臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡上字第190號上 訴 人 利眾科技有限公司法定代理人 蔡秀明被上訴人 順利資產有限公司法定代理人 黃士利訴訟代理人 王盈智律師上列當事人間請求確認租賃權存在事件，上訴人對於中華民國
106 年3 月8 日本院豐原簡易庭106 年度中簡字第113 號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國106 年8 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人自民國101 年5 月1 日起即向被上訴人之前手即訴外人周芝蘭承租門牌號碼臺中市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期6 年，即自101 年5 月
1 日起至107 年4 月30日止，租金每月新臺幣5,000 元（下稱系爭租約）。被上訴人卻以本院103 年度訴字第2967號對訴外人張永和之民事確定判決聲請強制執行遷讓房屋，並認為上訴人係於上開確定判決訴訟繫屬後始受讓系爭房屋之占有，為上開確定判決之既判力及執行力所及，雖經上訴人依法聲明異議仍遭駁回。爰請求判決確認上訴人對被上訴人所有系爭房屋有租賃權存在。
（二）原審駁回上訴人於第一審之訴，主要理由係謂上訴人主張租期6 年之系爭租約，未經公證，縱認系爭租約屬實，仍不得對被上訴人主張租約繼續存在云云。惟出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於第三人仍繼續存在，乃民法第425 條第1 項明定之「買賣不破租賃」原則。雖同法條第2 項另規定「前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」然其立法理由係為防杜債務人於將受強制執行之際與第三人虛偽訂定長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，故增訂未經公證之不動產租賃契約其期限逾5 年或不定期限者不適用之規定。本件上訴人與訴外人周芝蘭於101 年5 月1 日簽訂系爭租約時，尚無債權人即將強制執行之問題，且上訴人確有實際占有使用系爭房屋，自顯非為規避債權人強制執行或虛偽訂定。再者，系爭租約之租期雖逾5 年且未經公證，但參酌民法第425 條第1 、2 項之立法意旨，亦非完全無認定未逾5 年範圍之房屋租賃契約仍有「買賣不破租賃」原則適用之法律上解釋空間。上訴人從100 年起，在簽訂系爭租約前就已經使用系爭房屋，且經訴外人周芝蘭同意上訴人公司設址在系爭房屋等情。並上訴聲明：1.原判決廢棄；2.確認上訴人對被上訴人所有系爭房屋，有租賃權存在。
二、被上訴人則以：上訴人所稱其與訴外人周芝蘭間之系爭租約，被上訴人否認其為真正。上揭確定判決之被告即訴外人張永和為上訴人法定代理人蔡秀明之配偶暨上訴人公司經理，是為阻止上揭強制執行程序系爭房屋之點交，而由上訴人與訴外人周芝蘭虛偽訂立系爭租約。此由上揭確定判決之審理程序，當時上訴人法定代理人蔡秀明即任該案之訴訟代理人，然於該案進行過程，無論訴外人張永和、蔡秀明均未提出系爭租約，即可明知系爭租約係屬偽造。況訴外人周芝蘭於
100 年8 月間即將系爭房屋信託登記予上訴人，其後上訴人即可使用管理系爭房屋，何須再為租賃？訴外人周芝蘭縱使同意上訴人設籍該址，也不代表有租賃關係存在。退步言，縱認系爭租約屬實，亦無「買賣不破租賃」的適用等語資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：（一）上訴人主張之租賃關係，是否屬實？（二）本件有無買賣不破租賃之適用？茲說明如下：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張系爭租約為真正，自應由上訴人就此對其有利之積極事實，負舉證責任。而上訴人無非以提出房屋租賃契約書、101 年
5 月7 日之上訴人公司變更登記表、財政部臺北國稅局對訴外人周芝蘭101 年度綜合所得稅核定通知書（見105 補2066卷第7 至9 頁），為其論據。惟查，上揭財政部臺北國稅局對訴外人周芝蘭101 年度綜合所得稅核定通知書，載明是因國稅局查知上訴人設籍於系爭房屋，而核定標準租金，並非訴外人周芝蘭申報租金所得，其與101 年5 月
7 日之上訴人公司變更登記表都只能證明上訴人於101 年設籍在系爭房屋之事實。但僅憑上訴人公司設籍之事實，尚不足以確認其自設籍時起即有占有使用收益系爭房屋之事實。至於房屋租賃契約書，如果確實是上訴人於101 年
5 月1 日與訴外人周芝蘭簽訂，則在上揭確定判決之審理程序，當時上訴人法定代理人蔡秀明即任該案被告張永和之訴訟代理人，然於該案進行過程，無論訴外人張永和、蔡秀明均未提及系爭租約之情事，有判決書在卷可查（見原審卷第15至23頁），確有違情理，上訴人亦未自圓其說，系爭租約是否為系爭房屋受強制執行之際始虛偽訂立，即非無疑。況訴外人周芝蘭於100 年8 月間即將系爭房屋信託登記予上訴人，有土地建築改良物信託契約書及地籍異動索引相關資料在卷可查（見原審卷第26至30頁），則其後上訴人即可使用管理系爭房屋，上訴人亦未說明其後於101 年5 月1 日另簽系爭租約之必要。基此，系爭租約之真偽尚有可疑，依法由上訴人負舉證責任，即由上訴人承擔無法認定該待證事實存在之不利益。
（二）況系爭租約之租期逾5 年且未經公證，縱認租約屬實，亦符合民法第425 條第2 項所明定不適用買賣不破租賃原則之情形，此為上訴人所明知。上訴人猶陳詞應有買賣不破租賃之適用云云，在法律上顯無理由，即不足採。
四、綜上所述，上訴人依系爭租約，請求確認其對被上訴人所有系爭房屋有租賃權存在，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 李立傑法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
書記官 謝明倫