臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第433號原 告 鄉林皇居社區管理委員會法定代理人 林嫦蕙訴訟代理人 李明海律師複代理人 廖于禎律師被 告 鄉林建設事業股份有限公司法定代理人 賴正鎰訴訟代理人 林錦隆律師複代理人 周美瑩律師上列當事人間請求給付代收款事件，本院於民國106年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰玖拾萬壹仟陸佰肆拾元，及自民國一０五年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰參拾萬元為被告預供擔保得假執行，但被告如以新臺幣陸佰玖拾萬壹仟陸佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）位於臺中市○區○○○道○段000號之鄉林皇居社區係被告所興建完成，於民國104年4月11日召開第一次區分所有權人會議並成立管理委員會即原告。被告於原告正式成立後對於每位住戶交屋時須配合預先繳交六個月房屋管理費、車位清潔費、會館會費等之代收結餘款新臺幣（下同）6,901,640元，並未移交予原告，爰依法提起本件訴訟。
（二）依被告與鄉林皇居住戶之買賣契約書第5條第2項約定，住戶向被告繳納之管理費、車位清潔費、公設使用費及修繕準備金共計40,877,833元，應屬公寓大廈管理條例第18條第1項第4款規定之「其他收入」，被告應於104年4月11日原告成立第一屆時，將上開公共基金餘額移交予原告，被告卻未移交。係經兩造於104年9月15日協議後，被告始陸續將104年4月至11月代付公設水電、瓦斯及支出費用合計25,118,193元（包含代撥100萬元預備金、104年4月底POS點數含儲值餘額4,121,111元）、調整4月交屋轉出POS點數18,000元及社區公共修繕準備金8,840,000元交付予原告。再經兩造於105年5月5日進行協議，約定被告應移交上開公共基金餘額6,901,640元，其中除兩造尚有爭議之104年4月至10月間社區維修保養（即電梯維護）費用2,093,273元，被告確實已同意移交餘款4,808,367元。依公寓大廈管理條例第20條規定，管理負責人於社區管理委員會成立後，即負有將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新成立管理委員會之義務，並非以公共設備移交與否作為管理負責人移交公共基金之條件，被告與鄉林皇居住戶之買賣契約書既已載明「依照公寓大廈管理條例之規定」，則同款「移交公共設備後」之約定，顯係增加法律所無之限制，已違反公寓大廈管理條例第20條之強制規定，依民法第71條規定，此部分買賣契約之規定，應屬無效，自無拘束兩造之效力，被告無從推卸其於104年4月11日原告第一屆成立後，所負有移交公共基金餘額之義務。且若如被告抗辯於公共設施移交完成前，並無移交公共基金之義務，何以仍將104年4月至11月間代付之公設水電、瓦斯及支出費用25,118,193元交付予原告？足徵被告抗辯，並無理由。
（三）原告於104年4月11日第一屆成立後，即請求被告移交公共基金，惟被告表示須待原告成立帳戶後始願移交，原告於104年5月29日以社區籌備處名義開立帳戶後，再次請求被告移交公共基金，然被告表示該帳戶非以正式之管理委員會名義開戶，仍拒絕移交。原告則待臺中市西屯區公所函覆同意備查後，於104年12月21日正式以原告名義在臺灣土地銀行開立社區帳戶，開立後社區住戶繳納之管理費用與社區之公設水電、瓦斯及支出費用，始由前開社區帳戶收取、支付，但被告仍拒絕移交公共基金。是以，被告於104年4月11日第一屆成立後，應依公寓大廈管理條例之規定移交公共基金，然因被告拒絕移交，致原告於開立社區帳戶後，始能收取管理費用並用以因應社區支出。又社區之公共設施尚未移交，被告仍負有維修保養責任，以符合適於移交之狀態，若認前開社區維修保養費用仍應由原告負擔，則有失公允。
（四）被告所引用最高法院96年度台上字第2640號判決意旨，僅表明關於社區維護保養費用，應由「公共基金支付」或「由區分所有權人按其應有部分比例分擔」，非專指由社區住戶依應有部分比例分擔，且前開判決之基礎事實係發生於公寓大廈管理條例施行前，與本件公寓大廈管理條例第20條、第57條（於92年12月31日增訂）規定關於公共基金、公共設施移交之爭議不同，難以援引適用。而本件公共設施既尚未移交，關於社區公共設施之維修保養費用，於公共設施移交完成前，自應由被告負擔。
