費用；嗣於本件訴訟進行中，經變更後之最終聲明為：⒈被告許永順應將坐落系爭土地上，增建如台中市中山地政事務所複丈成果圖所示B部分面積1.28平方公尺雨遮、C部分面積4.94平方公尺雨遮、D部分面積10.63平方公尺地上一層建物拆除，並將土地騰空回復原狀，返還予雅典華廈全體區分所有權人。⒉被告許永順應將系爭土地上，增建如複丈成果圖所示F部分面積2.80平方公尺之門框拆除，並將起訴狀附圖一所示B'斜線騎樓上之花圃花盆等雜物清除騰空。⒊被告許永順應將門牌號碼台中市○區○○街○○巷○○號建物（下稱22號建物）外牆如起訴狀附圖三F-G、G-H連線所示之廣告招牌拆除回復原狀；如於105年7月31日止尚未履行，則應給付原告新臺幣（下同）6,000元整(雅典華廈大樓建物外牆面如本院卷一第199頁，為F-G、G-H連線設置物之拆除回復原狀費用)，並應按月給付原告1,000元(無權占用雅典華廈建物外牆面侵害所有權之相當於租金不當得利)。⒋被告許永順應給付原告363,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告7,583元。⒌被告蔡錫資應將系爭土地上，增建如複丈成果圖所示A部分面積7.13平方公尺雨遮、E部分面積10.00平方公尺地上一層建物拆除，並將土地騰空回復原狀，返還予雅典華廈全體區分所有權人。⒍被告蔡錫資應將系爭土地上，如起訴狀附圖八所示M'斜線部分騎樓上所示之花圃花盆等雜物清除騰空。⒎被告蔡錫資應給付原告462,510元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開第五項土地之日止，按月給付原告7,709元（見本院卷二第30-31頁）。核其所為，係基於被告無權占有原告負責管理使用之系爭土地之同一事實，且為擴張訴之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、雅典華廈公寓大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人於民國103年11月15日，依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第36條第1款及系爭大廈規約第26條第1款第3目，以區分所有權人會議決議授權原告對被告許永順、蔡錫資無權占用系爭土地暨建物提起訴訟，請求土地騰空回復原狀，返還予全體區分所有權人，並請求相當於租金之不當得利。
㈡、系爭大廈建物外牆，如起訴狀附圖三F-G、G-H連線所示部分（見本院卷一第199頁照片），為大廈全體區分所有權人共有所有權之共用物。凡未經住戶規約或區分所有權人會議決議由他人享有專有使用權而擅用者，區分所有權人得依民法第767條、第821條規定，請求擅用者拆除大廈外牆面之設置物回復原狀，亦得依住戶規約授權公寓大廈管理委員會辦理。又依公寓大廈條例第8條第1項、第3項、系爭大廈規約第26條第1款第2目，原告得制止被告等擅用系爭大廈外牆面之行為；且得要求擅用大樓外牆面住戶於一個月內回復原狀；屆期未回復原狀者，原告得直接向該擅用者請求負擔大廈外牆面回復原狀必要費用。
㈢、被告許永順、蔡錫資迄仍無權占有系爭大廈區分所有權人土地，應依法回復原狀返還，並給付相當於租金之不當得利。被告許永順在門牌號碼台中市○區○○街○○巷○○號建物外牆設置如附圖三F-G、G-H連線所示之廣告招牌，且經催告卻未於105年7月31日以前履行回復原狀義務，自應給付原告拆除回復原狀費用，並按月給付其無權占用建物外牆面而侵害所有權之相當於租金不當得利1,000元。
㈣、又依台中市中山地政事務所複丈成果圖所示，，被告許永順無權占用之面積及位置為:B部分面積1.28平方公尺、C部分面積4.94平方公尺、D部分面積10.63平方公尺，至本件起訴止，已無權占有4年，其占用上開土地，所受相當於租金之不當得利，為年息10%，即每年租金為90,990元，月租金為7,583元，4年相當於租金之不當得利為363,960元【計算式：1.23+4.94+10.63＝16.85，54,000×16.85＝909,900，909,900×l0﹪＝90,990，90,990÷12＝7,582.5元，90,990×4＝363,960】至被告蔡錫資無權占用之面積及位置為:A部分面積7.13平方公尺、E部分面積10.00平方公尺，至本件起訴止，已無權占有數十年以上，則其占用上開土地，所受相當於租金之不當得利，為年息10%，即每年租金為92,502元，月租金為7,709元，原告訴請5年相當於租金之不當得利為462,510元【計算式：7.13+10.00＝17.13，54,000×17.13＝925,020，925,020×l0﹪＝92,502，92,502÷12＝7,708.5元，92,502×5＝462,510】。
