臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第508號原 告 賴俊廷訴訟代理人 宋永祥律師複 代 理人 蘇靜雅律師
邱東泉律師被 告 邱瑞容上列當事人間返還價金等事件，於民國106年8月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰捌拾捌萬肆仟捌佰伍拾捌元及自民國一０五年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分九十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參佰貳拾玖萬伍仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣玖佰捌拾捌萬肆仟捌佰伍拾捌元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴聲明：先位聲明請求被告給付原告新臺幣（下同）1336萬1000元及自民國104年4月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明請求被告給付原告800萬元及自104年4月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣變更聲明如其後開聲明所示（見卷㈡第18頁），被告就此訴之變更無異議而為本案之言詞辯論，合於民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項之規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告為購買農地搭設建物供為倉庫使用，於104年3月20日經
由仲介羅阿財介紹，以每坪3萬1000 元，向被告購買其上已完成圍牆、地面水泥鋪設及地上物（即水塔、鐵皮搭設倉庫）等之坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○○號土地（面積依序2508.14平方公尺、1862.73平方公尺、共約1322坪、下稱系爭土地），總價金4098萬2000元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），嗣於104年4月17日完成所有權移轉登記，於同年月20日付清全部價金。
㈡原告於104年12月底突接獲臺中市政府農業局104年12月23日
中市農林字第1040044385號函稱系爭土地疑似違反森林法，嗣於105年1月5 日與行政院農業委員會林務局東勢林區管理處（下稱東勢林管處）、臺中市清水區公所、臺中市政府農業局人員會勘結果，原告始知系爭土地涉有保安林之範圍，㈢嗣臺中市政府農業局於105年1月12日以中市農林字第105000
1069號函檢送會勘紀錄並要求原告「保安林請恢復造林」，原告分別於翌（13）日及隔（14）日以電話通知仲介羅阿財並請轉知被告應出面處理，惟被告仍拒絕理會。臺中市政府又以105年1月21日府授農林字第10500015171號函稱：系爭615土地內其中793.99平方公尺（約240坪）及系爭616土地內其中631.69平方公尺（約191坪），合計431坪，均在1425號土砂捍止保安林內，限期6 個月拆除覆蓋水泥鋪面並恢復造林，不得供為其他使用。原告聯繫被告未得回應下，為免逾期受罰，不得已出資20萬元拆除水泥鋪面及鐵皮屋。
㈣系爭土地部分位在保安林範圍內，而禁止興建農舍等設施使
用，即屬欠缺一般「都市計畫內農業區」所應具有之通常效用，自有價值、效用及品質上欠缺，且原告購買系爭土地表明欲供作倉庫使用，系爭土地涉及保安林部分，顯已無法擔保契約預定之效用，而有重大瑕疵。原告本欲解除系爭土地涉及保安林部分之買賣契約，惟經調閱系爭土地上建照執照，系爭土地已遭訴外人套繪無法分割。又依石亦隆不動產估價師事務所估價報告書，系爭土地涉有保安林瑕疵價格為3020萬4953元，爰依民法第359條請求減少價金1077萬7047 元（00000000元－00000000元＝00000000元）。
㈤並聲明：⑴被告應給付原告1077萬7047元及自104年4月20日
起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保宣告假執行。
三、被告則以：㈠兩造於104年3月2 日經仲介介紹認識，嗣經兩造約定由被告