（五）並聲明：被告應給付原告6,901,640元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）依被告與鄉林皇居住戶之買賣契約書第5條第2項、第3項約定，及依買賣契約附件五之管理規約第23條約定，被告於原告成立前，為鄉林皇居社區共同使用部分之管理人，有權代為聘用管理顧問公司，並以買方預繳之管理費支付依其應有部分比例應負擔之管理費。被告向住戶收取住戶所預繳之六個月管理費，得使用於管理期間各該住戶應負擔之管理費，並無疑義。且向住戶收取之預繳管理費（含車位清潔費）、公設使用費及修繕準備金，依被告與鄉林皇居住戶之買賣契約第12條第2項約定，其移交時間係於公設移交後，而原告係104年4月11日成立，然迄今仍拒絕完成公設之點交，因此公共財務之移交時間，尚未屆至。
（二）鄉林皇居之住戶於交屋時預繳之六個月管理費支用情形：
1.鄉林皇居社區大樓共有集合建物442戶，自100年4月11日起開始辦理第一批交屋至104年4月11日原告成立時止（交屋戶共計378戶），支付管理費1.2億元。依社區住戶及被告未售出戶數之比例負擔，住戶應負擔其中約56.2％，被告應負擔餘屋43.8％。鄉林皇居住戶所預繳六個月管理費（含車位清潔費）、公設使用費及修繕準備金僅33,550,860元，尚不足以支付應負擔之管理費，而不足數額均由被告先行代繳。
2.上開已支出之管理費1.2億元，除以鄉林皇居住戶預繳之六個月管理費支付，其於不足數額均由被告墊付，詳述如下：
(1)依被告與鄉林皇居住戶之買賣契約，住戶自通知交屋起，即應負擔管理費（含車位清潔費）、公設使用費及修繕準備金共28,626,540元。但因當時住戶反應鄉林皇居大樓為毛胚屋，裝修期間長且實際入住戶數較少，要求被告吸收自100年3月交屋起至103年7月1日前之三年內所有管理費用。被告本於服務客戶之精神，同意吸收此階段之管理費，而於103年7月1日通知交屋之住戶，被告同意吸收103年7月1日前之管理相關費用，並於當日開設台灣土地銀行西台中分行000000000000鄉林建設事業股份有限公司鄉林皇居社區專戶，於103年8月8日將已交屋之327戶住戶及鄉林未售出之115戶，合計442戶應負擔之六個月管理費（含車位清潔費）、公設使用費及修繕準備金共計36,337,400元（包含住戶25,683,540元、被告10,653,860元），存入該專戶專款專用。
(2)自103年7月1日起，所有管理費均專款專用由該戶頭支出，及至103年12月因預繳六個月（103年7月至12月）之管理費期數已屆滿，被告乃通知已交屋之住戶依雙方買賣契約附件五第5條第4項約定，自104年1月起以每三個月一期繳交管理費共計二期（104年1月至3月、104年4月至6月）。住戶於此階段繳交之管理費亦存入上開專戶，專款專用；而被告就未售出之餘屋部分，亦依約分別於104年1月30日及同年5月4日，繳付存入3,090,780元及2,791,680元至該專戶內。
(3)但原告於104年4月11日正式成立後，屢次以公設未完成點交為由，要求被告應再自行吸收原告成立前之管理費。惟依被告與鄉林皇居住戶之買賣契約第5條第2項約定，不論公設是否完成點交，住戶均應依約自交屋之日起，負擔契約所約定之各項管理維護費用之義務。至於公設是否完成點交，僅涉及公設未完成點交前之危險負擔及公設瑕疵問題，與住戶應依約負擔管理維護費用，分屬二事，原告主張，於法不合。
(4)詎料，原告於104年4月11日成立後，為達其目的，竟以禁止被告銷售人員帶看未售出餘屋之方式，要求被告需再吸收負擔104年4月11日原告成立前所有管理費。被告為維持社區和諧並使社區公共設備得以順利移交，乃於104年5月6日與原告達成初步協議，同意若兩造保持良好互動，社區公共設備經協商後得以順利完成點交，則被告同意考慮吸收原告成立（104年5月6日）前之管理維護費用。惟原告竟於雙方未達成合意且配合完成公設點交，即逕行起訴主張被告應負擔104年4月11日原告成立前之所有管理費用，自屬於法無據。
