臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第95號原 告 吳錫劍訴訟代理人 廖建智律師複 代理人 鄧劭謙律師被 告 林斯美
王黃淑慧共 同訴訟代理人 簡偉凱律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林斯美、王黃淑慧各應給付原告新臺幣叁佰陸拾玖萬壹仟伍佰玖拾伍元，及如附表編號一至五所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
本判決第一項原告分別以新臺幣壹佰貳拾參萬元為被告林斯美、王黃淑慧供擔保後，得假執行；但被告林斯美、王黃淑慧分別以新臺幣叁佰陸拾玖萬壹仟伍佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國103年11月11日向被告林斯美、王黃淑慧購買其
等所有坐落於台中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分，被告2人應有部分比例各為18分之1。並於103年11月間簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告於103年11月12日各給付被告第一期價金新臺幣（下同）327,200元、於103年11月20日各給付被告第二期價金327,200元、於104年1月13日各給付被告第三期價金981,600元，共計1,636,000元，被告均已簽收。又依系爭契約第6條第3款約定，土地增值稅之納稅義務人雖為被告，但兩造約定由原告代繳後自價金中扣除，而該款項原告已於104年1月28日各為被告代繳583,195元，故原告給付被告價金共計2,219,195元。然原告開立銀行支票欲給付尾款時，被告竟開始避而不見，經原告以存證信函催告請求被告於7日內出面收取尾款並備齊文件，仍未獲置理。詎料被告遲延中，系爭土地遭其他共有人持臺灣高等法院臺中分院102年上字第139號確定判決為執行名義，由本院104年執字第67612號強制執行變價分割拍賣完結，被告已陷於給付不能。原告自得依民法第226、234、348、256、258、259條第2款等規定解除契約，並以起訴狀送達為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約解除後，被告各應償還已受領價金計2,219,195元，及自被告受領時起至清償日止之利息。
㈡另依系爭契約書第12條第2款：「出賣人應可歸責於自己之
事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」屬當事人另有約定之情形，且因可歸責被告之事由致給付不能，於原告解除契約後，依上開約定及民法第250條第1項、第2項前段請求加倍返還所收之價金作為懲罰性違約金。
㈢對被告答辯之意見：
⒈系爭契約書第1條記載「權利範圍全部」，第2條記載「土
地每坪單價十六萬，土地總價以實際簽約人數所持有之坪數計算」，然被告僅能出售其應有部分，亦僅能移轉自己之應有部分，上開記載僅表示原告欲向系爭土地全體共有人購買應有部分，惟僅有簽訂買賣契約之共有人，方有出售其應有部分，兩造並無以「原告與全體共有人訂定買賣契約」作為買賣被告應有部分之「條件」。
⒉系爭契約書第6條第3款約定：「土地增值稅納稅義務人為
出賣人，其稅額由賣方負擔，並同意自價金中直接扣除」，其中「並同意自價金中直接扣除」係雙方手寫特約，並經被告簽名同意，此特約係由原告先代墊土地增值稅，再自買賣價金中扣除。被告既已收受第三期款完稅款，此時由原告代為繳納土地增值稅，亦符合不動產買賣正常流程。況土地增值稅無法由買方辦理退稅，退稅款僅能退入賣方帳戶內，需由被告先行返還原告此筆款項後，被告再自行向稅務機關辦理退稅。
⒊被告抗辯違約金過高之事實，應由被告就此負舉證責任。