出售系爭土地予原告，且於系爭契約中明示被告係出售系爭土地及其上未保存登記之建物；原告為求謹慎，特別於104年4 月15日經鑑界完成後始付尾款，原告甚於鑑界當日親臨土地現場詳加比對，且地政事務所亦於鑑界當日於現場以鋼釘及紅漆確認土地面積無誤後，原告始於鑑界筆錄上簽名、付款，是兩造間就系爭契約所約定之買賣標的應無錯誤之情事存在，原告請求被告返還價金自屬無據。且被告於98年1月10日買入系爭土地時，系爭土地之所有權狀及土地登記謄本上均明確記載地目為旱，嗣於104年3月26日被告出售系爭土地予原告時，系爭土地仍屬旱地，並無地目變更之情事，被告就系爭土地於雙方完成買賣後，經臺中市政府勘驗有部分涉及保安林地等情，並不知悉，亦就此事實發生無過失之情形存在，原告自不得就此於兩造完成買賣後始發生之事實，對被告主張返還價金或賠償損害等語置辯。
㈡答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決願供擔保免於假執行。
四、以下之事實有相關書證可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真正：
㈠原告於104年3月20日與被告簽訂系爭契約，購買被告所有系
爭土地（含地上物），約定價金以每坪3萬1000 元計算，總價4098萬2000元，被告於104年4月17日移轉系爭土地所有權登記予原告，原告業於104年4月20日付清全部價金，有系爭契約書、土地買賣所有權移轉契約書及土地登記謄本附卷可稽（見卷㈠第13-17、19-20頁）。
㈡臺中市政府農業局以104年12月23日中市農林字第104004438
5號函，通知原告系爭土地疑似違反森林法，於105年1月5日進行會勘；以105年1月12日中市農林字第1050001069號函檢送105年1月5 日「基地使用之會勘紀錄」並要求保安林部分恢復造林；臺中市政府以105年1月21日府授農林字第1050015171號函暨所附位置圖，通知原告系爭615地號土地內其中7
93.99平方公尺（約240坪）及系爭616地號土地內其中631.69平方公尺（約191坪），在第1425號土砂捍止保安林範圍內，限期6 個月要求原告拆除覆蓋水泥鋪面並恢復造林，不得供為其他使用，有上開函文在卷可參（見卷㈠第24-30頁）。
㈢原告先後於105年5月13日以臺中民權路郵局第915 號存證信
函依系爭契約所載被告住所臺中市○○區○村路○號及於105年6月1日以臺中民權路郵局第1097號存證信函依被告戶籍臺中市○○區○○街○○號通知被告，以系爭土地涉有保安林範圍，無法供作都市計畫內農業區得興建農舍使用，依民法第359條規定解除系爭土地涉有保安林範圍共431坪部分土地買賣，上開存證信函均遭招領逾期退回；原告再以本件起訴狀繕本之送達重為前開解除契約意思表示，有存證信函、郵件回執、郵件查詢單及退郵信封在可佐（見卷㈠第37-67頁）。
㈣系爭615、616地號土地部分坐落第1425號土砂捍止保安林，
面積依序為793.99平方公尺、631.69平方公尺，有行政院農業委員會林務局東勢林區管理處105年11月30日勢政字第1053110061號函可參（見卷㈠第129-145頁）。
五、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查本件被告出賣予原告之系爭土地，登記之地目為旱，位於臺中港特定計畫農業區，有土地登記謄本、土地所有權狀及臺中市清水區都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽（見卷㈠第19-20、92、105-106 頁），依通常交易觀念及雙方締約時之認識，本應具備得供農業區使用之效用，然系爭615、616地號土地部分坐落第1425號土砂捍止保安林，面積依序為793.99平方公尺、631.69平方公尺，有行政院農業委員會林務局東勢林區管理處105年11月30日勢政字第1053110061 號函可參（見卷㈠第129-145 頁），依森林法第23條、第24條、第30條規定僅能供作保安林之管理經營，非經主管機關核准或同意，不得於保安林伐採、傷害竹、木、開墾、放牧，或為土、石、草皮、樹根之採取或採掘，顯然欠缺農業區使用之完整效用，即依都市計畫法臺中市施行自治條例得申請實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關農業設施及農舍等效用（見卷㈠第146頁、147頁反、149 頁），抑且減低經濟上之價值，自屬物之瑕疵，且屬無法補正之瑕疵。