(5)退步言，自104年4月11日原告成立後，所有管理費支出均由原告核銷後，再自上開鄉林皇居社區專戶支出，該帳戶之收支情形記載至105年6月21日原告要求移交之日止。原告於104年9月4日另開設管理費獨立帳戶，所以管理費收入自104年10月起均由原告自行收取存入該獨立帳戶，而未再存入鄉林皇居社區專戶。因此鄉林皇居社區專戶自104年4月11日起之帳戶內款項，尚不足以支付原告核銷之管理費，被告遂於104年11月27日為原告之利益，先行匯款500萬元，故至105年6月21日即原告要求被告移交之日止，帳戶僅餘40餘萬元，並非帳戶尚有6,901,640元遭被告拒絕移交。綜上，被告為原告之利益，且不違反原告明示或可得推知之意思，為原告支出500萬元管理費用，與民法第176條第1項規定之要件相符。是被告對原告具有支出適法無因管理費用500萬元之償還請求權，而此償還請求權與原告主張代收款返還請求權之給付種類相同，並無不適於或不得抵銷之特約，被告以民事答辯三狀之送達，向原告為抵銷之意思表示，則原告對被告之代收款返還請求權，於500萬元範圍內應歸於消滅。
（三）原告於未配合點交公共設施前，即逕行要求被告負擔104年4月11日前之所有管理費，於法無據，且原告主張104年4月至10月之電梯維修用2,093,273元，因公設未點交而應由被告自行負擔，遂請求被告應移交6,901,640元（計算式：0000000＋0000000＝0000000），惟電梯管理費屬管理費應支付之範圍，其於104年4月至10月之電梯保養維修用2,093,273元，應由鄉林皇居全體住戶負擔，原告請求被告支付此筆費用，自無理由。故原告請求之6,901,640元係以鄉林皇居住戶於104年4月11日原告成立前，所有管理費均由被告負擔之前提下，扣除104年4月11日至104年12月3日支出之管理費，且不計入104年4月至10月之電梯維修用2,093,273元所得出之數額，並非鄉林皇居住戶預繳之管理費銀行帳戶尚有6,901,640元。
（四）依公寓大廈管理條例第20條規定，僅係明定社區公共基金於管理負責人或管理委員變更時，新舊管理負責人或管理委員會應辦理公共基金之移交，並非限制公共基金之移交必須於管理委員會成立後即刻為之。由行政院消費者保護協會公佈之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所示，並未限制出賣人與買受人間不得另為公共基金移交時點之約定，被告與鄉林皇居住戶之買賣契約書第12條第2項約定，係買賣雙方當事人本於契約自由原則所為之約定，自屬有效。原告主張被告拒絕移交自104年4月11日起至105年5月5日止收受住戶所繳納之管理費、車位清潔費、公設使用費及修繕準備金共40,877,833元之餘額6,901,640元，顯有誤解：
1、原告主張於104年4月11日第一屆成立前，所有管理費均由被告自行吸收之前提下，以全部住戶442戶（含被告未售出部分），以每戶預繳六個月之管理費為標準，加上公設使用費及修繕準備金所計算出之金額，並非原告社區住戶於104年4月11日至105年5月5日間，已向被告繳交管理費合計40,877,833元。
2、依原告提出起算日為104年4月11日之財務收支明細表所載，項次B之25,118,193元係原告成立後已核定完畢，委由被告自專戶中支出之公設水、電、瓦斯等費用之總金額，其支付對象為水、電、瓦斯等公司，並非原告；項次C之2,093,273元係被告自104年4月至104年至10月，已從專戶支付予各公司之機電、電梯、機械車位、園藝及靜電機定期保養費用，然因原告要求應由被告負擔；項次D之18,000元係被告於3F2、3E2兩戶交屋前已匯入專戶之POS點數費用，因該兩戶已於104年4月交屋，此部分金額應由買受人自行負擔，遂於製作收支表時列帳扣還予被告，並非原告主張被告有歸還此部分款項；項次E之8,840,000元被告已於104年4月15日將同額支票交付予原告收執。是以，原告主張被告於104年9月15日經協議後始陸續將104年4月至11月代付之公設水電等費用合計25,118,193元、18,000元交付予原告云云，顯有誤解。
3、被告於105年5月13日以105鄉建字第105051300號函說明欄所載之4,808,367元，係以「雙方保持良好互動，社區公共設備經協商後能順利完成點交，則被告同意考慮吸收管委會成立（104年4月11日）前之管理維護費用」為前提，所計算得出之金額，並非專戶內有4,808,367元可移交。
（五）原告社區公共設施之管理、維修、保養費用，依被告與買受人間買賣契約第5條第2項約定，自交屋日起即應由買受人負擔：
