臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第521號原 告 謝士元訴訟代理人 周思傑律師被 告 陳忠信
陳正義陳明德陳明貴陳明賢陳劉秀鳳陳新發陳再福陳再成陳佳瑜上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土地，面積一一四平方公尺之土地租金，自民國一百零六年三月十一日起調整為每年新臺幣五萬五千五百四十一元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。
本件原告原僅以被告陳忠信為被告，嗣以系爭土地原係被告之被繼承人陳天生承租，陳天生死亡後，由其繼承人共同繼承，因而於民國105年11月28日（見本院卷第45頁）追加陳天生之繼承人即被告陳正義、陳明貴、陳明德、陳明賢、陳劉秀鳳、陳新發、陳再福、陳再成、陳佳瑜等為被告，合於前揭規定，合先敘明。
二、被告陳明賢、劉秀鳳、陳新發、陳再福、陳再成、陳佳瑜均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、先位聲明部分：原告為坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地所有人（下稱系爭土地），系爭土地前於42年12月31日經原告之母謝莊金英出租予陳天生，約定租賃權非經出租人書面承諾不得讓渡或轉租於第三人，租賃期間自43年1月1日至同年12月31日止(下稱系爭租約），訂約後陳天生即在系爭土地興建未辦保存登記之磚造鐵皮建物即門牌號碼臺中市大甲區水源2-31號（下稱系爭建物）居住，嗣陳天生於00年0月00日死亡，由其繼承人即配偶陳王幼及子陳忠信、陳正義、陳明貴、陳明德、陳明賢、陳文城6人共同繼承並取得系爭建物之事實上處分權並占有使用（陳王幼於80年12月5日死亡，由子女繼承，另陳文城於96年8月19日死亡，由其配偶及子女即被告陳劉秀鳳、陳新發、陳再福、陳再成、陳佳瑜繼承）。惟被告將系爭建物（含系爭土地）出租予第三人營業，既系爭租約期限已屆滿，且被告將系爭土地轉租他人，違約租約約定，原告爰以起訴狀繕本之送達作為終止契約意思表示之送達，租約終止後，被告之有占系爭土地即屬無權占有，爰依土地法第103條第1、3、5款、民法第767條第1項前段、中段規定為請求，並聲明:被告應將坐落系爭土地上如臺中市大甲地政事務所106年5月18日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分面積合計98平方公尺之房屋及面積7平方公尺之雨遮浪板拆除，並將土地返還原告。
㈡、備位聲明部分：系爭系爭租約原約定租金以每坪每年二台斤稻谷折算現實授受時之時價而以通常貨幣給付，惟系爭土地於70年7月之公告現值為每平方公尺4,850元，至105年1月之公告現值已為每平方公尺56,100元，申報地價亦為每平方公尺6,960元，增幅達11.6倍，倘依行政院農委會公105年第1期作公糧稻穀收購更種稻穀每公斤收購價26元計算，原租約約定之租金每平方公尺每年僅9.4元，被告既將系爭土地出租營利，應不受土地法第97條規定限制，應調整為系爭土地以每年之申報地價百分之10計算之租金為適當。爰依民法第442條規定請求調整租金。並聲明:被告承租原告所有系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之10計算。
二、被告陳忠信、陳正義、陳明貴、陳明德則以：
㈠、先位答辯：被告之被繼承人陳天生過世後，由其子6人共同繼承，並共同出資依不定期租約承租系爭土地約128平方公尺，其後因政府徵14平方公尺，始餘目前之114平方公尺，因土地為不規則之V字型，無法完全隔間，兄弟6人之家眷乃搬離各自購屋居住，因利用價值已不如前，年租金本應降低，依平均地權條例第63-1條，因重劃而增減利用價值者，承租人得向對方請求變更租約及增減相當租金，又兩造為不定期租賃，並無租賃期間之約定，亦未將土地轉租他人（僅為房屋使用權部分出租），原告不得終止租約。
㈡、備位答辯：原告之母謝莊金英前於63年間已向法院申請調高租金，因系爭土地曾因被徵收致僅有約7坪面積可供建築，故法院以66年度訴字第6301號民事判決年租金依申報地價百分之4計算並已確定，80年間原告曾欲提高租金，經長兄陳文城出面協議，口頭約定租金依當年申報地價，按前揭判決所定4%計算，此後，被告均依判決所示之「申報地價百分之4」計算及繳交年租金（104年系爭土地之申報地價每平方公尺6,400元，以4%計算114平方公尺，每年租金為29,184元），至105年因申報地價調漲為每平方公尺6,960元，以4%計算114平方公尺，每年租金漲為31,737.6元，並非原告所稱以行政院農委會稻穀收購價計算。且因政府畫徵收土地之故，原有建物遭受拆除，門面改向、屋頂、隔間及裝潢須全部打掉再裝潢，費工費時，支出加倍，已花費約200萬元，又系爭建物時需小修，約20年亦須大裝修，對被告而言亦屬龐大費用；且因徵收後系爭土地呈V字型之畸零地，僅能設計前後窄房屋，除將騎樓約10坪部分租給麵攤，其餘約18坪由被告陳正義、陳忠信、陳明貴等人使用，並無轉租事實，且應降低年租金始為合理，此外，原承租營業之羹湯屋租期已於106年5月31日屆滿，並無再出租事實。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳明賢、劉秀鳳、陳新發、陳再福、陳再成、陳佳瑜均未到庭陳述，亦未提出任何書狀為聲明及陳述。
