臺灣臺中地方法院民事判決 106年度簡上字第47號上 訴 人 李靜俐訴訟代理人 許景鐿律師被 上訴人 吳園玉訴訟代理人 石娟娟律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國105 年12月7日本院臺中簡易庭105 年度中簡字第1411號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國107 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：門牌號碼臺中市○區○○里○○路○○巷○○號1 樓房屋，如原判決附圖即臺中市中正地政事務所民國
105 年9 月2 日土地複丈成果圖所示編號A ，面積33平方公尺部分（下稱系爭房屋），原為訴外人吳珠玉所有，其於10
3 年8 月1 日就系爭房屋與上訴人訂立房屋租賃契約書，租賃期限自103 年10月6 日起至113 年10月5 日止，每月租金為新臺幣（下同）5,000 元，支付方法為立約日及每年度首日以現金支付當年度租金即6 萬元（下稱系爭租賃契約）。嗣吳珠玉於103 年12月2 日逝世，依吳珠玉之自書遺囑所載，系爭房屋由被上訴人繼承，自亦承受系爭房屋之一切權利義務，包括繼承系爭租賃契約法律關係成為系爭房屋出租人，被上訴人並於104 年8 月18日辦妥分割及所有權登記。而上訴人既為吳珠玉之自書遺囑所載受遺贈人之一，理當知悉遺囑中關於系爭房屋之分配，惟上訴人明知自104 年起即有依約給付租金予被上訴人之義務，卻一再置之不理，被上訴人乃於105 年1 月29日以台中民權路郵局營收股第196 號存證信函，催告上訴人於文到10日內給付積欠之租金，因未獲給付，被上訴人復於105 年2 月26日以台中民權路郵局營收股第363 號存證信函終止系爭租賃契約，經上訴人於同日收受送達後，於105 年3 月1 日始將6 萬元逕匯入被上訴人帳戶內，然上訴人積欠之104 、105 年租金總額已超過2 個月之租額，被上訴人仍可依法終止租賃契約並收回房屋。被上訴人再以起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租賃契約之意思表示，則系爭租賃契約既已終止，上訴人迄未搬遷並返還系爭房屋，致使被上訴人權益受損。爰依系爭租賃契約及所有物返還請求權之法律關係提起本訴等語，並聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
二、上訴人則以：被上訴人承受系爭租賃契約法律關係後，曾向上訴人表示將不收取每月租金5,000 元，且上訴人於收受被上訴人催收租金之存證信函後，即於105 年2 月5 日以台中民權路郵局營收股第269 號存證信函回覆被上訴人，內容為「本人承租原吳珠玉台中市○區○○里○○路○○巷○○號一樓，現由台端繼承，本人欲繳納租金陸萬元整，數次致電未能聯絡上，亦曾電話留言，台端皆無回電，擬以匯款繳納租金，以利保存付款紀錄，敬請台端回函銀行帳號以利匯款租金，…」，足見上訴人給付租金之誠意。又上訴人於105 年2月22日與被上訴人共同在合作金庫銀行領取吳珠玉遺產時，獲悉被上訴人銀行帳號，即於105 年3 月1 日將6 萬元匯入被上訴人合作金庫中興分行帳號0000000000000 號帳戶內，再次證明上訴人有支付租金之誠意。另上訴人向吳珠玉承租系爭房屋時，吳珠玉曾指示上訴人於103 年10月5 日將應給付之押租金22萬元，以交付訴外人即前承租人金國義之妻李麗華收受（因金國義先前承租系爭房屋時，曾給付押租金22萬元予吳珠玉）之方式，作為給付押租金之用，即吳珠玉已向上訴人收取押租金22萬元，經以上開押租金抵償租金後，被上訴人尚無權終止兩造間之租賃契約等語，資為抗辯，並聲明：（一）被上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審經審理後，依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並於本院補陳：上訴人除以台中民權路郵局營收股第269 號存證信函通知被上訴人提供匯款方式以利繳納租金，亦於105 年3 月1 日匯款6 萬元至被上訴人帳戶，並無置之不理，然被上訴人未即時提供帳戶，顯有拒絕受領租金或租金受領遲延情事，被上訴人再以此為由終止租賃關係，有違誠實信用原則。又證人金國義、李麗華均證述其等取回之押租金22萬元係由上訴人所交付，足見吳珠玉確曾指示上訴人以上開方式作為押租金之給付，則以押租金22萬元抵償本件積欠之租金後，即不構成遲付租金總額達2 個月以上租額之契約終止事由，被上訴人以此為由終止系爭租賃契約並不合法。