㈤、對被告抗辯之陳述⒈被告爭執雅典華廈104年度區分所有權人會議決議之效力不
影響本件訴訟:原告係依系爭大廈103年11月15日區分所有權人會議決議、系爭大廈規約第26條第1款第3目、公寓大廈條例第9條第4項、第36條第1款之規定，執行區分所有權人會議決議事項，具備當事人適格，且在被告蔡錫資在未訴請法院撤銷雅典華廈103年度、104年度區分所有權人會議決議並獲得勝訴確定判決前，不得主張該決議無效。
⒉原告否認被告二人所抗辯之兩造間有「默示分管契約」，被
告應就其所主張盡舉證責任。且依台中市中山地政事務所複丈成果圖、系爭大廈建築使用執照圖所示，被告二人占有所涉及之土地為系爭大廈防火巷用地，不可能成立任何無償默示建屋分管契約。
⒊公寓大廈之外牆，應屬共用部分，凡未經住戶規約或區分所
有權人會議決議由他人享有專有使用權而擅用者，區分所有權人得依民法第767條、第821條規定，請求擅用者拆除大廈外牆面之設置物回復原狀，亦得依住戶規約授權公寓大廈管理委員會辦理。又依公寓大廈條例第8條第1項、第3項、系爭大廈規約第26條第1款第2目，原告得制止被告擅用系爭大廈外牆面之行為；且得要求擅用之住戶於一個月內回復原狀；屆期未回復原狀者，原告得直接向該擅用者請求負擔回復原狀費用。又因「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，故以相當於租金之利益價額作為計算被告所受之利益及全體區分所有權人所受之損害，應屬合理、有據。
㈥、並聲明：⒈被告許永順應將坐落系爭土地上，增建如台中市中山地政事務所複丈成果圖所示B部分面積1.28平方公尺雨遮、C部分面積4.94平方公尺雨遮、D部分面積10.63平方公尺地上一層建物拆除，並將土地騰空回復原狀，返還予雅典華廈全體區分所有權人。⒉被告許永順應將系爭土地上，增建如複丈成果圖所示F部分面積2.80平方公尺之門框拆除，並將起訴狀附圖一所示B'斜線騎樓上之花圃花盆等雜物清除騰空。⒊被告許永順應將門牌號碼台中市○區○○街○○巷○○號建物（下稱22號建物）外牆如起訴狀附圖三F-G、G-H連線所示之廣告招牌拆除回復原狀；如於105年7月31日止尚未履行，則應給付原告新臺幣（下同）6,000元整(雅典華廈大樓建物外牆面如本院卷一第199頁，為F-G、G-H連線設置物之拆除回復原狀費用)，並應按月給付原告1,000元(無權占用雅典華廈大樓建物外牆面侵害所有權之相當於租金不當得利)。⒋被告許永順應給付原告363,960元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告7,583元。⒌被告蔡錫資應將系爭土地上，增建如複丈成果圖所示A部分面積7.13平方公尺雨遮、E部分面積
10.00平方公尺地上一層建物拆除，並將土地騰空回復原狀，返還予全體區分所有權人。⒍被告蔡錫資應將系爭土地上，如起訴狀附圖八所示M'斜線部分騎樓上所示之花圃花盆等雜物清除騰空。⒎被告蔡錫資應給付原告462,510元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開第五項土地之日止，按月給付原告7,709元。⒏願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、原告不得以系爭大廈管理委員會之名義，請求被告拆屋及回復原狀暨給付相當於租金之不當得利：
⒈104年12月26日之區分所有權人會議簽到簿(見本院卷第22頁
)，2樓之2、3樓之2分別由張邦彥、郭素姬出席，但2樓之2區分所有權人洪文慧、3樓之2區分所有權人胡璉蒂並未出具委託書委託張邦彥、郭素姬出席，故該次會議僅有12名住戶出席，並未超過系爭大廈規約第7條第3款應有過半數住戶出席之規定，故該次決議應屬無效，原告自無從依該會議主張有權對被告二人提起本件訴訟。又前揭決議既屬無效，則縱使2樓之1、5樓之4住戶嗣後同意將1樓之1（16號）、1樓之4（22號）移送法辦之105年3月25日同意書上簽名或蓋章(見本院卷第26頁)，亦不能使上開自始無效之決議，成為有效之決議。