四、原告及到庭被告之不爭執事項：
㈠、原告為系爭土地所有人，原告之被繼承人謝莊金英與被告之被繼承人陳天生於00年00月00日簽訂土地租約，由陳天生承租系爭土地使用收益，租賃期間自43年1月1日至同年12月31日止，訂約後陳天生即在系爭土地建造地上物（即門牌號碼○○○區○○路○○○○號）使用。
㈡、前揭租約到期後謝莊金英與陳天生即以不定期限租賃繼續承租關係。
㈢、陳天生於00年0月00日死亡，系爭土地之租賃關係及土地上地上物由被告等人繼承。
㈣、系爭地上物使用系爭土地之範圍如附圖所示。
㈤、系爭地上物於105年6月1日至106年5月31日曾出租他人經營羹湯屋，出租範圍如附圖編號A所示位置及面積。
㈥、兩造間之租金曾經本院以66年度訴字第6301號民事判決（下稱前案調整租金事件）調整，此後被告均以當年申報地價按年息百分之4計算租金，並逐年繳納。
上揭不爭執事項，並有系爭土地之租約、前案調整租金事件判決、土地登記第一類謄本、被告歷年給付租金之證明、本院履勘筆錄、附圖及照片等件（見本院卷第7、27-28、35、69-73、110、第132-144頁）在卷為憑，復經臺中市大甲地政事務所製有附圖（見本院卷第146-147頁）為據，應堪信為真實。
五、得心證之理由：
㈠、先位聲明部分：原告主張被告將系爭土地上興建之系爭建物出租他人，顯已違反系爭租約約定及土地法第103條第1、3、5款之規定，原告以起訴狀之送達為終止租約之意思表示，經查:
1.按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。」，土地法第103條第1款定有明文。而所謂「契約年限屆滿時」，係指契約定有租用期限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之（最高法院42年台上字第1094號判例意旨、司法院院解字第4075號解釋意旨參照）。然所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言。如未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院95年度台上字第388 號、104 年度台上字第559 號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院66年度法律座談會民事類第9號研究意見參照）。查系爭租約係陳天生與謝莊金英於42年訂立，租約期滿，陳天生與謝莊金英間仍存在不定期租賃關係，為兩造所不爭執，惟該租賃契約之目的，依租約第1條僅約定為「使用收益」，有租約在卷可按（見本院卷第7頁）， 揆諸前揭說明，既形式上未定有租賃期限，即應由原告證明契約之期限為何，在未能證明契約屬定有期限前，即難認為有確定之期限，自無土地法第103條第1款規定適用之餘地。故而，原告主張依土地法第103條第1款規定終止租賃契約，難認有據。
⒉又按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回房屋。…承租人轉租基地於他人時。…承租人違反租賃契約時。」，土地法第103條第3款、第5款定有明文。又系爭租約第7條約定「租賃權非出租人書面承諾不得讓渡或轉租於第三人但房屋所有權之移轉視為租賃權之轉讓處理」，有前揭租約在卷可按。惟按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例意旨、同院89年度台上字第1654號判決意旨參照）。本件被告抗辯其等係將系爭建物一部出租他人經營麵攤而非出租系爭土地等情節，業據其陳述在卷（見本院卷第25頁、第39頁反面），並經本院履勘結果，被告僅將土地上地上物一部出租供經營小吃店，其等尚居住於系爭地上物之其他部分等情，有前揭筆錄、附圖及照片可佐（見本院卷第132-144頁），堪認被告所辯尚非子虛，應可採信。故原告未舉證證明被告有將基地轉租他人，與土地法第103條第3款規定不符，而被告所為亦與土地租賃權轉讓或房屋所有權移轉有異，即無違反系爭租約情事，而無土地法第103條第5款要件不合。是以原告據以終止租賃契約，仍屬無據。
⒊綜上所述，原告未舉證證明系爭土地租約為定有期限，亦未
舉證證明被告將系爭土地轉租他人使用。從而，原告先位之訴主張依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告應將系爭土地上如附圖編號A、B及雨遮浪板所示部分拆除後，返還系爭土地予原告，為無理由。
㈡、備位聲明部分：原告先位聲明無理由，法院自應就備位聲明為審判。查原告主張系爭土地價值高漲，原定租金顯然過低，且因被告供作營業使用，即不受土地法第97條租金上限之限制，應按每年度申報地價10％計算租金，故請求法院調整租金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：系爭土地之價值是否確有提昇而有調整租金之必要？如有必要，原告得請求增加租金為幾？經查：