且系爭租賃契約之租金債權屬吳珠玉之遺產，須由全體繼承人同意後始得行使，被上訴人未經全體繼承人之同意，自不得行使該租金債權而請求上訴人給付等語。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人除援用原審主張及陳述外，另補陳：依系爭租賃契約書第3 條約定，租金支付方法係以現金支付，上訴人應提出現金繳付租金始符合債之本旨，惟上訴人於收受被上訴人之催收租金存證信函後，片面要求被上訴人提供銀行帳號以供其將租金匯入，而非提出現金給付，即非依債之本旨履行積欠租金之義務，則被上訴人縱使未提供帳戶，亦無受領遲延情事。又系爭租賃契約既經公證人製成公證書，雙方之權利義務關係定會嚴謹要求須載明租賃契約書中，然系爭租賃契約並未記載吳珠玉有收取押租金之內容，可證系爭租賃契約不存在押租金之約定或金額之交付。再者，上訴人雖提出存摺影本以證明其於103 年10月3 日提領22萬元，作為交付押租金22萬元之用，然依存摺紀錄顯示，上訴人提領22萬元後，同日再存入21萬元，計算上訴人當日現金僅提1 萬元，難認上訴人有足夠現金交付押租金予金國義之妻。況且，證人金國義、李麗華雖均證稱22萬元是由上訴人點交，但亦稱不知道該款項是否為上訴人所有，而由吳珠玉年事已高，需人照顧及幫忙管理財產及處理交辦事務，及其經濟寬裕資力頗豐，返還押租金10萬元及保險基金12萬元予承租人尚屬輕易，上訴人並深受吳珠玉信任，為照顧、協助吳珠玉之人，可知吳珠玉將22萬元交由上訴人攜帶保管，並偕同前往處理點交現金乙事，誠屬常理，是難據此斷定該22萬元為上訴人所有，並受吳珠玉指示以交付22萬元予金國義作為給付押租金之方式，上訴人自亦無從為抵銷抗辯等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）吳珠玉於103 年12月2 日逝世，含系爭房屋在內之臺中市○區○○里○○路○○巷○○號第1 層連同土地持分5 分之1由被上訴人繼承。
（二）吳珠玉於103 年8 月1 日，就系爭房屋與上訴人訂立系爭租賃契約，租賃期限自103 年10月6 日起至113 年10月5日止，每月租金為5,000 元，支付方法為立約日及每年度首日以現金支付當年度租金即6 萬元整。系爭租賃契約並經本院所屬民間公證人吳宜勳以103 年度中院民公宜字第0276號製成公證書。
（三）被上訴人於105 年1 月29日以台中民權路郵局營收股第19
6 號存證信函，催告上訴人於文到10日內給付積欠之租金。因未獲給付，被上訴人復於105 年2 月26日以台中民權路郵局營收股第363 號存證信函終止系爭租賃契約。
五、本件爭點：
（一）被上訴人之前手（即吳珠玉）與上訴人間就系爭租賃契約有無押租金約定？若有約定，上訴人是否已經給付？上訴人遲延給付租金總額，是否逾2 個月之租額？
（二）被上訴人終止系爭租賃契約暨請求上訴人返還系爭房屋，是否有理由？
六、本院得心證之理由：
（一）吳珠玉與上訴人間就系爭租賃契約並未約定押租金，縱有，亦無從以之與上訴人延遲給付之租金總額相抵銷，上訴人遲付租金總額已逾2 個月之租額。
1、吳珠玉於103 年8 月1 日，就系爭房屋與上訴人訂立系爭租賃契約。吳珠玉於103 年12月2 日逝世，被上訴人為吳珠玉之繼承人，繼受系爭房屋所生之一切法律關係，為系爭租賃契約之當事人；上訴人自104 年起即未曾給付租金，已遲付租金已達2 個月以上，經被上訴人於105 年1 月29日以台中民權路郵局營收股第196 號存證信函，催告上訴人於文到10日內給付積欠之租金。被上訴人收受上開存證信函後，並未遵期繳付租金，反於105 年2 月5 日以台中民權路郵局營收股第269 號存證信函回覆被上訴人，表示其有意繳納租金6 萬元，請被上訴人提供銀行帳號以利匯款。嗣被上訴人於105 年2 月26日以台中民權路郵局營收股第363 號存證信函終止系爭租賃契約，經上訴人於同日收受送達後，於105 年3 月1 日將6 萬元逕匯入被上訴人合作金庫中興分行帳號0000000000000 號帳戶內等情，有台中民權路郵局營收股第196 號、第269 號、第363 號存證信函、合作金庫銀行存款憑條在卷可參，並為兩造所不爭執，亦堪信為真。
2、上訴人雖辯稱：被上訴人承受系爭租賃契約法律關係後，曾向上訴人表示將不收取每月租金5,000 元等語，然此部分業經被上訴人所否認，而上訴人又未舉證以實其說，自無從認定。
3、上訴人雖又辯稱：吳珠玉與上訴人間就系爭房屋有約定給付押租金為22萬元，可用以折抵積欠之租金等語。然系爭租賃契約僅就出租範圍、租期及租金數額為約定，未見有押租金之約定，為兩造所不爭執（不爭執事項二），已可見系爭租賃契約並無約定押租金。再證人金國義、李麗華雖均於本院審理中證稱：金國義向吳珠玉承租系爭房屋至
