臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第644號原 告即反訴被告 林桂芳
林鈴芳廖千蘋廖柏森廖柏林上五人共同訴訟代理人 趙建興律師被 告即反訴原告 盧樹金訴訟代理人 劉喜律師
參 加 人 盧亮廷
盧阿慶上二人共同訴訟代理人 熊治璿律師訴訟代理人 熊霈淳律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108 年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨
甲、本訴部分：原告主張：
㈠原告為坐落臺中市○○區鎮○段488、488-1、488-3、488
-4、488-5 、488-6 等6 筆地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其中原告林鈴芳在系爭土地持分均為1/2 ；原告林桂芳在系爭488-1 、488-3 、488-4 等3 筆地號土地持分均為1/2 ；原告廖千蘋、廖柏森、廖柏林（3 人均為林桂芳之子女）在系爭488 、488-5 、488-6 等3 筆地號土地持分各均為1/6 。兩造就系爭土地自民國74年1 月1日起訂有三七五耕地租約，後於97年間系爭土地因參與自辦市地重劃，乃由原告通知被告終止租約，並由被告於99年7 月25日領取重劃公司所提供之地上物補償金新臺幣（下同）185,333 元，自斯時起被告即配合重劃公司辦理停耕作業而未在系爭土地上耕作；且林務局農林航空測量所
100 年5 月29日空拍照片亦顯示系爭土地均未作農地使用，地上已搭蓋鐵皮建物數棟，足證至遲於100 年間系爭土地已非供為田地使用甚明。
㈡嗣於102 年12月21日原告林桂芳再告知被告終止租約，惟
因原告欲提供之補償費850 萬元不為被告接受致談判不成。原告不得已乃於104 年5 月8 日委託律師發函以被告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，再次通知被告終止耕地租約，並請求返還系爭土地予原告，經被告於104 年5 月13日收受。原告並於104 年9 月2 日申請南屯區公所耕地租佃爭議調解，在會議中追加主張系爭土地有耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款耕地經依法編定或變更為非耕地使用之情事。
㈢因原告主張其與被告間就系爭土地無耕地三七五租約之存
在，惟遭被告否認，是以兩造間就系爭土地之耕地租約是否存在為不明確，致原告法律上地位有受侵害之危險，而該危險之狀態得以確認判決除去之，原告等人有即受確認判決之法律上利益。且兩造間之系爭土地耕地租約已於97年間終止，被告就系爭土地即屬無合法占有權源。為此，爰請求確認兩造間就系爭土地之租佃關係不存在，並依租約終止後租賃物返還之法律關係及民法767 條第1 項前段物上請求權之規定，請求被告將系爭土地交還原告。並聲明：⒈確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約租賃關係不存在；⒉被告應將系爭土地返還原告。
被告抗辯：
㈠被告為系爭土地之承租人，原告於97年間、102 年12月21
日並無對被告表示終止租約，反而是被告於104 年1 月9日向臺中市南屯區公所提出續訂書面三七五租約，獲臺中市南屯區公所104 年5 月6 日公所農建字第1040011191號函准予續訂租約，並准自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止續訂租約6 年。原告直到104 年5 月8 日始依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，委請律師發函表示其得終止租約。然被告是因系爭土地重劃始無法耕作，並非被告自行停止耕作，從而，原告主張終止租約不符法律規定要件，非合法有效之終止。退步言之，倘若原告上開104 年5 月8 日之律師函文合法有效，則兩造間之耕地三七五租約最早亦應至
104 年5 月13日始為終止。㈡原告雖另主張被告於99年7月25日已領取重劃公司所提供
之地上物補償費185,333元等情，倘上開情事為真，則頂多係被告與重劃公司發放地上物補償費之關係，並不影響兩造間耕地三七五租約仍屬合法有效存在。又原告雖提出林務局農林航空測量所100年5月29日空拍照片主張系爭土地均未作農地使用，已在地上搭蓋鐵皮建物數棟，足證至遲於100 年間系爭土地已非供為田地使用云云。惟上開空拍照片並不清晰，尚難以判斷有無農作物；且重劃會於98年間即已作出「農作改良物清冊」，則因重劃業務進行，於98年間起已進行農作改良物清冊，倘若未繼續耕作，亦非佃農不予繼續耕作；況被告係耕作至102 年第2 期為止，才停止耕作，是原告所稱被告已於100 年自行停止耕作，不能為本件請求云云，即無理由。
㈢因系爭土地位在臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區內，導
致被告無法耕作，原告如欲終止系爭租約，自應依耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之規定，給付被告土地公告現值減除土地增值稅後餘額3 分之1 之補償。而系爭土地本為農地，原不須課徵土地增值稅；又縱因土地重劃，如果變為非農業用地，仍免課徵土地增值稅。然本件原告並未依系爭土地104 年公告現值給付被告任何補償金，是原告自不得請求收回系爭土地等語。並聲明：原告之訴駁回。