被告係覬覦其他共有人以較高價格售出，始故意拒絕收受買賣尾款而違約，被告違約情節甚重，如仍可就違約金額要求酌減，將不履行契約之不利益由原告分擔，顯屬不公，且本件違約金之約定，除損害賠償之填補外，並有懲罰寓意以達強制履約之目的，避免投機取巧之情形，如輕易予以酌減，則約定違約金之預定功能盡失意義，是本件實無酌減違約金之必要。另本件並非預售屋買賣，兩造間亦非企業經營者與消費者之關係，不應以預售屋買賣契約書範本所訂15％為酌減依據，又系爭契約書係社團法人台中地政士公會所訂不動產買賣契約書範本，具一定程度之公信力，並無再比附援引預售屋買賣定型化契約之理；基於私法自治、契約自由原則，除非違約金約定確屬明顯不當，否則不應由司法介入取代當事人之合意；況本件如被告配合履約，則變價分割所得款項4,119,913元，本應歸原告所有，故本件違約金實際僅有30餘萬元（計算式：4,438,390元─4,119,913元=318,477元），原告請求違約金並未過高，無酌減之必要。
㈣並聲明：⒈被告林斯美應給付原告4,438,390元，及其中2,
219,195元如附表編號1至4所示之利息，其餘2,219,195元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告王黃淑慧應給付原告4,438,390元，及其中2,219,195元如附表編號1至4所示之利息，其餘2,219,195元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭土地前經本院101年度訴字第625號案件判決應予變價分
割，上訴二審期間，有訴外人張家榮（即張明得）、林正雄向系爭土地共有人林炎桐提出將系爭土地出售予建設公司，由建設公司開發，以免長期訟累。因而轉由被告林斯美之丈夫黃信義與共有人間進行協調，此間張家榮、林正雄於兩造間居中就買賣事項為細部協商，原告亦允諾將系爭土地用於開發並取得其他共有人同意；又系爭契約書第1條關於不動產標示及權利範圍之約定，載明係以台中市○○區○○段○○○○○○號土地為買賣標的，權利範圍為全部；及訴外人即承辦代書賴昱蓁屢以「俟全體共有人簽訂後併整為同一本契約書後再予交付」為由，而未交付契約正本予被告等情，可知締約時雙方係以系爭土地全部權利範圍為買賣標的，被告之真意係與全體共有人一同出售共有物，由原告購得後依約整合、建設開發，此由附表之收款明細亦列載全體共有人足證。系爭買賣契約既係共有物全部權利範圍之買賣，原告依法本應取得滿足法定要件之共有人同意，據之辦理過戶登記取得系爭土地所有權。然原告卻遲未依約取得其他共有人同意，致系爭土地終遭變價拍賣而致給付不能，自應屬可歸責於原告。
㈡又依現行土地稅法第5 條、第5 條之1 之規定，土地增值稅
之納稅義務人係土地原所有權人即被告，僅於納稅義務人未於規定期限內繳納，始得由取得所有權之人即原告代為繳納。參酌前揭規定，系爭契約書第6條第3款及第7款約定，係於出賣人未繳納土地增值稅致影響買受人申辦移轉登記時，買受人始得代為繳納，並逕由買賣價金中扣除，原告違約擅行繳納，自不得將該代繳納款項列為買賣價金而向原告請求返還。至原告要求被告負回復原狀義務，應係「兩造協同就系爭土地已申報之土地移轉現值予以撤銷申報，並將受領之退稅款交予原告」之意。
㈢另依系爭契約書第12條第2 款：「違約罰則：二、出賣人因
可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償」，原告主張依約請求違約金，自應以出賣人已收之所有價金為計算基礎，原告擅行代繳之土地增值稅，並非被告實際收受之買賣價金，依上揭約定，不應列為違約金計算基礎，又該代繳款項原告得向稅務機關申請退稅，故原告依約至多應僅得以被告實際收受之買賣價金1,636,000元作為違約金上限之計算基礎。
㈣本件係因原告未依約給付契約正本、亦未依其承諾整合共有
人意見，被告深感受騙外亦為釐清契約爭議，始暫緩契約履行，豈料系爭土地嗣遭其他共有人拍賣因而無法給付，被告並非蓄意違約，原告本身亦具可歸責性。且被告均僅初中畢業，相較於原告從事不動產開發事業十餘年，處理本件土地買賣之代書亦係原告所找，於系爭買賣契約簽訂過程中被告顯屬資訊弱勢。加以原告既僅一部履行，得否主張契約履行後應得之全部利益顯有疑慮。再就本院職權調閱之全國都市地價總指數表觀之，兩造簽約後大里區之地價並無明顯變動（於104年3月31日及同年9月30日之對上期漲跌率分別為