103 年間，當時簽立之租約有約定押租金為10萬元，但實際上吳珠玉是收取22萬元押租金，租期屆滿後，由吳珠玉與上訴人一同至系爭房屋處，吳珠玉在旁，由上訴人交付22萬元予金國義，作為押租金之返還，李麗華代為收受並於收據上簽名等語（本院卷第64頁背面至第70頁）。然其等僅能證明金國義與吳珠玉承租系爭房屋時有約定押租金，並已收取完畢。就吳珠玉與上訴人間是否有押租金之約定，尚無法一概而論。且上訴人當時係與吳珠玉一同前往系爭房屋處交付22萬元予金國義，證人均僅能證明上訴人提出22萬元，就該22萬元之來源出處是否由上訴人或吳珠玉？尚無可悉。即便為上訴人所提出，然金錢交付之原因甚多，亦無從認定上訴人與吳珠玉間即有押租金之約定存在。則系爭租賃契約既未約定押租金，上訴人又未舉證證明其與吳珠玉間另有押租金之約定，上訴人此部分主張，即無可採。
4、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年臺上字第2108號判例意旨參照）。是可主張抵銷之債務，應為給付種類相同且均屆清償期之債務，始得為之。而租金為承租人使用收益租賃物所支付之對價，通常由承租人按期支付予出租人；押租金則係在租賃關係消滅後，確認承租人完付租金及履行租賃債務，出租人始為返還。是縱認上訴人上開所辯屬實，上訴人並延續辯以該押租金數額22萬元與積欠之租金總額為抵銷。然上訴人於系爭租賃關係存續期間，因押租金之返還債權尚未屆清償期，其主張與被上訴人已屆清償期之租金債權相抵銷，於法未合，其抵銷抗辯，亦不足採。
5、上訴人復辯稱：其於收受被上訴人寄發之台中民權路郵局營收股第196 號存證信函，催告其於文到10日內給付積欠之租金後，曾請求被上訴人提供帳戶以供匯入租金，但因被上訴人未即時提供而有受領遲延情事，上訴人得拒絕給付積欠之租金等語，並提出台中民權路郵局營收股第269號存證信函（原審卷第64頁）為證。然系爭租賃契約書第
3 條第2 項約定：「支付方法：於立約日及每年度首日以現金支付當年度租金即陸萬元整」，有該契約書（原審卷第8 頁）可佐，足徵契約當事人已約明租金之交付方式為現金支付，兩造均應受契約條款之拘束。若上訴人欲變更系爭租賃契約約定之內容，改以匯款方式交付租金，亦應與被上訴人先行協議後始得為之。是上訴人請求改以匯款方式給付租金，本即不合於系爭租賃契約債務之履行，且未取得被上訴人之同意，被上訴人因而不提供帳戶資料，自不生受領遲延情事。上訴人此部分所辯，委無可採。
6、上訴人另辯稱：系爭租賃契約之租金債權屬吳珠玉之遺產，須由全體繼承人同意後始得行使，被上訴人未經全體繼承人之同意，自不得行使該租金債權而請求上訴人給付等語。然吳珠玉於103 年12月2 日逝世後，以自書遺囑方式將系爭房屋遺留被上訴人繼承，並經被上訴人於104 年8月18日辦妥系爭房屋之所有權移轉登記等情，有上開遺囑及系爭房屋之建物謄本（原審卷第9 頁至第11頁）在卷可參，是系爭房屋既已由被上訴人獨自繼承，其行使租金債權自無須其他繼承人之同意。上訴人此部分所辯，於法未合，實難採認。
（二）系爭租賃契約業經被上訴人合法終止，上訴人占有使用系爭房屋，並無正當權源，被上訴人自得請求上訴人返還系爭房屋。
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 、2 項、第455 條前段定有明文。
2、查上訴人前因未給付104 、105 年度之租金，經被上訴人以台中民權路郵局營收股第196 號存證信函催告於文到10日內給付積欠之租金，上訴人逾期未給付，經被上訴人於
105 年2 月26日以台中民權路郵局營收股第363 號存證信函終止系爭租賃契約，上訴人於同日收受送達，系爭租賃契約業於當日合法終止，上訴人自已無繼續使用系爭房屋之正當權源。縱上訴人於105 年3 月1 日將104 年度之租金總額6 萬元匯入被上訴人之合作金庫銀行帳戶，然系爭租賃契約既已合法終止，自不因上訴人事後繳付租金而影響該終止之效力。從而，被上訴人訴請上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，自屬有理。
七、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 賴秀雯法 官 楊珮瑛正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。
中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
書記官 葉俊宏