⒉再該次會議僅決議對1樓之1（16號）、1樓之4（22號）住戶
提起訴訟，並未決議對1樓之3住戶即被告蔡錫資提起訴訟，有原告提出之105年3月25日同意書可證(見本院卷一第26頁)，即並無授權原告得對被告蔡錫資提出訴訟，且被告被告蔡錫資亦未收受如原證10所示之存證信函，亦否認曾簽收103年11月15日之區分所有權人第一次會議紀錄，是原告對被告蔡錫資提起本件訴訟於法不合。
⒊另原告之公告亦僅記載：「1F-4< 22號>違章佔用防火巷、
停車場、堆放瓦斯桶、雜物等，任意設立牌廣告，破壞承重外牆和變色，製造髒、亂、臭，住戶全體身心受創，求30萬元及恢復原狀之工程費和訴訟費」等語（見本院卷一第25頁），並未授權原告得對被告請求給付相當於租金之不當得利。參照臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第310號民事判決所示見解：「管理委員會之職權應依公寓大廈條例第36條之規定，倘屬區分所有權人之權利，而不屬上開36條或法有特別規定者，除得區分所有權人之授權外，管理委員會應不得逕自行使區分所有權人之權利。公寓大廈共有、非專用部分遭侵害時之請求回復或請求損害賠償，並非上開第36條第2款之維護，亦非第11款之保管，法律亦未賦予管理委員會代區分所有權人為請求之權利，管理委員會倘以其名義請求侵權行為人或不當得利人返還，自不應准許。」，顯見原告以系爭大廈管理委員會之名義主張依民法第179條，請求被告給付相當於租金之不當得利，依法不應准許。
㈡、原告不得請求被告蔡錫資將複丈成果圖所示A部分之雨遮及E之建物拆除，亦不得請求被告許永順將B、C部分之雨遮、D部分之建物及F部分之門框拆除，將土地騰空回復原狀返還全體區分所有權人：
⒈共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人實際上
劃定使用範圍，對各自占有管領之部分互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。
⒉被告蔡錫資、許永順之增建部分，均係於71年間建妥系爭大
廈後，由當時之建商協助興建，迄今已數十年，且於本案訴訟之前，亦無證據證明其他區分所有權人對於被告蔡錫資、許永順占用上開空地加以實體爭執或要求拆除，顯見被告蔡錫資、許永順與其他區分所有權人已有默示之分管契約存在，原告不得請求被告蔡錫資、許永順將上開增建部分拆除。
㈢、原告所稱被告許永順增建部分（複丈成果圖所示D部分）是否承重牆壁，若是，被告許永順是否有回復原狀之義務:
被告許永順否認原告所稱該部分為承重牆壁，而有回復原狀之義務，原告應提出證明，並說明請求被告許永順回復原狀之法律依據。
㈣、若原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，其得請求被告許永順、蔡錫資給付之金額計算方式應如下所述：
⒈僅被告許永順如複丈成果圖所示D部分建物（面積10.63平方
公尺）及被告蔡錫資之E部分建物（面積10平方公尺），得作為列入計算相當於租金之不當得利，至於附圖符號A、B、C之雨遮及F之門框，均未占用法定空地，自不應予以列入計算。
⒉再原告應以申報地價為計算標準而非系爭土地之公告現值為
計算依據，且系爭土地僅面臨約7米寬之臺中市○區○○街○○巷，位置非繁榮，原告以年息10％計算租金，亦屬過高。
⒊原告應證明何以被告許永順於105年7月31日止未履行拆除建物外牆設置之廣告招牌，即應按月給付1,000元予原告。
㈤、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項被（見本院卷一第44頁）:
㈠、被告許永順為22號建物所有權人；被告蔡錫資為20號建物所有權人；二人皆為雅典華廈之區分所有權人。
㈡、兩造對於107年1月9日中山地政事務所所製複丈成果圖所示
A、B、C、D、E、F之位置及面積均無意見。
㈢、複丈成果圖所示B、C、D、F增建物為被告許永順所有，原告起訴狀附圖一B’騎樓上花盆、桌椅、活動之廣告設置物為被告許永順所有；起訴狀附圖三F-G、G-H連線所示廣告招牌亦為被告許永順所有，尚未拆除。
㈣、複丈成果圖所示A、E增建物為被告蔡錫資所有，原告起訴狀附圖八所示M’騎樓上花盆、桌椅為被告蔡錫資所有。
四、得心證之理由:
