臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第643號原 告 陳林素連
陳朝圳陳港鐘陳金樹陳瓊雲陳志榮共 同訴訟代理人 王翼升律師複 代理 人 吳恆輝律師被 告 林志昌訴訟代理人 林孟毅律師複 代理 人 鄭伊純律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告起訴原請求：被告應將臺中市○○區○○段○○○段 000地號土地上之地上物全部拆除騰空後（實際面積待測量），將上開土地返還與原告，及自民國 105年8月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬5000元。 嗣於訴訟繫屬中，經本院會同兩造至現場履勘，並囑託臺中市龍井地政事務所於106年4月20日測量完畢後，原告於 107年2月5日具狀變更聲明為：被告應將臺中市○○區○○段○○○段 000地號土地上，如附圖即臺中市龍井地政事務所 106年4月20日106年土測字第031600號土地複丈成果圖編號D所示之廠房（含前方雨遮，面積436平方公尺）及編號E所示之水塔（面積2平方公尺）拆除，將該部分土地併同編號 B（面積38平方公尺）、編號C（面積1平方公尺）所示土地返還予原告，及自 105年8月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2萬8285元（詳本院卷第173頁背面），就更正拆除地上物及返還土地位置及面積部分，僅在補充原聲明使之明確，而未變更訴訟標的，屬補充或更正事實上或法律上之陳述；另就變更請求不當得利金額部分，則屬減縮應受判決之事項，揆諸上開說明，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告之被繼承人陳庚萬於91年11月25日，與被告簽訂原證九之「土地租賃契約書」，將坐落臺中市○○區○○段○○○段000地號土地其中200坪之面積（下稱系爭土地）出租予被告。原告陳林素連於95年5月4日以夫妻贈與為登記原因，取得共有 433地號土地；嗣陳庚萬於100年5月24日死亡後，其 433地號土地應有部分，由原告陳朝圳、陳港鐘、陳瓊雲、陳金樹、陳志榮分割繼承，系爭租賃契約之權利義務則由原告共同繼承。原告就系爭土地因有自用計畫，乃依上開「土地租賃契約書」第7條第5點：「租期屆滿甲方（即原告）除以回收自用外，得繼續租予乙方（即被告）」之約定，於105年8月2日以臺中民權路郵局第170
9 號存證信函，向被告為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，惟被告仍持續無權占有系爭土地，原告爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求被告拆除地上物、歸還土地及自 105年8月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利。
（二）並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖編號 D所示之廠房（含前方雨
遮，面積436平方公尺）及編號E所示之水塔（面積 2平方公尺）拆除，將該部分土地併同編號 B（面積38平方公尺）、編號C（面積1平方公尺）所示土地返還予原告，及自105年8月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2萬8285元。
㈡如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告承租系爭土地是為經營汽車修配廠使用，為陳庚萬出租系爭土地時所知悉，當時並要求被告須買下系爭土地上前承租人訴外人楊炎昇、陳懋森所搭建之地上物，是被告於 85年9月25日以80萬元買下該地上物及其內部設備、水電設施後，始與陳庚萬簽訂土地租賃契約，由此可知，兩造間之土地租賃契約，係以使用系爭土地上建物為目的，而屬租地建屋契約，出租人收回土地應受土地法第 103條之限制。又被告與陳庚萬簽訂第一次書面之土地租賃契約租期屆滿後，即未再簽訂書面契約，且被告仍繼續使用系爭土地，並定期支付租金予陳庚萬，陳庚萬死亡後，亦由原告繼續按月收取租金，故依民法第 451條規定，兩造間就系爭土地之租賃關係應視為不定期租賃契約，依最高法院95年度台上字第 388號判決意旨，被告應得繼續租用系爭土地直至系爭地上物不堪使用為止。據此，原告突然主張收回自用而終止租約等語，顯不符土地法第 103條之規定，且有違誠信原則，屬權利濫用之行為，是原告終止土地租賃約，並不合法。
（二）退步言之，縱認兩造間非屬租地建屋契約，原告遲至 105年 8月1日始寄發存證信函表示於同年7月31日終止土地租賃契約，未依民法第450條至少於契約終止日前1個月通知被告，其終止契約之意思表示亦不合法。