被告陳明不知系爭土地部分遭編入保安林等語（見卷㈠第115 頁），證人即仲介羅阿財證稱仲介兩造買賣系爭土地沒有談到保安林等語（見卷㈠第183-184 頁），又依行政院農業委員會林務局東勢林區管理處前開函文，第1425號土砂捍止保安林自30年首次編入告示，迄今已辦理12次部分解除及訂正公告，涉及私有地部分，一律通知私有保安林地主管機關臺中市政府，該處並未收到本案土地所有人申請保安林解除，若土地所有人有土地使用疑慮，可向當地區公所或本處詢問土地是否編入保安林等語（見卷㈠第129 頁），經本院向臺中市清水區公所函詢系爭土地編入保安林是否曾通知土地所有權人，系爭土地所有權人曾否申請解除保安林及查詢編入保安林情事，該所答覆稱此非該所權屬，民眾查詢相關事宜，該所皆轉介權屬機關等語，有該所105年12月16日清區農字第1050027986號函在卷可參（見卷㈠第159頁），依上機關回函，並無證據兩造曾查詢而知悉系爭土地遭編入保安林情形，堪認原告購買系爭土地不知系爭土地部分遭編入保安林，原告於契約成立時既不知系爭土地存有部分遭編入保安林之瑕疵，被告不得援民法第355條第1項規定解免其瑕疵擔保責任。
按物之瑕疵擔保責任係無過失責任，被告抗辯出售系爭土地時不知系爭土地部分遭編入保安林且無過失云云，不能以此主張不負物之瑕疵擔保責任，被告此節抗辯並無理由。
㈡按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359 條定有明文。查系爭土地屬臺中港特定區計畫內之農業區，依據農業用地興建農舍辦法第12條規定，未經解除套繪管制不得辦理分割；又系爭土地上有78年31、32號執照建築套繪，有臺中市清水地政事務所105年12月6日清地四字第1050011521 號函及臺中市政府都市發展局105年12月27日中市都建字第1050216367號函在卷可參（見卷㈠第148、162頁）。原告固曾先以系爭土地涉有保安林範圍之瑕疵為由，就系爭土地涉有保安林範圍共431 坪部分表示解除契約，然系爭土地既經有農舍建築套繪，未經解除套繪管制不得辦理分割，若許一部解除契約，則僅被告應返還原告該部分價金，原告無從分割系爭土地，再將經解除契約之部分土地移轉登記予被告，堪認原告所為一部解除契約顯失公平，是以原告前主張依民法第354條、第359條規定解除一部系爭契約，不生一部解除效力，原告於本件亦不再主張一部解除契約，其主張減少價金，應無不合。
㈢再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物
與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決參照）。本件經送請石亦隆不動產估價師事務所鑑定結果，系爭土地未涉有保安林之瑕疵於104年3月26日總價為3980萬5513元，涉有保安林瑕疵於104年3月26日總價為3020萬4953元，有該事務所106年6月22日隆中訴字第1060502 號函附估價報告書在卷可稽（見本院卷㈡第14頁、外放證物）。系爭土地存有保安林瑕疵佔無瑕疵系爭土地應有價值比例為0.0000（(00000000元－00000000元)/ 00000000元＝0.2412），依本件系爭土地之實際買賣總價款4098萬2000元計算，原告因系爭土地存有保安林瑕疵所得請求減少之價金應為988萬4858 元（00000000元×0.2412＝988萬4858元）。原告主張減少價金之計算應以系爭土地之實際買賣總價款4098萬2000元減去涉有保安林瑕疵總價3020萬4953元之差額計算為1077萬7047元云云，與前揭最高法院判決意旨不合，不能採取。
六、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。原告起訴狀備位聲明已表明請求減少價金，而其所提起訴狀繕本於105年9月12日送達被告（105年9月2 日寄存於臺中市政府警察局東勢分局新社分駐所，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日發生效力，送達回證見卷㈠第73頁），被告自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日即105年9月13日起加付法定遲延利息。從而，原告依民法第359 條規定主張減少價金，並據此請求被告返還價金988萬4858 元及自起訴狀繕本送達翌日即105年9月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 11 日
書記官 許馨云