㈠、原告得否提起本件訴訟:⒈查被告抗辯104年12月26日之區分所有權人會議出席人數與
系爭大廈規約第7條第3款規定不合，決議無效，原告不得對被告提起本件訴訟等語。惟原告係依103年11月15日區分所有權人會議決議結果「1F-1、1F-2、1F-3、1F-4佔用防火巷、停車場、地下室破壞主體安全、公共安全…佔用部份限2個月內恢復原狀，否則依法行之」，業據原告提出該次決議為證（見本院卷一第55-60頁），是其據此依系爭大廈規約第26條第1項第3款目、公寓大廈條例第9條第4項、第36條第1款規定，執行系爭大廈區分所有權人會議決議事項，即屬有據。
⒉又公寓大廈條例對區分所有權人會議召集程序或決議方法違
法之法律效果，並未明文規定，依同條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定。」，而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定，即如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力。
⒊故而，縱認本件有被告所稱之出席人數不足情事，依前揭說
明，亦屬召集程序或決議方法違法，被告既未請求法院撤銷該決議，仍對區分所有權人有拘束力；何況原告係依系爭大廈區分所有權人103年11月15日會議決議為執行，被告未舉證該次決議有何無效事由，所辯即非可採。
㈡、被告許永順是否無權占有如複丈成果圖所示B、C、D部分之土地，被告蔡錫資是否無權占有如複丈成果圖所示A、E部分之土地，及原告得否請求拆除被告增設之地上物:
1.按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦規定有明文。復按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。（最高法院62年台上字第1803號民事判例意旨可資參照）。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人則應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
2.原告主張被告許永順係22號建物及坐落基地之所有權人，被告蔡錫資為20號建物及坐落基地之所有權人，其二人並兼為系爭大廈住戶，系爭大廈屬於集合住宅，複丈成果圖所示
A、B、C、D、E部分占用之土地為系爭大廈全體區分所有權人所有，被告許永順經營之飲食店，將D部分占用建造為廚房，並搭建B、C部分之雨遮，復於F部分增建門框，於起訴狀附圖一B’騎樓擺放花盆、桌椅、活動廣告設置物；於起訴狀附圖三F-G、G-H連線牆面設置廣告招牌；被告蔡錫資則在E部分增建建物，並搭建A部分之雨遮，亦在起訴狀附圖八M'部分騎樓上擺放花盆、桌椅等物之情，已據其提出系爭大廈管理組織報備證明、平面位置圖、土地登記謄本、現場照片、存證信函、22號及20號建物謄本（見本院卷一第95、27、29-40、46- 47、64、74-80、91-92頁），且為被告所不爭執，且經本院於106年6月22日至現場履勘及於107年1月9日囑由臺中市中山地政事務所測量結果，被告許永順所有22號建物係作為飲食店之營業場所，如複丈成果圖所示D增設部分為該飲食店之廚房（10.63平方公尺）、B（1.28平方公尺）及C（4.94平方公尺）部分均為雨遮、編號F為設置於騎樓之門框（2.80平方公尺），另其在起訴狀附圖三F-G、G-H連線位置設置載有「只園抹茶」字樣之廣告招牌（見本院卷一第199頁照片所示），並在系爭22號建物前騎樓擺放花盆、桌椅、活動廣告設置物；被告蔡錫資所有系爭20號建物係作為美容、美睫之營業場所，如複丈成果圖所示E部分為該建物所增設（10平方公尺）、A部分為雨遮（7.13平方公尺），另其在系爭20號建物前騎樓擺放花盆、桌椅等情，亦有本院勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷可佐（見本院卷一第195-210、235-241頁、卷二第4-5頁），原告之主張堪信為真實。
⒊被告蔡錫資雖以其未收受原告之通知置辯，惟查，被告蔡錫