1.00％、0.52％），佐以實價登錄系統查○○里區○路段（即仁城段）之買賣結果亦同，故原告應未受有地價增加之損失（系爭土地雖嗣遭拍定，惟此非兩造簽約時所能預料，且參照上開資料，拍賣價格顯逾當地地價行情，不應逕自列為潛在之機會利益）。再者，內政部預售屋買賣契約書範本記載之違約金處罰為房地總價款15％，原告主張之違約金卻高達2,219,195元，已達買賣價金之67.8％，顯屬過高，請求法院予以酌減。至原告自稱投入高額成本，其列舉花費均屬系爭土地之開發成本，而系爭土地最終未能用以開發，係因原告未依約整合意見，致無法取得過半共有人同意所致，故該等投入費用與被告履約與否無涉。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項，並簡化爭點如下：㈠不爭執事項⒈原告與被告於103 年11月間訂定系爭買賣契約書。
⒉系爭契約書第1 條不動產標示及權利範圍，以地政登記謄
本記載為準。第2 條：總價金58,883,200元（土地每坪單價16萬元，土地總價仍以實際簽約人數所持之坪數來計算）。另特約事項第11條約定：「按本約第二條總價金實際金額，仍須視實際簽約人數所持分之坪數乘以每坪單價新臺幣壹拾陸萬元來做計算。」⒊第3 條簽約款簽訂本約，出賣人交付所有權狀正本及雙方
身分證正、反面影本同時，買受人一次付清，103 年11月12日，金額為總價百分之10；用印款約定為103年11月18日，金額為總價百分之10。系爭契約書第6條第3項約定：
「土地增值稅納稅義務人為出賣人，其稅額由賣方負擔。並同意自價金中直接扣除。」⒋系爭契約書第8條第4項約定：「辦理所有權移轉登記，雙
方應自約定交付證件、用印備齊之日起，一週內提出辦理。」⒌原告已分別給付被告第1期款327,200元、第2期款327,200
元、第三期款981,600元；另分別為被告繳納土地增值稅583,195元。
⒍原告於104年1月12日給付第3期款與被告時，被告蓋印之名冊僅列共有人11人，面積總計540.71平方公尺。
⒎系爭土地於104年12月9日經本院104年度司執字第67612號
變價分割強制執行程序拍定予訴外人林志煌。被告依拍定價格各可分得4,702,674元，各扣除土地增值稅582,761元後，均獲分配4,119,913元。
⒏原告以原證5 存證信函向被告催告移轉應有部分，被告均
已收受。另以起訴狀繕本向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告均已收受。
㈡爭執事項
⒈系爭契約書係原告向簽訂買賣契約共有人買受持分，或原
告向系爭土地共有人買受全部土地？⒉被告未移轉系爭土地應有部分予原告，有無可歸責事由？
原告解除系爭買賣契約是否合法？⒊原告為被告繳納土地增值稅583,195元，是否屬買賣價金
？⒋原告得請求被告返還買賣價金為何？⒌原告請求被告給付違約金2,219,195元有無理由？應否予
以酌減？
四、本院之判斷：㈠原告主張兩造於103年11月間訂定系爭買賣契約書，原告已
分別給付被告第1期款327,200元、第2期款327,200元、第三期款981,600元；另為被告分別繳納土地增值稅583,195元，系爭土地於104年12月9日經本院104年度司執字第67612號強制執行程序拍定予林志煌等情，為被告所不爭執，並據原告提出系爭買賣契約書、收售價金明細表、土地增值稅繳款書在卷可證（見本院卷第8至18頁），原告此部分主張堪信為真實。
㈡系爭契約書係原告向簽訂買賣契約共有人買受持分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
辭句，民法第98條定有明文；又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意而在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
⒉原告主張兩造簽訂系爭買賣契約書，係由原告向簽訂契約
