臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡上字第335號上 訴 人 普威實業股份有限公司法定代理人 郭淑雲訴訟代理人 洪永叡律師被 上 訴人 陳宏仁訴訟代理人 周加惠
林俊雄律師上 一 人複 代 理人 林耀堂上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於民國106年6月29日本院沙鹿簡易庭105年度沙簡字第456號第一審簡易判決提起上訴，本院於107年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾參萬陸仟元及自民國一０五年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人自民國93年起向被上訴人承租坐落臺中市○○區○○路○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋），作為服飾買賣之營業店面，後來一直續租，兩造間最近一次之租賃契約（下稱系爭租約）約定租期自104年1月16日至106年1 月15日止，租金每月新臺幣（下同）10萬元，擔保金（押金）42萬元（下稱系爭押金）。嗣因成衣經濟環境不佳，上訴人欲結束系爭房屋之店面營業，乃於105年3月上旬向被上訴人告知將提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，被上訴人亦同意，兩造遂合意提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，上訴人依約於105年4月15日將系爭房屋遷讓返還被上訴人，至系爭押金應如何處理，兩造並無合意。系爭租約第5條第2項約定：「前項擔保金（即指系爭押金），除有系爭租約第17條所定之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。」，租期屆滿僅係租賃關係消滅的其中一種方式，系爭租約第5 條之約定，於系爭租約關係消滅，上訴人將系爭房屋交還被上訴人時即有適用。兩造間之系爭租約關係既於105年4月15日消滅，自有系爭租約第5條第2項之適用，上訴人得請求被上訴人返還系爭押金。
況依系爭租約第16條第2 項有關：「出租人如於租賃期滿或終止時，已收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返還者，應逕受強制執行。」之約定，益徵除租期屆滿外，基於其他原因終止系爭租約之情形，被上訴人亦負有將保證金即系爭押金返還上訴人之義務，豈知被上訴人事後僅將系爭押金中之百分之20即8萬4000元（000000元×20％＝84000元）返還上訴人，至其餘押金33萬6000 元則拒不返還，屢經上訴人催討，未獲被上訴人置理。爰依系爭租約第5條約定，請求被上訴人給付上訴人33萬6000 元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人於105年3月間接獲上訴人告知其欲提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係後，兩造間系爭合意之內容，除合意提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，上訴人應於終止日（即105年4月15日）將系爭房屋返還被上訴人外，且就系爭押金部分亦達成合意即約定被上訴人僅須返還上訴人系爭押金中之百分之20數額即8萬4000元，其餘押金33萬6000 元部分則充為違約金，不須返還上訴人，以此方式作為被上訴人同意上訴人提前終止系爭房屋租賃關係之條件。上訴人於105年4月15日將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人則將應返還上訴人之押金8萬4000 元，扣除為上訴人墊付之系爭房屋電費1萬2862元，簽發面額7萬1138元（84000元－12862元＝71138元）之支票交予上訴人提領兌現。上訴人提前於105年4月15日終止租約，被上訴人若同意，將因此短收9 個月租金90萬元，以正當理性之人皆會希望能從擔保金中獲得一些補償。若被上訴人不為應允，則上訴人必須繼續支付租金至106年1月15日，就兩造終止租約時所處地位，以被上訴人返還租金2 成為兩造提前終止租約之條件，誠合乎上訴人之利益而為其樂於接受。倘上訴人未曾與被上訴人達成僅返還2 成擔保金之協議，理應暫緩交還系爭房屋，或要求被上訴人立據承諾返還所餘押金，乃至收受被上訴人所簽發7萬1138 元支票時對於被上訴人提出異議，或立即將支票返還被上訴人，要求被上訴人交付擔保金全額支票，或即時請求被上訴人補足差額，焉可能至105年8月
