臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第659號原 告 張瓅今訴訟代理人 黃鼎鈞律師複 代理人 何沛蓉訴訟代理人 李柏松律師
李國豪律師被 告 杜玲訴訟代理人 王耀賢律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條定有明文。查本件原告起訴時原依兩造契約約定為請求權基礎，嗣於本院審理中，另追加依不當得利及酌減違約金作為請求權基礎。而原告上開追加請求權基礎，不須另行蒐集新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，並為被告所不爭執而為本案言詞辯論，揭諸前開法律規定，原告此部分訴之追加，應予准許，先予敘明。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：兩造於民國104 年4 月27日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），以原告為買方，被告為賣方。買賣標的為被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（權利範圍10000 分之
555 ）及其上建號3299號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○○○街○○號，權利範圍全部）（下合稱系爭房地），買賣價金2,400 萬元。兩造簽立買賣契約時，原告依約開具如附表所示面額各50萬元支票8 紙（均已兌現）及380 萬元之擔保本票交被告收訖。然被告於104 年8 月25日雙方用印後，卻未交付代書辦理登記所需之相關所有權證件，致代書無法辦理房屋移轉登記及原告辦理後續貸款事宜，被告更於104年11月2 日以臺中水湳郵局第585 號存證信函催告原告給付尾款2,000 萬元，甚於104 年11月11日以臺中水湳郵局第
610 號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並沒入原告已交付之400 萬元價金，惟上開存證信函通知地址均非系爭買賣契約第6 條第4 款所約定之地址，足見被告意欲製造原告毀約之企圖甚明。
原告嗣於104 年11月18日以臺中民權路郵局第2532號存證信
函，要求被告應於函到5 日內依約提供必要之文件以利辦理系爭房地過戶，惟均未獲置理，後原告獲悉被告已於104 年11月9 日將系爭房地另委託永慶房屋仲介出售，被告意欲一屋二賣以了然於目。
再者，本件原告給付價金尾款之前提，需待被告完納相關稅
捐，並提出完稅證明，原告方得辦理所有權移轉登記暨申辦貸款而給付尾款，然證人王建雯恣意專斷不作為，未依契約所載期日辦理相關事務，而未依系爭買賣契約辦理完稅，則原告現實狀態下根本無法辦理貸款及支付尾款，被告指稱原告違約，實屬無理由，其解約權之行使，亦非合法。而被告委任處理系爭房屋過戶事宜之代理人即證人王建雯就系爭買賣契約之履行既有過失，依民法第224 條之規定，被告應負與自己過失同一之責任。
綜上，原告依系爭買賣契約第10條第2 款之約定為請求權基
礎，向被告請求除應返還向原告收取之價款400 萬元外，同時賠償已收價款同額金額即400 萬元作為懲罰性違約金。退步言之，若認被告解約為有理由，則其受領其中100 萬元部分係於解約後方兌現，此部分原告爰依不當得利返還請求權主張返還，餘300 萬元因屬違約金之性質，請求酌減後返還所餘部分。
並聲明：㈠被告應給付原告800 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯則以：兩造於簽約時，約定原告應於104 年10月31日前辨竣銀行貸
款暨系爭房地所有權移轉登記等一切事宜，並同意由原告所覓之代書即證人王建雯負責辦理系爭房地之買賣暨過戶等事宜。被告並將辦理系爭房地買賣暨過戶所需之所有權狀、印鑑證明等必要資料均交付證人王建雯收執保管，俾使辦理。
原告雖有依約按月分期兌付附表所示之簽約款，但關於應依
照系爭買賣契約書第3 條之明細表尾款欄所訂內容，於104年10月31日前辨竣銀行貸款暨所有權移轉登記等一切事宜，則始終未聞有任何具體進展。關於銀行核貸、對保、所有權移轉登記等重要履約事項，證人王建雯也一直使用電話或LINE通訊軟體等聯絡方式，聯繫原告盡快依約履踐。其間，被告亦多次以電話聯繫催請原告履約。惟原告對此始終未有任何具體回應。嗣至104 年10月初，原告突然向被告詢問是否能寬延履約期限，被告表示應依約辦理，不同意展延。然迄至104 年10月31日，原告仍未能辦竣銀行核貸、對保、所有權移轉登記等重要事項，被告無奈之際，遂於104 年11月2日向原告寄發臺中水湳郵局第585 號存證信函，函知原告於
7 日內依約給付尾款，惟因原告未予回應置理，被告遂於10