之被告及其他共有人分別買受系爭土地應有部分乙節，業據原告提出系爭買賣契約書1份、收款明細3紙為證（見本院卷第8至13、14至16頁），系爭買賣契約書第1條關於不動產標示及權利範圍，雖記載權利範圍為「全部」，然出買人載明詳如附表清冊，而該清冊已列明被告於系爭土地應有部分比例各18分之1，並由被告分別於各自權利範圍欄位後簽名表示同意出賣（見本院卷第12頁）；又系爭買賣契約第2條約定：「總價金58,883,200元（土地每坪單價16萬元，土地總價仍以實際簽約人數所持之坪數來計算）。」另特約事項第11條約定：「按本約第二條總價金實際金額，仍須視實際簽約人數所持分之坪數乘以每坪單價新臺幣壹拾陸萬元來做計算。」等語（見本院卷第8、11頁）；兩造買賣系爭土地應有部分之價金各為3,272,000元，亦為被告所不爭執（見本院卷第115頁反面、第116頁）；又系爭買賣契約簽約款、第1期、第2期收受價金明細表，已列明被告權利範圍均為18分之1，並按被告應有部分計算買賣價金百分之10即327,200元，被告亦均受領上開價金（見本院卷第14、15頁）；另於第3期款收受價金明細表更僅列11位共有人，面積共為540.71平方公尺（見本院卷第16頁），未達系爭土地總面積1216.58平方公尺之半數，此均為被告所明知，而仍於上開明細表簽名，並收受原告交付該期買賣價金。被告既知悉系爭土地未達土地法第34條之1第1項處分共有物全部之要件，被告仍收取原告交付被告應有部分之各期買賣價金，足認被告簽署系爭買賣契約，並非依土地法第34之1第1項規定處分系爭土地全部權利範圍，兩造簽訂系爭買賣契約之真意，係由原告向被告分別買受系爭土地應有部分18分之1，堪以認定。
⒊被告雖辯稱簽約時原告表示要整合系爭土地，系爭買賣契
約標的係系爭土地權利範圍全部，原告依法本應取得滿足土地法第34之1第1項法定要件之共有人同意等語，惟出售人清冊列明被告於系爭土地應有部分比例18分之1，由被告於後方簽名表示同意出售該應有部分；另系爭買賣契約第3期款明細表，僅列11位共有人，面積共為540.71平方公尺，未達系爭土地總面積1216.58平方公尺之半數，而被告仍於明細表簽收原告交付之第3期款（見本院卷第16頁）；又系爭買賣契約第2條約定以實際簽約人數持有坪數計算原告所購買土地之總價，足徵兩造簽署系爭買賣契約，並非買賣系爭土地全部範圍，均如前述。另證人黃信義（即被告林美斯配偶、被告王黃淑惠親弟）證稱：被告與原告簽約過程都是我出面談的，原告沒有講系爭契約要超過2分之1共有人簽約，買賣才成立；原告也沒有講他會負責找到超過2分之1的共有人簽約，但張家榮有跟我講，系爭土地要開發建築，一定要整合全部才有辦法開發，就叫我協助他們整合；簽約時原告沒有提到會整合剩下未簽約的共有人，是證人張家榮提的等語（見本院卷第105頁背面至151頁），足證兩告確未約定系爭買賣契約需符合土地法第34條之1規定之要件。至證人黃信義稱簽約時張家榮有提及要整合全部共有人乙節，然證人張家榮具結證稱：原告與被告沒有約定無法整合到土地法34條之1的規定買賣就無效或解除，也沒有約定未整合到土地法34條之1被告就不履行，我也沒有向黃信義說會出面整合未簽約的共有人等語（見本院卷第153頁背面至154頁）。是證人張家榮並未表示會負責整合其他未簽約之共有人，證人黃信義證述張家榮表示會負責整合剩下共有人簽約，難認屬實。況張家榮並非原告之代理人，縱其個人有表示會負責整合其他共有人簽訂契約，亦與原告無關。原告既未向被告表示會取得其他共有人簽約，被告辯稱系爭買賣契約係共有物全部權利範圍之買賣，原告應取得土地法第34條之1法定要件之共有人同意，系爭買賣契約始生效，尚無足採。
㈡原告得解除系爭買賣契約：
⒈物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民法第348條第1項、第226條第1項、第256條分別定有明文。查被告於系爭土地原各有18分之1應有部分，嗣因系爭土地經本院101年度訴字第625號判決、臺灣臺中高分院102年度上字第139號判決、最高法院103年度上字第2708號裁定，判決變價分割於103年12月31日確定，經共有人即訴外人賴依莉於104年7月14日聲請分割共有物強制執行，由本院104年度司執字第67612號受理，於104年12月9日由林志煌以總價84,660,000元拍定等情，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱104年度司執字第00000號執行卷核閱無誤。兩造間就系爭土地應有部分各18分之1既成立買賣契約，被告為系爭土地應有部分之出賣人，依民法第348條第1項之規定，負交付系爭土地應有部分於買受之原告，並使原告取得系爭土地各18分之1應有部分所有權之義務，且被告於系爭土地拍定前已收受原告催告移轉應有部分之存證信函，仍未履行該義務，嗣後系爭土地遭本院拍賣，由林志煌拍定取得所有權，致給付不能，乃可歸責於出賣人即被告之事由所致。原告主張依民法第226條、第256條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自屬有據。