資自承其友人唐興誠代為收受系爭大廈區分所有權人103年11月15日會議紀錄，且友人以電話告知代收之事，並有原告提出之簽收單為佐（見本院卷一第148頁、第153頁反面），若非被告蔡錫資授權，其友人豈可能無端代收並通知代收之事，是其辯稱不知限期改善，未收到會議紀錄云云，不足採憑；又被告二人辯稱複丈成果圖D、E增建部分業已數十年，足見該部分與其他區分所有權人有分管之默示合意云云，然此為原告所否認，被告就此部分即負有舉證之責，既被告並未提出任何證據以實其說，則其等此部分所辯，難謂可採。此外，被告復未提出其有何合法權源而占有使用系爭土地上，如複丈成果圖B、C、D（被告許永順）及A、E（被告蔡錫資）部分，是原告主張被告係無權占有等語，應屬可信。
㈢、原告得否請求被告許永順拆除其所設如起訴狀附圖三F-G、G-H連線所示之廣告招牌及將複丈成果圖F部分之門框拆除，及原告得否請求被告許永順、蔡錫資將起訴狀附圖一編號B’、附圖八編號M’擺設之花盆、桌椅等物清除騰空:
⒈按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反第1項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔，為公寓大廈條例第8條第1項、第3項所明定。原告主張被告許永順將其營業之飲食店載有「只園抹茶」字樣之廣告招牌設置於22號建物上方外牆，業經本院履勘屬實，有現場照片可佐（見本院卷一第199頁），依前開規定，自應受系爭規約第26條第1項第2款之限制。被告雖抗辯系爭廣告物係設置於2樓之牆面，業經其2樓住戶同意設置等語。然公寓大廈條例第8條第1項既明定「公寓大廈周圍上下、外牆面」，即表明在該位置所設之廣告物，應受或區分所有權人決議之限制，非區分所有權人個人所得置喙。是原告請求將所設之招牌拆除回復原狀，尚屬有據；惟原告請求被告許永順給付拆除費用6,000元一節，則因原告並未有依規約將牆面回復原狀之行為，與前揭規定不符，難以准許；又原告請求被告許永順按月給付原告相當於租金之不當得利1000元部分，則因前揭規定既限制住戶設置廣告物，自不容原告以被告許永順未回復原狀為由，收取租金，是原告因被告許永順設置廣告物而請求相當於租金之不當得利，亦難准許。
⒉依公寓大廈條例第3條第3、4款「公寓大廈之一部分，具有
使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分」、「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分」之規定。可認所謂法定共用部分者，當係指區分所有標的專有部分以外，而供共同使用者，始足當之。查系爭22號、20號建物謄本分別○○○區○○○○○段4516、4515建號，並均記載有「主要用途：
商業用」、「層次：一層、騎樓、地下層」，均分別記載一層、騎樓、地下層之層次面積、總面積、所有權人、權利範圍等情，有登記謄本可參（見本院卷一第46、47頁），足見含騎樓在內之系爭建物為被告單獨所有，而均具有使用上之獨立性，亦即，無庸其他部分之輔助，而能獨立利用。是依前揭法條規定，系爭22號、20建物無論是1樓或是騎樓部分，均屬被告之專有部分，而非「專有部分以外之其他部分」，是以，自非前揭法條所謂法定共用部分。
⒊又區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由
使用、收益、處分，並排除他人干涉。公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分；約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，公寓大廈條例第4條第1項、第3條第6款、第23條第2項第1款、第33條第1款分別定有明文。查原告並未舉證22號、20號建物之騎樓曾經區分所有權人會議約定為約定共用部分，且經專有部分區分所有權人即原告同意，難認被告不得使用其專有部分之騎樓，則被告辯稱其得自由使用騎樓等語，即屬有據。復依本院於106年6月22日至現場履勘所見，被告建物騎樓固擺放花盆、桌椅、活動廣告等物（見本院卷一第200-201、205-206頁），惟被告所為是否有妨害建築物之正常使用、違反區分所有權人共同利益，或有損害建物主要構造及妨害建築物環境品質之違反系爭大廈規約情事，未據原告舉證證明，是原告主張被告應將騎樓放置在騎樓之物品騰空之請求，即非有理由。