乙、反訴部分：反訴原告主張：
㈠依系爭土地104 年之公告現值計算反訴被告應給付反訴原告之補償金如下：
⒈系爭488 地號土地（面積：509 平方公尺），其公告現
值為新臺幣（下同）33,500元，故土地公告現值3 分之
1 補償金為5,683,833 元（計算式：509 ×33,500×1/3 ＝5,683,833 ）。
⒉系爭488-1 地號土地（面積：2,022 平方公尺），其公
告現值為33,641元，故土地公告現值3 分之1 補償金為22, 674,034 元（計算式：2,022 ×33,641×1/3 ＝22,674, 034 ）。
⒊系爭488-3 地號土地（面積：38平方公尺），其公告現
值為33,641元，故土地公告現值3 分之1 補償金為426,119 元（計算式：38×33,641×1/3 ＝426,119 ）。
⒋系爭488-4 地號土地（面積：212 平方公尺），其公告
現值為33,641元，故土地公告現值3 分之1 補償金為2,377, 297元（計算式：212 ×33,641×1/3 ＝2,377,297 ）。
⒌系爭488-5 地號土地（面積：342 平方公尺），其公告
現值為33,500元，故土地公告現值3 分之1 補償金為3,819, 000元（計算式：342 ×33,500×1/3 ＝3,819,000 ）。
⒍系爭488-6 地號土地（面積：1,658 平方公尺），其公
告現值為33,500元，故土地公告現值3 分之1 補償金為18, 514,333 元（計算式：1,658 ×33,500×1/3 ＝18,514, 333 ）。
⒎以上合計為：53,494,616元（計算式：5,683,833 ＋
22, 674,034 ＋426,119 ＋2,377,297 ＋3,819,000 ＋18, 514,333 ＝53,494,616）。為此，爰依耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款規定提起本件反訴，請求被告給付補償金。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告53,494,616元，及自反訴起訴狀繕本送達最後一位反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
反訴被告則以：
㈠系爭土地自97年參與自辦市地重劃，反訴被告即已通知反
訴原告終止系爭土地之耕地租約，至遲於99年7 月25日反訴原告領取重劃會所發土地改良物補償費時，反訴原告即未於系爭土地上耕作，而生終止耕地租約之效果，反訴原告上開主張依法無據。況系爭土地經參與自辦市地重劃後，依土地使用分區證明書所載，系爭488-1 、488-3 、488-4 、488-5 等4 筆土地均編為公共設施之道路用地，且重劃後由市政府無償取得，並非以徵收取得，顯供公眾通行之用而非因重劃致利益歸諸反訴被告；且依吾人經驗定則觀之，經編為道路用地之土地即無交易價值，自不得列為公告現值計算補償。反訴原告能否依耕地三七五減租條例第17條第2 項第5 款規定請求原告給付土地公告現值
3 分之1 補償金，不能無疑？退步言之，若被告仍可依上開規定請求，僅得依原告所領得公共設施補償費額度請求
3 分之1 之補償，始符公平正義。㈡依平均地權條例第63條第2項第1、2款規定以觀，可知重
劃後未受土地分配者，地價補償係由出租人及承租人按比例領取之，並於重劃機關發放地價補償時始生領取之問題，並無出租人應另行補償承租人之問題。而平均地權條例第63條第2 項第1 、2 款既均為市地重劃補償方法之一種，則平均地權條例第63條第2 項第1 款所謂「重劃後分配土地者」，依其文義及與同項第2 款規定互核對照，應係指已受重劃機關分配土地者而言，而非指受分配土地公告期滿確定者而言。否則，依上開之規定，在出租人未獲土地分配之場合，承租人既尚須待重劃機關發放補償地價時，始得領取3 分之1 之地價補償，在出租人受土地分配之場合，竟不問出租人是否已獲得土地之分配，即課以出租人補償金之給付義務，使得出租人一方面因尚未取得分配之土地，而受有無法占有及使用、收益之損害，他方面於土地未獲得分配前，又須負擔對原承租人之地價補償金，此舉無異要求出租人負擔雙重之損失，與未受土地分配之承租人相較，顯有失公允。故由市地重劃實施辦法第46條、第48條之規定暨衡平之趣旨互核參照，應認平均地權條例第63條第2 項第1 款所規定「重劃後分配土地者」，應係指出租人已實際受土地之交接及分配而言，而非指重劃土地分配之公告確定。系爭土地雖已重劃完成，然分配土地結果仍有人提出異議尚未確定，是反訴原告尚不得請求給付補償金。
㈢退步言之，雖耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定
，出租人應給予承租人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3 分之1 之補償。然司法院大法官會議釋字第580 號解釋文中段：「72年12月23日增訂之減租條例第17條第2 項第3 款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之3 分之1 補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用，土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，減租條例第17條第2 項第3 款既賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制，尚無悖於憲法第15條保障財產權之本旨。惟不問情狀如何，補償額度一概為3 分之1 之規定，有關機關應衡酌憲法第22條保障契約自由之意旨及社會經濟條件之變遷等情事，儘速予以檢討修正。」足徵補償額一概為3 分之1 ，是否妥適不能無疑。並聲明：
⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、得心證之理由
甲、本訴部分原告主張渠等為系爭土地之所有權人，其中原告林鈴芳在系
爭土地持分均為1/2 ；原告林桂芳在系爭488-1 、488-3 、488-4 等3 筆地號土地持分均為1/2 ；原告廖千蘋、廖柏森、廖柏林（3 人均為林桂芳之子女）在系爭488 、488-5 、488-6 等3 筆地號土地持分各為1/6 。兩造就系爭土地自74年1 月1 日起訂有三七五耕地租約，後系爭土地於97年間參與自辦市地重劃，被告曾於99年7 月25日領取重劃公司所提供之地上物補償金185,333 元等情，有卷附之耕地租約（本院卷㈠第110 、263 頁）、系爭土地登記謄本（本院卷㈠第92頁以下）、及補償費收據（本院卷㈠第269 頁）為證，且為被告所不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
原告復主張系爭土地於97年間參與自辦市地重劃時，原告即
依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款通知被告終止租約；嗣於99年7 月25日被告領取地上物補償之時，再依同條項第4 款規定對被告終止租約；於102 年12月21日原告林桂芳再對被告終止租約；原告復於104 年5 月8 日委託律師發函依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款再次通知被告終止租約；並於104 年9 月2 日向南屯區公所申請耕地租佃爭議調解，在會議中追加依耕地三七五減租條例第17條第1項第5 款對被告終止租約，故兩造間之系爭土地耕地租約已不存在云云。惟原告就其主張曾於97年間、99年7 月25日及
102 年12月21日通知被告終止系爭土地耕地租約乙節，既為被告所否認，原告就此復未能提出證據以實其說，自難僅憑原告單方面之說法即認為原告曾於上開期日對被告為終止系爭土地耕地租約之意思表示。況按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258 條第1項、第2 項定有明文。上開規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第263 條亦有明定。縱使如原告所述，原告林桂芳曾於102 年12月21日對被告終止租約，惟系爭土地耕地租約之出租人尚有除原告林桂芳以外之其餘原告，系爭土地耕地租約既未經全體出租人向被告為終止之意思表示，原告林桂芳所為之終止自不生效力。
又原告主張其於104 年5 月8 日委託律師發函通知被告終止
租約，該存證信函經被告於同年月13日收受云云，固提出正建律師事務所104 年5 月8 日（104 ）正興字第1018號函及回證為憑（本院卷㈠第111 頁正反面）。然觀諸該函說明欄之內容：「…㈡如主旨所示之耕地【按：即系爭土地】自97年起即因辦理私地重劃，致承租人有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款因不可抗力繼續一年不為耕作情事，吾等依上開法條規定自得依法終止租約，收回耕地。㈢為此，特委請貴所律師代為發函通知承租人，終止如主旨所示耕地租約…」等語，係以被告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，通知被告終止租約。惟被告無法在系爭土地上繼續耕作係因系爭土地於97年間辦理自辦市地重劃，經重劃公司公告停耕日，此為兩造所不爭執，則被告無法繼續耕作顯無可歸責於己之事由，核與耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定「非因不可抗力繼續1 年不為耕作」之情形迥然不同，原告逕以該款規定對被告終止系爭土地之耕地租約，尚難認合法。
再原告雖於104 年9 月2 日向南屯區公所申請耕地租佃爭議
調解，在104 年12月29日調解期日改依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「耕地經依法編定或變更為非耕地使用」之規定對被告終止租約，此觀諸南屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄第六點調解決議之第一項即明（本院卷㈠第
144 頁反面）。而依系爭土地之使用分區證明書所示（本院卷㈡第160 、161 頁），系爭土地於97年6 月2 日經臺中市政府以府都計字第0000000000公告擬定臺中市都市計畫（整體開發地區單元五）細部計畫案，系爭488 、488-6 地號土地編定為第一之一種住宅區、488-1 、488-3 、488-4 、488-5 地號土地編定為道路用地，是以系爭土地於97年6 月
2 日已依都市計畫法定程序編定為非耕地使用，核與耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所規定之情形固然相符。
惟按自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者