⒉又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第2項、第254條分別定有明文。系爭買賣契約書第8條第4項載明：「辦理所有權移轉登記，雙方應自約定交付證件、用印備齊之日起1週內提出辦理，逾期如遇調高稅賦等情事，則有責之一方應負擔所增加之超額相關稅賦及費用。」；另第3條付款約定中「用印款」載明：「103年11月18日，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同時，買受人一次付清」，此有系爭買賣契約書在卷可證（見本院卷第9、10頁），依系爭買賣契約上開約定被告應於103年11月24日（即103年11月18日後1週）辦理系爭土地應有部分之移轉登記。況原告亦曾於104年3月2日以存證信函催告被告應於該函到7日內收取尾款，並辦理系爭土地應有部分移轉登記，被告已於104年3月3日收受該存證信函，此為被告所不爭執，並有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各2份在卷可證（見本院卷第21至26頁），被告於上開催告日期仍未履行移轉所有權之義務，即屬給付遲延，復未證明有何不可歸責於己之事由，原告以被告給付遲延，而以起訴狀繕本對被告為解除契約之意思表示，亦屬有據。
⒊至被告辯稱原告違反整合其他共有人簽約之約定，被告無
可歸責事由等語，此為原告所否認，又依被告所舉證人黃信義、張家榮前開證述內容，亦無從證明原告有負責整合其他共有人簽約之義務，已如前述，被告此部分抗辯，委無足採。
㈢原告得請求被告返還已給付之價金：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：①由他方所受領之給付物，應返還之。②受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。原告主張於103年11月12日給付被告第一期款（簽約款）各327200元、於103年11月20日給付被告第二期款各327200元、於104年1月13日給付被告第三期款各981600元乙節，為被告所不爭執，並有收受價金明細表3紙在卷可證（見本院卷第14至16頁），堪認原告此部分主張與事實相符。系爭買賣契約既經原告合法解除，原告請求被告返還上開受領價金及自受領時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據。
⒉原告主張於104年1月28日代被告各繳納土地增值稅583195
元，此有臺中市政府地方稅務局土地增值稅繳款書2紙在卷為憑（見本院卷第17頁、第18頁），堪認屬實。原告主張上開代繳之土地增值稅亦屬原告給付買賣價金，此為被告所否認，查系爭契約書第6條第3項雖約定：「土地增值稅納稅義務人為出賣人，其稅額由賣方負擔。」惟該條項後方接續以文字記載「並同意自價金中直接扣除。」等語，被告並於上開文字下方簽名，有系爭買賣契約書在卷可證（見本院卷第9頁），故原告主張兩造另行約定被告應繳納之土地增值稅由原告代繳，並自買賣價金中扣除，堪認屬實。
⒊被告抗辯系爭買賣契約第6條第7項約定：「本約所定稅費
如應歸出賣人繳納而出賣人未繳納，致影響買受人申辦移轉登記時，出賣人同意買受人先行代為繳納，並逕由買賣價金中扣除，倘不足時出賣人應負責補足，不得藉詞拖延或拒絕。」應由原告催告被告履行移轉義務而被告未履行時，原告始得依約代墊土地增值稅，原告於104年3月8日催告前逕行代被告繳納土地增值稅，不符合兩造約定，上開土地增值稅不得計入原告給付之買賣價金等語。惟系爭契約書就土地增值稅部分，兩造於第6條第3項後方另行約定「並同意自價金中直接扣除。」，已如前述，依此約定，原告自應為被告代繳土地增值稅，且應計入買賣價金，被告所辯不足採。
⒋又被告抗辯被告非繳納土地增值稅之人，無法申請退稅，