（三）並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠陳庚萬原係臺中市○○區○○段○○○段 000地號土地之
所有人，其與被告有簽訂書面之土地租賃契約，出租系爭土地予被告使用，每月租金原為 3萬元，後於不詳時間減為 2萬7000元，第一份土地租賃契約有約定租賃期間，租賃期間期滿，陳庚萬未再與被告簽訂書面之土地租賃契約，然被告仍為系爭土地之使用收益，陳庚萬亦未表示反對之意思。
㈡被告於 85年9月25日與楊炎昇、陳懋林簽訂被證一之「讓
渡書」，由被告以80萬元之價格，買下楊炎昇、陳懋林前向陳庚萬承租系爭土地時所搭建之地上物及其內部設備、水電設施。
㈢陳庚萬於 100年5月24日死亡後，433地號土地由原告陳林
素蓮、陳朝圳、陳港鐘、陳瓊雲、陳金樹、陳志榮共有，被告並持續按月向原告繳交每月2萬7000元之租金至105年7月24日。
㈣被告現仍占有系爭土地，其占有之範圍為附圖編號B、C、
D、E所示之部分，面積共計477平方公尺。㈤原告於105年8月1日寄發臺中民權路郵局營收股第 1709號
郵局存證信函，表示於105年7月31日終止租賃契約，被告已於同年8月2日收受該存證信函。
㈥被告於105年12月20日在本院提存所，以清償提存之方式
提存5個月份之租金（即105年7月25日起至105年12月24日止之租金），共計13萬5000元。
（二）主要爭點：㈠兩造間目前之「土地租賃契約」係定有期限之租賃契約？
未定期限之租賃契約？若是，定有期限之租賃契約，是否為租地建屋之租賃契約？其期限為何？㈡若係租地建屋之租賃契約，原告主張被告以基地供違反法
令之使用，主張依土地法第103條第2款規定收回基地，有無理由？㈢若係不定期限之租賃契約，被告抗辯原告未依民法第 450
條第3項規定先期通知，終止不合法，有無理由？㈣兩造間之土地租賃契約是否業經原告合法終止？被告是否
無權占有系爭土地上如附圖編號B、C、D、E之部分（面積總計：477平方公尺）？㈤原告請求被告拆屋還地，及自民國 105年8月3日起至返還
系爭土地之日止，按月支付相當於租金之不當得利2萬8285元，有無理由？
四、本院之判斷
（一）兩造間之土地租賃契約屬租地建屋契約，租期應至系爭建物不堪使用時為止：
㈠按在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地
後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。經查，系爭建物於被告承租系爭土地前即已存在，被告為經營汽車修配廠，而買下楊炎昇、陳懋林前向陳庚萬承租系爭土地時所搭建之建物及其內部設備、水電設施，並向陳庚萬承租系爭土地作基地使用，陳庚萬於出租土地時亦知悉被告係要作汽車修配廠使用乙節，此為兩造所不爭執（詳不爭執事項㈡及本院卷第 144頁），足認兩造間之土地租賃關係，確係以使用系爭土地上建物目的，而屬租地建屋契約無訛。
㈡次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第 451條定有明文；又按未定有期限之租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未表示反對繼續租賃之意思，依民法第 451條規定視為以不定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院 104年度台上字第559號、95年度台上字第388號判決參照）。被告與陳庚萬所簽訂之第一份書面土地租賃契約，雖定有租賃期限，惟租賃期限屆滿後，雙方即未繼續簽訂書面租賃契約，惟被告繼續使用收益系爭土地，陳庚萬亦未表示反對之意思，並於陳庚萬死亡後，由被告按月向原告繳納租金等情，為兩造所不爭執（詳不爭執事項㈠、㈢），揆諸上開說明，兩造間之土地租賃關係，自原土地租賃契約租期屆滿時起，因被告仍繼續使用收益系爭土地，陳庚萬未表示反對意思時，並持續按月收取租金，復因屬租地建屋契約，兩造間租賃契約期限，應解為至系爭土地上之房屋即系爭建物不堪使用為止。
㈢原告固主張依被告與陳庚萬所簽訂之「土地租賃契約」第