，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。二、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。因重劃抵充為公共設施用地之原公有道路、溝渠、河川及未登記地而訂有耕地租約者，重劃會應函請直轄市或縣（市）政府逕為註銷租約，並按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱自辦市地重劃辦法）第37條定有明文。又自辦市地重劃辦法第二條規定土地所有權人自行辦理市地重劃，依本辦法之規定。本辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法之規定。參諸修正前自辦市地重劃辦法第三十五條（即現行自辦市地重劃辦法第三十七條）規定之立法理由：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方示，本條例（平均地權條例）第六十三條及第六十三條之一暨其施行細則第八十九條、第九十條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃辦理主體為自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記」。準此，自辦土地重劃後租約之處理方式，與市地重劃實施辦法第四十七條、第四十八條、平均地權條例第六十三條就公辦土地重劃後租約之處理方式不同，亦即在自辦市地重劃，對於重劃後租約之處理，已有特別規定，並非未規定。系爭土地係土地所有權人自辦市地重劃，為原審認定之事實，其辦理重劃之主體為自辦市地重劃會，揆諸上開說明，系爭土地重劃後，被上訴人得否終止租約，及可否請求上訴人補償，應優先適用自辦市地重劃辦法第三十七條規定，無適用或類推適用民法或減租條例規定之餘地（最高法院100 年度台上字第852 號民事判決要旨參照）。查系爭土地係位在第五單元臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區內，該重劃區籌備會於94年7 月1 日經臺中市政府核准成立，94年8 月14日核定重劃範圍，都市計畫細部計畫案於97年6 月2 日發布實施，有臺中市政府整體開發區辦理情形（本院卷㈠第170 頁反面）在卷可按，可知系爭土地依法編定為第一之一○住○區○道路用地即是因辦理自辦市地重劃之故，則系爭土地重劃後，原告得否終止租約？被告可否請求原告補償？揆諸上開說明，應優先適用自辦市地重劃辦法第37條規定，無適用或類推適用民法或減租條例規定之餘地，是以原告自不得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定對被告終止租約。否則如允許自辦市地重劃區內之土地出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止租約，自辦市地重劃辦法第37條關於協調程序及補償承租人之規定豈非形同具文？且系爭土地面積共計4760平方公尺，經扣除重劃負擔後，原告雖仍得配回土地，有臺中市政府108 年1 月28日府授地劃一字第1080018815號函存卷足參（本院卷㈡第224 頁），惟原告於重劃所受分配之土地與系爭土地所在位置、範圍未必一致，原告因土地重劃而取得之利益不能逕以重劃後系爭土地之公告現值計算之，而應比較系爭土地於重劃前之價值與重劃後原告所受分配土地之價值計算之，方為公允。如允許原告適用耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定對被告終止租約，原告即須在尚未實際受分配土地前，依同條第2 項第3 款之規定給予承租人系爭土地終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，此顯然有失公允。參以被告於104 年1 月9 日仍向臺中市南屯區公所申請繼續承租系爭土地，經該所以104 年4 月21日公所農建字第1040009790號函核定，准自104 年1 月1 日起至
109 年12月31日止續訂租約6 年，有臺中市南屯區公所104年5 月6 日公所農建字第1040011191號函附卷可查（本院卷㈠第53頁），足見被告並無不能繼續承租之事由。準此，原告於104 年12月29日調解期日依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定對被告終止租約，亦難認有據。
綜上所述，本件應認為原告對被告終止系爭土地之耕地租約
為不合法。從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租約租賃關係不存在，並依租約終止後租賃物返還之法律關係及民法767 條第1 項前段物上請求權之規定，請求被告將系爭土地返還原告，均無理由，應予駁回。
乙、反訴部分承前所述，兩造間就系爭土地之耕地三七五租約既仍存在，則反訴原告以兩造間租約已經終止為由，依耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款之規定，請求反訴被告給付補償金，即無理由，應予駁回；反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦缺乏宣告之依據，應併予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
民事第七庭 法 官 林筱涵以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
書記官 鄭晉發