原告僅得請求「兩造協同就系爭土地已申報之土地移轉現值予以撤銷申報，並將受領之退稅款交予原告」等語。惟經本院函詢臺中市政府地方稅務局大屯分局，本件買賣雙方如解除買賣契約，申請退還土地增值稅，須由何人申請乙節，經該分局以105年7月22日中市稅屯分字第1053114696號函覆本院略為：倘經查明土地增值稅雖由吳君（即原告）先代繳，惟該稅款係自應給付原土地所有權人之買賣土地價款中扣除，則其形式上雖為代繳人，實質上稅款仍由出售人負擔，其退稅款仍應退還法定之納稅義務人即出售人林君、王黃君（即被告）等語，有上開函文在卷可證（見本院卷第136頁反面），故原告為被告繳納之土地增值稅與解除契約後，應退還納稅義務人即被告，而非原告。另被告質疑其無繳納土地增值稅之收據，無從申請退稅乙節，經上開函文承辦人林玉梅表示：因退稅款應返還出售人，出售人如無法提出土地增值稅繳款書收據正本即無須提出，本局仍會依其申請逕行退還稅款等語，有本院電話紀錄表1紙在卷可證（見本院卷第140頁），是被告辯稱原告僅得請求被告偕同撤銷申報，亦屬無據。
⒌從而，原告得請求被告各返還其已支付之買賣價金共2,21
9,195元（計算式：第1期款327,200元＋第2期款327,200元＋第3期款981,600元＋代繳土地增值稅583,195元=2,219,195元）。
㈣原告請求被告給付之懲罰性違約金過高，應予酌減：
⒈按我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損
害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號裁判要旨參照）。又違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理（最高法院61年台上2922號判例、最高法院86年度台上字第1084號判決意旨參照）。查系爭契約書第12條第2項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」等語（見本院卷第10頁），兩造已約定違約金為「懲罰性違約金」之性質，被告經原告定期催告既未履行移轉應有部分之義務，且系爭土地已遭拍賣，致被告陷於給付不能，原告依系爭買賣契約上開約定，自得對被告請求給付懲罰性違約金。
⒉又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。又按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。
⒊原告給付被告系爭買賣價金各為2,219,195元，已如前述
。原告主張依系爭契約第12條第2項約定，請求被告返還已給付之價金契約外，亦得請求被告各給付懲罰性違約金2,219,195元，被告則辯稱原告請求違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減。查原告於104年1月13日始給付第三期款，此時方得請求被告移轉系爭土地應有部分，而系爭土地經本院判決變價分割，已於103年12月31日確定，有確定證明書1紙在卷可證（見本院104年度司執字第00000號執行卷），故原告就被告應有部分可取得利益，僅為變價分割拍賣所得分配價款之利益，系爭土地拍定後，被告各可分得4,702,674元（扣除土地增值稅582,761元後，均獲分配4,119,913元），為兩造所不爭執，故縱被告依約將系爭土地應有部分移轉予原告，原告可獲得之價差利益至多為1,430,674元（計算式：變價分割價格4,702,674元－買賣價金3,272,000元＝0000000元）；又兩造簽約後臺中市○里區○路段（即仁城段）之地價並無明顯變動（於103年10月至104年5月土地交易價格維持於每坪15.5萬元至19萬元間），有不動產交易實價查詢服務網查詢結果附卷可稽（見本院卷第175頁至第177頁），原告未因被告未履行系爭買賣契約受有重大損失；又兩造買賣系爭土地應有部分之價金各為3,272,000元，為兩造所不爭執（見本院卷第115頁反面、第116頁），原告請求被告各給付懲罰性違約金2,219,195元，已達買賣總價金67.8％；另被告收取價金為2,219,195元（其中原告代繳增值稅為減少支出），因而獲得使用該資金之利益，然尚有尾款1,052,805元未收取，原告無法運用資金之損害相對減少；再者，原告為簽訂系爭買賣契約確有委託日華地政事務所辦理相關事宜，並因此支出代書費，有日華地政事務所出具之收費、文件明細表1紙在卷可證（見本院卷第113頁）。本院審酌上開原告可得利益、系爭契約買賣價金、社會經濟變動及原告資金運用損失等情狀，認原告請求懲罰性違約金2,219,195元，顯屬過高，應予酌減至買賣價金百分之45為適當，故原告可向被告請求之懲罰性違約金應各為1,472,400元（3,272,000元×45％＝1,472,400元），逾此範圍之請求，則屬無據。