1.系爭土地價值確有提昇而有調漲租金之必要：⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上第4 號判例參照）。
⑵復按「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直
轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，依同條例第13條、第14條、第16條規定，則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「公告土地現值」係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價」係供土地所有權人申報地價之參考，則其等歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
⑶被告辯稱：系爭土地之租金，前經謝莊金英於63年間向法院
申請調高租金，法院以前案調整租金事件判決年租金依申報地價百分之4計算，並已確定，嗣於80年間，兩造口頭協議依當年申報地價按前揭判決所定4%計算，直至105年為止皆以此方式繳納租金，據此可知，原告最後一次調整租金係為66年間，距今業已超過數十年。而系爭土地於70年之公告現值，為每平方公尺4,850元，此後，除72年至76年曾有下降之情形外，其餘年度均持續上漲，其中86年7月為36,000元，至原告起訴年度之105年1月止，公告現值已達56,100元，確有上漲情事；就公告地價部分，86年7月為6,900元，至102年1月為8,200元、105年1月為8,700元等情，有公告土地現值及公告地價查詢系統所示之系爭土地公告地價及公告現值資料可考（見本院卷第212頁），可知105年之公告地價雖較86年公告地價僅有約20%之漲幅，惟同期間公告現值之漲幅已高達約56%，足見系爭土地自86年迄今之20年間土地價值確實已有調昇。且現行收取租金之計算比例已有數十年未調整，則原告依民法第442條規定訴請法院增加租金，應予准許。
⒉原告得請求增加租金若干：
⑴按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。是以，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事裁判要旨參照）。⑵本院審酌系爭土地位於臺中市大甲區，所在位置週邊多為透
天厝房屋，繁榮程度難與都市相提並論，惟其所在之水源路，僅距離大甲鎮瀾宮約150公尺、大甲鎮公所第一市場約70公尺，面臨雙向道通行道路，道路通行車輛頻繁，週邊商店、營業場所林立，有本院106年5月18日勘驗筆錄、附圖、照片及空拍圖在卷可參（本院卷第132-145頁）；又被告租用土地部分係供興建住家使用，然部分建物出租供經營小吃店，而另有獲利，此為兩造所不爭執之事實，並有本院前揭勘驗現場照片可參，是本院認原告請求自起訴狀繕本送達日起（即106年3月11日，以被告中最後送達日翌日起算），就被告承租系爭土地之租金，調整按租用土地105年度申報地價之7％計算每年租金為合理。
⑶原告雖以系爭土地公告現值已達每平方公尺56,100元，且被
告將土地上房屋出租供營業使用，應不受土地法第97條規定之限制，故應以每年申報地價年息百分之10計算等語；被告則以其承租之土地呈畸零地，不易設計，且裝修所費不貲為辯，仍應維持年息百分之4等語。然被告將房屋部分出租面積約占系爭土地面積46%，且僅能供經營小吃店，營業規模不大，出租期間亦難判斷，其餘部分則供其自行居住，是以客觀上難以全部供營業使用認定，另被告所辯地上物時常小修、20年就須作大裝修云云，既為其興建及使用建物可預料之費用，亦不足為維持66年本院所定租金比例之依據，故而兩造上揭所陳均不足採。
⑷本件被告之租金，應調整按租用土地105年度申報地價7％計
算每年租金，而系爭土地105年度申報地價為6,960元，有土地登記第一類謄本可佐（見本院卷第35頁），以系爭土地之面積為114平方公尺計算，則被告之租金應自106年3月11日起，調整為55,541元（114㎡×6,960元×7％＝55,541元，元以下四捨五入）。原告逾此部分之請求，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位之訴主張終止租約，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告，為無理由，不應准許；惟原告依民法第442條規定，以備位之訴請求調整租金，則部分有理由， 部分為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由、備位之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
書記官 許采婕