5 日方以存證信函向被上訴人催告，從上訴人無異議兌領前開7萬1138元支票，實可證兩造間確有被上訴人僅返還2成擔保金之合意，上訴人否認系爭合意之內容包括被上訴人僅須返還系爭押金中之8萬4000 元，與實情不符，並無可採。且觀諸系爭租約第5條第2項之約定，可知僅以系爭租約之終止原因為「租期屆滿」始有適用，此與兩造間以系爭合意提前終止系爭房屋租賃關係之情形迴異，益見上訴人對被上訴人之請求無理由等語資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人33萬6000元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造有簽訂系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋
，租期自104年1月16日至106年1月15日止，租金每月10萬元，上訴人並依系爭租約第5條第1項約定交付系爭押金42萬元予被上訴人，有系爭租約附卷可稽（見原審卷第11-16 頁）。
㈡兩造嗣於105年3月間合意提前於105年4月15日終止房屋租賃
關係，上訴人於105年4月15日將系爭房屋遷讓返還被上訴人。
㈢被上訴人嗣後實際返還上訴人系爭押金百分之20數額即8萬4
000元（000000元×20％＝84000元），被上訴人經扣除為上訴人墊付之系爭房屋電費1萬2862元，簽發支票（面額7萬1138元、受款人為上訴人、發票日為105年5月5日、票號為PTA0000000 號、付款人為臺中商業銀行北臺中分行）交予上訴人，並經上訴人提領兌現，有該支票附卷可稽（見原審卷第78頁）。
五、本件爭點：兩造於合意提前終止系爭租約時，有無一併達成被上訴人僅須返還上訴人系爭押金中之百分之20即8萬4000元，其餘33萬6000元無須返還之合意？
六、得心證之理由：㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被上訴人主張兩造於合意提前終止系爭租約時，有一併達成被上訴人僅須返還上訴人系爭押金中之百分之20即8萬4000元，其餘33萬600
0 元無須返還之合意，為上訴人所否認，被上訴人應就此主張有利於己之事實，應負舉證責任。惟被上訴人就此並未舉何證據以實其說，空言主張，已難遽認為真正。證人即上訴人公司副理黃政裕於原審證稱：當時伊負責與被上訴人協商提前終止系爭租約事宜，提前終止系爭租約只有口頭約定，沒有簽書面，差不多在105年3月談好提前終止系爭租約，但當時有關返還系爭押金的事一直沒有談好，被上訴人一開始不同意退還系爭押金，因系爭租約之租期未屆滿，被上訴人說同意退系爭押金中之兩成，伊沒有同意，於上訴人105年8月寄送存證信函給被上訴人前，伊有代表上訴人向被上訴人催討其餘未返還之押金，伊在105年7月打電話向被上訴人催討時，被上訴人在電話中有同意要返還系爭押金中之5 成，伊不能同意，因上訴人要求全部返還等語（見原審卷第42頁），依其證詞，被上訴人最先表示押金全不退還，後來片面表示退還押金2 成，上訴人並未同意。
㈡次按「法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽。」，
民事訴訟法第282條定有明文。民事訴訟法第282條固規定，法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，惟其推定仍應本法院之自由心證，應用經驗定則為之，倘已明瞭之事實，與應證事實間，互無因果，亦無主從或互不相容之關係時，自不得為此項事實之推定（最高法院76年台上字第728 號判例參照）。又所謂默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例、29年上字第762 號判例參照）。查系爭租約第13條第1 項記載：「租期屆滿：本契約□承租人□出租人於期限屆滿前，□不得□得終止租賃契約。」，第2 項記載：「依前項約定期前終止租約者，應於□二星期前□一個月前□╴月前通知之。」。上訴人主張依此約定，一方可以終止租約，但要於1 個月前通知等語，被上訴人則稱依此約定，一方如有意終止租約，應於1 個月前通知對方，並應得對方同意等語（見本審卷第42頁反面）。依兩造所陳，兩造均不爭執本件租賃一方得依系爭租約第13條第2項約定，於1個月前通知對方後，提前終止租約，被上訴人雖主張租賃一方依此提前終止租約，仍應得對方同意云云，增加系爭租約第13條第2項約定條件，為系爭租約第13條第2項約定文字所無，自不足採。