4 年11月11日寄發臺中水湳郵局第610 號存證信函，函知原告依據契約所定，為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收其簽約款。是兩造間系爭買賣契約已於原告收受前開被告於
104 年11月11日所寄發之存證信函時解除。承上，本件系爭房地遲遲無法辦理過戶，係因原告之因素所致，原告主張被告違約，非屬實情。
綜上所述，被告依據系爭買賣契約約定，對於原告為解除系
爭房地買賣契約之意思表示，並沒收其簽約款，並無有違，允屬合理。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第110 頁反面至第111 頁反面）：
不爭執事項：
㈠兩造於104 年4 月27日簽立系爭買賣契約書，以原告為買
方，被告為賣方。買賣標的為被告所有之系爭房地，買賣價金2,400 萬元，付款約定如系爭買賣契約書第3 條所示。
㈡原告於簽約時開具面額各50萬元支票8 紙（如附表所示）
交付被告，發票日自104 年5 月20日至104 年12月20日，以每月1 期清償，均已兌現。
㈢被告於104 年11月2 日以臺中水湳郵局第585 號存證信函催告原告給付尾款，經原告於104 年11月3 日收受。
㈣被告於104 年11月11日以臺中水湳郵局第610 號存證信函
通知原告解除系爭買賣契約，經原告於104 年11月12日收受。
㈤原告於104 年11月18日以臺中民權郵局第2532號存證信函催告被告提供必要文件，經被告收受。
㈥兩造依系爭買賣契約書第6 條，共同委任林銘珍地政士代
辦與系爭買賣契約有關事項，並由王建雯代理林銘珍為之。
㈦系爭買賣契約未辦理完稅。
㈧依系爭買賣契約書第3 條、第4 條之約定，買賣雙方買賣
移轉登記及銀行設定登記需於104 年10月31日連件辦理，然兩造於該日未辦理前開事項。
㈨兩造對於他造提出之書狀形式上真正均不爭執。
爭執事項：
㈠系爭買賣契約於何時解除？兩造何方解除契約為有理由？㈡如被告解除契約有理由，原告主張依不當得利規定請求被
告返還100 萬元，另酌減剩餘之300 萬元違約金，有無理由？㈢如原告解除契約有理由，原告主張被告返還訂金400 萬元
及支付懲罰性違約金400 萬元，有無理由？
肆、本院得心證之理由：兩造契約業於104 年11月12日經被告合法解除：
㈠觀系爭買賣契約書第3 條付款期別約定：「尾款：民國10
4 年10月31日，所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第四條規定履行給付之。（金額：）貳仟萬整。買方以本買賣物向行庫抵押借款貳仟萬元整，俟放款同時，由買方代償賣方原借款壹仟陸佰貳拾萬元正，俟同時塗銷完畢三日內，有買方付予賣方餘額，……。雙方同時點交本買賣物。」第4 條約定：「二、賣方同意提供本標的物予買方貸款新臺幣貳仟萬元整，來抵付尾款，買方並願依下列各款約定辦理：……㈡買方應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理抵押貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部份，並以此貸款金額來抵付尾款。買賣雙方買賣移轉登記及銀行設定登記需連件辦理。」等語（見本院卷第19頁、第20頁），足見依兩造約定，買賣移轉登記手續應與銀行設定抵押登記於10
4 年10月31日併同辦理（見不爭執事項㈧），兩造任一方並無於該期日前先行辦理移轉登記或設定抵押之義務。此由證人王建雯證稱：簽約當天原告開了8 張支票，因為最後1 張支票的期限是10月，所以約定9 月25日交付證件辦理過戶，但是伊擔心貸款無法順利貸到，故簽約時，伊就在契約書上第4 條第2 點第2 小項後面特別手寫註明「買賣雙方之買賣移轉登記及銀行設定登記需連件辦理」，也就是說銀行貸款一定要核准才會過戶等語（見本院卷第84頁反面），亦可得證。
㈡再系爭買賣契約書第6 條第4 款約定：「履行本約之各項
通知均應以受任地政士口頭通知為準，……。」（見本院卷第21頁）。而依證人王建雯證稱：兩造約定9 月25日辦理過戶。到9 月十幾日伊聯絡原告，但原告都沒有接，用LINE通訊軟體也連絡不到。後來被告打電話問伊是否要在
9 月25日交付證件，伊說是，但伊都聯絡不到原告，被告也說聯絡不到，要聯絡訴外人魏先生才能找到原告，就把魏先生的電話傳簡訊給伊。伊跟魏先生聯絡，請魏先生轉告原告與伊聯繫，但原告還是都沒有跟伊聯繫。後來被告就寄存證信函給原告，原告都沒有回覆，被告又寄存證信函要解除契約，伊就把權狀及印鑑證明還給被告等語（見本院卷第84頁反面、第86頁），堪認證人王建雯自104 年
9 月中旬起，即無法與原告取得聯繫，其因之未繼續辦理系爭買賣契約相關手續。原告主張係因被告未交付辦理移轉登記所需相關文件，致證人王建雯無法辦理房屋移轉手續云云，尚非可採。
㈢原告固另主張證人王建雯應先行用印、完稅，無須原告之