⒋至原告主張其投入成本包括購買系爭土地各應有部分24,0
63,990元、購買系爭土地地上物權利2,200,000元、委請建築師設計圖費用50,000元及招待各共有人聚餐、送禮等情，然此僅係原告欲進行開發建案所支出費用，兩造間既僅約定買賣被告於系爭土地之應有部分，則原告上開支出縱係屬實，亦非兩造間懲罰性違約金之審酌事項，附此敘明。
㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：②受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第229條第1項、第2項所明定。另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查被告於103年11月12日各受領第一期款（簽約款）327,200元、於103年11月20日各受領第二期款327,200元、於104年1月13日各受領第三期款981,600元乙節，為被告所未爭執，並有收受價金明細在卷可證（見本院卷第14至16頁），另原告於104年1月28日代繳土地增值稅583,195元，並自買賣價金中扣除，故該日即為被告受領之日，是原告請求被告自上開受領之時起至清償日止（如附表編號一至四），按年息百分之5計算之利息，核屬有據。
又原告請求被告給付懲罰性違約金1,472,400元部分，核屬無確定期限者，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起即105年2月20日（見本院卷第33、34頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息（如附表編號五），核屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第259 條第2 款規定及系爭契約書第12條第2 項約定，請求被告林斯美、王黃淑慧各給付3,691,595元（計算式：返還價金2,219,195元＋違約金1,472,400元＝3,691,595元），及如附表編號一至五所示之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果均不生影響，爰均不再予逐一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第七庭 法 官 吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 黃鴻鑑附表：被告林斯美、王黃淑慧各應給付原告之利息┌──┬──────┬────────┬────┬────────┐│編號│ 本金 │ 利息計算期間 │利率 │ 備註 │├──┼──────┼────────┼────┼────────┤│一 │327,200元 │103年11月12日起 │年息5％ │買賣價金第1期款 ││ │ │至清償日止 │ │ │├──┼──────┼────────┼────┼────────┤│二 │327,200元 │103年11月20日起 │年息5％ │買賣價金第2期款 ││ │ │至清償日止 │ │ │├──┼──────┼────────┼────┼────────┤│三 │981,600元 │104年1月13日起 │年息5％ │買賣價金第3期款 ││ │ │至清償日止 │ │ │├──┼──────┼────────┼────┼────────┤│四 │583,195元 │104年1月28日起 │年息5％ │以代繳土地增值稅││ │ │至清償日止 │ │作為買賣價金 │├──┼──────┼────────┼────┼────────┤│五 │1,472,400元 │105年2月20日起 │年息5％ │違約金 ││ │ │至清償日止 │ │ │└──┴──────┴────────┴────┴────────┘