7條第5點之約定，可知兩造當時已就租期特定至原告收回自用為止等語（詳本院卷第42頁背面至第43頁），並提出原證八、九之書面「土地租賃契約書」為據。惟按私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人應負證明其真正之責，此觀民事訴訟法第357條之規定自明。又同法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者推定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例、71年度台上字第2635號、103年度台上字第2105號判決參照），原告提出之「土地租賃契約書」，雖有載明「租期屆滿甲方除以回收自用外，得繼續租予乙方」之約定，並於契約書末頁上有被告「林志昌」之簽名及印文，惟該簽名及印文之真正為被告所否認，則依上開說明，原告應就土地租賃契約書之真正負舉證責任。然原告於本院審理時已自承：因租賃契約原出租人陳庚萬已往生，故就原證八、九之真正已無法舉證等語（詳本院卷第 170頁背面），且迄至本院言詞辯論終結時，亦未能提出其他證據以證明該簽名及印文之真正，是原告所提原證八、九之「土地租賃契約」自不得作為本院判斷之依據，參以卷內亦無其他證據證明兩造間存有上開約定，無論該約定能否解為租期特定至原告收回自用為止，原告上開主張，均已不足採。準此，被告抗辯：兩造間之土地租賃契約為租地建屋契約，故其租期應解為至系爭建物不堪使用時為止等語，應堪採信。
（二）原告主張依土地法第 103條第1款、第2款規定收回基地，為無理由，其終止契約意思表示，不生效力：
㈠按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，土地法第 103條定有明文。
又按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第 103條所列各款情形之一，出租人不得收回（最高法院87年度台上字第2475號判決參照）。
是兩造間之土地租賃契約除房屋已不堪使用，或有土地法第103條第 2款至第5款所定情形外，出租人尚不得任意終止並收回系爭土地。原告固主張依土地法第103條第1款、第2款規定，終止土地租賃契約等語，惟查：
⒈系爭建物為Ｈ型鋼及鐵皮搭建之一層樓廠房，現仍由被
告經營汽車修配廠所使用，並無不堪使用之情事，有本院勘驗筆錄及現場照片可參（詳本院卷第85頁背面至第90頁）。是系爭建物既未達不堪使用之程度，則兩造間租地建屋契約年限自未屆滿，原告依土地法第103條第1款規定，請求收回系爭土地，自屬無據。
⒉又原告主張系爭土地為農地，被告竟經營汽車修配廠，
顯已違反農業發展條例第31條、都市計畫法第79條、土地法第82條、制定都市計畫法臺中市施行自治條例第37條、第38條等規定，原告自得依土地法第103條第2款終止租約等語，並提出臺中市大肚區都市計畫土地使用分區（公共設施用地）證明書為憑（詳本院卷第 173頁）。惟按土地法第103條第2款所謂「承租人以基地供違反法令之使用」，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言，故倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。又租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，亦僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院89年度台上字第1018號判決、41年台上字第95號判例參照）。依此，倘承租人僅係單純行政法規之違反，並無危害公共安全或有違公序良俗之情事，即難謂有土地法第103條第2款之適用，而觀原告上開主張，僅指摘系爭建物之設置未合於土地使用分區規定，卻未具體說明及舉證被告使用系爭建物有何危害公共安全或違反公序良俗之處，揆諸前開意旨，自與土地法第103條第2款之要件有間，尚難採信。
㈡據此，原告既未舉證證明本件有土地法第103條第1款、第
2 款所定得終止租約之情事，則其所為終止租約之意思表示，難認合法，而不生終止兩造間土地租賃契約之效力，則被告依土地租賃契約占有使用系爭土地，自非無權占有，原告請求被告拆除系爭建物並返還占有土地，自不足採。又兩造間既存合法有效之土地租賃契約，則被告依約使用收益系爭土地，即非無法律上之原因，是原告請求被告應給付自 105年8月3月起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，兩造間土地租賃契約並未合法終止，被告占有使用附圖編號B、C、D、E所示之土地，自有合法權源，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖編號 D所示之廠房（含前方雨遮，面積436平方公尺）及編號E所示之水塔（面積 2平方公尺）拆除，將該部分土地併同編號 B（面積38平方公尺）、編號C（面積1平方公尺）所示土地返還予原告，及自105年8月3日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2萬8285元，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
書記官 賴 榮 順