配合，是證人王建雯就系爭買賣契約書履行存在過失，而證人王建雯為被告之代理人，應由被告為其過失負責云云。惟觀系爭買賣契約書第3 條（見本院卷第19頁），付款期別中雖約定：「用印款：民國104 年8 月25日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買方一次付清」、「完稅款：民國104 年9 月25日，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清」等語，然金額均為「無」，顯見原告於用印及完稅時均無須另行支付款項，兩造就此部分並無實際約定履約內容。又依證人王建雯證稱：被告的印鑑證明及權狀都放在伊這邊，伊想說買方已經付款，一定會辦理過戶。用印款於104 年8 月25日沒有實質意義，伊是隨便寫一個日期，提早用印沒什麼意義，所以8 月25日伊沒有通知雙方，想說9 月25日一起處理，但到9 月要核稅伊就連絡不到原告了等語（見本院卷第86頁、第87頁至第88頁），足認證人王建雯於104 年9 月間欲辦理用印、完稅時，已與原告失聯，難以判定原告有無繼續履約之意願，則證人王建雯因之未辦理完稅手續，亦無違常情。且查原告自述於收受被告存證信函時，始知悉本件尚未辦理完稅等語（見本院卷第110 頁），然依系爭買賣契約書第3 條、第4 條之約定，買賣雙方買賣移轉登記及銀行設定登記本需於104 年10月31日連件辦理（見不爭執事項㈧），原告於該期日屆至前既不知悉證人王建雯尚未辦理完稅手續，且亦未與證人王建雯或被告聯繫，則原告未於104 年10月31日前依約辦理貸款，顯與證人王建雯斯時是否辦理完稅無涉。原告於本院審理時主張係因證人王建雯尚未辦理完稅手續而未履約云云，自非可採，其聲請傳喚證人即京城商業銀行文心分行副理黃國榮佐證銀行貸款過程及要件乙節（見本院卷第110 頁反面），亦無必要。
㈣據上所述，堪認兩造未能於104 年10月31日前辦理移轉登
記及設定抵押，確係可歸責於原告。而依系爭買賣契約書第10條約定：「一、買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。……。」（見本院卷第23頁）。查證人王建雯自104 年9 月中旬起迄104 年10月31日兩造履約期限屆至止，均無法與原告取得聯繫，有如前述，已難認原告有繼續履約之誠意。嗣被告於104 年10月31日履約期限屆至後之104 年11月2 日，以存證信函催告原告出面履約（見本院卷第24頁至第25頁），然原告仍未與被告或證人王建雯聯繫，則被告於104 年11月11日再以存證信函通知原告解除契約（見本院卷第27頁），自屬有理。原告固稱被告寄送存證信函之地點非系爭買賣契約書上所載原告地址云云，惟原告既不爭執確有收受上開存證信函（見不爭執事項㈢、㈣），即生送達之效力，不因寄送地址與系爭買賣契約書上所載是否一致而有所差異。而原告既已於104 年11月12日收受上開存證信函（見本院卷第28頁收件回執），堪認系爭買賣契約業於104 年11月12日經被告合法解除。
原告主張依不當得利規定請求被告返還100 萬元，另酌減剩
餘之300 萬元違約金，有無理由？㈠查原告於簽約時即開具如附表所示面額各50萬元之支票8
紙交付被告（見不爭執事項㈢），核與系爭買賣契約書第
3 條約定：「簽約款：簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清（本款項包含定金）。（金額：）肆佰萬元正。買方簽發指名賣方支票計捌紙，自104.5.20起，每個月壹期，壹期五十萬元正，……。」等語相符（見本院卷第19頁），是原告係以如附表所示之支票8 紙支付簽約款400 萬元，應堪認定。從而，原告將附表所示支票均交付被告時，即將簽約款給付完畢，此部分款項均為系爭買賣契約書第10條所稱「已收之價款」甚明，不因支票兌現期間先後，而異其效果。原告主張附表編號7 、8 之支票係於被告解約後始兌現，被告取得此部分票面金額100萬元屬不當得利云云，尚非可採。
㈡按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事
人雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。而依系爭買賣契約書第10條約定：「一、買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」（見本院卷第23頁），當屬契約另有訂定之情形，是被告抗辯依前開約定，得將原告已支付之定金沒收充作違約金等語，應屬有據。