1、被告自始並無拒絕移交公共基金，而係原告拒絕依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由公共基金支付共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，反提起本件訴訟，並以拖延公共設施點交之方式，無理要求被告自行吸收公設移交前之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用。參照最高法院96年度台上字第2640號判決意旨，公共設施之修繕、管理、維護費用均應由公共基金支付，原告主張，非有理由。
2、原告於104年4月11日正式成立，並同時現實占有原告社區之共用部分及約定共用部分，被告早於104年4月15日依公寓大廈管理條例第57條第1項規定，將原告社區之設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，依原告之指示送交社區管理中心，由物業管理公司經理訴外人賴瑞興簽收，以此方式移交予原告。原告對社區之公設已享有完全之占有、管理權能，之後所有共用部分及約定共用部分之管理維修費用，均由原告負責核銷，並委託被告自專戶中支出，參照最高法院31年上字第1040號判例、40年台上字第1200號判例意旨，應認原告社區之共用部分及約定共用部分至遲應自104年4月11日原告正式成立之日起，現實上已交由原告占有管領使用，原告社區共用部分及約定共用部分之利益及危險，自104年4月11日起均應由原告負擔。是以，原告於104年4月11日成立後，社區支出與各項機械設備功能缺失無涉之機電、電梯、機械車位、園藝及靜電機定期保養費用共計2,093,273元，均應由原告自行負擔。故原告將公寓大廈管理條例規定之「移交」與民法第373條規定之買賣標的物「交付」混為一談，主張社區公共設施於依公寓大廈管理條例規定辦理移交前，其管理、維護費用應由被告負擔，並無可採。
（六）並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告為鄉林皇居社區之原始起造人，並於100年3月下旬興建完工。
（二）原告於104年4月11日成立，並於104年11月30日向臺中市西屯區公所申請報備，經該區公所於104年12月3日准予備查。
（三）兩造前於105年7月5日至臺中市政府消費者保護官協商所作成之臺中市政府消費爭議案件申訴協調會議記錄記載：「二、協商內容如下：1.因相對人（即被告）認所預收各戶之房屋管理費、車位清潔費及會館會費結餘共計新台幣（下同）6,901,640元（其中包含有爭議之104年4月至10月間所支出之社區維修保養費用計2,093,273元），因社區公共設施點交尚有爭議，將俟點交爭議處理完成後，再行協商返還申訴人，申訴人則認為其中無爭議之4,808,367元應先行返還，雙方意見不一致，協商不成立。」等語。
（四）兩造就公共設施目前尚未完成公寓大廈管理條例第57條之移交程序。
四、兩造爭執事項
（一）原告依公寓大廈管理條例第20條之規定，請求被告移交社區公共基金等之餘額，是否有理由？
（二）如有理由，被告應移交社區公共基金餘額之數額為何？
五、本院之判斷：
（一）按「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」、「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」公寓大廈管理條例第20條定有明文。次查，依被告與社區住戶簽訂之房地買賣契約書（本院卷一第80頁至第91頁）第十二條第二款約定：「乙方（指被告）應於公寓大廈管理條例規定期限內，召開第一次區分所有權人會議，並自取得使用執照之日起，依法擔任管理負責人，執行管理委員會職責至第一屆管理委員會正式成立止，乙方應依照公寓大廈管理條例之規定，移交公共設備後，立即辦理公共財務移交手續予第一屆管理委員會」（本院卷一第84頁）。上開契約條款雖立有「移交公共設備後」之字樣，然依該條款之前後文觀察，該文字僅係說明被告應依公寓大廈管理條例之規定，辦理公共財務移交與第一屆管理委員會，並非以「移交公共設備後」為生效條件。且社區公共財務本為維持社區居民居住之安全與舒適之用，其支出範圍並非僅限於「公共設備」，其他諸如駐衛警、環境維持、社區水電費用等均需社區公共財務以為支付，自無以「移交公共設備」為生效條件之必要，故被告抗辯，兩造尚未移交公共設備，故原告應不得請求被告給付云云，應無可採。而依前開約定內容，賣方應於第一屆管理委員會成立前，負責管理系爭大樓，而於管理委員會成立後移交之，此移交自應包括為管理系爭共有部分而預收之管理費。而此管理費本係為管理委員會或選任管理負責人所預收，是前開約定應認係屬第三人利益契約，苟賣方未依約履行移交管理費義務，管理委員會或管理負責人自得據此直接向賣方請求給付預收管理費，此方符合買賣雙方當時訂約之意思。是原告依前開約定請求被告給付預收之管理費自屬有據。