㈣、原告請求被告給付不當得利金額，有無理由：⒈按公寓大廈條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有
權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。惟管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，並依公寓大廈條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年台上字第790號判決意旨參照）。又無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。末按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉經查，被告二人占用系爭土地之位置及面積部分，兩造均不
爭執應如複丈成果圖所示D（面積10.63平方公尺）、B（面積1.28平方公尺）C（面積4.94平方公尺）、E（面積10平方公尺）、A（面積7.13平方公尺）部分，是被告許永順占用部分合計16.85平方公尺（計算式：1.28+4.94+10.63=16.85），被告蔡錫資占用部分為17.13平方公尺（計算式：7.13+10=17.13）；又22號、20號建物鄰近台灣大道、英才路，週遭商業活動繁盛，惟位置於台中市○區○○街巷內，交通難稱便利等情，業經本院到場履勘明確，是應認該增建物占用系爭土地所獲得相當於租金利益以上開申報總價年息8%為適當。系爭土地於100年至105年之公告地價均為每平方公尺9,000元（見本院卷二第37-38頁），而被告許永順係於101年5月7日登記為22號建物之所有權人，占用面積為16.85平方公尺，被告蔡錫資係71年4月7日登記為20號建物所有權人，占用面積為17.13平方公尺，以此計算，原告請求被告許永順自101年6月1日起回溯4年相當於租金之不當得利數額為38,822元【計算式:當期申報地價7,200（即公告地價80%）×占用面積16.85×8%×4＝38,822，小數點以下四捨五入】，暨自105年6月9日起至騰空返還占用之土地止，應按月給付原告809元（計算式:7,200×16.85×8%÷12＝809，小數點以下四捨五入）。被告蔡錫資自本件起訴回溯5年應返還原告相當於租金之不當得利數額為49,334元【計算式:7,200（即公告地價80%）×17.13×8%×5＝49,334，小數點以下四捨五入】，暨自105年6月9日起至被告蔡錫資騰空返還占用之土地止，應按月給付原告822元（計算式:7,200×17.13×8%÷12＝822，小數點以下四捨五入）。原告逾此範圍之請求，均為無理由，應予駁回。
⒊末按，不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，
應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 %，亦為同法第203條所明定。查本件起訴狀繕本均已於105年6月8日送達被告，有送達證書可稽（見本院卷一第110-111頁），揆諸前揭說明，原告就前揭相當於租金之不當得利（被告許永順為38,822元，被告蔡錫資為49,334元），自得請求自起訴狀繕本送達翌日即105年6月9日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息。原告之請求，應屬有據。
五、綜上所述，原告以被告許永順之22號建物、被告蔡錫資之20號建物無權占用系爭土地，其依民法第767條第1項、第821條、第179條及公寓大廈條例公寓大廈條例第8條第1項、第3項、系爭大廈規約第26條第1項第2款等規定，請求被告拆除如複丈成果圖所示A至E部分，返還土地予原告，暨將如起訴狀附圖三F-G及G-H連線所示之「只園抹茶」廣告招牌拆除並回復原狀，暨被告許永順應給付原告38,822元，被告蔡錫資應給付原告49,334元及均自105年6月9日起至清償日止之利息，及被告許永順、被告蔡錫資應分別自105年6月9日起至騰空返還所占用之系爭土地予原告之日止，按月給付原告809元、822元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告就勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 張捷菡