㈢惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項前段、第252 條分別定有明文。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94年度台上字第360 號民事判決參照）。查系爭買賣契約書第10條約定買方有違約事由，賣方得沒收已收取之價金作為懲罰性違約金，既言明賣方所沒收之價金為懲罰性違約金，該違約金即非屬損害賠償總額預定性之違約金，依民法第252 條規定，本院即得予以酌減。參酌兩造於104年4 月27日訂約，原告本應於104 年10月31日支付尾款，嗣經被告於104 年11月11日解除契約，期間非短，被告於此段期間受有無法使用或處分系爭房地之損失；又被告陳稱原欲以系爭買賣契約價金另行投資，因原告違約致被告無法取得資金，且系爭房地嗣亦未再行出售（見本院卷第
11 0頁反面），堪認被告因締結契約所花費之勞力、時間等即化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金自由運用之利益，另受有另行轉售耗費時間、金錢之損害，及承受市價波動之價差風險，因此付出之勞力、時間、成本等其他一切情況，本院綜合考量上情，認兩造約定之違約金額400 萬元，仍有過高而顯失公平之情事，本件被告得沒收之違約金，應核減至100 萬元始為相當。於核減範圍，被告為無法律上原因而受有利益，依不當得利之法律關係，應將該核減範圍內之數額返還原告。原告逾此範圍之請求，則非屬正當，不應准許。
㈣按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而
為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。是以，就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起算，方為法之所許（最高法院97年度台上字第1078號、
102 年度台上字第1330號判決意旨可資參照）。承前所述，本院就被告所沒收之400 萬元懲罰性違約金既已依職權酌減至100 萬元，被告就超出之300 萬元應返還原告。依上開說明，原告之此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，同法第233 條第1 項前段及第203 條亦有明文。是原告請求被告給付原告300 萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，於法尚無不合，應予准許。逾此部分之請求則無理由，不應准許。
伍、綜上所述，原告請求被告給付300 萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
陸、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行，經核就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至兩造其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經沿用之證據，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第一庭 法 官 段奇琬上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
書記官 葉燕蓉附表：
┌──┬──────┬────────┬─────────┐│編號│ 支票號碼 │票面金額 │ 發票日 ││ │ │（單位：新臺幣）│ │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 1 │EN0000000號 │50萬元 │104 年5 月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 2 │EN0000000號 │50萬元 │104 年6 月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 3 │EN0000000號 │50萬元 │104 年7 月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 4 │EN0000000號 │50萬元 │104 年8 月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 5 │EN0000000號 │50萬元 │104 年9 月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 6 │EN0000000號 │50萬元 │104 年10月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 7 │EN0000000號 │50萬元 │104 年11月20日 │├──┼──────┼────────┼─────────┤│ 8 │EN0000000號 │50萬元 │104 年12月20日 │└──┴──────┴────────┴─────────┘