（二）又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人遲延者，債務人得請求其賠償提出及保管給付物之必要費用，民法第348條第1項、第373條、第234條第1項、第240條定有明文。承此可知，買賣標的物之危險（因管理維護買賣標的物所生費用屬之），在出賣人依債務本旨，交付買賣標的物予買受人以前，原則上係由出賣人負擔，買受人受領交付以後，始由買受人負擔，出賣人係於買受人受領遲延時，始得請求買受人賠償因保管買賣標的物之必要費用。復參照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之等語。是應認管理委員會應於受領或實際管領或遲延受領大樓之共有部分即公共設施時，方有負擔共用部分之管理維護費用之義務。本件被告既遲未就公共設備為交付，且被告亦未提出原告遲延受領或拒絕受領而得請求原告賠償因保管買賣標的物之必要費用之事證，則依上開規定，兩造於完成標的物交付前，其利益及危險，均應由被告承受或負擔，是原告主張104年4月至10月之電梯維修費用2,093,273元，因公設未點交而應由被告自行負擔，應屬可採。
（三）復按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176條第1項，亦定有明文。被告既尚未將公共設備部分移交予原告管理，就此部分所生之管理費用，自應由賣方即被告自行負擔。是以，被告雖主張其於104年11月27日為原告之利益，匯款500萬元至鄉林皇居社區專戶內，故其有無因管理償還請求權，並以此為抵銷抗辯云云。然兩造於完成標的物交付前，其利益及危險，均應由被告承受或負擔，已如前述，則被告匯入500萬元至鄉林皇居社區專戶內以清償之相關費用，均係屬標的物交付前應由被告承受或負擔之費用，被告自不得主張抵銷抗辯。
（四）再據被告於本院105年11月23日言詞辯論程序中表示：「（法官問：原告所請求之金額0000000元係由0000000元及0000000元二筆合計而來，對此數額兩造有何意見陳述？）答：0000000元這筆基本上是電梯的保養費用，對數額不爭執，0000000元這筆的數額我們也無意見，我們是對請求權基礎有意見。我們之前有協商兩造配合點交的話就沒有問題，但是管委會成立後的費用我們是不是還要負擔。縱使請求權基礎無問題的話，給付的時點還是有問題。」等詞。而本院認為原告得向被告請求給付代收結餘款，且不需扣除104年4月至10月之電梯維修費用2,093,273元，亦不得主張抵銷抗辯，均已如前述，則原告請求被告給付6,901,640元（計算式：0000000+0000000＝0000000），應有理由。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項前段及第203條亦有明文。查原告對被告之給付代收款債權，核屬無確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於105年8月25日送達被告之法定代理人（本院卷一第34頁）則依前揭規定，原告請求自本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日即105年8月26日起，按週年利率5％計算之遲延利息，於法自屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條約定及公寓大廈管理條例第20條規定，請求被告給付代收款6,901,640元，及自105年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
民事第五庭 法 官 劉國賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
書記官 黃美雲