依系爭租約第13條第2項約定，上訴人於105年3 月上旬通知被上訴人提前於105年4月15日終止系爭租約，縱未得被上訴人同意，非不能發生合法終止租約效力，上訴人並無需取得被上訴人同意，始得合法終止系爭租約之情。被上訴人主張上訴人提前終止租約，若被上訴人不為應允，被上訴人短收9 個月租金得直接由押金抵償，或上訴人將繼續給付租金至106年1月15日，是就兩造所處地位，以被上訴人返還上訴人系爭押金中之2 成為兩造終止租約之條件，誠合乎上訴人之利益而為其樂意接受云云，顯係以上訴人提前終止系爭租約，非經被上訴人同意否則不生效力之錯誤前提，推論上訴人衡諸損益後同意被上訴人所提返還系爭押金中2 成為兩造合意終止租約之條件，自不足取。
㈢系爭租約既經兩造合意提前於105年4月15日終止，上訴人負
有將系爭房屋返還被上訴人義務，此返還系爭房屋義務與被上訴人返還押金義務，並無互為對待給付關係，上訴人將系爭房屋返還被上訴人之事實，與應證事實即上訴人同意被上訴人僅返還押金2 成之事實間，互無因果，亦無主從或互不相容之關係，故法院由已明瞭之上訴人於105年4月15日將系爭房屋返還被上訴人之事實，尚無從推定上訴人同意被上訴人僅返還押金2 成之事實，且上訴人本負有將系爭房屋返還被上訴人之義務，不得以上訴人於105年4月15日將系爭房屋返還被上訴人，認為上訴人默示承諾被上訴人僅返還押金2成之要約。證人黃政裕於原審證稱：於上訴人105年8月寄送存證信函給被上訴人前，伊有代表上訴人向被上訴人催討其餘未返還之押金，於105年7月間打電話向被上訴人催討時，被上訴人有同意返還押金5 成，伊並未同意等語（見原審卷第42頁），且上訴人於105年8月5 日、同年月22日迭有以存證信函向被上訴人催討押金，有存證信函在卷可參（見原審卷第17-22頁），顯然上訴人兌領被上訴人返還租金2成之支票，並未放棄對於被上訴人催討其餘8 成押金，並無收領被上訴人返還租金2 成之支票未表異議之情，亦不能憑以推認上訴人同意被上訴人僅返還押金2 成之事實。苟兩造確有達成被上訴人僅需返還押金2 成予上訴人之合意，則被上訴人何必於105年7月間證人黃政裕代表上訴人催討剩餘押金時，主動提出返還押金5 成之條件，益見兩造合意終止系爭租約時，並無達成被上訴人僅需返還押金2成予上訴人之合意。㈣按押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，租
賃關係終了，承租人茍無債務不履行情事，即得對於出租人請求返還押租金（最高法院83年台上字第2018號判例參照）。查系爭租約第5條第2項約定：「前項擔保金，除有第17條之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。」。所謂租期屆滿，包括締約時兩造合意之租期屆滿及嗣後兩造合意變更之租期屆滿。兩造既經合意提早於105年4月15日終止系爭租約，堪認兩造同意變更租期至105年4月15日屆滿，即有前揭約定適用，被上訴人抗辯本件係提前終止租約而無前揭約定適用云云，並不足採。上訴人並已於105年4月15日將系爭房屋遷讓返還被上訴人，則除被上訴人為上訴人墊付系爭房屋電費1萬2862元應由押金扣除外，剩餘押金40萬7138元（000000元－12862元＝407138元）上訴人應依約返還上訴人。上訴人僅簽發支票返還部分押金7萬1138 元予上訴人（見不爭執事項㈢），上訴人請求被上訴人將其餘押金33萬6000 元（000000元－71138元＝336000元），核屬有據，應予准許。
七、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。上訴人所提起訴狀繕本於105 年10月24日送達被上訴人（見原審卷第28頁），被上訴人自受起訴狀送達時起負遲延責任，並應自翌日起加付法定遲延利息。從而，上訴人本於系爭租約第5條第2項之約定及租賃之法律關係，請求被上訴人給付上訴人33萬6000元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年10月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄原判決，並改判如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 游文科
法 官 吳國聖法 官 熊祥雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
書記官 許馨云